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债务人财产能否被法院重复保全
律师你好！我家借给别人数万元的一笔钱，有借条，且那人以房产证作为抵押。一年多前那人出现了欠钱不还的情况，且人也失踪了。我家对其起诉，向法院申请对那人的房子做财产保全，法院给予了保全，现转到执行庭等待拍卖还钱。就在今天，执行庭告知我家，那人的房子被另外的债主在外地法庭保全了，执行庭说那人的房子被别人保全了，我家的保全就作废了，但是外地那边债主是没有产权证的。且执行庭的人不愿意和我家的律师沟通，总是直接找我家说这件事，还说执行的时候是不关我家聘请的律师的事的。我想请问一下，债务人的这个房子是可以重复保全的吗？外地的另外的债主没有房产证也可以保全吗？我家的保全就算作废了吗？执行庭的做法是合理的吗？非常感谢！你所说的重复保全实际上是轮候查封的问题。轮候查封有明确的法律规定可以进行。你所说的几个问题比较复杂，建议你与律师及时沟通。
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最新法律知识开发商欠钱,业主房子被查封(图)
业主手机拍下的法院查封公告。 受访者供图　　住了三年的房子,不仅50多万购房款已经全额付完,购房合同也已经在手,可是仍被法院查封。8日,家住枣庄市市中区文化东路泰和园小区的王女士给记者打来电话,称自己住了三年的房子一直没办下房产证,因为开发商惹下的债务官司,前几天居然被枣庄市薛城区人民法院查封了,查封公告上显示,房屋的查封期限为3年。
　　本报记者　韩微
　　开发商　陷入借贷纠纷,小区10套房被封
　　日前,记者来到枣庄市泰和园小区,王女士介绍,就在几天前,小区公示栏上贴了多张法院的查封公告,自己家的房子赫然在列。
　　王女士说,查封公告张贴没多久,就被人撕掉了。根据一位业主提供的照片,记者看到,查封公告称,薛城区人民法院已立案受理原告张玉某与被告枣庄市海天房地产开发有限公司、山东众信投资担保有限公司民间借贷纠纷一案,根据原告张玉某的保全申请,查封枣庄市海天房地产开发有限公司所有的位于枣庄市中区文化东路泰和园小区#号楼#单元#住房一处,查封期限叁年。
　　“不仅我们一家,公告一共张贴了9家住房和1家门市房。房子我们三年前就入住了,房款也都是一次性交清的,开发商给开了收据,现在怎么我们的私有财产被法院查封了呢?”王女士担心,自己辛苦攒了半辈子的钱,就这么替开发商抵了债。
　　业主　三年没等到房产证,连房子也搭进去
　　同住泰和园小区的彭女士介绍,虽然已入住小区三年,购房合同和购买收据都有,但一直没有拿到房产证。
　　业主给记者展示的购房合同中,开发管理部门备案印鉴处显示有“枣庄市市中区商品房买卖合同备案专用章及详细的备案号”的掌印,相关部门也表示房屋的确已经备案,只是没办出房产证。
　　“据我们了解,泰和园小区的电还没有移交供电局,消防设施也不完善,根本没通过验收,房产证基本上不可能办下来。”枣庄市市中区开发办工作人员接受采访时称。记者从规划部门了解到,泰和园小区建设前期的规划图纸和后期实际建设并不相符,直接影响了房产证的申办。
　　“我们2011年签订的合同,一次性交了房款433025元,算上装修,50多万就在这房子上。当时开发商说得挺好,房产证很快就下来,不影响大家正常居住,但三年了,不光证下不来,还要把房子搭进去。”彭女士说,家里老人都急得好几天吃不下饭,要是这事再没个说法,不光是被查封的业主,那些没被查封的业主也会不得安神。
　　法院　无证房产权归开发商,查封合法
　　“没有房产证但有购房合同,还住了三年,法院查封合法吗?”带着疑问,记者联系了法院一位工作人员。据其介绍,因为小区业主并没有取得相关的房产证,产权仍归开发商所有,在原告提出财产保全申请后,经核实情况,法院张贴查封公告是合理且合法的一个程序。并且在核实情况中,由于了解到该开发商存在证件不全的情况,所以只是进行了张贴公告,并没有张贴封条。如果三年内,案子没有其他实质性的进展,不排除业主的房屋所有权被剥夺。
　　该工作人员还解释,只有房产登记后才发生所有权转移,房屋登记以不动产登记为准,业主手上只有购房合同,那么业主只有合同效益,不具备产权,这次房屋被查封,也只是开发商和业主之间的合同纠纷。
　　受理此次查封案件的相关工作人员告诉记者,因案件涉及范围比较广,业主有什么问题可以向法院提请复议,届时会有工作人员跟进,才有可能实现房屋解封。“我们现在已经让涉案业主递交了购房合同和收据,上报给了领导,一个星期内就会给业主们一个答复。”薛城区人民法院工作人员表示。（来源：齐鲁晚报）
本文来源：大众网-齐鲁晚报
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开发商欠债法院能否处置已交首付款的商品房？
赵先生购买了一套150平方米的商品房，总价款120万元，他交了36万元的首付款，还来不及办理商品房的预登记手续，法院就查封了他的房子，理由是开发商拖欠建筑材料供应商的款项。赵先生很焦急，找到法官，提供了有关付款凭证和发票，但是法院不同意解封。赵先生买房在先，又按照合同规定支付了首期款，正在办理合同备案登记和银行按揭手续，法院为什么还查封甚至要拍卖他买的房子？笔者就商品房预售合同备案登记和预购预告登记等问题作简要论述，以帮助对赵先生一案的理解。一、商品房预售的条件根据我国《城市房地产管理法》规定，开发商符合下列条件，才可以申请办理预售许可证：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。开发商取得预售许可证后，方可对外销售商品房。二、备案登记和预告登记的概念和效力备案登记，是商品房预售合同签订后，开发商按规定将预售合同报房产管理部门备案和登记。根据现行管理制度，开发商将特定的房产销售并办理了备案登记后，未经买受人同意，不得撤销备案登记，从而可以避免开发商一房多卖。预告登记，是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，预告登记具有物权公示效力，可以对抗第三人。三、备案登记和预告登记的法律依据和作用《城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。该法生效以来，预售合同登记备案工作逐步开展并完善，司法实践中，法院也确认经过备案登记的预售合同可以对抗第三人，一般情况下，办理了合同备案登记的房产，法院不能查封、拍卖，具有类似于物权公示的效力，可以对抗其他债权人。我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”随后，原建设部根据《物权法》的规定，制定和发布了《房屋登记办法》，对如何办理商品房预售合同备案登记及预购预告登记作出了具体的规定。根据该规定，备案登记是预告登记的前置程序。在商品房预售中，购房者签订预售合同后，如果到房产登记管理部门办理了该商品房的预告登记，就可以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，一定程度上避免因开发商的外在债务牵连而导致自己买受的房子被查封拍卖偿债的情形发生。司法实践中，办理备案登记后，法院一般不会查封、拍卖合同项下的房产，但是，也有不同的做法。备案登记不是《物权法》规定的不动产登记制度，不具有物权效力，严格来说，即使办理了备案登记，也不具有法律意义上的对抗第三人的效力。法院若查封、拍卖办理合同备案登记的房产，也是合法的。所以，备案登记顶多具有“准物权”效力。而预告登记则不同，它是《物权法》明确规定的不动产登记制度，其物权效力是明确的、不容置疑的。所以，赵先生所买的房子，如果办理了预告登记手续，法院就不能查封和处置。四、预告登记可以对抗建设工程价款优先权最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对于建设工程价款的优先受偿权的行使和涉及商品房买受人利益的问题作出了规定：“（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这实际上在确认建设工程价款优先于抵押权和其他债权的同时，对于支付了大部分购房款的作为消费者的买受人，赋予了更优先的权利。在这种情形下，买房人是不是消费者，是否已经支付了大部分购房款等因素，都必须考虑。但是，如果办理了预告登记，由于产生了严格的物权效力，即使施工企业主张建筑工程价款优先权，办理了预告登记的房子也不会受到影响。反之，像赵先生这样的情况，是不能对抗施工单位的优先权主张的。很多情况下，开发商办理了预售合同的备案登记，但买房人不办理预购商品房的预告登记。如果只办理了预售商品房的备案登记，对于买房人仍然存在一定的风险。从谨慎的角度出发，买房人应办理预购预告登记手续，以确保自己的权益不会受到侵犯。（本文摘自《法律枕边书-您身边的私人律师》&作者为广西仁聪律师事务所主任林仁聪 免费法律咨询热线： 5505558&&））
本文来源：网易房产
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