中国楼市泡沫有多大？这九大城市最危险
来源：樱桃小房子
作者：樱桃
　　3月26日，在海南博鳌论坛上说，“货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部。”这意味着货币政策将难以持续，信贷偏紧的日子来临。这让市场高度紧张....
　　◎文：樱桃 来源：微信公众号公号“樱桃小房子”
　　周行长还说，当货币政策宽松，很可能会导致通货膨胀，或金融泡沫、房地产泡沫，这是当初没有预料到的。但当时为了解救对抗金融危机，也没办法，政府需要取舍。
　　言外之意，周行长这是变相的承认了货币宽松导致房地产泡沫，中国的楼市泡沫到底有多大？如今，当货币紧缩周期来临，泡沫会不会破裂，哪些城市最危险呢？
　　一、泡沫系数多大？
　　国际上通行衡量房子泡沫大小的指标有三个：房价收入比、租售比、空置率。
　　下图是2016年前三季度全国45个大中城市房价收入比
　　2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫情况
　　易居根据房价涨幅和收入测算出三个等级的泡沫：
　　1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
　　2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
　　3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
　　需要说明的是，这是截至去年三季度的数据，因为北京、广州和一些二线城市在去年四季度到今年一季度还在大涨，房价收入比和泡沫数据有所低估，但深圳上海这半年保持稳定，差不多能反映目前的现状。
　　泡沫指数多少才算高？拿国际的三大参数生搬硬套，根本没法得出结论，比如美国2005年的房价收入比到达历史最高峰才6.4，但楼市泡沫在2007年才破灭，日本在房地产泡沫破灭前，东京都市圈的房价收入比最高达到18，去除税费大概在12左右。香港1997年最高是38.7，但2003年降到13.2时又再次回升，一直到2011年达到最高44.7，房价至今也未破裂。
　　深圳去年的房价收入比达到了38，是中国房价收入比最高的城市，租售比就更没法比了，年租金回报率才1.2%，空置率倒是很低，不像惠州那样的鬼城。
　　而且深圳的房价收入比在08年都超过了国际指标6，2014年也到了20，那时候看也觉得泡沫已经很高，但现在回看那时候的价格，没人会觉得有泡沫，中国人愿意双方举三代之力给一对小年轻夫妇买房，简单算一个城市居民的可支配收入是没法真实反映购买力的。
　　再说租金回报率是很低，但中国就喜欢自己买房才感觉有个家，因为租房太折腾了，搬家搬到累觉不爱，而在美国就完全不同，赶租客走可以投诉业主，法律是保护租客的，租房比买房更方便划算，所以根本没法直接对比这些参数。
　　最近还非常流行一个说明泡沫大小的数据，就是中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。
　　还有M2/GDP数据，以及劳动力人口到达顶峰等各种数据的直接对比，都证明中国泡沫已到破灭时。
　　如果仅是以这些数据判断中国楼市泡沫要破灭，我认为依据不足，因为中国与美国、日本的M2计算方法不同，没有可比性。同时，中美日的人口差异较大，中国的劳动人口、购房适龄人口总数依然在高位。
　　最关键的是，中国2016年底的城镇化率还只有57%，农民转至城镇的购房需求依然很大，只是需要时间积累首付款，日本泡沫破灭时，城镇化已经在百分之七八十了，美国就更高了。
　　人口和城镇化进程是中国房地产白银时代最有力的支撑。
　　但是当货币紧缩周期降临时，泡沫指数无论高低，短期都到头了。
　　二、居民杠杆有多高？
　　下面看几个指标，说明我国居民杠杆高低。
　　1、个人购房贷款余额/GDP
　　2016 年 12 月末，金融机构人民币各项贷款余额106.6 万亿元，同比增长 13.5%。
　　2016年12月末，房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%；全年增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，其中，个人购房贷款余额 19.14 万亿元，同比增长 35%，，全年增加 4.96万亿元，同比多增 2.31 万亿元。
　　房地产贷款占总的贷款比重是25%，其中个人购房贷款余额占比17.9%。按照这个增速，预计今年占比是20%左右。
　　所以周小川去年今年都在说，个人住房贷款占银行的总贷款，有的国家占40%-50%，中国只有百分之十几，个人住房加杠杆的逻辑是对的。（这个指标，意味着个人购房的杠杆高低，也意味银行的系统性风险大小，杠杆越低，银行风险越小。）
　　再看个人购房贷款余额占GDP的比重是，19.14/74.4（万亿）=25.7%。
　　美国房地产泡沫不断膨胀，是2000年至2007年，住房抵押贷款占GDP比例由48.2%上升至75%。
　　2、城乡居民收入/GDP
　　我们也不能光拿贷款占GDP比重直接对比发达国家，还要看收入占比。如果收入占GDP比重不高，而个人负债率又高是非常危险的。
　　我算了下，2016年我国城乡居民收入是32.9万亿，占GDP的比重是44.27%。
　　如下图， 我国城乡居民收入占GDP的比重（%）这些年一直是下滑的， 2011年可以直接看成2016。
　　而西方发达国家居民收入占GDP比重一般为50%―60%，美国为65%，日本是60%，英国高达71%。
　　对比之下，2016年我国个人购房贷款占GDP的比重25.7%，居民收入占GDP比44.27%，前者低于后者比值18.57%。如果按照此数据算，中国的个人住房抵押贷款确实还远没有达到美国泡沫后的数据。
　　这也是周行长为什么鼓励(603883,)加杠杆，好让政府和国企转移杠杆的原因，除了一二线城市大家的金融意识强，知道利用贷款带来最大的房产增值收益外，大部分三四五线城市的人其实是不太喜欢贷款背负债务的，一套几十万的房子，算下30年要还银行几十万利息，天啊，亏大了，能不贷就尽量不贷，因此家庭负债率并不高。
　　目前负债最高的还是企业，尤其是国企单位，占尽各种资源，盈利能力又非常差，不过未来国企缩编裁员改革，是大势所趋，不然永远没救。
　　3、总贷款/GDP
　　2016年底，中国房地产业吸收的总贷款规模（26.68万亿）占中国GDP（74.4万亿）的比例是35.8%。回想2007年底，美国住房抵押贷款占美国GDP的比例高达103%。
　　整体而言，我国居民负债，以及房地产业的杠杆还是偏低，这说明即使中国房价真的下跌，中国家庭也不会破产，(601988,)业也不会崩盘。所以不要以政府害怕房价下跌银行倒闭为由，来要挟房价不能调整。
　　三、短期回调的逻辑
　　看完前面的内容，你可能觉得中国房地产整体安全，但我为什么又要看空呢？（我上面是想从全局来反映中国楼市还没有到大周期的拐点，其实上面更适合以后在抄底时拿出来说。）
　　但这不代表短期不会调整，就好像08年一样，由外部引爆的金融危机，同样导致中国楼市大跌。
　　又好比09年那一轮地产大涨后，泡沫较大的温州、(600295,)、海南等省市同样调整了好几年，但这并不妨碍中国整体房地产继续往上。
　　那短期为什么会回调呢？
　　因为这两年一二线城市房价确实暴涨过快，全民疯狂炒房，炒房的资金难道都是自有资金吗？显然不是，房价节节攀升时，刚需已经无力接盘。
　　2016年，个人购房贷款余额激增过快，同比增加4.96万亿，预计2017年在庞大的三四线去库存刺激下，还将增长5万亿，如下图。
　　同时，中国的实体经济萎靡不振，短期内居民收入增幅远远落后于房价增幅，企业裁员降薪潮流滚滚。
　　目前看，居民负债率整体虽然不高，但在经济危机发生时，容易发生多米诺骨牌效应，一旦形成下跌预期，市场的危机放大，又会恐慌性抛盘，形成踩踏。
　　同时，居民还款能力，是基于现有的收入以及未来稳定的收入来源，一旦裁员，降薪，你的收入下降，偿还能力就会受影响。
　　此外，很多投资客通过利用杠杆短炒，预期政府调控周期在2-3年，因此只预备了两三年的还款资金，而一旦调控周期过长，超出原有的规划时间，后续的月供资金就会出现问题。
　　没看到最近北京、厦门已经出台了打击投资客的政策吗，彻底锁死资金，想卖都不行。
　　最大危机来自于哪？
　　主要是外部环境在变，美国重回强势增长周期，全球货币缩紧大势所趋，这些利空能否支撑短期的高房价，值得我们高度怀疑和警惕。
　　因为以往各国危机，泡沫破裂的导火索，都是由国际外部环境引爆，但这一点现在被我们的多头们都忽略了，总是简单的以过去调控历史来下结论，认为房价是越调越涨，与其观望等待不如赶快上车，形成固有思维，因此完全不顾前面的地雷，义无反顾冲着去买房。
　　其实国家已经意识到潜在危机了，不然不可能那么严控外汇储备流失。同时，因为美国回到加息周期，中国如果不提升利率，那外储就会继续流失，没有了外储，我们就没有家底了。而一旦提升利率，购房持有成本的提高，累积到一定程度，房价必然下跌。
　　那为什么现在紧锣密鼓调控之后，房价还在涨呢，还没有回调呢？
　　开车踩急刹车会撞到头知道吗？要想平稳的停下来，你得慢慢减速，但还是会滑行数百米对不？同样的道理，中国收紧货币，信贷也不可能一下就急降，只能缓慢的减少，不然就是硬着陆，所以上涨调控后，房价不会立竿见影就下调，至少需要耐心的等待半年以上。
　　四、哪些城市危险？
　　本轮房价过快上涨明显加大了居民购房压力，而且投机性购房也迅速从一线城市蔓延到二三四线，这会透支后面四五年的发展空间。现在局部城市的风险已较大，只要货币收紧，泡沫很容易捅破。
　　下图是我从各个地方统计局整理的数据：
　　（点击图片可放大查看）
　　有的城市没有公布个人住房贷款余额，不过可从住户贷款里窥见一斑，因为住户贷款至少超过八成是住房贷款，其余为汽车贷款和消费贷款。
　　住户贷款和存款的比值，即为常住居民负债率，厦门排第一，深圳第二，但是考虑到人均贷款额，深圳占全国居民33.37万亿总贷款额的4.5%，以及房价收入比，深圳比厦门要高，且人均可支配收入明显低于北京上海苏州。
　　居民的购房贷款杠杆率是多少呢？下面以深圳为例。
　　深圳2016年的住户贷款余额为14949亿元，同比增加4193.98亿元，其中，短期贷款增加543.29亿元，中长期贷款增加3650.68亿元，这其中除了汽车贷款外，消费贷款仍然是变相流进了楼市。
　　来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口，同比增长29.2%。其中，个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而2016年，据人行的数据，深圳个人住房贷款余额已超万亿，同比增长2500亿左右（深圳没有对外公开，不知是不是怕吓到人，樱桃自己找的）。
　　仅仅是2015年、2016年两年的新增住房贷款就将近6000亿元，比过去二十年来的累计额还多出一千亿，这样一个爆发式的数据，激增的泡沫，简直不敢想象。
　　人行深圳中心支行的数据显示，深圳按揭平均成数也高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。房价真要下跌35%以上，很多家庭财产会变成负资产。
　　此外，市场的“首付贷”产品很多，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款，比如消费贷、信用贷、装修贷等。
　　下图是供求比和价格走势，来源于深圳房地产信息网。除了09年、年，深圳的供求比都处于供过于求状态，所以不要总拿深圳土地面积小说事。
　　从贷款增加额度来看，两年之内，深圳房价从两万多涨到五万多，绝不是刚需和改善型需求的真实反映，货币宽松是推动房价上涨的主要因素，导致投资客占比较大，去年中原地产统计投资客占比最高时达到40%。
　　因此，在去杠杆时，很可能一捅即破，楼市回调的空间也会是最大。
　　其实也没什么好怕的，08年深圳房价腰斩不照样是太平盛世嘛，没见人跳楼的，回调30%，楼市长期更健康。
　　第二个危险的城市就是厦门了，居民也善于利用杠杆，厦门常住人口只有深圳四分之一，虽然和深圳的城市面积都比较小，但在去杠杆以及政府出台政策打压投机时，厦门的房价也跟深圳一样，调整空间会比较大。
　　还有合肥，土地面积大，人均收入低，南京、苏州，居民负债率超过百分百，都是楼市泡沫较高的城市。
　　从过去15年省会城市人口流入量可以看到，厦门位居第一，房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降，但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加，南京的人口则比江苏增长得更快。人口流入是支撑长期房价的重要因素，但短期，杠杆才是房价上涨的兴奋剂。
　　下图可看出M2增速和房价的正相关
　　其它未列举的城市不是说没有泡沫，凡是这一两年内暴涨甚至翻倍的城市，都有泡沫，房价都有回调的空间，否则中央提出的处理房地产泡沫，要怎么处理呢？房价不跌，泡沫又怎么消除？「完」
关键词阅读：
责任编辑：Robot&RF13015
机会早知道
已有&0&条评论
最近访问股
以下为您的最近访问股
<span class="mh-title"
style="color: #小时点击排行30,534被浏览48,997,165分享邀请回答9.1K1,360 条评论分享收藏感谢收起5.5K1,393 条评论分享收藏感谢收起　　财务指标，资产负债率很高，但是那些都是现金流非常差的公司。有很多公司资产负债率很高，但是现金流很好，比如中国巨石，之前的中国玻纤，公司必须以重资产和不断的更新厂房来维持自己的市场地位和护城河，这类公司的风险其实不算太高。但是国内很多环保和p2p的公司这两项指标都很差，随之带来的风险也是巨大的，我们无法得知哪天公司会以何种方式出现危机。
　　我试了一下。我想，当你看到公布的收益时&&你有一天跟我们讲过，你不会被收益打扰、或感到失望。 当你看到...
　　我的意思是，苹果，以一个不是新的产品，我记得他们卖了5000万左右。你知道的，一个卖700美元的东西要卖出许多件，而且很多人是更新了正在使用中的苹果。但他们确实知道，一个新产品会在六个月之内出来（人们迫不及待地购买苹果手机），而且你知道，谁知道，也许他们被许诺在生日或毕业典礼时会得到一个苹果手机（作为礼品购买&&巴菲特在调侃）。但是，如果我打算买一个，我会很想等待一个新的型号出来。我除了在这期间没有使用之外，我会失去什么？这会卖出很多的产品。当一个新的型号出来，你想到1500万美元。
　　学别人，一定要学背后的东西，根一样的东西，而不是别人的树叶，树叶很多，但根系只有一个，这个问题才是关键！转！
相关文章推荐
贷款、合理加杠杆其实是高级理财的一种！
现金贷监管政策出台以后，催收就比之前勤快了很多。很多人在还款日当天就会收到催收电话，甚至没到还款日，就被催收。 频繁打电话、爆通讯录之后，如果还是没有效果，催收可能就会威胁要上门了。从大家在后台的留言
如果你最近没有信用不良记录的话，就不用着自己的原因了，这是可以说是央行出手进行调控了。 近两周来，很多人的花呗、借呗陆陆续续的被关掉了，这些人并没有发生逾期等信用不良行为，甚至部分朋友的芝麻信用分高达
银行卡流水是证明一个人财力状况的重要材料，很多贷款都要看申请人的流水情况，工资流水更是可以直接作为信用卡申请材料。 既然流水对申请金融服务这么重要，那是不是像中介说的那样帮你刷刷流水，就可以借到一笔大
新年出师不利 首先，作为一年一度刷屏的支付宝年度账单，第二天却因芝麻信用的纰漏，再次以道歉的形式刷屏。 据央视新闻报道，网信办还约谈支付宝负责人，指出支付宝应加强对平台的全面排查，进行专项整顿。支付宝
支付宝借呗被关了，还有什么好用的借贷平台？在这里，还是首推银行的各种贷款产品，手续费可以接受，利息也是比较靠谱的！每个银行都有，自己去了解下，不过要知道，如果用银行的贷款逾期不换，那百分之一万要上征
一、子女欠债，父母是否应该替他们还债？ 成年子女是完全行为能力人，自己承担责任。成年子女自己欠下的钱，债权人(债主)只能让这个成年子女还，不能要求这些人的父母还钱，法律上成年子女和父母的财产分的很清楚，
马上就要过年了，年前大家花钱的地方都比较多，手里的钱可能不够用，这个时候就需要借助信用卡了。然而，某些场合无法刷信用卡透支消费，只能使用现金，需要进行信用卡取现交易。而众所周知，信用卡取现是有手续费
期限：1-3个月
范围：100-5000
期限：7-14天
范围：500-5000
期限：3-60月
期限：1-3年
期限：7-14天
范围：500-5000元
期限：30天-1年以上
范围：100-10000以上
月点击排行
月评论排行
月点击排行
周点击排行
深圳市随便找网络服务有限公司
市场有风险 投资需谨慎
社交帐号登录个人信用有问题，老公的信用没问题，已婚，贷款办不下来，要离婚才行_百度知道
个人信用有问题，老公的信用没问题，已婚，贷款办不下来，要离婚才行
银行现在就是不能贷款给我们夫妻俩，因为我的信用有问题。
可是又不能以我老公个人的名义贷款买房，因为我们已婚。
这种情况怎么办呢？一定要离婚吗？
银行的意思就是要不就拿单身证明要不就拿离婚证来，就可以办理贷款。
而且房本上也只能写我老公的名字...
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
还有毕竟房子是公公的首付！人家儿子占一半也是可以理解的啊！稍微灵活点啊就算离婚以你的名义去贷款肯定是审批不下来的！银行让你们离婚是让你老公和你把夫妻关系解除后！毕竟新房子也是追求幸福生活的开始嘛！本人建议如果房子已经选好了而且就等贷款了，还是离婚以你老公名义贷款买房！办理此项协议时一定要保证你和你老公的感情非常好啊！免得出差错啊，贷款下来以后夫妻马上进行复婚！房子买好后房本到手后是你老公的名义不用担心，复婚后你可以和他去房管局把你的姓名加到房本里面！这样就是两人的共有资产！另外你和老公协议离婚的时候记住孩子一定由老公负担啊！万一出现什么变故了你就什么都没有负担太大了啊，房本的名字一定是你老公，可以给你老公直接贷款并进行买房
采纳率：47%
。那样，只写你老公的名字，房产就没有你的份暂时先不要买房 了的，建议不要LI
婚，有个时限一般是5年后，你可以再次申请贷款的你的情况银行的做法没有任何问题但是，对于信用不良
本回答被网友采纳
信用有问题当然不能贷款，因为贷款属于夫妻共同债务，银行只是说出一个事实，并不是要你们离婚。你自己毁了自己的信用，别人没有办法的。要不只能全额付款，不贷款了。
从法律角度看，银行这么说是没有错的，离婚以后，你们就没有任何关系，当然可以贷款给你老公。至于怎么做，你们是成年人，自己有权决定。
贷款买房，只要夫妻任何一方信用有问题，银行均会拒贷。你可以把你自己的征信报告打出来，然后找个熟悉银行贷款的专业人士来研究，看看你的信用记录的污点在哪里，看看还有没有银行可以通过的。如果没有任何一家银行可以通过，那就没有办法了。
其他1条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
个人信用的相关知识
&#xe675;换一换
回答问题，赢新手礼包&#xe6b9;
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。我国住房抵押贷款的种类及现状分析-宜人贷问答
我国住房抵押贷款的种类及现状分析
问题分类：
请输入验证码
一、 我国个人住房抵押贷款市场现状分析
据中国人民银行统计，截止1999年底，我国居民储蓄存款余额高达59621.8亿元，到2000年9月，已经达到63243.27亿元 。与此同时，我国的商品住房空置量也在成比例增长（见图表一），另据中国统计信息网( )报道，月份全国商品房空置面积增幅为11.9%。
单位：万平方米
这是一个很矛盾的现象。如果按3000元/M2的价格计算，消化6787 万M2的空置商品住房需要资金2036.1亿元，只占同期居民储蓄存款总额的3.4%，考虑到3%~6%的合理空置率的需要，所需的消化资金更少。这同时也表明，如果这6万亿的居民储蓄存款的其中一部分（10%）能流转到商品住房消费领域，这点空置商品住房会供不应求（当然，住房综合质素太差的除外）。另一方面，虽然我国有6万亿的个人储蓄存款，但仔细分析一下不难得知，其中的70%的部分只由30%的人拥有。“有钱人不缺房，缺房人没有钱”。 因此，合理、高效的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键。中国急需这样的投融资机制。
商业银行的个人住房抵押贷款业务（通常所说的按揭业务）正是在这样的背景下应运而生。日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，按揭业务有了法律依据。市场需求巨大，在政府、央行一再颁发法规、政策的号召和指令下，各商业银行都曾有过积极的响应，个人住房抵押贷款市场在1998年活跃了一阵。但是在1999年，商业银行的热情慢慢冷却了下来，并逐渐趋于理性，主要表现为贷款条件较苛刻，贷款额度较低，贷款期限较短等。老百姓还是抱怨买房贷款难。
政府、央行觉察到了这种情况，并于日同时下发了三个文件 ，以法律的形式强制商业银行增加了贷款额度，从原来的最高70%增加到80%和90%，延长了贷款期限，从原来最长20年延长到30年，降低了贷款利率，尽可能地刺激居民购房抵押贷款。另一方面，商业银行在经过1998年的兴奋期和1999年的调整期后也认识到：1）政府刺激住房消费的政策必须支持；2）相对于投入到许多国有企业的投资性贷款来说，居民住房抵押消费贷款的近期安全性还是较强的。 因此，各商业银行又纷纷调整信贷资产结构，偏向个人住房抵押贷款，这样个人住房抵押贷款业务在2000年才又有所回升。以大连为例（见图表二，统计截止日期为日）。
面对如此巨大的商机，为什么商业银行要靠法律的强制和政策的劝导来推行自己的业务，显得有些被动和无奈？
从理论上讲，作为以盈利为第一目的的商业银行，不愿提供某种业务的最根本的原因，就是该项业务的风险与收益不匹配。
风险不外来自两个方面：一是制度的外在不稳定困素，二是制度本身的内在缺陷。在本文中，笔者将制度的外在不稳定因素带来的风险称为外部风险，而制度本身的内在缺陷（制度缺陷）引起的风险称为内在风险（制度风险）。
商业银行在提供个人住房抵押贷款过程中，面对的外部不稳定因素是个人贷款者的资信与房地产市场的变化。如果在贷款存续期间内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行就会面临信用风险，又被称为违约风险 ，即本文所说的外部风险。外部风险的存在与增大会增加银行的边际成本，制约银行的积极性，但从长远来看，起主要制约作用的是制度本身的内在风险。外部风险可以通过各种技术手段来规避与控制，包括市场环境的成熟和制度本身的完善与规范，但内在风险却不同。首先，内在缺陷具有隐蔽性，从而内在风险容易被忽视；其次，内在缺陷是制度本身所固有的，是此一制度本身所不可克服的，当内在缺陷引发的风险的量的积累达到质变的临界点的时候，靠制度本身的修补已无济于事，它只能通过制度变迁（制度创新）或与其他制度结合来化解，这一特点是一切“制度”的共性。 下面，笔者将着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在风险（制度风险）。
二、我国个人住房抵押贷款制度的内在缺陷及其风险
1． 存贷期限结构不匹配带来流动性风险
我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和个人的储蓄存款，以中短期和活期为主。而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上，甚至30年。依靠短期资金来源发放长期贷款，造成存贷期限结构不匹配。当储蓄存款放缓，或贷款规模过大，商业银行就会因为需要支付储蓄存款又无法立即收回长期贷款而面临流动性风险，极易陷入资金周转不畅的困境，甚至引发支付危机和挤兑风潮。
2． 贷款规模与银行资本充足率要求不匹配带来违法风险
商业银行贷款数额的积累使其资产规模相应扩大。在我国《商业银行法》规定商业银行要保证8%资本充足率的情况下，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应增加其自有资本和呆帐准备金。这使商业银行成本过大，资本利润率过低，否则，如果商业银行只扩大贷款规模而不相应增加其自有资本，将不能保证8%的资本充足率，就要承担违法风险。
我国《商业银行法》还规定，贷款余额与存款余额的比例不能超过75%，如果贷款规模扩大，储蓄存款又放缓，也可能承担违法风险。
3． 存贷款利率政策不配套带来利率风险
目前，我国商业银行提供的个人住房抵押贷款的利率相对固定且偏低，只有在央行调整利率时，贷款利率才能相应调整。而存款利率却可能因物价上涨等因素随时变动。如果存款利上调，贷款利率又不变，银行就可能出现利率倒挂的情况。如果存款利率下降，一方面，存款规模会缩水，银行可能面临流动性风险和违法风险；另一方面，借款人又有可能从直接资本市场融得资金提前还贷，从而使银行的未来利息期望收益无法实现。
以上三种风险是个人住房抵押贷款制度最主要的内在风险，当这些风险累积到一定程度，后果是非常严重的，笔者相信各商业银行也都认识到了其中利害。然而，近几年，我国个人住房抵押贷款比之过去确实有较大的进展，贷款余额的绝对数目较大。我国政府三令五申要加大住房消费信贷规模，以扩大内需，拉动经济增长，日的三个文件便是明证。可以预见，随着住房货币化改革的日益深入，个人住房抵押贷款占商业银行信贷资产比重将会逐步上升，以大连为例（见图表三，统计截止日期日）， 到日，个人住房抵押贷款余额猛增至11.23亿，比1999年全年增长14倍，占到房地产抵押贷款总额的9%， 这意味着商业银行面临的潜在制度风险在急剧加大。
因此，如何克服个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷，如何化解商业银行面临的日益加重的风险，以保障我国金融体系安全稳健运行，繁荣我国的房地产市场，已成为摆在我们面前的亟需解决的问题。
如前所述，制度的内在缺陷的克服不能靠此制度本身的修补来完成，商业银行的良性运作也不能依靠法律的强制，我们必须进行制度创新。实施个人住房抵押贷款证券化(Mortgage Securi-tization)，被国外经验证明是解决这一难题，促进房地产市场与金融市场良性发展的有效途径。
三 、个人住房抵押贷款证券化概述及意义
（一）个人住房抵押贷款证券化概述
个人住房抵押贷款证券化首创于美国，由于成效卓著，其做法被许多国家借鉴。个人住房抵押贷款证券化，经典意义上来说，是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人（Originator）,将其持有的抵押贷款债权真实出售（Real Sale）给特设机构（Special Purpose Vehicle, SPV）,SPV将购买到的抵押贷款债权“打包”（Repackage）、重组，信用增强（Credit Enhancement）后，以之为担保发行抵押贷款担保债券（Mortgage Backed Securities, MBS）给投资者的过程。其操作流程可用下面的简图表示（见图表四）：
(无法显示)
借款人 贷款银行 特设机构 投资者
抵押贷款债权出售
（真实出售）
1． 组建特设机构（SPV）。它是购买个人住房抵押贷款债权，发行MBS的独立金融实体。
2． 发起人银行将个人住房抵押贷款债权真实出售给SPV，即该债权自出售完成始就从发起人银行的资产负债表中销去，不再是银行资产了，发起人银行不再对该债权有任何权利、义务，投资者对发起人银行也无追索权（ Without Recourse）。
3． SPV将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干个抵押贷款债权池（Mortgage Pool, MP），经内部评级后，将MPs分成不同等级。
4． SPV采取各种方法对不同的MPs信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给MBS的投资者）。以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。
5． 对MPs信用增强后，以MPs未来的现金流为担保向投资者发行MBS。
6． SPV发行MBS筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的对价。
7． MBS发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市，SPV通过对MBS的经营以获得收益。
（二）对我国的现实意义
1. 成功地克服个人住房抵押贷款制度的内在缺陷，化解商业银行运作过程中的制度风险。
首先，发起人银行把抵押贷款债权出售给SPV是一种未来收益的提前套现行为，它盘活了银行的长期债权，从而增强了银行资产的流动性。银行能利用及时变现的资金再发放个人住房抵押贷款，而个人住房抵押贷款规模的扩大，为其证券化的进一步发展创造了条件。这有利于房地产市场与金融市场的良性循环。
其次，由于发起人银行是把抵押贷款债权真实出售给SPV，这部分债权代表的资产就从银行的财务报表中销去，从而降低了银行资产负债率，提高了银行的盈利水平，也相应地提高了银行的资本充足率，在满足了法律要求的同时，腾除了更多的融资空间。
再次，真实出售实现了“风险隔离”或“破产隔离”。发起人银行不必再对已出售的债权承担信用、利率等任何风险，这些风险通过MBS转移给了广大投资者，分散了风险；同样，银行破产清偿时，也不能把已出售的债权作为清偿对象，因此，投资者也避免了发起人银行破产的风险。
2. 对资本市场和房地产市场的作用
个人住房抵押贷款证券化不仅是对商业银行非常有利的制度创新，对广大的投资者亦是一个非常利好，对我国的房地产市场与资本市场的活跃将起到巨大的推动作用。
个人住房抵押贷款担保债券（MBS）具有信用级别高、收益率较高、流动性较好、未来现金流可预测性强等优良特性，因此会非常受投资者欢迎，尤其是受保险基金、退休基金等中长期投资者青睐。 MBS不同于股票，它可以使我国在不丧失对房地产市场的控制权与经营权的前提下吸引大批外资。我国有6万亿的个人储蓄存款，其中的10%完全可以投资于住房消费市场；我国的保险业在九十年代发展迅速，保费收入年均增长25%，据估计，2000年的年度保费收入将达2400亿元，巨额的保险基金要寻求新的投资渠道；21世纪，我国将步入老龄社会，退休基金、养老基金更是一支不可轻视的力量。MBS能满足老百姓投资于房地产以保值增值的愿望，是未来保险基金、退休基金投资的最佳工具选择。可以预见，大量的国内国外资金将涌入个人住房抵押贷款担保债券市场。
通过证券化，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行势必会扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金宽裕，人们获得长期信用的实际成本将大为降低，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力，刺激住房消费。空置的商品房被消化掉，开发商将盘活的资金再用于商品住房的开发建设，以满足我国巨大的住房消费市场。据世界银行统计，住宅产业带动系数为1.7~2.2，即每1亿元的住宅投资可以带动相关产业产出1.7~2.2亿元，住宅产业对就业的带动系数为2.0，即住宅产业每增加一名职工，可带动相关产业增加两名职工。这一点，对我国当前的经济与社会形势更具有极其重要的现实意义。
3. 另外，个人住房抵押贷款证券化可以为我国进一步的商业房地产证券化、资产证券化积累经验，准备条件，以适应全球资产证券化、经济一体化的趋势。
任何制度，无论当初设计的时候以为是多么完美，她都是有缺陷的，我们是在努力地无限地接近完美。秉持这一信念，一方面，我们要时刻保持警醒的意识，另一方面，在我们发现她的缺陷的时候就必须及时采取措施补救，毕竟，亡羊补牢是要付出巨大代价的，1997年东南亚金融危机就是一前车之鉴。因此，实施个人住房抵押贷款证券化在我国已势在必行。
刚刚的新规定，一般首付预付房款的百分之三十，
回答者：g***2 |
个人房屋抵押贷款，简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。1.借款人的有效身份证、户口簿；
　　2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；
　　3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
　　4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
　　5.房产的产权证；
　　6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
　　注意：
　　1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；
　　2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；
　　3.担保人;
　　贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
　　一般贷款下来要1个月左右 [编辑本段]流程：　　1.向银行提出贷款申请，
　　2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；
　　3.签定借款合同等；
　　4.办理房地产抵押登记事宜；
　　5.银行放款
　　最长还款期要几年？
　　一般个人类的贷款，最长为5年；逐月分期还款，没有一次性还本的. [编辑本段]个人房贷风险种类及产生原因　　据中国建设银行信贷部的有关人士介绍，目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：
　　 一、借款人方面的风险：
　　个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
　　 二、开发项目的风险：
　　开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
　　 三、银行方面风险：
　　对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
　　住房抵押眼下难成主要担保方式
　　据业内人士介绍，防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
　　在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。
　　防范风险需购房者提高法制观念　防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的贷款程序；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。 [编辑本段]个人经营性银行贷款　　个人经营性贷款是以企业法人或股东的房产做抵押，所获资金用于企业经营的贷款。
　　 贷款优势
　　　1、贷款额度高，最高可达房产评估值的7成；
　　2、按季还息，一次还本；
　　3、按实际使用金额计息；
　　4、不限定贷款用途，无需提供消费证明；
　　5、手续快捷简便，5-10个工作日即可批贷
　　 银行要求
　　　1、企业正常经营；
　　2、所提供房产为大产权(可上市流通)
　　 个人所需资料：
　　　1、借款人及配偶身份证，户口本，结婚证。
　　2、个人资产证明(存款，银行卡流水，房产证，机动车登记证)
　　3、第二套安置居所证明（房产证）
　　4、收入证明
　　 企业所需资料：
　　　1、营业执照正本及副本
　　2、组织机构代码证书正本
　　3、税务登记证
　　4、基本户开户许可证
　　5、贷款卡
　　6、公司章程
　　7、法人身份证及公司其他股东身份证
　　8、企业银行对帐单（最近三月）
　　9、上年度财务报表，近三个月财务报表
　　10、董事会决议
　　11、公司情况介绍及用款说明
回答者：g***6 |
一 中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
四 中国房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。
（一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
回答者：g***9 |
　　2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。据悉，目前建行准备以建行上海分行为核心，打包100亿元住房抵押贷款进行证券化
　　，该方案业已提交国际知名投行进行评估，一旦通过即开始运作，中国住房抵押贷款证券化的首个新生儿也将诞生。然而，在建行大力推行证券化的背后，仍有许多问题值得我们思考：此新生儿是足月而顺产的宝宝呢，还是一个被催生的早生婴儿？它出生后能否健康地成长下去，在此我们不妨作些探讨。
　　发达国家住房抵押贷款市场的共同特点
　　住房抵押贷款证券化在世界范围内并不是新事物，其历史可上溯至19世纪的欧洲，当时的证券化形式主要是通过抵押银行发行抵押贷款债券。真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。
　　2002年美国抵押贷款余额达到4.7万亿美元，其中住房抵押贷款证券达到3.91万亿美元，同时美国历年的住房抵押贷款的证券化比例，即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例，也保持了相当高的水平，2002年美国住房抵押证券化比例高达56.2%。
　　住房抵押贷款证券化在解决银行信贷资产的流动性、提高银行的资本利用率、降低银行风险、维持银行体系的稳定性、促进活跃房地产市场等方面发挥了重要的作用，因此这一金融创新在加拿大、德国、英国、法国、澳大利亚、中国香港等国家与地区得到大力推广与发展。研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区，可以发现，住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点：
　　一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上，抵押贷款产品品种都具有多层次性，存在着固定和浮动利率抵押贷款、贷款期限、贷款条件灵活，而且其偿还方式多种多样，可满足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美国住房抵押贷款等除国内常见的本金偿还、等额偿还方式，还有其他各类方式多样的抵押贷款，如根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付方案的抵押贷款，本金摊还开始较小，最后几次较大的抵押贷款，兼具固定/可调整利率特点的组合型抵押贷款，两步型抵押贷款，权益增长型抵押贷款，二次抵押贷款等等多种方式。
　　二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到GDP的40%~60%。只有住房抵押贷款积累到一定程度，贷款机构证券化的动力机制才能形成，而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险，提高抵押支撑证券的信用等级。
　　三是抵押贷款机构的多元化。这种多元化加强了贷款机构之间的竞争，而竞争则会使贷款机构提高LTV(贷款成数)，并适当延长贷款期限，提高服务质量。更为重要的是，贷款机构的多元化，也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量，便于政府规范与引导。
　　四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量，而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制，所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。
　　五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。住房抵押贷款证券化过程中，有大量的中介机构共同参与，并且专业分工，各自发挥作用，又相互协作，以保障证券化的顺利进行，这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司，提供担保的担保机构，充当SPV的信托机构，对打包资产进行管理的受托机构，管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。
　　利润吸引和风险压力是我国抵押贷款证券化主要动力
　　反观我国住房抵押贷款证券化，对于大家已经讨论很多的证券化模式及相关障碍等细节姑且不论，仅与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制及我国住房抵押贷款一级市场的特点，就已决定了我国住房抵押贷款证券化注定是一个被催生的早生儿。
　　从一般意义上讲，住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性，实现资产负债期限相匹配，降低风险，从资本市场融资等，然而我国的住房抵押贷款证券化却有其独特的动力机制。我国的住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。由于目前住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。要使住房抵押贷款证券化成为贷款银行的主动性行为，要么被利润吸引，要么自身存在着相当压力。
　　利润吸引是指贷款机构能否从证券化过程中获得额外的利润。抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多，因此银行并不会出于追求更多额外利润为动力进行证券化的。
　　压力是指贷款银行是否为了分散风险、提高资产的流动性等压力而必须进行住房抵押贷款证券化。首先从总体上看我国住房抵押贷款规模相对较小，至2004年底我国住房抵押贷款余额仅占GDP的11.6%，远低于证券化发达国家的40%~60%，而从作为贷款机构的各商业银行来看，住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小，即使抵押贷款规模最大的中国工商银行，2003年抵押贷款余额也仅占其机构存款总额的7.23%，建行也只有10%。而作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长，虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例从1998年的1.3%已逐渐上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，这说明商业银行的资金供给是充沛的。从储蓄存款结构上看，由于我国居民喜欢储蓄以备购房、养老、子女教育之用，因此居民储蓄中长期的定期存款比重较大，由此看来，我国的商业银行并不担心流动性。目前，我国住房抵押贷款的违约率都很低，平均水平在1%左右，具有较高的收益率与安全性，各商业银行因此将抵押贷款视做优质资产，积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商业所担心的并不是流动性等风险，而是如何更有效地使用资金。
　　由此看来，无论从利润吸引还是所承压力，贷款银行都没有证券化的动力，然而实际情况却是，中国建设银行与工商银行都在积极地提出各种证券化方案，且先后多次向央行申报要求开展。是何原因呢？某银行一内部员工给出了真实的答案：商业银行真正证券化的动力是将证券化作为他们的市场营销策略，即树立自己不断创新的社会形象，以增加银行的竞争能力。国内贷款机构的这种扭曲的证券动力机制决定了其证券化的诞生并不是因势而生，而是一个地地道道地被催生的早产儿。
　　贷款机构单一和信用体系的不完善
　　从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，时机也并不那么成熟。我国住房抵押贷款机构是商业银行，尤其是四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对的主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87%，我国的住房抵押贷款市场的贷款机构呈现单一化的特点，这意味着对四大国有商业银行来说，它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这显然会对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。
　　而且，住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的状况都不能令人非常满意。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。所有这一切似乎都表明，目前我国经济发展尚未为这个早生婴儿营造出一个适宜其成长的环境。
　　当然，对我国住房抵押贷款证券化的开展，我们并不会抱着否定的态度，相反，对此我们将积极加以肯定，无论如何，住房抵押贷款证券化是大势所趋，这次早产的抵押贷款证券化不妨当做我国证券化实践的一次探索。但是，对于证券化的各相关参与者，我们还是要提个醒，既然我国住房抵押贷款证券化是一个早生儿，那父母(政府)是否应该给它一个更健康的成长环境，医生(监管机构)是否加强对它的体检观测，而对于各投资者来讲，则尤其要关注其投资风险。
回答者：d***4 |
您目前处于未登录状态}