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一手房更名风险暗藏
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　　调控催生违规交易　　“非市场”的调控手段，催生出了“非合理”的操作方式。　　二手房交易可以免税？　　近期，一种标有“一手更名”，号称能“免税”的二手房源在不少中介挂牌。　　《东地产》(以下简称“《东地产》”)记者调查后发现，这些所谓“一手更名”的房源，部分是二手房主在购买时由于限购等原因，仅签订了购房合同，支付了“全款”，但未办理过户手续和房产证，在交易时可在开发商的配合下直接按购买一手房计，从而免征二手房交易税。　　在“国五条”的影响下，这种号称能避税的交易方式触动了人们敏感的神经。　　但法律专家认为，此类操作方式无论对于上家还是下家均有风险，任何一方反悔均可能使合同无效。　　中介：确有一手更名　　记者在沪上某网站的二手房源发布页面输入“一手更名”后，共出现1052条房源信息。　　《东地产》随机选取了8条房源信息，并拨打了中介所留电话，询问该“一手更名”房源情况。　　其中，有5位中介人员表示，自己也“不知道&一手更名&是什么意思，就是看到同事写了就写了”，以赚取点击率。　　另外3套“一手更名”房源信息，则被发布中介证实为“真实房源”，且可以“免税”。　　中介小杜表示，手中的该套位于惠南板块的房源，是由于卖家在和开发商签订合同、支付定金后，贷款由于各种原因没批下来，买家无力支付房款，只能将名额转让，“只需把定金付给卖家就可以了，其余都是和开发商进行交易，和一手房没什么两样，也不用交税。”　　中介小陈表示，手中的该套位于周浦板块的房源，是卖家和开发商签了合同，付了全款，但没有过户办产证。“你要买这套房，钱是支付给卖家的，到时候只要卖家到开发商那里把合同退掉改成你的，开发商会协助更名。接下去就和一手房一样，直接过户办产证，不用交税。”　　当《东地产》问起如此操作是否会有风险时，小陈坦言，“我们都操作过好多次了，要是有风险我们就不会做，不然到时候官司缠身我们也很麻烦的。”　　中介小杨则表示，手中该套位于惠南板块的房源，是开发商作为工程款抵给承建商的，没有备过案。房源的价格比外面便宜，但必须付全款，操作方式和一手房一样，免税。　　《东地产》记者询问，自己买入该套房源时既然付了全款，是否也可以不过户、不办房产证，到时候卖给下家时直接以更名的形式免税？　　小杨表示，“这样的操作我们是不可以的，除非要和开发商有&关系&。”　　开发商：可以先不过户　　事实上，在沪上不少楼盘，只付款不过户，开发商协助更名的方式无需特殊关系便可操作。　　在长宁某楼盘，《东地产》以购房者的身份询问售楼员，自己被限购，但想买房，能否用付全款的方式购买。　　该售楼员表示，开发商的政策是，如果由于限购导致无法过户，购房者可以付款并签订销售合同，在交房后也可以入住。“如果在两年内限购取消，开发商会协助购房者办理过户手续。如果在两年内限购没有取消，开发商则会协助购房者办理更名，而具体更改为谁由购房者自行负责。之所以定为两年，是因为时间拖了太长对于购房者自身也不利。”　　“具体付全款、分期付款或者部分贷款，到时候还可以谈。”该售楼员补充。　　在徐汇区某楼盘，售楼员同样告诉《东地产》，如果购房者被限购，可以采用“付全款，签合同，暂不过户”的方式购房。“用这种方法操作的人还是比较多的。”　　一位不愿具名的楼盘营销总监告诉《东地产》，该情况在销售中确实存在，主要还是一些被限购的人希望能买房。在合理、合法的情况下，开发商一般都会协助购房者办理更名手续。　　专家：买卖双方均有风险　　看似“双赢”，同时规避了税收、限购政策的“一手更名”房，在法律专家看来却有较大的风险。　　上海大邦律师事务所房地产专业律师王秋瑞告诉《东地产》，所谓一手更名，应该就是在产证办出之前，变更合同主体，即由上家变为下家，然后凭合同办房地产权证。　　理论上说，因在办证时文件显示的可能都是一手房交易信息，所以可能会被认定为一手房，进而不被征收20%所得税。　　但是，如此操作可能会有这样几种风险：一是合同变更需要重新备案，进而会被重新审查，若房地局发觉此操作的真实目的是买卖，有可能会拒绝办理登记，进而无法完成交易。此时，买家风险很大。二、即使合同名称变更并备案，办证环节中也不排除仍被认定为二手房买卖，进而仍需要征收所得税。此时，卖家风险大。三、无论何种情况，任何一方对交易反悔，都可能主张双方属于逃避税费，因此双方合同因违法而应被认定为无效。诉讼中，合同被认定为无效并非没有可能。　　所以，除了税费以外，交易本身的合法性也存在很大风险。　　对于一些被限购人群，采用“付全款不过户”的购房方式，王秋瑞同样指出了其中的风险所在：“商品房买卖合同上对过户通常都限定了时间，如果逾期买家不过户，则买家违约，开发商甚至可能解除合同并收取违约金。法律上讲，限定的时间是由开发商和购房人约定的。但事实上，条款都是由开发商起草，由开发商定。”　　“另外就是刚才说到的，卖出时，开发商是否同意配合办理所谓合同变更，这是很难保证的事情。有时可能是具体经办人员口头承诺，但若发生诉讼开发商却又予以否认。”王秋瑞补充。
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购买动迁安置房的“直接更名”、“私下过户”问题
动迁安置房买卖的“直接更名”“私下过户”问题
1、何谓“直接更名”、“私下过户”？
&&因为动拆迁安置房是配套商品房，房东拿到房产证五年之后才能过户给买家，而很多动迁安置房房东（被拆迁安置人）急于变现，在刚刚拿到房产证时，很多人在自己还没拿到房产证时就要出售房屋，甚至很多人在开发商还没有交房、自己都还没有拿到房子就出售了。一些房地产中介说他们可以代为办理“私下过户”，或曰“直接更名”，针对的就是房东刚刚分配到动拆迁安置房还没有颁发房产证时就要出售房屋的情形，还有些中介说这房子是动迁办/动迁组/动拆迁公司从被拆迁安置人手里吃下来的，是动迁办直接出售。中介可以让房地产交易中心在颁发房产证时直接发给买家，而不发给被拆迁安置人。买家要因此支付给中介一笔四五万元至十万元不等的费用。
2、“私下过户”的操作手法和流程
&&买家首先付给房产中介一笔不菲的费用，最少的三四万元，最多的九万、十万元。然后，中介分别找到动拆迁的村委会和镇政府动拆迁办公室或者动拆迁公司、房地产开发公司，买通上述三方或者四方，把动拆迁补偿安置凭证中被拆迁安置人的个人身份信息和动迁户拆迁补偿安置信息篡改为买家的信息，把篡改后申办房产证的信息材料送交房地产登记处，产证出来后，房产证上的名字就是买家的了。
&&房产中介托人更改替换信息一般要过村委会（居委会）和镇政府（街道办）、动迁办（动拆迁公司）三道坎，必须能买通“摆平”这三个部门，然后再疏通到房地产开发公司即可。房地产交易中心很难疏通，也不是一般中介所能疏通的。中介的行为实质是串通村委会（居委会）和镇政府（街道办）、动迁办/动拆迁公司乃至开发商一起弄虚做假骗取行政登记的行为。
&&这种串通作弊一般选择在房产证出来之前，房产证出来之后也可以疏通作弊，但是难度就大很多了。
3、“私下过户”的巨大风险和危险
&&洞悉所谓“私下过户”的操作手法和流程之后，其中的风险就很清楚了。中介买通居委会和街道办工作人员，篡改动拆迁名单报给动迁办或动拆迁公司，动迁办或动拆迁公司再根据动拆迁名单做成动拆迁补偿安置凭证，送交房地产开发公司，开发商做好申办房产证的全套材料后，送交房地产交易中心做产证。中介串通居委会和动拆迁公司，按照刑法关于受贿罪的规定，居委会和街道办工作人员视同国家工作人员，国有动拆迁公司的工作人员也视为国家工作人员，一旦被发现，买家所付佣金将作为行贿款被没收上缴；同时，房管局对伪造信息骗取行政登记行政确认的，出具行政通知撤销房产证，房子还是要被收回还给动迁户被安置人。即使没被认定为行贿款，由于买家几乎不能提供任何证据证明其对所付款项的所有权，甚至对所付款项的去向都不知道，根本谈不上收回来。
&&&因此，买家支付的高达四五万元至十万元的佣金毫无保证，买家购买动迁安置房的权益也毫无保障，房子还是要被收回还给动迁户被安置人，买家竹篮打水一场空。中介不对买家负任何保证义务，至多把买家和所贿托的人召集起来，让买家看看在电脑上修改信息的过程，美其名曰直通房产交易中心修改了信息。实则不然，所有信息都必须再经过行政审核，即使进了交易中心的电脑系统也是要接受审核的，买家经常在此环节受骗。实践中，已经出现了许多买家私下过户被房地产交易中心发现，房管局一纸注销房产证的行政通知，已发到买家手中的房产证就成了废纸一本，给买家造成几万元至十几万元不等的损失。依据有关法律的规定，行政相对人（买家）伪造信息骗取行政确认(房产证)的，房地产登记机构应撤销行政登记和行政确认，因登记确认被撤销给申请人造成的损失，由申请人自负。所以，买家花费的所有费用和付出的时间精力心思完全可能打了水漂。
4.“ 私下过户”、“直接更名”的延伸危害
&&&如果仅仅是购房者浪费几万元到十万元的作弊造假费用也就罢了，相对来说还只是个小小的损失。更大的危害在于，如果以后动迁安置房买卖双方发生纠纷了，当初的买卖合同上约定的私下过户，或者虽然买卖合同上没有写出、但实际是这样操作的，是很有可能导致买卖合同无效的一个因素。不管当初约定的私下过户、直接更名有没有成功，如果成功了，对买家危害更大、更加不利，因为你通过这种作弊造假的方式来购房的行为被做实了；如果“更名”没有成功，你们当初的买卖合同上约定了用这种违法违规的手段来买卖房屋，也仍然是有可能导致合同无效的一个因素。
&&&合同法第五十二条明确规定损害社会公共利益的合同无效，这是一个法律常识。我国民事法律规范所称的“社会公共利益”即我国台湾和国外的民法所称的“公序良俗”，包括社会公共秩序和社会公共道德（善良风俗）两个方面。而社会公共秩序包括社会政治秩序、社会经济秩序、社会管理秩序等。动迁房买卖双方或者房产中介和出卖人、买受人三方约定以“私下过户”、“直接更名”的方式来操作动迁安置房买卖，是串通作弊弄虚作假、篡改伪造产权人信息欺骗房地产主管部门骗取行政登记行政确认的行为，明显属于破坏扰乱国家行政主管机关对房屋权属登记的管理秩序，是破坏和扰乱社会管理秩序的一种具体情形。而扰乱国家行政主管机关（房管局）对某一领域（房屋权属登记）的管理秩序，即破坏社会管理秩序，属于破坏社会公共秩序的一种情形，破坏社会公共秩序，即构成损害社会公共利益。损害社会公共利益的行为，依法属于无效民事行为，损害社会公共利益的合同属于无效合同，本来本身完全合法有效的动迁安置房买卖，会因为双方约定了或者实际采用了“私下过户”、“直接更名”的方式来操作，而导致合同无效。
&&&所以，想通过所谓“私下过户”、“直接更名”的方式来购买动迁安置房的买家，以为这样可以不用再等待长达五年的过渡期，可以直接过户给自己、办理房产证时直接办给自己，从而可以避免五年过渡期内的众多重大风险，实在是愚不可及。“私下过户”和“直接更名”的做法本身就是最大的风险和危险，本来合法有效的动迁安置房买卖合同、合法有效的购房行为，会因为采用了违法的方式购买而导致买卖合同本身无效，买家的重大权益毫无保障，最后钱房两空，上百万元的乃至更多的财产付之东流。
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中介说的一手更名,和开发商直接签合同是怎么一回事?求解答,这样的房子会有什么风险
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二手房经纪人
一手更名就是关系户通过开发商把房子买了，签了协议，但是没有签购房合同，所以在房管局没有备份，在房管局没有备份，所以你现在买就等于是一手房，能带户口，现在你买的话，直接跟开发商签合同，多交了一个更名费，没任何风险
房天下知识为您分享了一条干货
直接更名是直接和开发商签合同的，也是正式的买卖协议，受法律保护的。风险是除非开发商跑路。
一手更名是和开发商直接签的，那要看开发的是什么样的房子？这个只要开发商没有问题就没有什么风险！
直接和开发商签合同直接更名的，是正式合同，没有风险的，除非开发商跑路
就是直接和开放商签合同，基本没什么风险的。
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一手更名是和开发商直接签的，这个只要开发商没有问题就没有什么风险！
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违法信息举报邮箱：买了个拆迁房优惠指标开发商借机收“更名费”
晨报讯(通讯员梁伟伟记者冒群)王先生花1.6万元买了个拆迁房优惠指标，开发商收了他1.5万元“更名费”。实际房屋过户时，王先生却发现更名没起任何作用，还带来很多麻烦。一怒之下，王先生将开发商告上法庭，追讨已经支付的“更名费”及利息。这样的房屋产权“更名费”在法律上有无依据？昨日，江苏高院公布了此案例，并进行了解释。
王先生说，他于2006年通过中介认识了张某，并以16000元的价格购买了张某享受的拆迁房优惠指标，房屋面积为130平方米，此房屋系江苏某房屋开发建设公司建造。合同签订之日，王先生与张某共同到开发公司提出更名申请，经开发公司领导签字同意后，王某当场支付给开发公司15000元的更名费和购房首付款100000元，并于日支付了剩余购房款，开发公司同时将此房屋的钥匙交付给了王先生，王先生居住使用至今。
房子住进去了，不过，王先生却一直没有拿到此房屋的房产证。王先生多次往返奔波有关部门，最终于2016年2月才拿到此房屋房产证。为此，王先生花费交通费5000余元，律师费10000余元，并承担了此房屋由一手房变更为二手房而多缴纳的税费7000余元。王先生认为，自己已经缴纳给开发公司相应的更名费，本以为此房屋可以顺理成章地直接登记到自己名下，谁知更名费不但没起任何作用，还给其带来经济和精神损失。
王先生将开发公司告上了法庭，要求其返还自己所交的更名费15000元及银行利息损失和赔偿因办理房产证而发生的交通损失、多缴纳的税费及律师代理费用。
庭审中，法院依法查明案件相关事实，开发公司确实收取王先生更名费15000元。2015年4月，王先生曾起诉要求张某和开发公司协助其办理此房屋的产权登记手续，2016年2月，王先生依据生效的判决文书才取得了此房屋的所有权证。
法院认为，房产开发公司向原告王先生收取的“更名费”，并无相关立项收费的法律依据。没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人，同时要承担利息损失，判决开发公司返还王先生15000元并偿付利息损失；对于交通费，开发公司有义务协助王先生办理此房屋的产权登记手续，但其怠于履行该义务，造成王先生多次往返有关部门，最终通过诉讼途径取得房屋所有证，在此过程中，王先生势必要花费超出正常交易流程所需的交通成本，法院酌情认定由开发公司承担王先生交通费1000元；对于税费和律师费，不属于由开发公司直接造成的经济损失，开发公司不具有赔偿义务。
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