在汉口已买房用的商贷 可否转为公积金贷款_百度知道
在汉口已买房用的商贷 可否转为公积金贷款
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来源：亿房网王青 日 14:50
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这两年已经让很多人望尘莫及了！有很多在房价猛涨前已经买了房上了车的人也在感叹：早两三年在武汉二环内买房88万可以全款买的，现在拿88万在二环买房只能当首付款了，还要背100万的债！》》》
延伸阅读：
如今的房价水平，大多数人买房贷款100万已经见怪不怪了！再加上去年最高额度直降十万，如今的公积金贷款金额已经是杯水车薪，大部分人都要面临用到组合贷款买房。
据购房者反映，由于审批门槛特别严，所以售楼员不建议办理组合贷款，让他在办理之后再后期办理更划算。说的如此轻松，但是事实真的如此吗？
小编通过采访中行武汉支行的信贷经理了解到：只要贷款还半年且办理出不动产证之后，中国银行后期可以接受购房者办理商转公贷款。但前提是，只能办理商贷转纯公积金贷款，不能办理商贷转组合贷款。
有这样的规定卡在这里，后期商转公真的比组合贷款划算吗？商转公是你想转就能转的吗？还款多年后再办商转公还有必要吗？今天小编就给你解决2017年买房贷款面临的最大难题：我到底应该办组合贷款还是以后再商转公！
商贷只能转纯公积金贷款不能转组合
过去买房面对总价不超过100万的房子，大部分有单位的人都能够轻轻松松的享受公积金贷款，但是如今分分钟200万的房价已经把越来越多的公积金缴存者拦在了贷款的门外。
近期刚在金地自在城买房的购房者徐女士向小编求助，最近在金地自在城购买了一套总价为164万左右精装房，目前把家里的积蓄掏空还需要贷款100万，老公在武汉已缴纳1年公积金，但是预计只能贷10万左右，销售员建议先办商业贷款，等她老公公积金贷款额度高一点之后再商转公，但是签贷款的时候银行信贷经理说商贷后期只能转纯公贷，不能转组合贷款。所以2017年买房后还有没有必要办理商转公？为此小编算了一笔账：
商业贷款100万30年：
如果只能商贷转纯公积金贷款
那么贷款100万30年需要还款20年之后才能只剩50万的贷款，达到能够办理纯公积金贷款的条件：
已还款金额
还款10年后
还款20年后
从表格看出，还款20年后利息都还的差不多了。
如果还款20年后，继续商业贷款还要承担134167元的利息，这个时候办理商转公还划得来吗？
以商业贷款100万30年，在还款20年后的贷款情况为例:
还款20年后本金
还款20年剩余利息
商转公金额
商转公后利息
商转公省息47867元
办（50万）
也就是说20年后你再办理商转公也只能省息47867元。
那么正常公积金最高额度贷款50万应该能省息多少呢？
公积金贷款17.19万
如果正常使用公积金贷款最高额度比商贷省息17.19万，但是如果按照售楼员的建议，贷款100万30年，真的先商贷后期再转公积金贷款只能省息47867元，而且后期商转公还需要多次跑银行办理各种手续，也许辛苦一趟，最后并不划算。最重要的是这么办下来，耗费了自己的时间，占用了自己所有的公积金贷款最高额度，最后办下来感觉少不了多少钱。
小编建议：没有打算提前还款的购房者后期商转公，还不如拿自己以后足额的50万公积金贷款额度去买二套房。
2017组合贷款审批成难题
既然商转公不划算，那么要不要考虑前期直接做组合贷款买房呢？以徐女士160万总房价的房子为例，贷款100万，老公有10万的公积金贷款额度，办理组合贷款又比商贷省息多少呢？
组合贷款省息3.43万
组合：商贷90万+公贷10万
所以如果徐女士办组合贷款省息3.43万，除此之外还有一个好处：后期商转公比组合贷款只省1.3万左右，但是组合贷款只使用了10万元的公积金贷款额度；如果将来买二套房，还有40万的公积金贷款额度。这样算来徐女士是不是还不如现在办理组合贷款呢？
据金地自在城徐女士的信贷经理反映，徐女士夫妇目前银行流水在7千元左右，如果办理商业贷款，徐女士夫妇的流水可以操作一下，银行审批会&睁一只眼闭一只眼&；如果徐女士夫妇执意办理组合贷款，目前公积金中心对于组合贷款的审核特别严格，由于徐女士夫妇流水不够，如果提交假的流水，一旦公积金中心审核出来徐女士夫妇将被列入黑名单，5年内禁止使用公积金贷款。
2017买房后如何办理商转公
商转公贷款条件
1、原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款
2、原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》
3、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力
4、原商贷银行同意为您办理商贷转公积金贷款
PS：在买房选择的贷款银行的时候，打算后期办理商转公手续的同志们最好选择公积金长期合作银行&建设银行。
目前小亿通过采访了解，建行及中行、工行、农行是愿意后期为购房者办理商贷转公积金贷款的，而其他商业银行是很难办理的，当然也是各网点不同、规定不同。
商转公准备资料
A、共性资料
身份证、户口本
单身提供个人的、已婚提供夫妻双方的，查看原件收取复印件
房屋产权证和国有土地使用权证
查看原件收取复印件
购房合同及贷款合同
查看原件收取复印件
房产评估证明
找银行办理
商贷还款卡
办理商贷的时候在银行办理的用于还款的卡
B、个性资料
1、已婚提供
查看原件收取复印件
2、离异提供
离婚证、离婚协议或法院判决书/调解书
查看原件收取复印件
3、婚前个人房产婚后办理商转公
自愿还款公证和财产共有公证
夫妻双方公证处办公证书，约定三点：一是公证房屋共同所有，而是公证同意共同还款，三是公证同意共同抵押
商转公办理流程
延伸阅读：
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武汉购房商贷转公积金贷款
来源：房天下 &&发布时间：
武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则 第1条 为规范我市个人住房商业贷款转公积金贷款业务操作，根椐《武汉住房公积金管理条例》、《武汉个人住房公积金贷款管理办法》,制定本实施细则。 第2条 本实施细则所称个人住房商业贷款转公积金贷款（以下称“转公积金贷款”）是指住房公积金缴存职工，将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款（以下称“原商贷”）转换为在武汉住房公积金管理核心及所属分核心（以下称“管理核心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）办理的公积金贷款。 第三条 原商贷的贷款银行必须是管理核心受托银行。 第四条 个人住房组合贷款中的商业贷款不能办理转公积金贷款。 第五条 管理核心负责转公积金贷款的管理和审批，受托银行根据管理核心规定受理转公积金贷款咨询、申请；负责办理转公积金贷款手续及贷款回收、贷后管理等日常业务。转公积金贷款阶段性担保以及办理原商贷抵押登记注销和转公积金贷款房屋抵押登记，由管理核心认可的担保公司负责办理。 第六条 转公积金贷款对象 在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上，并在本市行政区域内购买房地产一级交易市场住房（以下称“一手房”）或房地产二级交易市场住房（以下称“二手房”）时办理了个人住房商业贷款的职工，可以本人或配偶的名义(以下称“转贷人”)申请转公积金贷款。 第七条 转公积金贷款条件 （一）转贷人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力； （二）同意提前结清原商贷余额; （三）原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明； （四）原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》； （五）转贷人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用征信报告，并符合管理核心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》（以下称“信用审核标准”）； （六）有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力（提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资[包括奖金]收入流水明细或个人纳税记录）； （七）无尚未还清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务； （八）同意由管理核心认可的担保机构提供转公积金贷款担保； （九）原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明; （十）原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款; （十一）原商贷房屋购买人为父母子女（不包括与多个子女）联名购买的，可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准； （十二）原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的，可以办理转贷； （十三）二手房转公积金贷款房屋房龄（以建成年份为准，下同）不超过20年（含20年），并且转贷人同意由管理核心认可的房屋评估机构进行评估。 第八条 转公积金贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额取以下限额标准计算的最小值，同时不超过管理核心规定的还贷比例： （一）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款较高限额； （二）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款较高比例： 一手房转公积金贷款较高比例按房屋建筑面积分为：建筑面积在90平方米以内的，为房屋总价的80％；建筑面积在90平方米（不含）以上为70％。如借款人头次办理公积金贷款的，其一手房转公积金贷款较高比例可放宽至房屋总价的80％。 二手房转公积金贷款较高比例按房屋房龄分为两个等级：第1级房屋房龄在10年（含10年）以内的，贷款较高比例不超过房屋总价的70％；第2级房屋房龄在11-20（含20年）以内的，贷款较高比例不超过房屋总价的60％。房屋总价的认定以房屋评估价格、销售价格和计税价格中的低价格为准； （三）转贷人单方缴存住房公积金的转公积金贷款较高比例为房屋总价的50％，但其公积金月缴存额达1400元及以上的（具体金额以管理核心公布的数据为准），在考虑其偿还能力的基础上,贷款较高比例可放宽至不超过按房屋建成年限所规定的较高贷款比例； （四）不得高于按照还款能力确定的贷款额度,具体计算公式为:贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％×12个月×贷款期限； （五）转公积金贷款额度不得超过原商贷剩余本金。 第九条 转公积金贷款的期限按下列各项标准取最小值： （一）一手房转公积金贷款期限不超过30年;二手房转公积金贷款期限不超过20年，并按房屋剩余使用年限(以评估报告为准)折半计算； （二）转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算； （三）转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。 第十条 转公积金贷款利率 转公积金贷款利率，按照人民银行规定的利率标准执行。贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应的利率档次进行调整。 第十一条 转公积金贷款办理流程 （一） 贷款银行咨询、受理 受托银行应按管理核心的政策规定，负责转公积金贷款的咨询服务，转贷人申贷前可在受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》,同时与借款人共同准备下列证件: 1.转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（转贷人为单身的由民政部门出具单身证明)； 2.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件; 3.办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件; 4.原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明; 5.由管理核心认可的房屋评估机构出具二手房商贷转公积金贷款《房屋估价报告书》； 6.房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书; 7.原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证(期房抵押证明或房屋他项权证)的复印件并加盖银行公章; 8.管理核心或受托银行要求出具的其他资料。 （二）受托银行受理贷款申请并进行初审 银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理核心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上 申请人的签名真实有效。 1.银行工作人员在征得本人同意的前提下,查询并打印转贷人和配偶的《个人信用征信报告》,调查了解其信用状况;如转贷人和配偶存在不良信用记录,但符合管理核心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书； 2.银行工作人员审核转公积金贷款相关资料的原件,并在复印件上签署“原件已审”字样；对符合转公积金贷款条件的转贷人,在公积金信息系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定转贷额度及年限;在公积金信息系统中准确、完整地录入转贷人的转贷信息，并按管理核心的政策规定进行初审；贷款初审通过后,打印贷款审批信息确认表,签署初审意见并加盖银行公章；对公积金信息系统初审未通过的，应及时通知转贷人并告知原因。 （三）对初审通过的转公积金贷款,由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续： 1.转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明)； 2.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件； 3.受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》。 （四）转贷人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，同时将转公积金贷款的差额资金（原商贷余额与公积金贷款金额差额部分）补齐至原商贷约定的银行储蓄还款账户（以下简称“预存差额资金”）。 （五）抵押担保信息录入。 贷款银行在武汉住房公积金信息管理系统（以下称“公积金系统）中录入转贷人抵押物、担保、预存差额资金等信息。 （六）银行复审。 受托银行复审人员应按照管理核心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行复审。主要对转贷人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核,对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核, 并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见: 1.转贷人贷款资料重要要件欠缺或不符合转贷条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将转贷资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审; 2.对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金信息系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理核心进行终审。 （七）管理核心进行终审。 管理核心终审人员按照商贷转公积金贷款的政策对受托银行报送的资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写信息准确，粘贴格式规范。并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明；对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理贷款的发放。 （八）贷款银行发放贷款 贷款终审通过后，受托银行依据管理核心的放款通知单,进行贷款资金的发放,并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中,结清原商贷，并及时通知转贷人。 （九）贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。 （十）担保公司应在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》交贷款银行收管。 第十二条 办贷时间 办理转公积金贷款的时间为9个工作日。自转贷人提交贷款资料之日起，受托银行应在5个工作日内完成银行内部审批申请资料录入并通知转贷人到担保公司办理担保手续。受托银行在收到担保公司出具担保函的2个工作日内，完成审核并将全套资料报送管理核心，管理核心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。 第十三条 贷款归还 （一）公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息； （二）转贷人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理核心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息； （三）转贷人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按管理核心相关文件规定办理； （四）本市城镇居民较低生活保障家庭、低收入家庭职工头次使用公积金贷款的，其父母子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款（具体手续按管理核心相关文件规定办理），并出具以下证明： 1.较低生活保障家庭应提供民政部门核发有效的《武汉市城市居民较低生活保障金领取证》； 2.低收入家庭人均可支配收入低于上年度人均可支配收入（以市政府公布的数据为准）60％以下的，提供由家庭成员所在单位出具的工资收入证明并经户籍所在地街道办事处核实。 （五）正常还款6个月后，转贷人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还； 使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限； （六）转贷人结清全部贷款本息后，受托银行将抵（质）押的权利凭证等资料返还给转贷人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续；以凭证式国债或银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的质押撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。 第十四条 贷款抵押房屋保险 原商贷未办理抵押房屋财产保险的转贷人可自愿选择办理转公积金贷款抵押房屋财产保险;原商贷已办理抵押房屋财产保险，需变更管理核心为该保险的第1受益人。 第十五条 贷后管理 受托银行应建立完善的贷后管理体系，保证公积金贷款的正常收回，规避公积金贷款风险。 （一）受托银行应跟踪贷款抵押权证的换证和回证情况。贷款发放后及时督促担保公司在规定时间内办理《房屋他项权证》，同时，受托银行工作人员应及时在公积金系统中进行抵押信息的更新，并将加盖银行公章的《房屋他项权证》复印件送交管理核心。管理核心对《房屋他项权证》的回证情况应监督管理，并进行不定期检查； （二）受托银行负责按月收回公积金贷款本息，转贷人未按借款合同约定时间归还贷款本息的，受托银行应按与管理核心签订的《委托贷款协议书》的约定及公积金贷款逾期管理的相关规定，进行逾期贷款的催收管理； （三）受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度，按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则，加强公积金贷款档案资料的管理； （四）贷款发放后，转贷人及配偶的工作单位及联系方式等信息发生变化的,受托银行应将更新后的信息不定期的报管理核心进行公积金系统数据维护。 第十六条 本实施细则由武汉住房公积金管理核心制定并负责解释, 原《武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法》( 武资中发〔2005〕2号)同时废止,以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。
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　　“本人于2016年2月在高新四路旭辉御府购房并办理了公积金贷款，已经6个月了，公积金贷款还没有审批下来，现在开发商那边强迫所有公积金贷款业主转商业贷款，如果在9月20日之前未转商贷，将解除我们的购房合同并且要我们赔偿违约金。这种行为太霸道了。”昨天，市民郝女士向武汉晚报新闻热线投诉称，开发商这样的做法简直就是在“挑客户”。
　　多个楼盘停办公积金贷款
　　近日，武汉晚报连续接到来自后湖、光谷等多个楼盘购房者爆料称，买房欲办理公积金贷款被售楼员拒绝。
　　郝女士今年看中了位于高新四路的旭辉御府一套房子，并办理了公积金贷款业务。但现在6个月过去了，公积金贷款还没有批下来，而开发商则要求她转商贷，否则就算她违约。“业务员告诉我，现在办理公积金贷款的人太多了，公积金已被贷空。另外，因为公积金管理中心的系统问题，所以办公积金贷款特别麻烦，转商贷最快。”
　　后来郝女士在其他几个楼盘看房的时候也遭遇了同样的事情。在谈到付款细节的时候，售楼员坦言：有些合作银行因为办理公积金贷款不赚钱，所以不做公积金贷款了。而且公积金贷款一般8个月才放款，时间周期比较长。建议选择商贷之后再转公积金贷款。
　　武汉市公积金额度很充裕
　　武汉市住房公积金中心的工作人员告诉记者，目前武汉公积金贷款被贷空的传言不属实，近日公积金中心还在探索如何让市民更加便利地使用公积金。可能由于近期武汉换发不动产证，所以抵押办理时间较长，导致公积金贷款放款时间放慢的情况属实。
　　公积金中心工作人员说，楼盘停止办理公积金贷款是属于违规的，如果购房者有办理公积金贷款的需求，楼盘应配合办理。如果真的办不了公积金贷款，“可能该楼盘的开发商并没有在公积金管理中心做过备案，因此无法向公积金管理中心申请公积金贷款；而且，即使有备案，但也存在开发商旗下楼盘仅有部分楼栋可办公积金贷款的情况。虽然我们放贷时间确实长一点，但绝对没有他们所说的半年甚至更长时间。”
　　该工作人员表示，购房者可以和银行商谈，只要符合公积金贷款条件，银行方面是不会拒绝办理贷款业务的，毕竟公积金管理中心是委托相关银行在办理业务，银行方面有收益也有责任帮忙办理公积金贷款。
　　招行的一位信贷员说，目前确实有一些银行不愿意做公积金贷款，因为公积金贷款利息低，银行根本不赚钱，而且由于公积金贷款审批较严格，除了需要银行审批之外，还要公积金中心审批，放贷容易出麻烦。所以可能会针对某些楼盘停止受理公积金贷款，但这肯定不是银行的普遍做法。
　　停办公积金是为追求回款
　　公积金贷款对购房者而言利率低，对开发商而言也是吸引购房者买房的一种方式，为什么武汉还有多个楼盘停止办理公积金贷款或者组合贷款呢？
　　旭辉御府负责媒体联络的方女士表示，公积金贷款回款比商贷慢，这样对企业的发展不好。“现在公司有一亿的资金缺口，如果购房户的贷款放款周期太长，对公司发展肯定不利。所以我们现在其实也在和购房者协商，只要他们愿意转商贷，我们愿意以物业费的方式补偿他们的损失，而且他们之后完全可以再转公积金贷款。”
　　据了解，现在银行办理商贷回款速度非常快，一般1个月不到就可以放款，而公积金贷款和组合贷款除了银行审核还要公积金中心审核。目前银行针对商贷可以先放款再抵押，而公积金贷款或者组合贷款则必须办理抵押之后才能放款，所以需要6个月左右才放款。
　　记者赵家新
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