[楼盘评点]长沙看房记——湖南的朋友进来说说
@rabbitrider
12:37:32看到个帖子“一位十四年地产人士对目前房地产市场波动的真实看法”对贴主下面这段话深表认同啊-------“。。。。只是不知从何时起，中国的房地产市场由一个人民群众分享改革开放成果的好市场逐渐蜕变成了一个巨大的赌场。在这个赌场里，缺乏公正、没有公平，充斥着各种利益集团和既得利益群体的虚假谎言，也有各类不审时度势，从而失去分享蛋糕机会人群的失望与诅咒，还有因年龄原因没能赶上这一趟暴富机会的年轻人的......-----------------------------@iuconn 3095楼
13:15:19这文章无病呻吟又幼稚。 从全局来看，股市完全成了QG的提款机，并起到消灭部分流动性的作用，谁敢进入？通胀幅度不低，而可靠的投资渠道狭窄，每年的新增货币怎么办？房市成了不错的蓄水池。靠着这个超大蓄水池，这几年尽管货币超发，但一般生活所需物资的价格没有很大的上涨。-----------------------------个人还是赞同那位帖子的，毕竟那楼主的主要观点是房价高位运行，是到了大调整的时候了，要静观其变。他上面这句话也很有“跳出这个圈子”看全民热房事这个荒唐的现象的感觉，感觉有其独立思考的地方。记得有个报道说美国房地产在公民的资产配置只占30%；而中国是60%以上！货币这个问题，够复杂了，小民们也搞不清楚。看了经济论坛上有个名id“某马甲”的观点，他推荐了本书《第1排》，作者是个央行的专家，其中核心观点就是货币是由银行房贷而产生的（和传统的货币银行学相反），就是说正是在多种因素的影响下，全民房地产热，很大一部分货币是由房贷而产生的，房地产不是货币的蓄水池，而是超额货币之重大来源。
@rabbitrider 3097楼
16:52:03个人还是赞同那位帖子的，毕竟那楼主的主要观点是房价高位运行，是到了大调整的时候了，要静观其变。他上面这句话也很有“跳出这个圈子”看全民热房事这个荒唐的现象的感觉，感觉有其独立思考的地方。记得有个报道说美国房地产在公民的资产配置只占30%；而中国是60%以上！货币这个问题，够复杂了，小民们也搞不清楚。看了经济论坛上有个名id“某马甲”的观点，他推荐了本书《第1排》，作者是个央行的专家，其中......-----------------------------美国有房产税；美国人爱消费、喜欢提前消费、不爱存钱，所以普通人存款挺少；美国人投资有各类基金、世界上最牛的公司大多到美国去上市；而中国呢？而且，根据我的观察，普通美国人除了房产和退休金，基本上就没啥了，应该不止30%。大道理不多说，一般的老百姓，如果给他100万，他最想做什么？至于希望价格下降，什么才是合理价格，这个要看每个人的实际情况。毕竟，房子本质属性还是消费品。长沙的供应量太大，规划的新区又多，价格涨不上去。如果开发商感觉房子难卖，利润降低，必然会减少拿地-》政府卖地数目下降-》房产开发下降，供应下降-》存量消耗掉，价格稳定或开始上涨。这个周期多长不清楚，瞎猜两年左右，2016年吧。。
@rabbitrider 3093楼
12:33@hn我为卿狂
20:43:37本人在湖南某县城工作，但家在长沙，一直关注长沙房市，08年起一直看空长沙房市。上半年因资金紧张想出手一套我父亲在长沙的房子，挂牌几个月，看的人都不多，真正谈价的一个都没有，个人感觉房市的寒冬应该即将到来或者已经到来。-----------------------------@矛盾不可调和 3091楼
06:38:04你应该说说房子的具体情况。如果你挂牌价很高，没人跟你谈价很……-----------------------------大家讨论的价涨价跌本来就是指市场的成交价，非要说挂高了没人买毫无意义，挂高了当然没人买，挂低了有人抢一个道理，再重复一遍：所谓的房价涨跌是指市场价，而不是个别人的挂牌价！缺乏常识的人太多了
每周义务解读新房销售排行：项目名称 区域 套数(套)家和苑
梅溪湖的安置房，可忽略不计。但是低单价会大幅降低长沙的新房成交价数据。颐景名苑 雨花
即富春山，南城环保工业园附近的楼盘。价格较低，低价盘。金桂园
南城省府板块的定向开发房，不算数。金汇园
南城中意路南面的定向开发房，也有少数对外出售，低价盘。中建芙蓉嘉苑 天心 57 南城省府板块知名楼盘。 汇一城家园 芙蓉 53
星沙大道南面的楼盘。裕华名苑 雨花 41
即黄土岭的大鸿杰座，南二环以内，离市中心比较近。高层建筑，品质如何不清楚，但是5000左右的售价还真是便宜。所以说，高层建筑如果不是处于不可复制的绝对核心地段的话，真心不应该卖得贵。多层和小高层更宜居，更有价值。天麓小区 岳麓 37
市府板块西北面别墅区中的高层，低价盘。金石雅苑 雨花 35
即东城的兴苏广场，比较有名的楼盘了。潇湘奥园 岳麓 33
市府板块西北面的老牌楼盘了。
今天看到这个消息，老罗这个老狐狸都严重看空了，房地产不妙啊-----------------------------------------------------------------------国际投资大师罗杰斯（Jim Rogers）近日接受了华尔街见闻的专访。他表示，当前投资者应该避免中国的房地产市场和会污染环境的钢铁企业、水泥企业和造船企业。眼下中国正在进行利率市场华改革，利率上升将使房地产开发商遇困，业主也会试图把房子卖掉。而房价一旦开始下跌，通常会下跌很多，加之中国房地产市场投机成分很高。他还强调，“未来糖价将比现在高很多。”华尔街见闻：哪些行业是投资者应该避免的？罗杰斯：中国政府说要避开房地产，所以你最好相信政府。很明显，中国楼市的价格已经在走软了。每次我来中国旅行都会看到一大批在建工程，我不知道这种情形还能持续多久。中国政府还表示将征收房产税。它还说要关闭一些污染环境的钢铁企业、水泥企业和造船企业等。这意味着这些行业的某些公司将面临一段困难的时期。所以我不会买那些造成污染的企业，而且它们中很多还是产能过剩的企业。华尔街见闻：中国房地产市场已显冷却迹象。中国房地产泡沫还存在么？罗杰斯：现在的问题是，要对房地产价格采取行动之类的话，中国政府已经说了一遍又一遍，但是却没有什么行动。行动刚开始，有人就怕了，比方说房地产开发商。然后政府的步伐就松懈了。不过这一次，我相信政府是认真的，让我们拭目以待。因为它们正在放开利率，让市场去决定利率。如果中国政府不对利率进行补贴，那么某些利率就会上升，房地产开发商就会遇到困难，持有房子的人也会出现问题而试图把房子卖掉。因此对于中国的房价，我并不抱乐观态度。如果房价跌了，我会买一些（股票）。华尔街见闻：你估计中国房价下跌的幅度有多大？罗杰斯：一般来说，房地产价格一旦开始下跌，它就不会只跌5%或者10%，通常会下跌很多，尤其是（购房）杠杆率很高的时候。中国房地产的杠杆率不像美国或者英国那么高，但是里面投机的成分很高。华尔街见闻：但是房地产市场下跌会拖累上下游产业，从而拖累整个经济。罗杰斯：是的，中国一部分经济会遭遇寒冬，而另一部分则会迎来繁荣。如果你留在了错误的行业，你就会遭罪。如果你是做农业的或者说你是个农民，那你什么感觉也不会有。华尔街见闻：你一直都很喜欢农业。你现在农业方面有哪些投资？罗杰斯：我向一些农场主提供咨询，例如在澳大利亚或者其它国家的农场主。我还拥有很多农产品，比如小麦、水稻和糖。未来糖价将比现在高很多，所以每次你去饭店吃饭，趁着糖还是免费的时候带上两包再走。将来糖会很贵，以至于饭店都不会再主动提供了。---------------------------------------------------------------------------
16:33:13万科金域缇香三期开盘了，有朋友去看吗？聊聊情况-----------------------------@iuconn 3082楼
16:53:31三期？一共就四栋房子，一栋一栋卖而已，还叫三期，恶心人。。-----------------------------前几天开盘，均价8000
08:25:03蛮无聊的。对长沙的房产，我还是几个月前的观点：如果长沙某个楼盘在以往正常售价的基础上打7折，那还想什么，抄家伙上，多贷款也上；8折则看具体情况，稍谨慎点，但也进入购买区间。若户型、位置特别突出；剩余房源稀少的情况下，也可下手。其他情形我保持中立观点，看各人的具体情况。9折在近期是容易谈到的。另外，销售情况良好的楼盘不容易打折，这也是合情合理的。-----------------------------@rabbitrider 3077楼
08:41:40哈哈，如果是8折我就想都不想了，果断出手，不过估计还得等个半年，如果国家不放松信贷的话，估计开发商背不下去了-----------------------------其实也是，这几年的楼盘开发商的毛利润估计也就20%多吧，打个8折是很低了，再低就要亏本了。不过这里面有地价上涨的因素，而有些拿地早的楼盘，地价其实早就可以忽略了，像阳光100，地价成本也就4-500元/平米，算可以忽略的零头的。这种情况下，就不能以一般的利润模式去看了，打到7折我认为是完全能做到的。
-----------------------------@iuconn 3103楼
07:05:49其实也是，这几年的楼盘开发商的毛利润估计也就20%多吧，打个8折是很低了，再低就要亏本了。不过这里面有地价上涨的因素，而有些拿地早的楼盘，地价其实早就可以忽略了，像阳光100，地价成本也就4-500元/平米，算可以忽略的零头的。这种情况下，就不能以一般的利润模式去看了，打到7折我认为是完全能做到的。-----------------------------凭感觉，对比去年的高价位，长沙有些楼盘已经降了10%了；今年如果不是放开信贷，房价下行是大概率。记得09年如果不是仰望星空的瘟神大放水搞 4w亿刺激+20w亿的天量信贷，房价已经朝下了，王石那时就有拐点论，而深圳都有大把断供的。自那时，物价就大涨了一波。今天我们应该相信李博士不是瘟神，不会再去搞那种自我毁灭的事了吧。其实这些开发商们的心态也同散户们差不多，市道好时，一哄而上，疯狂高价拿地，地王频出；把面粉炒得比面包还贵；现在不好卖了，也没人敢去拿地了。毕竟没几家有实力可以像万科那样有系统市场研究的。
5月7日下午，长沙阳光100国际新城小区，31岁的彭斌（化名）拎着一壶汽油来到开发商办公室。在和客服部经理几番争吵后，彭斌点火自焚。14日，全身烧伤面积达70%的彭斌躺在病床上，仍未脱离生命危险。日前，妻子李雯（化名）通过红网《百姓呼声》栏目发帖，称全家凑集近百万，购买了一套精装修商品房，却存在10余处质量问题，过去四个月，开发商拖延不处理不说，在业主没有办理收房手续的情况下，物业公司催缴物管费。[缘起]问题未处理好，被催缴物管费“四个月解决不了，短短7天就处理完了。”14日上午11点，李雯来到新房，她说，在老公住院7天内，开发商已将质量问题全部整改到位。过去四个月，李雯数十次电话或到开发商办公室，交涉整改事宜，但要么不接电话，要么以各种理由搪塞拖延。直到事发当天，整改事宜都没有进行。4月初，考虑到5月8日儿子满周岁，夫妇二人计划当天乔迁新居一并庆贺，邀请众多亲友前去赴宴。李雯当即催促开发商整改，一朱姓经理先是承诺此前必定处理好，后又以零件或油漆尚未准备好等理由一直拖延。“请尽快缴纳1-4月的物管费。”5月6日，接到物业的来电，李雯和老公瞬间愤怒，“房屋质量问题一直不处理，凭什么收物管费。”[事发]交涉过程中，业主浇汽油自焚5月7日下午3点半，情绪激动的彭斌带着汽油壶赶到开发商办公室，要求解决质量整改问题，并质疑收取物管费的合理性。李雯说，当时客服部经理卢硕坚称交钥匙就是交房，双方为此发生激烈口角。李雯说，老公当时携带一个开水壶，她并不知道里面是汽油。她说，几番争吵后，老公将汽油往身上浇，“如不解决，我就自焚抗议。”按照李雯的说法，卢硕竟当场反复叫嚣。原本情绪激动，经受不住刺激，彭斌点燃了身上的汽油。开发商客服部经理卢硕说，去年12月13日，收房通知就以快递方式寄给业主，同月18日，业主也在“交房手续流转单”上签字确认，并提交了验房问题记录及整改意见，“一切按合同办事，完成了房屋交接手续。”[解释]抢了两个打火机，谁知他还有拿出双方签订的合同补充协议，卢硕指出，合同中第2条：关于指定房屋交接事宜的补充约定，房屋验收手续过程中，除结构安全问题之外所存在的需要质量整改的事项，不作为业主拒绝接收房屋的理由。卢硕说，部分问题已整改，“不存在整改拖延问题”。那么，彭斌声称自焚是否怂恿刺激他点火？卢硕予以否定，并表示在场人员也及时采取了防范措施，“一名同事在维持现场秩序时，被彭斌抱住烧伤了。“已抢了两个打火机，谁知道他还有。”在场一名工作人员说，当时有两名同事进行劝说。点火自焚后，有同事拿灭火器扑救，结果灭火的同事被烧伤，目前也在医院救治，“凭良心说，我们尽力了。”
阳光100 还出了这个事啊， 不过这个业主也有些激动了。看过阳光100的装修房，配了家电、地暖，但是 那个户型真的差啊，都不是南北通透的那种，怪异得很。
长沙市房产研究中心是长沙市住房和城乡建设委员会下属的自收自支事业单位。长沙楼市5月成交情况并不理想。长沙市房产研究中心的数据显示，上周(—)长沙内六区新建商品房网签2247套，住宅网签均价为4855元/平方米，新建商品房市场呈现量跌价升。完蛋了。已经变成贵阳了哈哈。。 话说贵阳花果园清盘后，就直接涨到4千朵了哈哈。
16:33:13万科金域缇香三期开盘了，有朋友去看吗？聊聊情况-----------------------------@iuconn
16:53:31三期？一共就四栋房子，一栋一栋卖而已，还叫三期，恶心人。。-----------------------------@xinlang_yan 3102楼
23:45:04前几天开盘，均价8000-----------------------------一二期买的均亏10万
@kaico-22 15:51:41@竹节女娃 3081楼
16:33:13 万科金域缇香三期开盘了，有朋友去看吗？聊聊情况 ----------------------------- @iuconn 3082-----------------------------看来房价真的要下跌了
@rabbitrider 3108楼
11:53:31阳光100 还出了这个事啊， 不过这个业主也有些激动了。看过阳光100的装修房，配了家电、地暖，但是 那个户型真的差啊，都不是南北通透的那种，怪异得很。-----------------------------板楼大户型都是南北通透的
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恒大江湾要开盘了，电话里说均价6千6还有优惠活动，准备周末去看下
一直在看离学校近的，小学中学都有的，省府片，开福片好像都不理想，是我看少了么？
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项目位于长沙大东新城区，由长沙本土实力雄厚开发商—东业地产及汇一集团强强联合倾力打造。整个项目采用人车分流，车行入口和人行入口独立规划，人性化的贴心设计极大保障了小区居民的安全。不足的是目前周边配套还不是很完善，较为不便。
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