您所在的位置： > > >
自称已付款 二手房却被法院查封
类似诉争房屋产权如何判，今年5月新规开始实施，丰泽法院以案说法
东南网7月8日讯（海峡都市报闽南版记者 韩影 通讯员 林锦明）债务人房产被查封拍卖，案外人王某夫妇却提出了异议，称诉争房产被封之前，他们就已出钱买下这栋房产。但最终，因为证据不足，他们的案外执行异议，被丰泽法院驳回。
二手房买卖期间，类似的债权纠纷很常见，丰泽法院今年以来就审理了近10起，但由于证据等原因，多数案外人的房屋产权主张都被法院驳回了。二手房买卖过程中，买受人该如何保护自己的合法利益，此类诉争有法可依吗？
本期海都说法，邀请丰泽法院审监庭林锦明法官以案释法。
【案情回顾】
老赖房产被查封
案外人称产权已转让
前些年，家住泉州丰泽区的陈大姐，向鲤城张大哥借款50万元，写下欠条后，一直没还款。去年5月，张大哥将她告上法庭，要求还款。丰泽法院判令陈大姐偿还本金及相应利息。
但判决书下达后，陈大姐还是没还款，案件进入执行程序后，法院把位于丰泽某小区陈大姐名下一处房产查封了，准备拍卖抵债。
节外生枝的是，案件执行过程中，案外人王某夫妇，向法院提出了执行异议。这对夫妇称，早在2011年8月，他们就向陈大姐买下了被法院查封的房产，总价款共65万元。王某夫妇称，当时买卖双方约定了房屋交付方式，并于交付当天付了全部购房款，“但由于开发商原因，迟迟没办理过户登记而已”。
王某夫妇认为，他们支付了全部价款，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对该房产的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。
法庭上，王某夫妇为证明自己主张，还向法院提供了收条和一份《房屋买卖合同》。但丰泽法院审理认为，这张收条所载明的已付款项，并没有相应的银行转账记录佐证，且无法证实双方买卖合同真实合法，现有的证据不足以证明其已实际支付全部购房款，法院对二人的执行异议予以驳回。
丰泽法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房产并未登记在案外人王某夫妇名下，不具有物权效力，因此，法院有权依法对诉争房产予以执行。
【法官释法】
房产买卖期间被查封
该如何判定产权归属？
二手房买卖已成为当前社会普遍存在的一种交易方式，但买受人由于缺乏法律意识，未能及时办理产权变更登记，当涉案房产变更登记前，作为执行标的被法院依法查封、冻结后，买受人对诉争房产就存在诉讼风险。
今年以来，丰泽法院就审查了近10起二手房买受人（案外人）提出执行异议的案件，其中，大部分案件因房屋买受人未能及时办理登记过户手续、未按规定时间支付房款、未按规定时间接管房屋等原因，被法院裁定驳回执行异议。
本案经办法官介绍，此前，此类案件审理一直存在争议，但今年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始实施，对此类情形有了明确规定，对案外人提出的房屋产权异议，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，法院应予以支持：一、在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记的。
注意保留四类证据
避免二手房买卖纠纷
本案经办法官提示，善意的房屋买受人在购买二手房的时候，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律保护：
1.签买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且该房产没有其他纠纷、未被冻结查封；
2.按协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账号向卖方账户转账，保留银行转账凭证，大笔的购房款法官建议不要使用现金支付；
3.支付购房款之前，要先办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果；
4.及时占有、使用、管理二手房，报关相关凭证、凭据。房博士课堂第三讲：买的房子被法院查封了怎么办？-无锡房地产-365地产家居网
　2月11日，蠡园茶坊论坛上出现一条惊天大消息：“无锡某楼盘老板被抓！”网友“好的，大王！”在发帖中表示，房子已全被查封，老板也被抓了，主要还是因为拖欠了工程款、广告款。小编又逐一查询了一房一价公示，发现除了已售的少量房源外，其余房源全部标为“查封”！据了解，无锡房地产市场网“查封”的概念就是被法院查封的意思为此365片管蹦Q对金匮大观进行了实地探访。
　那么购房者们遇到这种情况应该如何保障自己的相关权益呢？
365网友：我买了金匮大观的房子，但是昨天听说开发商跑路了，好几栋房子被法院查封了，我的房子有没有被查封？我现在该怎么办，我买的房子会有问题吗？多久可以解封啊？
房博士：开发商如涉及到对外债务不能按期归还（这里所说的对外债务包括但不限于拖欠建设工程款、未按期归还的银行贷款或其它民间借贷款项等）均有可能被提起诉讼并在案件处理中名下的资产（开发商开发的房产初始登记在开发商名下，故被认为是开发商的资产）被法院查封，对于消费性购房人来说，如已经与开发商订立经网上备案《商品房买卖合同》并已支付大部分或全部购房款的，一般能够依据合同取得房屋产权，在此情况下风险不大，当然，也存在开发商无力进行后续楼盘建设，导致无法按期交房，购房人利益受损的风险；而如果购房人并未签订网上备案的《商品房买卖合同》或虽签订合同但未支付或仅支付小部分购房款，在此情况下房产被查封，则购房人存在购房的权利无法对抗法院查封而无法取得房产的风险。关于对房产的查封，购房人可以凭《商品房买卖合同》前往产权监理部门查询房产是否被查封的情况，法院对于房产的查封，首次查封不超过2年，期满后可以续封，续封期限不超过首次查封期限的1/2。
365网友：网上看到金匮大观被查封了，我现在的具体情况是，我签了合同，也交了首付，房子合同号已经在房产局备案，这种情况我的房子会被连带无法拿到手吗？那我们两证还能办下来吗？
房博士：如果购房人支付的首付款已达到总房款的大部分，则依照有关法律和司法解释，购房人应能够取得所购房屋的产权，但如果购房人所支付的首付款仅占总房款的小部分，则对此会存有争议，这个问题涉及到《商品房买卖合同》备案登记的性质认定及该备案登记能否产生预告登记的准物权效力，如果法院对此作出不同的认定，会对购房人产生不同的法律后果。
365网友：金匮大观现在被查封了，我们家房子还没交房，那以后我们家的水电气会及时到位吗？有可能受到影响吗？房子会按时交给我们吗？
房博士：以上问题取决于该楼盘后续能够顺利开发建设，而这与开发商的资金能力、对外债务等因素均有关系，当前情况下尚不能明确判断。
365网友：我买了金匮大观的房子，现在能要求退房么？
房博士：退房属于解除《商品房买卖合同》，如购房人要求单方解除《商品房买卖合同》，一般要求存在开发商违约或有其它法定解除理由的情形，对此需要根据合同的具体约定和争议中的具体事实进行判定。
365网友：若购买的期房被法院查封，首付款已交，合同已签，还没备案，那这套房子所有权还属于购房者吗？
房博士：如首付款的金额未达到全部房款的大部分，且剩余房款尚未支付，在此情况下，购房者存在无法取得房产所有权的风险。
365网友：若购买的二手房是被抵押的，现在已经入住，也交了钱，但是没办理过户手续，那这套房子会被法院收回吗？
房博士：如抵押在先，则购买二手房人无法对抗抵押权人，抵押权人可对该房产行使抵押权，此时房产并非“被法院收回”，而是进入拍卖等处置程序。
365网友：房子被银行查封，怎么操作买卖过户比较安全？
房博士：房产被查封的情况下是无法办理过户变更登记的，对于此类房产的交易存在较大的风险。
　　不动产的查封即对不动产检查以后，就地封闭，禁止动用。
　　有权查封的机关有公安、检察、国，家安全机关以及法院。如果卖方的房产被公安、检察、安全机关查封，那卖方可能涉及刑事犯罪，甚至房屋是卖方是用赃款购买的，这样的房产千万不能买；如果是被法院查封，那么卖方一般只涉及民事、经济案件，在卖方提供担保或者清偿债务后，可以向法院申请解封。
　　当买到的房屋被法院查封时，买方通过向卖方提供担保或者代为清偿债务的方式，向人民法院解封，房屋过户以后，可追偿，但是需要注意操作方式。
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。
《房地产管理法》第38条明确规定，查封房屋不得转让，这是管理性强制规定但并非强制规定，它只是禁止房地产管理机关办理物权转移登记，但体现债权关系的买卖合法仍然有效。买到被查封的房子不仅麻烦多多，而且无法受到法律保护，不管买新房还是二手房，都要尽量避免！
购新房：尽量购买开发商的信誉、资金和实力较强的楼盘，保证该楼盘五证齐全，在签订房屋买卖合同前，应先到房管部门查明所售物业的权属情况。
其次，在房地产买卖合同中约定“卖方保证对所售物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及中介公司和买方提供之物业资料及相关情况属真实合法”等类似条款，并进一步约定因为业主所售物业产权原因导致买方利益受损、交易失败，要承担的责任。
购二手房：在确定买房之前，一定要求中介或是与业主到档案大厦查询，了解房屋是否存在抵押、查封、冻结等情况。如果有相关信息，则需要与卖家协商，并要求卖家在合同中作详细的情况说明，同时要确认约定时间内将问题处理完毕，再明确约定违约责任。我在2004年10月份与张某签订合约，张某把他的[4间，俩间为一个单位]其中俩间买给我，还有俩间买给方某。我在2004年底支付张某50万.方某支付张某47万，余额在过户后付清。[这个小区的在房子建好统一做的]&&&&&&&&&&&日房子建好张某把他分与我和方某。我和方某在日当天搬进居住。&&&&&&&日法院突然来说要查封我和方某的房子说房产证还是张某的[因张某欠下200多万债，已在法院判决查封房子]:20:37:44共 3 个律师解答
一对一沟通，及时分析案情
安徽 阜阳擅长：法院有权查封,如果卖房不能履行法院判决,导致该房屋被法院拍卖给你造成损失,你可以要求卖房退回款,并赔偿你的损失.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&此复.张振&&&律师:20:43:34 河北 唐山擅长：你们应当向张某主张权利。应该聘请律师为你们提供法律帮助。:20:42:22 上海 长宁区擅长：如果房产正在过户,就不能查封;欢迎你电话咨询:021-:21:44:25
如果事情紧急或不知如何发布咨询？
提供法律咨询解答和找律师服务
周一到周六 8:00~22:00
您的问题比较复杂，需要专业分析意见？
最有诚意的全面案情分析报告
& 咨询详细
你正在咨询陈远国律师买的房子还没过户，被其他人查封了！我该怎么办？？？_律师吧_百度贴吧
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签到排名：今日本吧第个签到，本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧签到人数：0成为超级会员，使用一键签到本月漏签0次！成为超级会员，赠送8张补签卡连续签到：天&&累计签到：天超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
买的房子还没过户，被其他人查封了！我该怎么办？？？收藏
甲方欠乙方80万元，由于甲方暂时无力偿还，就与乙方协商将甲方弟弟名下的一套写字楼过户给乙方作为抵债偿还。乙方同意后于日和甲方丙方（甲方弟弟）签订了《三方协议》，合同约定丙方愿意接受乙方用借给甲方到期未偿还的80万元债权作为该房屋的购房款，甲方直接将欠乙方的80万元整还给丙方，甲方不再与乙方存在80万元的借款关系，丙方不得再向乙方所要购房款。后乙方与丙方签订了《二手房买卖合同》,合同约定丙方将该写字楼出售给乙方付款方式为全款一次性付清80万元整，并出具了80万元整的现金收据给乙方,约定最迟于2015年6月前过户给乙方。合同签订后丙方就将该房屋实际交付给了乙方，乙方又将该房屋出租给了他人。2015年5月到达约定办理过户手续的最后时限，乙方多次找丙方要求办理过户，丙方都避而不见。乙方自己多方打听后得知，该写字楼于日因丙方的其他债务问题被法院查封并已进入执行阶段。随后乙方向法院提出异议并出示了《二手房买卖合同》丙方出具给乙方的《收据》甲乙丙签订的《三方协议》乙方实际占有该房屋凭证（将该房屋出租给他人的《租赁协议》)。法院判决：涉案房屋未办理过户登记的原因在于未到合同约定的最后期限，加之该房屋已在日被本院查封，存在过户不能的情形，并非乙方自身原因所致，乙方对该涉案房屋的过户登记享有合理的期待权益，乙方对涉案房屋所享有的权益足以对抗法院的强制执行措施，判决中止执行。日，丙方的债权人起诉乙方和丙方，请求1.撤销两被告签订的《二手房买卖合同》2.依法确定二被告之间存在债务承担法律关系3.本案诉讼费由二被告承担。 事实理由：原告2014年2月已申请丙方财产保全，二被告恶意串通以不合理的低价编造抵债事实，损害原告债权人的权益。那么问题来了我是乙方。这个案子该怎么办？
登录百度帐号推荐应用
为兴趣而生，贴吧更懂你。或}