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酒店订房合同
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你可能喜欢开发商违反订房协议拒绝签订商品房买卖合同应承担的法律责任之探析
【摘要】开发商违反订房协议约定，拒绝签订《商品房买卖合同》，买方能否诉请法院要求判定开发商继续履行订房协议并签订《商品房买卖合同》？如果无权要求签订《商品房买卖合同》，则买方能否要求开发商赔偿房屋差价损失？什么情况下订房协议能够被直接认定为《商品房买卖合同》？围绕这些理论和实务问题，本文通过一起案例，从订房协议的形式、法律性质入手，对相关问题进行了系统分析，为购房者遭遇此类纠纷提供维权或救济的途径和方法。
【关键字】订房协议 商品房买卖合同 定金 赔偿差价损失
一、案情简介
日李女士（乙方）与某开发商（甲方）签订《商品房定购书》一份，约定乙方向甲方定购某楼盘52号301室，建筑面积90.65平方米,定购价102万元；签署本订购书付首期定金10000元，日前付第二期楼款10万元，日前付第三期楼款29元，楼价余款62万元申请银行按揭；乙方须于签订此定购书30天内（即日之前）或甲方所约定之日期，付清上述第二期楼款后，由甲方安排签署房管局制定之《商品房买卖合同》及相关法律文件；乙方在未签署《商品房买卖合同》前，如不能按期缴付各期楼款，即视为乙方自行终止本《商品房定购书》。甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该商品房另行出售，无须知会乙方；《商品房买卖合同》签订最迟交楼时间为日。”
《商品房定购书》签订后，王女士于签订定购书当日支付了首期定金10000元，日支付第二期楼款10万元，日支付了60000元，日支付了20000元。此后，王女士一直要求与开发商签订正式买卖合同，但开发商认为由于王女士没有按期支付第三期购房款，故《商品房定购书》已经自动终止，并有权不予以退回王女士已缴付的定金，故拒绝安排签订商品房买卖合同。而实际上，开发商拒绝签订商品房买卖合同的真正原因是房屋价格上涨导致的。另该楼盘于2006年2月份竣工验收合格符合交房条件。王女士因多次交涉无果，遂于2007年8月向法院提起诉讼，王女士请求法院：一、确认日签订的《商品房定购书》合法有效；二、判令被告立即将某楼盘52号301室房屋交付给原告；三、判令被告立即为原告办理某楼盘52号301室的房屋产权证书（小产权证）；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理后于日判决：一、原告王女士与被告某开发商于日签订的《商品房定购书》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。一审判决生效后，王女士以法院认定定购书合法有效为由要求某开发商签订商品房买卖合同，但某开发商拒绝了原告的请求。王女士不得已又于日向法院再次提起诉讼，请求:一、判令解除与被告某开发商签订的《商品房定购书》；二、判令被告赔偿原告房屋差价损失人民币100万元；三、本案诉讼费由被告负担。最后法院判决解除王女士与某开发商签订的《商品房定购书》，并根据评估机构的评估报告判令被告某开发商赔偿原告王女士经济损失计人民币40万元。
二、本案涉及的法律问题
（一）开发商违反“订房协议”，买方能否诉请法院判决开发商继续履行“订房协议”，与其签订正式的商品房买卖合同并交付房屋？
1.“订房协议”的表现形式
本文所称“订房协议”是指商品房买卖双方在订立正式的商品房买卖合同前所签订的约定将来订立正式的商品房买卖合同的有关法律文件的统称，它通常出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。商品房交易活动中，订房协议有各种各样的表现形式，如认购书、认购协议、订房合同（协议）、定购书、订购书、订房合同、订房协议、定房协议、定房合同、房号保留协议、房屋买卖意向书等，有的还表现为定金协议等，该类协议一般都有在满足一定条件后买卖双方签订正式的商品房买卖合同的类似条款或约定。为行文方便，以下统称“订房协议”
2．“订房协议”的法律性质
在传统的民法理论中，契约可以分为预约和本约。预约是约定将来订立一定契约的契约，在预约中约定将来要订立的契约即为本约，本约是相对于预约而言的；在预约中，本约在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来订立本约的义务。“订房协议”和商品房买卖合同的关系完全符合上述情况，故
“订房协议”从法律性质上来说，只能是预约，不是本约，其不是正式的商品房买卖合同，一般是当事人在签署商品房买卖合同之前所签订的法律文件，且“订房协议”属于合同法上与有名合同对应的无名合同，是独立合同，其独立于商品房买卖合同而发生法律效力。当然，特殊情况下被直接认定为是一种商品房买卖合同（详见本文第二.（三）项分析）。
3.开发商违反“订房协议”，买方无权诉请强制签订正式的商品房买卖合同，更无权诉请开发商交付房屋
“订房协议”是双方意思自治的结果，合法有效，但如前所述，“订房协议”毕竟只是预约，不等同于本约即商品房买卖合同，故“订房协议”并不意味着双方的商品房买卖关系已经建立，商品房买卖合同的签订必须是双方自愿协商的结果，法院不可能强制开发商把房子卖给谁⒈，这一点已经被司法实践予以确立，如广州市中级人民法院《关于一手房屋买卖常见纠纷的处理意见》（以下简称《处理意见》）明确规定“合同系当事人共同协商的结果，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌，故对买受人关于签订《商品房买卖合同》的诉讼请求不宜支持”。从另外一个角度来说，如果法院判决开发商必须与买方签订商品房买卖合同，该判决也无法强制执行，因为如果开发商拒绝按判决内容与买方签订买卖合同，法院不可能采用代替履行的方法强制执行，其根本原因还是在于合同是双方协商一致、意思自治的产物，法院不可能代替任何一方与另一方签订合同。因此，开发商违反“订房协议”，买方不能行使强制签订《商品房买卖合同》和要求交付房屋的违约救济措施，只能追究开发商其他违约责任。正基于此，针对本案中买方第一次起诉的诉讼请求，法院最后只判决《商品房定购书》合法有效，驳回了买方关于要求签订正式的商品房买卖合同并交付房屋的诉讼请求。
（二）买方是否有权要求开发商赔偿房屋差价损失？
笔者认为，开发商违反“订房协议”拒绝签订正式的商品房买卖合同，买方有权要求开发商赔偿房屋部分或全部差价损失，主要理由：
1.最高人民法院法院颁布的并于日实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第4条虽然规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。”似乎认为买方只能要求双倍返还定金，无权要求赔偿房屋差价的损失，但该条只是规定在有定金条款的情况下，可以主张双倍返还定金，并没有否定买方主张房屋差价损失的权利。而根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定的精神，定金责任或违约责任不足以弥补守买方所遭受的损失的，买方有权要求开发商赔偿房屋差价损失。
2.合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”“订房协议”是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反“订房协议”义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立“订房协议”及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到“订房协议”未曾发生以前的状态。⒉
3.如果开发商严格按照“订房协议”履行义务与买方签订《商品房买卖合同》，则买方就不会存在因房屋上涨给其带来的损失，正是由于开发商恶意毁约，拒绝签订正式的《商品房买卖合同》造成买方无法购买预定的房屋，也使买方丧失了与第三方签订合同的机会，从而给买方造成了实际损失。同时为了遏制开发商不诚信行为，应该判决开发商赔偿房屋差价损失。
4.司法实践中法院也支持判决赔偿房屋差价损失。日上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条规定
“《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。”广州市中级人民法院制定的《处理意见》规定，出卖人拒绝签约已构成违约的，在适用《司法解释》第四条的基础上，还可以判令出卖人赔偿买受人因未能签约造成的损失。该损失数额的确定可参照在合同订立日起至起诉日止的房价差额范围，区别下列不同情形处理：住宅在30%以内，商用房在10%以内。
两地法院都认为应该判决赔偿差价损失，但在应该赔偿全部差价损失还是部分差价损失上有区别，上海法院认为应该综合各种因素由法官确定是赔偿全部差价还是部分差价，广州法院则只判决房屋差价的一定比例作为确定赔偿数额的依据。
在前述案例中，买方第二次起诉的案件受理法院根据开发商拒绝签订正式《商品房买卖合同》判决开发商赔偿买方房屋差价损失40万元符合相关法律规定的精神，赔偿数额在合理的范围限度内。
（三）特殊情况下，订房协议可以被直接认定为商品房买卖合同，买方有权诉请开发商交付房屋，但本案《商品房定购书》不符合被认定为买卖合同的法定条件
1.订房协议被直接认定为商品房买卖合同的条件以及相关法律规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条所引用的《商品房销售管理办法》第十六条的规定为：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。依据上述法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的十三项主要内容（细分后超过十三项），或者虽具备商品房买卖合同的十三项主要内容，但是出卖人并未按照约定收受购房款的，该协议不应当认定为商品房买卖合同。
2.本案中《商品房定购书》不符合被直接认定为商品房买卖合同的法定条件。
本案中，买方与开发商所签的《商品房定购书》对“商品房销售方式”、“商品房价款的确定方式”、“装饰、设备标准”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”、“公共配套建筑的产权归属”、“面积差异的处理方式”、“解决争议的方法”、“规划设计变更”、“对房屋如何交接”以及“保修责任”均未作任何约定；未明确约定商品房的基本状况，如未明确约定该商品房用途、结构、层高、建筑层数、阳台属性、套内面积和公摊面积，未明确约定土地使用年限、土地性质；未明确“办理产权登记有关事宜”；未明确“交付使用条件和时间”；未明确合同履行中具体情形的违约责任。也就是说，对于法律规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，买方与被告所签的《商品房定购书》对其中绝大部分未作任何约定，对四项未作明确约定，仅仅约定了（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的座落和建筑面积；（三）房屋总价款以及支付时间、支付方式；（四）违反《商品房定购书》的违约责任。显然，将这样的定购协议认定为商品房买卖合同既违背基本事实又违反上述法律的明确规定。所以法院也没有将该《商品定购书》直接认定为《商品房买卖合同》，法院最后也认为该《商品房定购书》是一份订房协议，属于预约，与正式的商品房买卖合同的法律性质是不一样的。
当然，是不是必须全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容才能被认定为商品房买卖合同呢？或者说如果欠缺其中一项或几项内容仍可以被认定为商品房买卖合同呢？司法实践中也不是绝对的。此外，在本案生效判决后不久，《合同法司法解释二》颁布实施，而《合同法司法解释二》第一条规定“一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在《合同法司法解释二》颁布后，对《合同法司法解释二》第一条和《解释》第五条的规定如何理解和如何认定以及是否存在冲突等问题？需要进一步探讨和分析，由于篇幅关系，本文就此不展开讨论。
三、结束语
通过上述案例以及分析，笔者归纳以下几点结论：（1）开发商违反订房协议拒绝签订商品房买卖合同，买方没有权利诉请法院判决强制开发商与买方签订正式的商品房买卖合同，更无权要求法院判决强制交付房屋。（2）如果订房合同约定了定金条款且开发商实际收取了定金或合同约定了违约金条款，则买方有权要求开发商双倍返还定金或支付约定的违约金；（3）如果双倍返还定金或支付约定的违约金不足以赔偿因房屋价格上涨给买方造成的房屋差价部分的损失，或即使“订房协议”没有约定定金或违约金责任，则买方仍有权要求开发商赔偿房屋差价部分或全部损失；（4）具体是判决部分差价损失还是全部差价损失，中国各地司法实践的处理意见目前并不统一。
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