2016年上海公积金贷款买房首付多少?
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2016年上海公积金贷款买房首付多少?
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　　近年来，随着城市发展迅速，农村向城市转移的人口也是越来越多，所谓金窝银窝不如自己的狗窝，买房似乎成为众多人的一个梦想。而房贷的诞生让不少的人实现了买房的梦。那么，2016年上海公积金贷款买房的首付是多少呢?　　一、上海购买首套房的条件是什么?　　1、买房人年满18周岁;　　2、买的房子是90平方 米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);　　3、购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。　　二、上海公积金贷款买房首付是多少?　　上海购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%;购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。　　三、上海公积金贷款的最新政策　　对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款预期年化利率为五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。　　拓展阅读：　　?　　　　　　贷款预期年化利率最低0.75%，承诺不收取任何中介费用。同样的额度、同样的三步申请，一分钟就可迅速匹配信贷经理。门槛更低、费率更低、品种更丰富。建议大家办理希财网贷款，申办入口：& & & &关注“希财金管家”（xicaidk）??微信??公众号，三步即可快速完成贷款，选择多、到账快、额度高、手续简便。
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2016年12月8日我收到了上海市第一中级人民法院的胜诉判决书，这份判决是关于新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款的。我作为该案一审和二审的代理律师，对这个问题做了长时间的，大量的研究，对于上海法院对该问题的微妙的观点也有深刻的体会。现在，我把自己的心得分享给大家。
我代理的这个案子是由于“沪九条”导致的首付比例提高，它和上海新的信贷政策导致的首付比例的提高实质上是相同的，都是由于上海市的政策导致的首付比例提高，具有很高的参考价值。根据法院的审理周期来看，11.28房贷新政导致的纠纷的判决要大概几个月后才会出现，我现在代理了一些相关的案件，等案子判下来我会和大家做一个分享。
首先，我们看看法律法规司法解释等对这个问题是怎么规定的；然后，我们再看一下上海法院对这个问题是怎么判决的【注：法院的判决和法律的规定可能会有一些差距】；最后，我们做归纳总结。
一、法律司法解释等对该问题的规定及简单分析
1、新政不属于不可抗力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……” 《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”房贷新政导致首付比例提高，符合“不能预见、不能避免”两个要件，但是不符合“不能克服”这个要件。【注：限购属于不可抗力】
2、新政属于情势变更。《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”从上述规定可以看出，上海的房贷新政属于“情势变更”。但是，从上海法院的判决来看，几乎没有哪个法院直接适用“情势变更”原则或《合同法解释二》第二十六条来解除合同。这就是“实然”和“应然”的差距。
二、上海法院及上海仲裁委的判决（裁决）
在日后我办理了两个因为政策导致首付比例提高，买房人不能支付首付，要求解除合同并返还定金或首付款的案件。其中一个一审在徐汇法院【案号：（2016）沪0104民初20049号】，法院判决解除合同，卖房人返还定金。理由是买房人对于新政的出台不可预测，新政后贷款成数大幅减少加之房屋总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者无法自有如此大笔钱款。故双方当事人最终未能签订正式的买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由。一审后，卖房人不服，提起上诉。二审法院判决【案号：（2016）沪01民终11280号】驳回上诉，维持原判。理由和一审法院基本相同，即也认为新政导致首付比例提高，导致合同不能履行，属于不可归责于买卖合同当事人双方的事由。
上海仲裁委的裁决【案号：（2016）沪仲案字第0968号】也认为新政的出台不可预测，签订合同的基础已经不存在，解除合同符合“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的惯常做法。因此，上海仲裁委员会裁决解除合同并返还定金。
当然，我们也注意到，关于这个问题有很多判决买房人败诉的案例，尤其是有“贷款不足，现金补足”条款的合同，很多法院都是判决买房人败诉——买房人无权要回定金或首付款。
三、归纳总结
关于政策导致首付比例提高，合同不能履行的问题，严格讲应当适用情势变更的规定。但是，上海高院并没有明确可以解除合同，返还定金或首付款。这就导致了有很多判决买房人败诉的案例。我在办理上面两个案子（其中一个有二审，准确讲是三个案子）的过程中，也充分注意到了这一点。我做了大量的研究，并针对个案搜集了对我方有利的证据和相关的依据，最终两个案子都打赢了。但是，这并不是说，以后这样的案子法院就一定判决买房人胜诉。要想打赢这样的官司，需要当事人和律师良好的合作，针对每一个案件，找到有力的事实和法律依据及供法院参考的判例，从法理和情理上说清楚为什么要返还定金或首付款。
本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文（前十个），对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】： 房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？ 以房抵债不构成善意取得？ 上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范 房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得 认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点 连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？ 牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担 买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？ 出售“共有”房屋，合同无效？ 因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？ 卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？ 《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？ 卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？ 卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？ 卖房子附带自行车库？ 卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？ 附义务赠与房产可以撤销？ 和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？ 房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？ 为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？ 公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？ 第三人可否主张房屋买卖合同无效？ 房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果 房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？ 房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？ 假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？ 卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？ 买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？ 买房人按约履行合同并已就能取得房屋所有权？ 无权处分会导致合同无效？ 解除网签合同的时间点 是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用 卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？ 购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？ 买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？ 买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？ 房屋买卖中价款显失公平的认定 可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？ 卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？ 买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？ 银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？ 房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？ 房价多写，效力如何？如何证明？ 买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？ “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌 公证委托卖房的合同效力 房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？ 买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？ 买房人要求变更买房人，构成违约？ 买房人未付逾期付款是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？ 区分房屋买卖中的限售和限购 卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？ 买房人付了全款就不会违约了？ 有租客的房子的交房时间如何确定？ 是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？ 多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？ 为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？ 卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？ 名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果 买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？ 规避限购政策的代持房屋协议是否有效？ 买房人迟延过户是否构成违约？ 买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？ 卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起 中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝” 房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？ 房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？ 房屋买卖中做高房价的约定是否有效？ 房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围 （部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？ 房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？ 二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？ “现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？ 房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？ 房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？ 未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？ 房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？ 卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？ 持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？ 卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？ 房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？ 银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？ 买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？ 房屋买卖中损害赔偿的边界 购买的经济适用房的合同是否有效？ 购买未满三年的的房屋买卖合同是否有效？ 房屋买卖适用“家事代理”？ 符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？ 卖房人违约，买房人主张的损失是否应当得到支持？ 部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？ 如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？ 标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？ 卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？ 房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？ 《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？ 按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？ 产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？ 开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？ 银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？ 买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体 房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？ 非农户口者买农村房屋的合同无效？应当返还房屋？ 签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？ 房子漏雨，买房人可否解除合同？ 非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？ 伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？ 买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？ 限购者购房，责任如何承担？ 买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？ 房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？ 买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？ 为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？ 房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制 开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？ 在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权 买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？ 卖房人假报“房龄”要承担什么责任？ 连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？ 调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？ 房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？ 买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？ 网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？ 房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？ 抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？ 做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？ 承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？ 法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？ 民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关 侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？ 卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？ 转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？ 房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？ 买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？ 夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？ 房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？ 卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？ 转让有抵押的房屋，合同有效吗？ 买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？ 法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？ 国企违反法定程序出售房地产，合同无效？ 附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？ 买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护 计算房屋买卖中实际损失的时间点 虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？ 对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解 当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？ 警惕！买房人限购，卖房人违约 买房人没有违约，就一定能拿到房子？ 《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？ 二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？ 买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？ 二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？ 中介有违法行为，就不能主张佣金了？ “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？ 当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果 网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？ 转按揭办不了，买房人要承担违约责任？ 离婚，房产如何分割？ 买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？ 房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果 不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？ 为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？ 买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？ 离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？ 买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？ “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？ 警惕！房屋在网签后被查封怎么办？ “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？ 买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？ 房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？ 签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？ 买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？ 二手房买卖中的细节法律问题 二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题 二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？ 房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解 房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行” 房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？ 二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读 北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用 房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济 转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？ 立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？ 购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？ 制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？ 是房屋买卖还是借贷？
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2016上海第一套房首付比例是多少
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上海是一个国际化大都市，许多年轻人来到上海打拼，最终在上海定居。面对上海高昂的房价，买房必然不是一件容易的事情。由于一次性付款的资金要求太高，很多人都会选择贷款买房。目前，上海市首套房首付门槛放低，上海第一套房首付比例相对较少，必将吸引更多的投资者。那么，上海第一套房首付比例到底是多少呢？
上海是一个国际化大都市，许多年轻人来到上海打拼，最终在上海定居。面对上海高昂的房价，买房必然不是一件容易的事情。由于一次性付款的资金要求太高，很多人都会选择贷款买房。目前，上海市首套房首付门槛放低，上海第一套房首付比例相对较少，必将吸引更多的投资者。那么，上海第一套房首付比例到底是多少呢？
无论你是上海本地户口还是外地户口，上海第一套房首付比例都是一样的。商业贷款：第一套房首付三成，第二套房首付六成。公积金贷款：第一套首付三成，第二套首付五成，公积金最多只能贷到50万。
除此之外，上海房贷利率集体松动，首套房贷最低打8折。在房产交易契税新政实施的同时，上海主流银行的房贷优惠力度也在逐步加大。融360最新公布的数据显示，目前上海30家主流银行已全面加入首套房利率优惠，其中首套房最低可至8折，此前一直收紧的二套房贷也出现了85折的差异化利率优惠。
但是，与首套房贷优惠的普遍松绑不同，沪上各大银行对二套房贷利率依然管制较严，监测的30家银行中均无折扣，其中26家依然维持基准利率10%上浮，只有华夏银行、广发银行、友利银行、新韩银行维持基准利率。不过，在首付比例方面已有所宽松。
最后，还是要提醒不管是投资者还是刚需，买房是大事，一定要看清合同，再三考虑。
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