我国房地产抵押物风险分析及防范对策--《世界经济情况》2007年08期
我国房地产抵押物风险分析及防范对策
【摘要】：近年来,经过国家一系列的宏观调控政策,房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后,进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险,并在此基础上提出几点参考建议。
【关键词】：
【分类号】：F293.3;F832.4【正文快照】：
一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看,个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大,鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中,商业银行应加强对房地产行业的研究,对未来房地产价格走势进行分析,严格评估房产抵押物的价
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京公网安备75号抵押物保险费用由谁负担？_我的网站
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　　抵押物保险是抵押当事人在抵押物抵押之前或者抵押之后对抵押物设定的保险。在抵押期间，抵押物有灭失或损毁的危险而导致抵押物价值减少。因此，为了确保抵押权的实现，在一些价值高的抵押物，如船舶、房屋上设定抵押时，抵押权人一般要求抵押人对抵押物投保，并将抵押权人设为该宗保险的受益人。在抵押物灭失或价值减少时，抵押权人可以就抵押物保险所获得的保险金优先受偿。　　除合同另有约定外，抵押物保险一般由抵押人办理，并由抵押人负担保险费。
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抵押物由于技术相对落后造成的贬值是（）。A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性
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抵押物由于技术相对落后造成的贬值是（）。A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.物质性贬值请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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扣押车辆导致贬值，谁该担责
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　　新 闻 提 示
　　一个贷款买车准备跑运输的农民，在签订汽车消费合同后又与银行签下了处置物协议：若到期不能偿还贷款本息，就用新购的运货卡车作抵押。由于多种原因，卡车一直没有投入营运，被银行扣押一扣就将近3年，造成车损11万余元。近日，这起车辆贬值损失纠纷在山东青州尘埃落定。
　　法院判决赔偿损失5万余元
　　本报记者 张光宇 本报通讯员 庞立国 刘学勤
　　近日，山东省潍坊市中级人院对一起因车辆贬值损失问题引发的纠纷作出终审判决，驳回上诉，维持一审判决。
　　冯某是一40岁的山东汉子，因跑运输需要购买运货卡车，日，他与中国建设银行青州市支行(以下简称建行青州支行)签订了一份汽车消费借款合同，合同约定：冯某从该行借款30.8万元，借款期限为两年，自日至日，借款用途：购运货卡车。当天，冯某用从该行贷的款以26.8万元的价格购买环苓CCQT1倾斜大货车一辆，6月13日又买了挂车一辆，车检所登记的车牌号为鲁G72718。
　　日，建行青州支行又与冯某签订了一份处置抵押物协议，协议约定：根据上述汽车消费借款合同，冯某在该行处贷款余额29.6万元，累计利息18121.84元，该贷款如逾期不能按时偿还，由冯某新购车辆作抵押，双方同意公开拍卖抵押物以还贷款本息。
　　日，即汽车消费借款合同期满后，冯某没能按期偿还全部贷款本息，他将运货卡车开到建行青州支行院内停放，双方根据日签订的处置抵押物协议，协商车辆的处置问题，但未能达成一致意见。
　　日，建行青州支行将冯某的运货卡车开到青州市永生汽修厂内停放，并告知厂方：没有建行青州支行出具的放车手续，冯某不能提车。此后，冯某对该车一直无法使用。由于没有收入来源，更无力偿还贷款。
　　冯某于日，向青州市人民法院提讼，要求建行青州支行返还非法扣押的车辆，并赔偿其营运损失512589元。冯某起诉的案由为财产权属纠纷。青州法院经审理认为，原、被告签订的汽车消费借款合同、、、抵押物处置协议均系双方真实意思一致的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原、被告应按合同约定严格履行。原告主张的运货卡车被被告非法扣押与事实不符。因原、被告已签订处置抵押物协议，约定双方协商处理，故对原告主张被告返还运货卡车的请求，不予支持。青州法院于日作出民事判决，以证据不足为由，驳回了冯某的诉讼请求。
　　日，冯某再次将建行青州支行诉至青州法院，要求建行青州支行返还运货卡车，并赔偿该车的贬值损失。
　　诉讼过程中，根据冯某的申请，青州法院委托青州市价格认证中心对该车辆的贬值损失进行鉴定。青州市价格认证中心出具了涉案物品价格鉴定结论书，确定：大货车的贬值损失为110420元(自日至日)。鉴定评估费2350元。
　　本案中，原告冯某主张的系运货卡车的贬值损失。原告的运货卡车自日被告将该车放至青州市永生汽修厂，致使该车停放至今，该车自日至日的贬值损失为110420元、鉴定评估费2350元，以上共计112770元。原告的运货卡车虽是在被告的控制之下，但原告亦未提供有关车辆手续，致使双方就该车处理协商达不成一致意见，使该车处理未能及时进行、造成车辆停放至今。该车因停放而产生的贬值损失双方均存在过错，被告赔偿原告该车的贬值损失56385元为宜。
　　日，青州法院作出一审判决，被告建行青州支行赔偿原告冯某运货卡车的贬值损失及评估费共计56385元;驳回原告冯某的其他诉讼请求。
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　　当事人说
　　原告(购车人冯某)： 非法扣车给原告造成巨大损失
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　　被告辩称：原告冯某曾于日以返还被扣运货卡车(车牌号鲁G72718)为由起诉我行，法院已经作出判决驳回原告起诉;现原告又以同一理由对我行提起诉讼，不应以同一理由起诉我行两次。原告起诉无事实和法律依据，原告损失并非我行造成，请求法院驳回原告起诉。
　　法律知识
　　抵押与质押的区别
　　抵押与质押是经济活动中两种常见的方式。但实践中常常有人将二者混同，如本是质押，却在合同中写成抵押。须知，抵押与质押是两种不同的担保方式，其法律后果是不同。
　　抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物，否则就不是质押而是抵押。第二个区别是，质押无法质押不动产(如房产)，因为不动产的转移不是占有，而是登记。
　　被抵押的财产称之为抵押物，债务人或称之为抵押人，债权人称之为。有法定和约定两种。法定的无论是否约定必须依照规定;法律允许当事人约定的，可以协商解决。
　　抵押物必须是可以转让的抵押人所有的财产，凡是法律规定禁止流通的或当事人不享有的不得作为抵押物。应当签订书面合同，应包括被担保的债务种类、数额，债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、所在地、权属、抵押范围等内容。
　　被质押的财产称之为质物，提供财产的人称之为出质人，享有质权的人称之为质权人。质押担保应当签订书面合同，质押合同自质物或质权移交于质权人占有时生效，质押合同的内容与抵押合同的内容基本相同。
　　抵押合同一般需要经过登记，才产生法律效力;对于企业以外的可以不办理登记的，抵押合同自签订之日起生效。而质押合同是不需要登记的，其生效也不是自合同成立时，而是自出质人将质物移交于质权人占有时即为生效。这是的基本特征之一，即质物必须由出质人移交给质权人占有，质权的存在以质权人占有质物为前提。
　　质押人在债权清偿前占有质物，有利于保障质权人债权的实现。
　　法规链接
　　《中华人民共和国民法通则》
　　第一百零六条 公民、违反合同或者不履行其他义务的，应当承担。
　　公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
　　没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
　　第一百三十一条 受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
　　《中华人民共和国》
　　第一百五十八条　 第人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
　　《中华人民共和国》
　　第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
　　第六十三条 本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
　　第六十九条 质权人负有妥善保管质物的义务。因保管不善致使质物灭失或者毁损的，质权人应当承担民事责任。
　　质权人不能妥善保管质物可能致使其灭失或者毁损的，出质人可以要求质权人将质物，或者要求提前清偿债权而返还质物。
　　《中华人民共和国物权法》
　　第二百一十五条 质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
　　判决摘要
　　双方对车辆贬值损失均存在过错
　　二审审理未违犯一事不再理原则
　　从一审查明的情况看，车牌为鲁G72718的运货卡车虽仍为被上诉人冯某所有，但在冯某根据双方签订的处置抵押物协议，将鲁G72718车开到上诉人(建行青州支行)院内停放，并由上诉人将该车放至青州市永生汽修厂，上诉人告知厂方，没有其出具的放车手续冯某不能提车后，该车已处在上诉人的实际控制之下，冯某已失去了对该车的直接支配权，无权将该车提走使用。由于双方未就该车处理达成一致意见，致使该车未能及时处理、停放至今，造成了车辆贬值损失。双方对该车因停放而产生的贬值损失均存在过错，均应承担相应的责任。
　　被上诉人冯某在(2005)青法民一初字第1008号中主张的是营运损失，原审法院以证据不足为由，驳回了冯某的诉讼请求;而在本案中，被上诉人的诉讼请求是车辆的贬值损失，并提供了涉案物品价格鉴定结论书等有效证据，原审法院对此予以支持，并未违犯一事不再理的原则，原审判决对事实的认定及处理结果并无不当，上诉人的上诉理由不成立，其主张本院不予采纳。
　　&&节录自(2007)潍民一终字第661号
　　连线法官
　　&抵押物&不是&质押物&
　　本报记者 张光宇 本报通讯员 庞立国
　　本案终审判决以后，记者采访了一审法官刘学勤。他谈了审理本案的一些体会。
　　刘学勤说，建行青州支行为使信贷资产免受损失，与借款人冯某签订处置抵押物协议，本无可厚非。但后来采取措施，将借款人所有的车辆开到汽修厂擅自扣押，性质就发生了变化，这时被扣的车辆就由&抵押物&变成了&质押物&。
　　抵押与质押，虽然都是担保的一种方式，但区别非常大。抵押，并不转移对担保财产的占有，因此，抵押权人无需对抵押财产负保管等责任;而质押，因为债务人将财产移交给债权人占有，自身失去了对财产的控制。这时，质押权人对所控制的财产则负有妥善保管的义务，如因保管不善致使财产灭失或者毁损，应承担民事责任。《中华人民共和国担保法》第三十三条、第六十三条、第六十九条对此作了明确规定。本案中，建行青州支行，在冯某将本来是抵押的运货卡车放至其处准备拍卖时，却将车辆转移到汽修厂，并告知厂方，不经过其同意车辆不准放行，将&抵押&财产视作了&质押&财产。这一转变发生后，建行青州支行即具有妥善的保管义务，如保管不善使财产毁损，就应当承担赔偿责任。在长达近3年的时间里，该车辆的贬值损失达11万元之多，对于车辆发生贬值损失的后果，建行青州支行是有过错的。对此，日起施行的《中华人民共和国物权法》第二百一十五条也有明确规定，即&质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任&。可见，物权法对该情况下责任的承担，较担保法有明确进步，即承担的是&赔偿责任&。建行青州支行之所以败诉，就在于其没有认识到自身行为的后果。
　　刘学勤说，原告因为没有及时提供抵押车辆的相关手续，致使车辆停放长达3年之久，也有过错。综合双方的过错程度，法院做出了一审判决。建行青州支行在自身的权益还没有实现的情况下却必须先向借款人履行赔偿义务，付出支付赔偿款5万余元的代价，教训是深刻的。
　　刘学勤最后强调，本案的另一点启示就是：车辆的贬值损失也是一种财产损失，依法受到保护。贬值损失尽管是无形的，但确实存在，往往受到忽视。类似本案的判例尚不多见，希冀引起重视。
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