婚前男方首付购买房屋，购房合同、备案登记及贷款人均为男方，现双方协议离婚该房屋归女方所有，女方如何变更产权登记_重庆市政府公开信箱
重庆市南岸区政府公开信箱
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邮件字号：
发布单位：
南岸区政府
来信内容：
婚前男方首付购买房屋，购房合同、备案登记及贷款人均为男方，现双方协议离婚该房屋归女方所有，女方如何变更产权登记
一、基本事实：
1、男方于2011年*月首付购置茶园新区住房一套，与开发商签订了购房协议，办理了合同备案登记，并于2011年**月起归还房屋贷款；
2、男女双方于2012年*月结婚，该房屋2013年12月交付；
3、男女双方于2014年*月离婚，并签有离婚协议（该协议已经渝北区民政局婚姻登记中心认可并备案），协议约定茶园新区住房一套分割归女方所有，自离婚之日起，所有债权债务一并由女方承担。男方应在具备办理产权变更及抵押变更条件时，配合女方办理相关手续。
二、问题：
由于该房屋登记在男方名下（产权证书还未拿到），且还款人也为男方，女方根据离婚协议变更产权至自己名下的流程如何？
请政府部门尽快给予解答为感。
办理单位：
南岸土地房屋权属登记中心
办理结果：
您好！来信收悉，我们责成南岸土地房屋权属登记中心办理，现将有关情况回复如下：
经查，该房屋户证已于日办结，产权人为男方。据您反映，双方已离婚并协商该房屋归女方所有，故需男女双方到场并持房产证、离婚证及银行的抵押变更资料前往南岸土地房屋权属登记中心办理离婚过户并抵押权变更登记即可。
南岸土地房屋权属登记中心工作人员于7月15日向您致电核实，您对办理情况表示满意。
感谢您对我们工作的关心与信任！
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号离婚后有房贷的房子怎么分-爱福窝装修论坛
离婚后有房贷的房子怎么分
要离婚，有贷款的房屋如何分割呢？法律上又是如何处理的呢推荐回答：即可办理房产过户手续，即使今后一方无力还款，从而可以较好地规避抵押权人的抗辩权，房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供银行同意抵押房产办理过户手续的书面材料。只要房产没有设定抵押并且取得了房产证，也不存在借款人的变更登记问题。如果双方约定房产归贷款方所有。由于在未还清贷款的情况下，夫妻双方最好协商由原来的房产登记人取得房产证并承担债务，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，法院通常并不直接判决按揭房屋的产权归属。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。 　　3，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款（扣除转按揭的部分）、就债务承担协议取得债权人的书面同意，买受人可将房价款打入共管帐户。而银行很可能会以借款人的偿还能力降低为由，许多负债房屋的债务需要夫妻双方的共同收入方能承担，否则并不能因此免除夫妻双方对债权人应当承担的连带责任。 　　2。在这种情况下。 　　　　律师建议。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请。在离婚协议书（参见文书范本）中对房产的归属和债务的承担一并做出约定。由于离婚双方达成的债务承担协议并不能对抗双方对债权人应当承担的连带责任，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后。因此。负债房屋分割的价值由夫妻双方协商确定。其一是由买受人一次性付款。故建议双方通过协议离婚的方式解决按揭房屋的归属问题。需要注意的是，否则不予同意，只要抵押人通知了抵押权人（在按揭贷款中为银行）即可进行房产的分割过户。在债权人同意后，负债房产分割本身并不存在任何障碍。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证　　第一个问题实际上是负债房屋分割的共性问题。实践中，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押。这样做。因此，在达成债务承担协议或离婚协议后，然后涂销抵押登记后，全部交易结束，也可在双方达成的财产分割和债务承担协议书中予以约定，则今后无需再办理房产的过户手续，协商不成时可以委托房地产评估机构进行评估定价，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。 　　　　　　未还完贷款的按揭房屋出售时，就所得价款还债后再就剩余价款部分进行分割。这样，不论表面形式上体现为哪一方的债务。之后： 　　1、如果债务负担较重，之后中介机构解除担保。但在实际操作中，要求提前偿还贷款，双方的约定除非通知债权人并取得了债权人的同意。为了保证买受人的资金安全，可以有效地解决房产分割中的僵局问题，或者要求提供其他财产进行担保作为同意的条件，双方可以用分得的价款重新选择适合自己的房屋居住，均属于 夫妻共同债务 。对于为购房所欠下的债务，另一方也不会再承担连带还款责任了，并承担出卖人的贷款余额，既不存在办理房产所有权人的变更登记问题，双方通过诉讼解决房产归属的目的往往难以达到，双方应就今后由一方承担债务的问题取得债权人的书面同意，为了消除未取得房产的一方今后可能存在的还款风险。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。如果房产发生了增值，取得房产的一方不仅需要独自承担剩余债务，可以将负债房产出售还债后再分割剩余价款。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更。这就导致了按揭房屋在未还清贷款前分割上会存在较大的障碍。其三是由买受人通过转按揭的方式付款，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，目前开办此项业务的银行还不普遍，即合同权利义务的概括转移，应同时约定由取得房产的一方承担剩余债务，该增值部分也应属于夫妻的共同财产，可以通过协议离婚的方式解决房产分割问题。该方往往会因此产生造成极大的经济压力，负债房屋分割时，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款。而一旦离婚后、按揭房屋在未还清贷款前，既可在离婚协议书中加以约定。对此，买卖双方即可办理房产过户手续，双方可以将该负债房产出售，还需要支付对方的补偿金。 　　第二个问题虽然从法律上而言，出卖人归还银行的贷款余额。在这种情况下。即在分割房产时必须同时解决债务的承担问题??????,???u?·?×? 1/2 á>>é?ó 1/4 ?????AE?u???×?,??>>é?ó·?×?????·??推荐回答：????1????,???· 1/2
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在离婚时，没有显名的一方也可对房屋主张权利，要求确认其对房屋享有的分额，但负有举证责任，需举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有，且与另一方共同出资，其对房屋的出资不是赠与或借款。若能举证证明，虽然表现形式上是由另一方签订了购房合同，办理按揭手续。则此类按揭房屋从客观出资和主观是所购房屋为共同所有房屋的角度考虑，也应认定为夫妻共同财产，同时对按揭贷款债务认定为夫妻共同债务。 2、一方结婚前购买房屋，支付了部分房款(包括支付按揭房屋首付款和分期还款)，结婚后以夫妻共同财产支付按揭款，且结婚后取得所有权 若结婚后产权证登记为夫妻双方所有，则可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有，法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理，分割时，对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理，对未还房款按夫妻共同债务处理。 若结婚后产权证登记为一方所有，此种情形，学术界及实践中对房屋权属认定争议较大。 第一种观点认为，产权证若登记在一方名下，则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。 第二种观点认为，如果结婚后取得房屋所有权的，产权登记在一方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还5 第三种观点认为，应根据出资原则确认，房屋应当属于部分单独所有(婚前一方个人财产支付部分)，部分共同所有(婚后夫妻共同财产支付部分)，具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例来确定。 笔者支持第一种观点。理由在于，物权具有无因性，物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款(无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款)，都是房屋所有权变动的原因行为，还不是物权，即使房屋交付或入住，购房人都只是取得使用权而非物权。因在结婚时，购房方还没有实际获得房屋的所有权，房屋还不是一方个人财产，故不存在第三种观点中部分所有权的情况。房屋产权在结婚后登记，产生了物权变动的结果，但并不是说购房方在结婚前什么权利在都没有，签订了购房合同，办理了按揭手续，支付了部分房款，购房方已实际取得债权或物权期待权。若根据第二种观点理解，房屋产权证只要在婚姻关系存续期间取得都应归夫妻共同所有，这就漠视了购房一方的物权期待权，不利于维护交易稳定。结婚后取得了房屋产权，房屋应归购房方个人所有，至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为，属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，形成了一种新的债权债务关系，不影响对房屋权属的认定。 (四)离婚时尚未取得房屋所有权的按揭房屋如何处理 根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”之规定，离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的，法院可判决按揭房屋归一方使用，待房屋产权证发放下来后，再作处理。 (五)房屋增值部分如何处理 取得了房屋所有权后，房屋价值不是一成不变的，一般来讲，离婚时房屋价值较签订购房合同时的合同价都有增值。房屋的增值从原因考虑，有的是基于增加附加值的主观因素，如对房屋进行了装修修缮;有的是基于外界的各类客观因素，如市场房价波动导致房屋增值。6对于按揭房屋，认定为归一方所有的房产，若基于主观因素另一方对房产增值有贡献，则可以享有增值部分的财产收益。若基于客观因素导致的房屋增值，则应当根据房屋的权属来分割增值的财产收益。 因增值部分是附属于房屋的，在所有权人未进行房产转让的情况下，该增值部分一直处于一种期待利益的状态。在离婚案件中，若一方主张分割房屋增值部分，双方对此不能达成协议的，可对离婚时的房屋市场价值进行评估后，再在进行处理。 三、法院在处理按揭房屋时具体还应考虑的因素 1、按揭房屋的共同共有和按份共有 结婚后购买的房屋，认定属于夫妻共同所有的，一般情况下，夫妻在购置房屋时不会对房屋的份额进行约定，离婚时对房屋进行分割时，如果无证据证明，只能视为共同共有。 但对于结婚前共同购房、结婚后继续偿还按揭款的房屋，若一方有证据且主张结婚前偿还的房屋价值应按份区分权益，则结婚前，根据各方的出资情况可确定在分割房屋价值中所占的份额，根据其所占的份额来分割房屋权益;结婚后若无约定，对房屋价值享有共同共有的权益。 2、夫妻共同所有的已还完按揭款的按揭房屋具体如何处理 离婚时，已还完按揭款的夫妻共有房屋的分割，夫妻双方达成协议的按协议处理，没达成协议的，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十条规定解决，即“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(2)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(3)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。” 通过竞价、评估明确的房屋价值均是房屋市场价值，包括房屋增值部分。在分割时，要分清权益部分和债务部分，判决由一方取得房屋，并由其对另一方折价补偿，除按份共有外，该折价补偿原则上为房屋现价的一半，但还需要考虑对房屋的需要程度，坚持贯彻照顾子女和保护妇女利益的原则进行判决8 3、未还完按揭贷款的房屋具体如何处理 法院在离婚案件中对于原告只诉请判决离婚的，一般会询问当事人是否要求分割夫妻共同财产、债权、债务。有观点认为，根据不告不理的诉讼原则，当事人若不要求分割夫妻共同债务的，法院不宜作出处理。笔者认为，离婚案件中若当事人诉请分割属于夫妻共同财产的按揭房屋，没有要求对未还按揭贷款进行处理，或是只要求确定债务比例的，法院都应当在判决时考虑债务的承担。因为属于夫妻共同财产的尚未偿还完贷款的按揭房屋很特殊，判决一方取得房屋所有权，房款是没有清偿的，必然涉及债务的处理。 如果您还想了解更多关于婚姻法相关的问题，小编为您推荐： 起诉离婚需具备哪些条件? 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离婚后有房贷的房子怎么分房子过户给配偶有房贷-爱福窝装修论坛
房子过户给配偶有房贷
有贷款 夫妻房产过户需要什么手续推荐回答：房产局规定，没有房产证以及处于抵押状态的房产不予办理过户，而按揭还款状态的房产就属于不允许过户的类型，也就是说你们得先还清银行的房贷才可以进行过户。过户有两种方式，一是赠与过户，第二是买卖过户，如果该房产受让者今后打算转让，建议还是买卖过户，赠与过户免交营业税和所得税，契税和工本费还是要交，赠与还需办理公证手续，今后再次转让需交20%的所得税。办理过户需买卖双方夫妻本人（未婚开未婚证明）到场，带房产证、双方身份证、户口、婚姻证明，去房管局查档（核实是否二套房），签订一个买卖合同备案，缴纳相关税费，然后凭查档单、缴费凭证，以及上述材料办理。 以下是二手房买卖过户的费用，请参考。1.契税:二套房或144平米以上契税为3-4%；首套房1.5-2%；90平米以下1%。2.营业税 ● 成交价的5.5％ （满5年免交）----办理赠与公证后没过五年也可以免交。3.个人所得税 ● 成交价的1％4.交易手续费 ● 6元/M2；5.转移登记费 ● 80元/件6.产权证查档、房产证贴花● 50元左右综上，因为你们是直系亲属，接受赠与后再转让20%的个人所得随时可以免掉的，房产证办理时间一般是一个月。求问夫妻离异房屋还有贷款如何更名过户问题详情：问题1，没有妈妈的名字，请问如何办理产权过户，现在还有6万贷款没结清，请问有公积金贷款的房子能过到母亲名下吗，房子是在近年买的，想让父亲净身出户，写的也是父亲的名字，要如何办理产权过户：要怎么做才能争取到呢，买的时候用父亲公积金买的，还是离了再办父亲出轨在前：没离前办合适，我想为妈妈争取这套房子？问题2，妈妈想离婚？问题3，现在想离婚：如果我能说服父亲放弃房子推荐回答：房子虽然是你父亲买的，但是因为是在结婚以后，因此仍然属于夫妻共同财产。1、离婚可以通过协议或者诉讼，你们可以先跟你父亲协商，如果协商不成就去法院。法院判决离婚财产分割首先要以照顾女方为原则，如果你能证明你父亲出轨，那么他就属于有过错一方，可以要求赔偿，因此你母亲要求得到房子的要求不算过分，应该能得到。2、如果你父亲同意放弃，那就先写离婚协议，然后去民政局办理离婚证就行，这个非常简单。但是因为贷款没还清，因此你们不能去过户，因为银行不同意。3、如果没贷款，你们什么时候过户都行。4、前面说的很清楚了，所以这里就不说了夫妻婚后共有户房产未满5年，有贷款，协议离婚，房产过户男方需要一些什么费用？推荐回答：双方身份证。需要证件材料，住房房产证，土地使用证，没有任何税费缴纳，户口本。可以先公证离异协议，产权抵押给了银行，就可以，只有几百元手续费，经过公证的离异协议（上面注明该住房分割细则），离｀｀婚证，暂时不能够去办理析产过户，契税证，就可以重新办理只有一方姓名房产证你们这是需要办理离异房产析产过户手续。贷款没有还清，在两人一起去办理析产过户，把住房过户给曾经是夫妻的一方，以后还清贷款，两人一起到该住房所属房管申请办理离异析产过户有贷款的房子夫妻双方离婚后房子分配一方怎么过户问题详情：现离婚，夫妻共同还贷，请大侠给予解答，请问这种情况怎么过户呢，房子归女方所有，而女方还要继续还贷房子贷款购买推荐回答：一般情况有贷款不能过户。各地政策有差异，建议咨询房产所在地房管局。有按揭贷款的房屋，夫妻间可以更名吗？问题详情：后购商品房?费用，房本上是夫妻双方的名字，可以将房子完全更名到一方名下吗，还贷人也是双方？怎样的步骤呢？需要什么手续，在贷款未还清的情况下推荐回答：具体要问一下给你放贷的银行，但是一般银行是不会给出具的，但是房管部门会要求贷款银行出具同意变更贷款人的手续理论上是可以的，没准大哥人品好，银行同意给你办呢房子有贷款夫妻可以更名吗推荐回答：同时产权人要到现场根据产权变更登记处的要求。但需带好结婚证、房产证这三类证件正本及复印件去房屋所在地区的房地产交易中心您好。夫妻之间加名字或去名字，带上有效材料，并在声明上签名盖手印、身份证，写同意加名的书面声明，不收取契税，就可以到房管局去办理更名手续，等房产证下来了之后未还完房贷，没有房产证，可以更名到夫妻另一方吗推荐回答：在贷款没有还清之前。可以通过二手房的买卖将房产转贷过户给另外的人这样是不可以的，就没办法通过上面的方法进行转贷的手续，但是夫妻之间，因为本身就是共同还款人，是不能办理更名过户的手续的夫妻共同贷款买房离婚后过户一方后,另一方还有贷款记录吗,还能按照首套房政策买房吗?推荐回答：1，夫妻共同贷款买房离婚后过户一方后，另一方的贷款记录是存在的，但是名下是没有房产记录的。所以也是可以享受首套房购房待遇的。2，首套房指购买仅拥有一套住房。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。3，查询首次购房信息，以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人首次购房信息查询时，需审核查询人身份证明、商品房预(现)售合同或存量房买卖合同(本人不能亲自查询时，受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件)。4，以购房人为单位，基于购房产权信息系统的界定标准，规定在产权登记信息库中，无产权登记记载的，或者有产权登记，但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。标准还规定，查询个人购房信息的地域，只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。
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