农村房屋买卖合同效力是怎样认定的？
　　1、无权处分房屋的人签订的买卖合同。一年内，该院共审结涉及无权处分房屋的人签订的买卖合同案件2件，其中判决1件，调解1件。对这一问题的认识基本不存在差异。两案均认为无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。
　　2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。对于这一问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。其法律依据是土地管理法第12条的规定：&&&依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。&和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定：&&&依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。&另一种观点认为，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。自愿订立买卖房屋协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。
　　3、关于农村房屋出卖给市民的房屋买卖合同是否有效的问题。这一问题存在较大的分歧。一种观点认为违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，农村房屋不得出卖给市民，房屋买卖合同无效。其依据主要是土地管理法规定的&农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定&农村房屋不得向城市居民出售&;另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
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经营性网站房屋买卖合同纠纷案件中的履行违约
&&&&&履行违约，指义务人未能按照约定履行自己的义务，有的是未能全面履行，有的是根本未履行。审判实务中，履行违约纠纷占有的数量相当大，我个人估算，在房屋买卖纠纷案件中至少占80%。
&&&&&比如商品房预售合同中，开发商逾期交房、逾期办证、逾期交付会所等引发的纠纷，多是群体性的，这类纠纷在前几年非常多，但近几年有下降趋势。又如二手房买卖合同中，买方逾期付款或卖方拒绝过户等引发的纠纷，这类纠纷近年上升明显。这里我重点说一下二手房买卖合同中违约责任的认定。
&&&&&在二手房买卖合同纠纷中，诉讼请求多是买卖双方互认为对方违约，买方主张继续履行合同，卖方主张解除合同，而且均要求对方承担违约责任。这类纠纷的案情多是在中介方的居间下，三方签订房屋买卖居间合同，买卖双方还同时签订了存量房屋买卖合同，但最终没有履行或没有全面履行。这类纠纷的难点在于判断买卖双方哪一方违约，不好判断的原因：一是双方或三方签订的合同质量不高，对履行的时间、先后顺序及违约责任约定不明确；二是有时双方都存在过错或都有一定的违约行为，此时是判决履行合同还是解除合同，真的是左右为难。目前，这类案件改发率相对较高。
&&&&&先说二个案例：
&&&&&案例一：日，吴某与刘某于口头约定，吴某将其名下的房屋卖与刘某，价格61万元，一次性支付全款。为促成买卖合同的订立，刘某于次日向吴某支付定金6.1万元，吴某为刘某出具定金《收条》，收条上注明是立约定金。此后，由于刘某要求以贷款方式支付房款，吴某坚持要求刘某一性次支付全款，双方不能达成一致，最终未能签订房屋买卖合同。吴某便以律师函的形式通知刘某解除双方之间的权利义务关系，随后将房屋卖给他人。
&&&&&本案中，刘某交付了立约定金，但合同未能最终订立，定金罚则应该如何适用？一审法院认为，吴某将房屋卖与他人，不能再履行将房屋卖给刘某的义务，已构成违约，故判决吴某向刘某双倍返还定金12.2万元。二审法院认为，双方因对付款方式不能达成一致而未能最终订立房屋买卖合同，应根据双方对付款方式不能达成一致所应承担的责任来确定定金是不予返还，还是双倍返还。就付款方式问题，在定金交付之前，吴某与刘某口头约定刘某应一次性支付全款，而定金交付后刘某要求以贷款方式付款，双方最终未能达成一致意见，因此刘某应负全部责任，故刘某无权要求吴某返还定金。鉴于吴某自愿返还定金本金，法院不持异议，于是改判吴某返还定金本金6.1万元。
&&&&&本案的改判，主要是因为一审法院没能查清定金交付前口头约定一次性付款的事实，因而未能正确判断谁应承担合同未能最终订立的责任。
&&&&&案例二：王某为购买孙某的房屋于日签订房屋买卖合同，约定价款305万元，首付款103万元于12月20日前支付，贷款157万元，于12月31日前支付，余款45万元于日前支付，逾期付款超过3日，孙某有权解除合同。孙某于收到首付款后10个工作日内配合王某办理过户手续，逾期不办理，每日按总房款的万分之五支付违约金至实际过户之日。合同签订后，王某于日支付首付款103万元（之后的第10个工作日应为日）。后因王某的157万元贷款没有办下来，孙某于日向王某发出解除合同的通知。
&&&&&王某则于日起诉到法院，以孙某未协助其办理贷款为由，要求孙某承担违约责任，并继续履行合同。一审法院认为，王某申请贷款时，孙某未提供其配偶同意售房的证明，导致王某未能获得银行贷款，依法认定孙某违约，孙某无权行使单方解除权，最后判决继续履行合同，孙某支付逾期办理过户的违约金。孙某上诉后，被二审发回。
&&&&&重审中，法院到银行调查了王某办理银行贷款的情况。最后查明：王某为申请银行贷款，与孙某于日到银行面签，因双方提供的材料均不齐备，双方于12月中旬分别到银行补充了材料，在约定的最后付款日12月31日之前，双方材料均不齐备，王某由于有不良征信记录（之前的银行贷款有多次逾期归还情况），需要提供按时还款承诺书、前次贷款已结清证明以及还款明细，这些材料，王某于日才交到银行；孙某这边始终缺少配偶同意售房证明。
&&&&&查明办理贷款的相关情况后，一审法院认为，孙某未积极配合王某办理贷款，有一定过错，但王某亦未在约定时间内将贷款资料交齐，况且，从双方材料齐备到银行放款，还需要一段时间，因此，即便孙某配合，王某亦不能按照约定时间支付157万元购房款，故王某逾期付款已构成违约，孙某有权单方解除合同。最后判决：驳回王某的全部诉讼请求。
&&&&&从上述两个案例能够看出，第一个被改判，第二个被发回，均是因为关键事实没有查清，这个关键事实就是导致合同没有订立或没有履行的事实。
&&&&&二手房买卖合同中违约责任的认定应注意的三个问题：
&&&&&一、事实的查明与认定。
&&&&&审理这类案件，查清事实很重要。查清事实，在判决书中要敢于认定事实。目前有些一审判决书中，在经审理查明部分，全部以“庭审事实”代替“案件事实”，把庭审过程中双方的观点及质证过程作为查明的事实。比如，原告如何主张，被告不予认可，原告提供什么证据，被提出异议等。这样的判决书等于没有对事实作出认定，是很不应该出现的。
&&&&&二、互有过错时违约责任的认定。
&&&&&当然，查清事实后，责任的认定也很重要，就象刚才提到的案例，银行贷款没有办下来，双方都有责任，买房人是否要承担逾期付款的违约责任，需要对合同的约定及履行情况有个整体的判断，才能得出正确的结论。本案中，银行贷款没有办下来，表面看双都有责任，但王某支付首付款的时间就晚了，导致孙某的过户晚于约定的银行放款时间，而事实上，只有先过户，银行才能放款。同时，王某申请贷款的时间也晚了，12月4日申请贷款，即便双方材料齐备，12月31日前，银行几乎不可能完成放款。同时，支付房款是买房人的义务，在不能按照约定时间办理银行贷款时，买房人有义务以其他方式付款。综合上述考虑，认定买房人王某违约是正确的。
&&&&&三、条款约定不明时依法确定条款的真实意思。
&&&&&还有的案件，难的不是事实不好查，而是难在对合同条款的理解。由于合同条款约定不明确，双方对合同条款的理解产生争议，导致责任不好认定。遇到这种情况，应当依据《合同法》第一百二十五条一款的规定确定该条款的真实意思。该款这样规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。实践中，遇到合同条款约定不明确的情况很多，但判决中引用《合同法》第一百二十五条第一款并依据该规定确定合同条款真实意思的确很少。我觉得，《合同法》第一百二十五条第一款在审判实践中非常有用，也非常好用，希望能引起大家的关注。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？-爱福窝装修论坛
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审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要
　　北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（）　　京高法发［号　　近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：　　一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力　　出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。　　二、预约合同的效力和履行　　当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。　　预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。　　三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力　　当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。　　四、房屋买卖中阳合同的效力　　当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。　　当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。　　五、购房指标转让合同的效力　　当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。　　六、无权处分合同的效力和履行　　夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。　　前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。　　前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。　　“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。　　七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担　　夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。　　经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。　　八、冒名签订房屋买卖合同的效力　　出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。　　买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。　　九、连环买卖中的合同效力　　房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。　　十、借名买房的认定和处理　　借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。　　房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。　　十一、请求合同继续履行的处理　　当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。　　十二、商品房不符合交付条件的处理　　买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。　　买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。　　商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。　　十三、买受人拒绝接收商品房的处理　　出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。　　十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定　　商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。　　商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。　　因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。　　十五、对待给付义务的同时履行　　买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。　　十六、一房数卖中买受人的权利顺位　　一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。　　买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。　　十七、第三人过户登记请求权的行使　　房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。　　十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行　　出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。　　十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用　　出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。　　二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理　　出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。　　商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。　　二十一、逾期办证违约金过高的判断标准　　出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。　　二十二、违约金分别主张与分段主张的调整　　房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：　　（一）出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。　　（二）买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。　　（三）买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。　　二十三、违约金诉讼时效的认定　　房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。　　二十四、民间借贷与代理售房的处理　　民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。　　借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。　　法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。　　二十五、民间借贷与以房抵债的处理　　当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。　　当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。　　二十六、以房抵债与调解　　当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。　　二十七、适用范围　　本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖
均价 : 4500元/㎡
位置 : 黄河十二路渤海十八路西600米路南
热线 : 400-869-1111 转 38709
均价 : 3800元/㎡
位置 : 黄河十六路与渤海二路交汇处东北侧
热线 : 400-869-1111 转 29898
均价 : 4300元/㎡
位置 : 黄河五路渤海十九路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 11775
均价 : 4500元/㎡
位置 : 黄河五路渤海十二路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 16140
最低总价 : 251万元/套
位置 : 长江二路渤海十九路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 95567
251万元/套
均价 : 5000元/㎡
位置 : 黄河三路渤海七路西200米路北
热线 : 400-869-1111 转 38773
均价 : 4500元/㎡
位置 : 滨城区滨州黄河二路与渤海十八路交叉口西南角
热线 : 400-869-1111 转 17692
均价 : 4000元/㎡
位置 : 黄河二路渤海十九路
热线 : 400-869-1111 转 20968
均价 : 3000元/㎡
位置 : 闫北路与东关大街交汇处（鸿安肥牛斜对面）
热线 : 400-869-1111 转 38708
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