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杭州打造运河立体商圈 商业地产面临发展新机遇
京杭大运河今年申遗成功，对于大运河最南端的杭州市拱墅区而言，面临着新的发展机遇。杭州市拱墅区区委书记许明接受记者采访时表示，申遗成功后，拱墅区要顺势而为发展特色产业：以运河为轴线、城市综合体为依托、总部楼宇经济为特征，打造运河立体商圈。据了解，长期以来，杭州市将地处城市北郊的拱墅区作为工业发展重地，新建了许多大型国有企业，运河两岸建立了一大批码头和仓库，仅钢材交易市场成交额就达到数百亿元，成为浙江省最大的钢材物流基地，拱墅区的工业产值一度占据杭州主城区的60%。然而，长期的粗放发展也导致了环境的恶化。申遗的成功，为寻求转型发展的拱墅带来了契机。为改善环境面貌，推动产业升级，拱墅区壮士断腕，开始实施“退二进三”战略，搬迁工业企业516家，影响工业产值180亿元。工业企业的“腾笼”让地，为立体商圈发展提供了更大的空间。互联网广告、动漫设计、电子商务、文化创意……以智慧信息产业和广告产业为引领的大批绿色经济，正在拱墅崛起。“北部软件园”是拱墅区打造运河立体商圈的主阵地之一。2012年，软件园申报国家广告产业试点园区获得成功。依托国家级广告产业园的品牌效应，拱墅区大力引进信息和广告类优质企业，把运河广告产业园打造成为产业集聚、功能齐全、在全国有较高影响力和知名度的“广告产业示范园”。产业园管委会副主任叶勇抱告诉记者，依靠近两年的产业转型，园区产值从2012年的153亿元增长到2013年的179亿元，近5年税收年均增长46.7%。在拱墅区，与智慧经济相得益彰的，还有楼宇经济，六座5A甲级综合楼、几十座商贸写字综合楼、几百座居住商品楼——古老的运河两岸焕发出新的都市气息。为化解资源紧缺的窘境，拱墅区将空间向“空中”、“地下”拓展，最大限度提高资源利用率，发展楼宇经济和总部经济。2007年以来，拱墅区招商引资1000亿元，出让经营性用地800亿元，近5年固定资产投资1000亿元。去年9月，杭州市体量最大的城西银泰城试营业，当天吸引客流量达20多万人;今年12月即将开业的万达广场，总建筑面积25万平方米;绿地集团投资15亿元开发中央广场一期。数据显示，面积仅87平方公里的拱墅区，楼宇总量已达230万平方米，实现楼宇税收17.3亿元，超千万元税收的楼宇达到33幢，楼宇经济效益已初步显现。“从街区向楼宇的商业业态转型，是拱墅区迈向现代都市经济的真实写照。”许明表示，新的文明形态必然要创新经济发展形式。不论是成立民间融资服务中心，解决企业融资难题;还是结合工业遗存，打造文化创意产业;加快推进旅游休闲业发展，目的只有一个：进入后申遗时代的大运河，要牵住转型升级这个“牛鼻子”，尽快形成都市化的立体商圈，做足运河两岸文章。如今，运河南端的立体商圈已现雏形。运河大关商务区、运河武林商圈、运河天地文化创意产业园、运河国家广告产业园、运河新城依稀可见，运河两岸正由点状分布的线性产业快速向块状分布的立体商圈转变。（来源：经济日报）
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责任编辑：张占英
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省市：江苏徐州面积：10万㎡江苏徐州1汉锦城省市：浙江杭州面积：4万㎡浙江杭州2杭州临平星玖城购物中心省市：山东青岛面积：3万㎡山东青岛3远雄国际广场省市：广东深圳面积：16万㎡广东深圳4牧云溪谷省市：浙江杭州面积：5万㎡浙江杭州5江和美生活购物广场省市：安徽合肥面积：70万㎡安徽合肥6中环城
业态：化妆品需求面积：10-40㎡拓展区域：北京,浙江(杭州)化妆品1NightCat(夜猫)彩妆业态：儿童游乐需求面积：100-300㎡拓展区域：全国儿童游乐2绳网部落业态：内衣需求面积：150-600㎡拓展区域：全国内衣3JU业态：甜品|软饮需求面积：30-80㎡拓展区域：北京,上海,浙江(杭州;宁波),广东(广州;深圳),重庆,四川(成都)甜品|软饮4瑞蜜可(RUIMILK)业态：快餐|熟食需求面积：40-100㎡拓展区域：上海快餐|熟食5爱尔兰疯薯(Irelands Potato)业态：快餐|熟食需求面积：20-30㎡拓展区域：上海快餐|熟食6全州铁釜炸鸡
“微”观商业地产
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未来三年杭州或新增30个万象城 综合体一拥而上
9月8日，杭州目前最大一站式综合体银泰城试营业，原本井然有序的丰潭路、萍水街成了&堵王&。不仅仅是交通，试营业近半月，从供水排水、行车停车到客流接待能力，各种吐槽成了本地论坛上的热门话题。
银泰城或许还只是开始。2010年，拱墅区曾公布&十大综合体&规划，其中就有5个坐落于申花CBD之中。除了已经试营业的银泰城之外，还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体，以及北部软件园综合体。
总规模超过200万平方米的综合体，集中出现在一个申花板块，这样的密度是否过密？申花板块是杭州城市商业的一个缩影，它让我们重新审视：是不是综合体越多，其服务功能就越完善，越能满足城市居民的消费需要？城市商业应当如何与城市生活、居民消费需求相匹配？
综合体吃香 杭城可能多出30个
在银泰城试营业前不久，论坛上有一条热门帖，其内容是杭州网友&牛熬&和小伙伴绘制的一张&杭州城区大型商业网点一览&。他们根据商业用地出让信息，罗列了2013年至2016年的杭州商业布局。
记者从中可以发现，在2016年之前，杭州新建商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上，其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。
万象城一期的商业体量约24万平方米，依据&牛熬&和他的小伙伴们统计的数据，相当于未来三年内杭州将新增30多个万象城。
&如果算上近期成交的商业用地，这个数量还会增加。&一位从事商业地产开发多年的业内人士直言，&未来两年杭州主城区范围内至少还有三个体量超过25万平方米的大型商业综合体要开业。&
&局部已经过热。城西人口过百万，匹配3个银泰城还没问题；像钱江新城商圈综合体规划得有点多了。&浙江大学城市学院房地产研究中心主任、厚道资产管理公司总裁丁浚哲如是说。
&杭州近几年商业综合体的发展确实比较迅猛，这也跟以前商业综合体比较少，无法满足人们追求综合性消费需求有关系。&在总经理童民强看来，城市商业要适应城市生活关键不在于体量或者数量，而是如何布点，&杭州正在快速进入一个商业格局多元化、多商圈的综合体时代，如果布点不合理，区域性的商业体过剩几乎是必然的结果。&
商业综合体要&活& 公共基础设施先&点睛&
事实上，无论是百货零售业者，还是商业综合体的开发企业，都谈及了同一个担忧&&以杭州目前的城市规模和基础设施条件，商业综合体的数量和体量都算多的，那城市做好准备了吗？
&两三年前，我们就讨论过这个问题，大规模、高速度地推进商业综合体开发，杭州这座城市准备好了没有？&绿城置业发展有限公司董事、副总经理周锦虹说。当时他正负责金沙湖核心区域的一个综合体开发，他们做了一组数据测算，结果发现，以该综合体的容纳能力，在静态条件下，高峰时段从综合体内开出的车辆若要正常通行，至少在金沙大道上排起一条3.5公里长的车龙。&银泰城试营业期间出现交通大拥堵完全是意料之中的事。&
在周锦虹看来，银泰城试营业成了&堵城&，至少反应出两个问题。一是申花板块确实需要一个商业综合体；二是与综合体相匹配的公共基础设施建设还远没有到位。
&虽然网购影响了很多人的消费行为和消费习惯，但大部分人仍然需要一个聚集地去满足情感需求，而相比之下，一站式消费的效率是最高的，所以商业综合体正在逐渐取代以往的商业形态，这是显而易见的趋势，而且热岛效应还在持续发展中。&周锦虹说。
公共基础设施条件不足，非综合体开发者或经营者单方面能够解决的问题。
在丁浚哲看来，政府在规划大型居住区的配套时，可适当超前，要优先考虑四项：教育机构、医疗、交通设施以及购物场所。其中配合一站式综合体优选轨道交通，&光靠地面车辆疏散，效率太低了&。
周锦虹说：&我们曾做过调研，发现国外的路网（特别是商业区）非常密集，一般横向或竖向每隔80到120米就有一条路，这样可以快速疏散从商场或写字楼等综合体里涌出的人流、车流，而杭州通常要隔500至700米才会有一条疏散道路。&他直言，钱江新城的交通路网已经做出尝试，区域内路网密度比老商业区要高，应付交通状况也会比老商业区好得多。
综合体布局过密 同质化竞争将成大难题
对申花板块而言，商业综合体是它迅速崛起的催化剂，但处理不好，或许会成为瓶颈。
&上世纪80年代到90年代期间，申花板块还是一个轻化工区。在打算工业转型的时候就曾考虑过，应该把这些老厂当成一种历史的印记保护起来，也就是以综合体形式作为多功能复合，打造一站式服务综合性商住社区。&杭州市城市规划设计研究院总规划师汤海孺说，因此申花板块的综合体数量相对其他居住板块来说要更多一些。
汤海孺说，城西刚刚有一个真正上规模的商业综合体，各方面都需要一个适应的过程，&在规划上，地铁5号线能消化申花板块部分出行的人群，而与银泰城的地理位置相对应，未来也会分流一部分东北方向的消费人群。&
在汤海孺看来，银泰城的进驻城西从规划到布点花了很多年，并非外界想象中那么&高速&，只是因为前期布点在这两三年集中体现出来了，&杭州的商业地产的布点还是比较谨慎的。&
&商业综合体在总量适应消费需求的同时，也让市场充分竞争。&他说，杭州的商业格局在发生明显变化，这本身没有所谓好或坏，&需要把握的只是消费需求的变化和商业发展的节奏。&
但对开发者或经营者来说，&过剩&是一个即将到来的残酷事实，没有所谓适度或不适度的区别。
&杭州商业综合体的发展速度有点超前了，大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。&一位业内人士私下说，在很长一段时间内缺乏商业配套支撑的城西和城北可能马上将迎来商业综合体爆发，银泰城、万达广场、杭州新天地等综合体从体量上看几乎都是能辐射大城西和大城北板块的商业巨舰，&现在已有的综合体，比如西城广场，甚至西溪天堂、，如果不做好准备，未来的日子不会太好过。&
现阶段，商业综合体业态非常雷同，走整合&+院线+餐饮&的路线。&业态雷同问题会越来越明显暴露出来，我们已经注意到了，所以在做西子国际的时候，会考虑加入更多生活化的功能。&童民强说。
美国一位经济学家曾说过，我们已走过农业经济、工业经济、服务经济时代，进入体验经济时代。体验经济就是以商品为道具，创造令消费者难忘的记忆。
杭州的商业综合体是不足，还是即将&过剩&，谁说了都不算，消费者自己会用脚来投票。（钱江晚报詹丽华 董旭明）
商业地产客服电话：400-606-6969
商圈：木樨园
开业：2009年
租金：25元/平米/天
物业：66元/平米/月中国房产超市网
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区域转型的新跨越:拱墅拟打造成金融集聚区
[导读]近年来，拱墅区金融服务业紧贴地方发展需求，不断完善体系、拓展功能、强化服务，实现了较快发展，金融总量初具规模，金融机构踊跃入驻，发展平台加快构建，金融创新有序开展，金……
　　金融服务业是高端的服务业，对一个城区的产业结构来说至关重要。
　　近年来，拱墅区金融服务业紧贴地方发展需求，不断完善体系、拓展功能、强化服务，实现了较快发展，金融总量初具规模，金融机构踊跃入驻，发展平台加快构建，金融创新有序开展，金融生态逐步优化。
　　在学习贯彻落实十八届三中全会的过程中，拱墅区委、区政府将立足区情，找准自身定位，积极推动金融服务机制体制创新，着力构建与区域经济发展方式转变相适应的现代金融体系，壮大金融产业实力，服务实体经济，加快大运河中央商务区等平台集聚，努力将拱墅打造成非银行金融机构集聚区、中小企业融资服务示范区和主城区特色金融创新中心，为杭州市建设区域性金融服务中心发挥更大作用。
　　未来几年，金融服务业将在拱墅这片热土上，在运河两岸蓬勃发展，成为推动拱墅产业转型的强力引擎。
　　高起点谋划平台载体——推动金融服务业企业加速集聚
　　拱墅区将高起点谋划平台载体，依托城市综合体和以“一核三带四区多点”为布局特点的特色楼宇资源，着力构建以大运河中央商务区为核心、三个金融新兴区为支撑的金融集聚区主体框架。
　　金融核心区——大运河中央商务区
　　东至上塘路、西至丽水路、南临胜利河、北至大浒街，打造杭州城北地区中小金融机构总部集聚区。到2016年，核心区新增金融机构25家，核心业务规模200亿元。
　　：该项目由世界500强企业绿地集团倾力打造，总建筑面积19.7万平方米，规划建成世界级城市商务综合体。
　　远洋商务中心：该项目由内地在港上市房地产公司十强之一的远洋地产倾力打造，项目总建筑面积约95万平方米，地上建筑面积约61.5万平方米，建成以后将成为杭州城北区域的中心商务区。
　　：项目是万通地产进军浙江的首个标志性作品，建筑面积14万平方米，将建成一个集leed金国际甲级写字楼的城市地标综合体。
　　申花金融中介服务集聚区
　　以杭州为核心，东至莫干山路，西至丰潭路、南至余杭塘河、北至申花路，将重点发展金融中介服务、财富管理服务等领域，引进培育金融外包服务、信用评级、资产评估、产权交易等各类专业金融中介服务机构和第三方财富管理机构。到2016年，新增金融中介服务机构20家，主营业务收入2亿元。
　　杭州：项目是由省内最大的百货连锁企业银泰集团倾力打造的杭城最大的商业综合体，规划总建筑面积约40万平方米，五幢7万平方米甲级写字楼群拥有商业巨无霸的全方位配套。
　　矩阵国际：本土资深上市房企莱茵达置业回归杭城里程碑之作，总建筑面积8.2万平方米，是申花板块首个获得leed金认证的国际化写字楼。
　　北软私募基金集聚区
　　东至通益路、西至莫干山路、南至石祥路、北临绕城高速。该集聚区将重点发展私募股权投资基金、私募风险投资基金、地产投资基金以及互联网金融、新型商贸金融等领域。到2016年，新增私募股权机构22家，基金总家数超过50家，基金总规模达200亿元。
　　万达广场：项目是由中国商业地产领军企业万达集团倾力打造的大型城市综合体，位于城北发展核心区块，建筑面积35万平方米，总投资近60亿元。
　　北软产业用房：项目位于杭行路与祥园路交叉口，规划总建筑面积45.5万平方米，由17幢楼宇组成，分四期建设。目前一期已建成，二、三、四期在建中。
　　湖墅南路中小企业融资服务示范区
　　该区东至京杭运河、西至莫干山路、南至环城北路、北至文晖路/文三路，重点发展基金、担保、融资租赁、金融仓储、投资管理等领域。到2016年，示范区新增金融机构10家，金融机构达到30家，核心业务规模达到200亿元。
　　梵石壹向：项目地处繁华的莫干山路上，总建筑面积近1.4万平方米，地上可用于招商的面积5600平方米。
　　杭汽发商业金融项目：项目坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，以及具有千年历史的京杭大运河水景资源，由杭城两大房产公司绿城集团和滨江集团携手打造，总建筑面积12.3万平方米。
　　主动参与金融创新——助推产业转型升级
　　拱墅拥有各类专业市场，钢材贸易量和汽车交易量居全市首位，商贸繁荣、物流发达，具备发展汽车金融、物流金融、消费金融、融资租赁、金融仓储、第三方支付等新型商贸金融的基础。近年来拱墅依托产业基础，以强大的决心和魄力，以积极主动的姿态参与省市各项金融创新工作。
　　推进民间融资管理创新试点区。2013年10月，拱墅区被列为全省首批“民间融资管理创新试点县（市、区）”，探索主城区民间资金规范管理方式。拱墅拟建立市场化运作的民间融资服务中心，作为民间资金供需信息对接的端口，通过阳光化和规范化的引导监督，促成民间资金高效率、低成本、低风险流通，为解决“两多两难”问题提供实践样本。
　　打造省中小企业融资服务示范区。示范区由拱墅区政府和前省中小企业局共同发起，是省政府授牌成立的创新型综合性中小企业融资服务平台。自日授牌以来，示范区已集聚了包括银行、金融服务公司、资产管理公司、融资租赁公司、投资公司、并购基金、担保公司、保险经纪、金融仓储等十多家优质的金融机构。
　　创新小额贷款工作。成立泰丰、建华、利尔达三家各具特色的小贷公司，累计为中小企业、商户、农户提供贷款82.63亿元。2012年出台《关于开展小额贷款保证保险试点工作意见》，拱墅区政府与杭州银行湖墅支行和浙商财产保险股份有限公司签订三方合作协议，截至目前，该业务已开展16笔，累计授信3500万元。
　　出台重磅扶持政策——提升金融服务业竞争力
　　根据规划，到2016年，拱墅区要形成在全市乃至全省具有相当影响力的“两区一中心”，即非银行金融机构集聚区、中小企业融资服务示范区和主城区特色金融创新中心，重点引进外资银行、外埠城市商业银行、非银行业金融机构和财富管理机构、金融中介服务机构、私募基金等金融机构；加快建设面向中小微企业的综合性金融创新服务园区；开展全省民间融资管理创新试点。
　　——推动金融业集聚。对于租用该区金融服务业集聚区内楼宇作为办公用房，面积200平方米以上（含），根据税收贡献度，前3年内，最高可获得120万元的租金补贴。如果是购买自用办公用房或购买土地自建金融总部楼宇，根据税收贡献度，最高可以获得400万元的一次性补助。金融中介服务企业入驻拱墅的，根据其税收贡献，在引进第一年最高就可获得对区财政贡献的100%补助。
　　——扶持企业上市。对在国内主板、中小板和创业板上市的企业，从完成股份制改造起，市区两级分阶段给予总额150万元的奖励；对在境外上市的企业，市区两级给予总额100万元的奖励。
　　——鼓励企业对接场外资本市场。推动企业在全国中小企业股份转让系统（简称“新三板”）和省股权交易中心成长版挂牌，并支持企业通过并购方式实现境内外上市。
　　培育优质金融企业——引领区域产业转型
　　近年来，拱墅区以其优越的发展环境，完善的政府服务，吸引了一批优质的金融企业。
　　1、杭州银行湖墅支行：杭州银行1996年成立时第一批设立的9家辖区行之一，下辖8家支行，湖墅支行致力于服务拱墅区政府、企事业单位及广大民众，2012年末存贷款余额100多亿元。
　　2、中华联合财产保险公司浙江省分公司：于2002年 9月16日开业成立。2012年实现保费收入15.41亿元，居浙江财险业第五位。2012年，获得“最佳理赔服务保险公司”、“金牌服务窗口”；2013年获得浙江金融理财博览会“优秀组织奖”、“浙江十大保险品牌” 等荣誉。
　　3、浙江诚泽金开投资管理有限公司（金诚财富）：成立于2008年，经过多年的发展，逐步成为全国性战略发展的综合性投资管理集团。目前是浙江省首家经中国证监会核准的独立财富管理机构。预计2013年财富管理规模累计达到300亿元人民币。
　　4、杭州市拱墅区建华小额贷款股份有限公司：成立于2012年4月，公司注册资本1.6亿元人民币。依托主发起人浙江建华集团有限公司下属的多家专业市场及3000多家中小商户，探索出风险系数低的“专业市场小贷”模式。
　　5、浙江锦盈融资租赁有限公司：公司是经商务部批准设立的浙江第一家中外合资融资租赁有限公司，公司致力于中小企业融资租赁服务。
来源：杭州日报
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