楼市出现大拐点 一张图告诉你2016年房价走势
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中国房地产的大拐点，早就出现！近日，国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表，目前，中国正处在一个增速换挡的时点，主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。这种行业拐点，有点像黄金十年已经终结，其后，关于“白银时代”的类似说法。经过年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了年商品房屋成交面积的高增长，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中年低于10%，2014年下跌7.6%。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。其二，看价。回顾全国商品房价格走势，同样是年异常火热，其后涨幅回落，市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。而从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。截止2015年10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化，总体与房价变化相一致。从总体上观察，全国房地产开发企业的营业利润率，从%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到，事实肯定是继续下滑，已低于10%。也即，2010年就是房地产黄金十年的最后一年，至今暴利时代已经离去。其五，看投资。进入本世纪以来，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入白银十年的节奏。总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即白银时代，2011年就是中国楼市的长期拐点。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，白银时代已由2011年开始，持续至2020年前后。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减褪。一张神图，告诉你明年房价走势！今年以来，全国多数一二线城市房价上涨了，其中少数城市涨得特别火爆。那么，到底是什么原因呢？其实，决定房价走势的原因有很多，要分时间跨度来分别看待，比如影响房价长期走势的核心因素是人口，影响房价中期变化的核心因素是经济，影响房价短期变化的核心因素是货币。接下来，我跟大家分享一张关于货币的神图，它比较好的解释了房价何时涨与跌！看货币，主要有两个指标，货币供应量与货币价格。经济学者多用M2代表货币供应，我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明经济向好，企业经营活跃，同时股市和楼市也向好。反之，则低迷。关于货币价格，我常用银行间拆借利率，它是当前中国市场化程度最高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且，利率直接受到货币供应量的影响，货币供应量越大，银行拆借利率越低；货币供应量越小，银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。看下面这张神图。2007年7月，M1增幅达到峰值，随后银行间拆借利率开始向下波动，并于2009年3月触底；2008年11月，M1触底，银行间拆借利率于2009年3月震荡上行，并于2011年6月触顶；2010年1月，M1增幅创下历史新高，2011年6月银行间拆借利率向下波动，于2012年5月创下阶段性低点；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶，2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点，当前处低位。什么时候利好楼市呢？第一次，2009年至2010年，市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行，对楼市推动作用明显；第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平台盘整，也小幅度的利好楼市。第三次，今年以来，银行间拆借利率大降。一般而言，银行间拆借利率在高位区间时，开发商融资困难，房贷发放也呈紧张态势；这种情况下，楼市降温，房价环比增幅逐渐收窄，等银行间拆借利率到高位区间的后半段时，环比房价开始出现实质性下降。比如：2007年9月至2008年10月，银行间拆借利率处在高位区间，楼市于2008年1月份开始降温，并且房价于2008年8月出现环比负增长；2011年7月至2012年4月，银行间拆借利率处在高位区间，房价于2011年10月开始出现环比负增长。与上述相反，当银行间拆借利率在低位区间时，房地产融资面较为宽松，有利于房价上涨。比如：2008年12月，银行间拆借利率从高位快速下跌，2009年3月，房价环比就扭跌为升，可见银行间拆借利率明显下降时，楼市会快速升温，房价环比增幅很快转负为正。2014年3月，银行拆借利率降至阶段性较低水平，房价环比增幅自2014年8月开始上行，于2015年5月转负为正。而2015年5月，银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点，是推动房价上行的重要因素。分析完这些数据与逻辑，你也就明白了：为何今年房价会上涨！可以预计，明年货币依然宽松，因此全国房价总体仍将向上！扫描微信二维码、加入城市微生活，关注海南买房微信（微信号qqhousehn），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！关注海南买房微信（微信号qqhousehn）
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> 2016年三亚房价趋势 是降低还是上涨呢?
2016年三亚房价趋势 是降低还是上涨呢?
要想知道2016年走向如何，想要看实际海南房地产市场发展情况，我们先来看看海南政府近三年发布的下面海南政府颁布购房利好政策：
日，三亚停建80平米以下小户型。
日，海南停止审批60平米以下商品住宅。
日，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应，暂停商品住宅项目报建审批。
2016年7月，加紧去库存，海南省暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
2014年—2016年，开始实施棚改计划以来，侧面上促进三亚刚需房市场的发展。
其实就算我们不看最近几年海南三亚房价的趋势数据，也大致能够判断出从2014年5月开始，房屋的价格肯定是上涨的。据海南省旅游委统计，2016年“春节黄金周”全省共接待游客371.22万人次，同比增长19.15%，其中海口作为旅游接待第一的城市，占比超过&35%，三亚紧随其后。据海南新浪乐居监控数据显示，春节7天长假（2月7日-2月14日），&海南楼市卖房仅298套（备案数据），同比2015年春节微涨2.4%，虽然楼市卖房增长没有跟上旅游数据，但海南旅游的火热预示着海南房地产的火热也将来临。虽然海南房地产市场已经是步入5月微淡季时机，但前来海南买房的人群仍没有爆减，三亚得天独厚的地址环境也正不断发展。
由于，气候等诸多得天独厚的因素，三亚房价一直以来高于内地的大部分二、三线城市的，据预测，未来5年内，房价将会赶上北上广，而近几年冬天内陆很多地方都出现不同程度的雾霾，造成越来越多的“候鸟”到三亚过冬，年轻人因为工作原因不可能长时间生活在三亚，多数“候鸟”都是退休后的老人带上孙儿孙女到三亚租房，加大了对三亚小户型房屋的需求，每到春节的时候涨价不说，经常会出现一房难求的现象。再加上政策方面对三亚小户型商品住宅增长的控制，导致在内陆城市房地产不太景气的时间段内，三亚小户型房屋的价格也是一直没有动摇。
三亚房价地区分布图
2016年中国经济的整体温度仍然属于寒冬，而房地产行业的稳定将成为中国经济复苏的关键力量。基于此，各地政府对房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策“组合拳”还将包括首付又回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。据经济专家分析最终结果，将会激发一二线和一些热点城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至大涨，基于以上几点有很多人都预测三亚房价将会成为上涨第一梯队中的一员。同时，随着三亚棚改项目启动，也促进一部分购房者前往，海南房地产市场还是处于火爆的阶段的。
加上随着从2014年开始至今，三亚棚改计划如火如荼的进行，很多被棚改居民都选择在购买房屋，在一定程度上促进海南刚需性需求市场，加上海南政府积极组织相关房产展销会，促进购房成交，让更多棚改户买上合适自己的房子，加上现在三亚房价上涨飞速，购房者可以利用政府相关政府相结合去买房，挑选符合自己家人居住的房子！
如果你近期有打算在或者的话，建议最好不要抱着等待房价低点的到来再下手买房的心态，也许一段时间再看现在就是三亚房价近几年的最低点。来海南买房永远都不会过时，在未来5年内，三亚房价一定会跟上甚至超过北上广等一线城市的。
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