关于民间借款不能偿还，一旦起诉是否会查封已经签订买卖合同但是还没有过户的房产_百度知道法律咨询王林律师:房屋买卖合同法律规定--[后天就是按照房屋买卖合同规定的第二次交款时间...]
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王林问题描述：
王林律师解答房屋买卖合同法律规定相关法律咨询问题：后天就是按照房屋买卖合同规定的第二次交款时间。但是，我们感觉好像受骗了，想修改合同，但是对方不同意。如果我们拒绝继续交款，就会违约。如果继续交钱担心会被骗得更多。有什么措施可以在后天交款时，维护一下自己的合法权益呢？我需要一个专业律师帮我看一下合同，分析一下。感谢各位的帮忙！
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扫一扫更健康房屋在按揭，没赎楼以前，签的买卖合同有效吗？合同上约定双方的付款时间都没定，有效吗该怎么办 - 相关问题 - 110网法律咨询
房子在按揭，没赎楼以前，签的买卖合同有效吗？在中介提供的合同上所有的时间都没约定，有效吗？买方的首付款远远不够卖方去赎楼，双方都拿不出钱了，合同在双方不知要拿钱去赎楼的情况下，签了字，有全额交了中介费，现在交易不下，该怎么办？
您好！请问：我是二手房的卖方。在小中介签定的《房屋买卖合同》未对买方首付时间及办理贷款时限做约定，只是写了“房款到帐”腾房。这几天就要去房屋所在的区房管局去打买卖协议，在这份协议上有付款时间的相关条款吗？在这上补签首付及贷款时限行吗？如果没有或不行，该怎么办？如果补签了房管局买卖协议付款时间就和中介签的“房款到帐”腾房就不一样了？哪个有法律效力？如不约定，买方办不下贷款总拖着，我还不能违约？
我们双方签订二手房买卖合同中写明，房子中原有租户清退后，双方办理过户手续。但是房子腾空后，买房一直借故拖延过户时间，造成卖方房子空置，而所需资金也不能及时到位。如果卖方解约还要双倍返还定金，不节约就被买方托着。这种情况应如何解决，法律上有没有规定买卖双方的合同时效。
我的父母于95年离婚，但是一直生活在一起，妈妈于2004年购买了一套住房，户主是妈妈的名字。今年8.31日，妈妈和别人签订了房屋买卖合同，交房时间为“乙方交完全部房款后甲方将房屋钥匙交由乙方”。签订的时候对方交了3万元作为订金。（我不知情，后来才知道）我和爸爸不想卖这套房子，可以作为房屋共有人阻止合同生效吗？如果不可以，有什么办法可以阻止呢？
日--6月11日期间，山东德州市临邑县境内-临邑鲁北种禽公司与惠民县、阳信县、滨城区、高青县、无棣县、沾化县、武城县及河北省等部分地区养鸭户签订肉鸭养殖回收合同，毛鸭到期出栏后，由临邑鲁北种禽公司安排车辆拉回屠宰，双方在合同书中约定肉鸭出栏后五日内结清毛鸭款。但鲁北种禽公司拉回毛鸭后，董事长李秋波却以种种借口推辞，将付款日期往后一拖再拖，截止现在已有2个多月时间没有给养殖户付款。养殖户多次催要货款，但都无果而返，直接影响肉鸭再次养殖，损失...
我与开发商签订了合同，合同中明确写明了商品房面积为120平米，但交房时面积为165平米，超出合同面积45平米，按江苏省商品房管理条例超出的3%的可以不付给开发商钱吗？
因父亲把房屋买给别人，家中有四个成员，三个人了同意，现在要求终止合同，但合同中写到谁违反合同尝10万，现在怎么处理把损失降到最少。
1。我是卖方 我想不卖了 并承担违约责任 双方协商同意 卖方退回购房定金XX元，违约金XX元给乙方。2.还有我们已经银行按揭贷款了，已经同意带批了。3.我们在房产局申报交税费了，如果解除合同了该怎么把这2 3这2条搞清楚。还有我们成功解除合同后是不是要销毁房产句备案一份甲已双方那2份（其实是有5份的，有2份不知道谁拿了），如果我们已经成功解除买卖合同，不销毁那5份原买卖合同还有法律效果吗？ 拜托律师门 帮我以上问题拟草一份解除二手房买卖合同协议书样本 本人知识不多 可...
买卖双方签订《房屋买卖定金合同》，买方失约，卖方已经收取定金，中介要卖方付中介费，而且，卖方三证扣押在中介，合同上写有“签订房屋买卖定金合同后，因任何一方违约造成买卖合同不能履行，则由收取违约金的一方承担甲、乙双方约定的中介费。”我现在不知道，我到底怎么付中介费，中介要让我按合同上的全额付。 那我的三证怎么要回来？
本人买的是同乡房屋，原本结婚9年来一直没有住处。现在，所够买的房屋买卖契约如下：兹立卖人王某自愿将落座于望水台村 房屋面积100房屋卖于鄭名下，四邻无异议。房屋价格18万元整。首付12万元，余款待公证手续结束后一次付清。现在由于办理房屋问题出现了问题，卖方要求，跟我签下协议，房屋如果能够办理本人的房证，就跟交易，如果办不了，就要求我退房。现在由于部分乡镇闹动迁，本人的户口不属于同村户口的原因，对此发生了争议。请问该如何处理？
二手房买卖交易成功后，房主拒绝支付合同约定的中介费怎么办？因借款而签订的房屋买卖合同是否有效
B与A签订了一份动迁房屋《二手房买卖意向协议》，约定：由作为乙方的A等三人向作为甲方的B及案外人购买松江区某公路XX弄XX号XX室二手房，甲方同意出让。乙方同意向甲方支付购买房屋的房款共计82万元，乙方自本协议生效后一次付清。上述二手房正式协议转让要到2013，才能通过房屋买卖中介，由双方正式签订二手房买卖协议，并办理房产买卖交易。　　　同日，A等三人（乙方）与B（甲方）签订《借款及房屋抵押协议》一份，约定：“甲乙双方经自愿协商，一致同意甲方于从乙方取得人民币肆拾壹万元（410，000元以收据为准）；同时甲方将其所有的松江区某路XX弄XX号XX室房产的所有权和使用权抵押于乙方所有，并在该房产产权证登记之日起五年后或国家允许该房产可办理过户时的三十个工作日内，办理过户手续。办理过户手续前甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，若甲方因不能办理时，则全权委托于乙方办理。”协议另对违约责任等进行了约定。落款处由B在“甲方”处签字，由A在“乙方”处签字，落款时间为
2009年3月25日。　A等三人起诉至法院，要求判令：B继续履行合同，配合A等三人将位于系争房屋过户至A等三人名下。　　原审认为，本案争议的焦点为：A等三人、B之间是否既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系？B可否选择违约责任的承担方式？A等三人、B之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？　　A等三人与B签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。至于B所称系争房屋为拆迁房，故在政策规定的年限内买卖合同应属无效的辩称意见，法院认为，政策限制的是系争房屋在一定年限内变更过户登记，系争房屋本身的买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，故B以此认为双方房屋买卖合同因此无效，难以成立。A等三人已按约履行了付款义务，B也应按约配合A等三人办理房屋过户手续。现因政策调整系争房屋已可以办理产权变更登记，故A等三人要求B协助A等三人将系争房屋过户登记至A等三人名下已经具备条件，也符合合同约定，法院予以支持。　　原审法院审理后作出判决：原告A、A、杜军与被告B继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，被告B于本判决生效之日起十日内协助原告A、A、杜军办理位于系争房屋产权过户手续过户至原告A。
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民间借贷与房屋买卖共存案的法律定性及处理
&&发布时间： 14:53:35
　　论文提要：
民间借贷案件作为民事案件中最普通、最常见、也是法律关系最为简单的纠纷，长期以来在笔者就职的法院审理的民事案件中占据了四分之一以上的份额。然而，随着经济的发展，民间借贷案件中隐含的法律关系日渐复杂，一张看似简单的借条，它的背后可能是一笔赌债、一份股金、一份买卖合同的货款，甚至是一笔虚假的债务……从2011年开始，笔者在对该类案件的审理中,发现因民间借贷引起的房屋买卖案件由少至多,并有复杂化的趋势,在审理中颇感棘手,由于没有统一的审理规定,可供参考的案例、学说也不多,法官在审理该类案件中只能凭借经验以及基础的理论进行分析判断,但由于认识的不统一,各地法院的判决也不一，相应处理的效果并不理想,这有损裁判的公信力和司法的权威。鉴于能够结合自己的工作中遇到的问题,笔者觉得有必要从实践深入到理论中进行分析,再从对理论的思考中得出问题解决的启发，以期有益于司法实践。全文共10851字（包括注释）。
以下正文：
民间借贷是一种历史悠久的融资方式，随着社会经济的进步，民间借贷所涉及的领域亦随之不断扩大，其触角从传统领域向各行各业不断延伸。近年来，披着房屋买卖合同外衣的民间借贷案件时有发生，使得民间借贷纠纷的类型更为复杂化。本文通过对民间借贷与房屋买卖共存的案件进行分析，并对由此引发的法律问题作出归纳总结，以期为审判实践提供参考。
一、民间借贷与房屋买卖共存案的成因及法律问题
（一）此类纠纷的特点及成因
1.背景案例（ ）
原告林某与被告廖某某于日通过某房产中介公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定原告向被告购买位于福建省龙岩市新罗区某街道的房屋一套，总价为75万元，并约定原告应于签订合同当日向被告支付首付款20万元，余款55万元待办理完房屋过户登记手续后支付。合同签订当日，原告通过案外人李某的银行账户向被告转账支付了20万元，被告亦全权委托原告办理上述房屋的过户登记手续并经龙岩市公证处公证。2013年6月，被告将上述房屋出售给案外人，并办理了房屋产权过户登记手续。2013年10月，原告诉至法院要求解除原、被告于日签订的《房屋买卖合同》并要求被告返还已支付的购房款20万元。原告起诉后，被告廖某某辩称，其与原告所签的房屋买卖合同并非其真实意思表示，双方名为房屋买卖实为民间借贷。被告于日向原告借款20万元，被告未出具借条给原告，为降低风险，原告遂要求与被告签订上述房屋买卖合同为该20万元借款提供担保。
原告在庭审中申请了证人黄某出庭作证，该证人系某房产中介公司的员工，原告试图以证人黄某的证言证明其与被告存在房屋买卖关系。然而，证人黄某在庭审中陈述，日证人黄某接受原告的委托草拟了一份房屋买卖合同并加盖了某房产中介公司的印章，该合同系原告与被告所签，但二人并不存在真实的房屋买卖关系，而是以该房屋买卖合同为原、被告之间的借款提供担保。证人黄某的证言让原告始料未及，亦让本案的真相浮出水面。该案最终以庭审后原告主动向法院撤回起诉而告终。
虽然上述案例的处理过程极具戏剧化，但是由本案所引出的法律问题却不容忽视。笔者将类似的案件暂时统称为“民间借贷与房屋买卖共存案”，此类案件大多表现为在民间借贷中借款人在向出借人借款的同时，双方又签订房屋买卖合同将借款人的房屋出售给出借人；少数表现为借款人在向出借人借款的同时，出借人与第三人（第三人绝大多数为借款人的亲朋好友）签订房屋买卖合同将第三人的房屋出售给出借人。
2.此类纠纷的特点及成因
归纳起来，此类纠纷一般存在以下特点：第一，此类纠纷因民间借贷而起，却以房产交易的形式存在，因涉案标的物系房产，价值较大，当事人在诉讼中会刻意隐瞒对自己不利的关键事实，处理起来比一般案件更加棘手。第二，房屋买卖合同及与之相关的一切手续形式上是合法的，买卖双方有无实际售购房的意图难以从材料审核中判断。第三，纠纷一旦发生，通过案件审理，可以发现这种类型案件通常都具有以下几点共性：1、原告仅以民间借贷和房屋买卖合同这两种法律关系中的一种为由向法院起诉，并且只向法院提交证明其所诉请的法律关系的证据（即，若原告以民间借贷为由向法院起诉，则其只向法院提供证明其与被告存在民间借贷关系的证据，若原告以房屋买卖为由起诉，则其只向法院提供证明其与被告存在房屋买卖合同关系的证据）；2、双方所签订的房屋买卖合同对于房屋交易具体细节约定简略模糊，通常只对总房价和购房款支付方式的约定较清楚，但对交房、过户手续的办理、违约责任的承担等内容约定简略，不符合交易常规；3、房屋买卖合同中的买受人已付的购房款金额与民间借贷中的借款金额一致，即房屋买卖合同中的买受人是民间借贷中的出借人（债权人），而房屋买卖合同中的出卖人一般是民间借贷中的借款人（债务人）或者是与借款人关系密切的第三人。
在案件审理当中，有人质疑为什么会有此类案件的发生？笔者对此分析认为此类案件的成因如下：
第一、政策法律的规定滞后于经济发展的需求。随着市场经济的发展，个体经济和私营经济迅速壮大，资本市场对于资金需求量不断上升。可因某些政策和法律的限制，部分企业和个人融资渠道不畅，为获得资金，许多人将方便快捷的民间借贷作为临时周转或者救急的手段。然而民间借贷中的出借人为降低出借资金的风险，采取了各种方法加以防范，以房抵债作为一种防范方式由此兴起，这种方式在现有的政策和法律环境下，比办理房屋抵押登记手续更为简便、高效。
第二、当事人试图规避有关禁止流质条款的法律规定。根据我国《担保法》、《物权法》有关禁止流质条款的规定，债权人以债务人到期不履行，直接将房屋过户到自己名下，违反了我国法律的强制性规定，一旦发现应一律按照无效认定。然而，上有政策，下有对策，当事人利用了法律的滞后性，采取签订两份各自独立的民间借贷合同和房屋买卖合同的方法，以之避免其所进行的交易被法院认定无效。
第三、房屋中介机构推波助澜。部分中介机构主动牵线搭桥，居间介绍借贷双方以签订房屋买卖合同的形式为借款进行借款担保，变相交易，将此方式作为一项业务谋取经济利益，更助长了此类纠纷的产生。
第四、现行的民事诉讼证据规则存在一定的局限性。目前的司法审判以法律事实作为定案依据，然而法律事实并不一定与客观事实相同，这就可能给当事人留下了钻法律制度空子的机会，利用诉讼追求不法目的。
第五、违法成本低。根据《民事诉讼法》关于妨害民事诉讼强制措施的规定，对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。严重者，拘留的期限，为十五日以下。这些惩罚措施与当事人通过违法的手段获得的巨大诉讼利益相比，违法成本偏低。
当事人在同时签订借条和房屋买卖合同后，若债务人能按约归还借款，债权人（即房屋买卖合同中的买受人）便会与房屋买卖合同中的出卖人解除双方所签的房屋买卖合同，纠纷是不会发生的。可一旦债务人无法按约归还借款，则债权人一手拿着借条，一手拿着房屋买卖合同，真可谓大占上风；而债务人为保护其房屋的所有权，极力主张房屋买卖合同无效，纠纷由此产生。在法院审理这类案件后，发现法律上对于解决类似的问题并不得力，各种法律关系混在一起，而且相应的判决效果也不尽人意，并不能有效杜绝此类纠纷源源不断地发生，反而让更多人开始钻政策和法律的空子。
（二）当前审判实务中对此类纠纷的处理
在这类纠纷中，至少涵括了房屋买卖合同、民间借贷和担保三层法律关系，它们之间既相互独立，但又因其中的一个环节发生问题而导致关联性的连锁纠纷，讨论的焦点也着重集中在对合同的效力、当事人之间属于何种法律关系的问题上，对此司法实践中存在不同的观点：
第一种观点认为：当事人之间形成的法律关系是民间借贷，以签订房屋买卖合同的形式为借款人向出借人所借的款项提供担保，双方当事人并无房屋买卖的真实意思表示，故应认定房屋买卖合同无效。（ ）
第二种观点认为：当事人之间形成的法律关系是房屋买卖合同关系，房屋买卖合同双方都具有相应的民事行为能力，且在一部分案件中，双方已办理了房屋过户手续或者相关的公证，故应认定房屋买卖合同成立并生效，合同当事人应按房屋买卖合同的约定履行各自的义务。（ ）
第三种观点认为：即使双方当事人签订《房屋买卖合同》实际上是双方民间借贷行为的担保，也不能因此认定《房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。民间借贷行为并非为法律所禁止，法律不予保护的是违法高利部分，房屋买卖行为亦不为法律所禁止，根据意思自治的原则，双方当事人同时成立两个法律关系，即民间借贷关系与房屋买卖合同关系，这两种法律关系均合法有效且相互关联，这属于当事人之间的一种交易安排，即当借款人无法按约归还借款时，其（或者房屋买卖合同的出卖人）有受《房屋买卖合同》约束的意思。（ ）
（三）对此类纠纷处理所引发法律问题的思考
通过房屋买卖的形式为民间借贷提供担保，我们很难去干预这种行为的发生，并且这种行为到底是合法还是违法，说法不一。在司法实践中，我们在处理这些纠纷的过程中遇到如下问题：
1. 本文所讨论的房屋买卖合同与民间借贷行为二者之间存在何种法律关系问题
此类案件皆因当事人之间的民间借贷行为而起，民间借贷行为系先行为，然而在实践中，除了借条中借款的金额与房屋买卖合同中买受人已付购房款的金额一致外，双方当事人签订的房屋买卖合同与民间借贷中的借条之间从书面材料上看不出任何主从或依附关系，换言之，若双方发生纠纷，则此两种法律关系当事人均可独立主张，故如何看待二者之间的法律关系是本文需要探讨的一个问题。
2. 房屋买卖合同真实性的判断及效力问题
如何判定房屋买卖合同的真实性？通常当事人总会做对自己有利的主观陈述，比如房屋出售人在发现房屋权属面临风险时，为保全自己房屋的权利，会以双方真实的意思表示并非进行房屋买卖交易为由要求确认合同无效，而作为房屋买受人（出借人），因考虑到可能面临的出借资金的风险与借款人还款能力的风险，或者因金钱的诱惑致使道德底线的冲破，会坚持以买卖合同内容并不违反法律规定，且各方已履行或者可以继续履行合同义务为由，反对判定合同无效。然而要拨开事实的真相，还原双方当事人的真意，还需要从客观事实上综合加以分析判别，比如合同约定符合不符合正常交易，合同履行的过程是不是符合常规，对相关细节，当事人陈述有否相互矛盾，等等。单从房屋买卖合同角度分析，双方进行签订合同、办理过户交易、支付部分房款等一系列履行行为，并且这个过程均出自双方共同商定且自愿，虽然买卖交易中还存在一些未完成的行为，但出于双方订立的合同也不是不可以予以事后弥补的，我们只能说这个交易确实存在反常，但就此判断当事人意思表示为虚假，不太客观。
那么，这类纠纷中的房屋买卖合同是否属于我国《合同法》第52条的规定五大情形之一呢？（ ）首先，买卖合同是双方共同商量的结果，不是出于一方的欺诈、胁迫而促成；其次，即使存在双方有串通的嫌疑，使合同订立所要达到的目的确可能损害他方的利益，但就买卖合同本身而言，却并未体现损害国家、集体或第三人利益的内容；再次，如果说签订房屋买卖合同是为了成就民间借贷担保的目的，如果借款人与出借人不存在高利贷，且并非出于诈骗的目的，那么就无法认定签订合同是为了“非法目的”；最后，从合同本身也找不到适用“损害社会公共利益”及“违反法律、行政法规强制性规定”的条件。然而若把一个并不具有真实买卖意思的合同认定为有效，等于是法律对当事人虚假意思予以认可并给予保护，似乎更不可取，故如何认定买卖合同的效力是本文需要探讨的一个问题。
二、民间借贷与房屋买卖合同之间的法律关系分析
在这类案件中，当事人之间的民间借贷关系是前提基础，签订房屋买卖合同的目的是为民间借贷提供担保。这类案件中的房屋买卖合同究其根源是为民间借贷服务的，以房屋买卖的形式为民间借贷提供担保，是民间“以房抵债”的担保形式的变种，但因当事人将双方的真实目的加以隐藏，使法院难以下判。
那么，这类案件中的民间借贷与房屋买卖合同之间形成的法律关系应如何认定？通过对民间借贷与房屋买卖合同这两个合同的形成过程进行分析，与本文所讨论的情形较为相似的合同之间的法律关系只有主从合同关系。根据合同相互间的主从关系，可以将合同分为主合同与从合同。所谓主合同，是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。所谓从合同，就是以其他合同的存在而为存在前提的合同。由于从合同要依赖主合同的存在而存在，所以从合同又被称为“附属合同”。从合同的主要特点在于其附属性，即它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；主合同终止，从合同亦随之终止。（ ）综上，本文所讨论的民间借贷与房屋买卖合同之间的法律关系虽然不明显，但从二者的实质关联以及当事人的真实意思表示上看，仍然可以将二者的关系归属于主合同和从合同关系：假设本文所讨论的民间借贷与房屋买卖合同均为所有当事人的真实意思表示且不存在任何违法事由，则民间借贷的当事人在进行民间借贷行为的同时达成另一个合意，即以签订房屋买卖合同的形式为该笔借款提供担保，若民间借贷中的债务人无法按约清偿债务，则房屋买卖合同中的售房人愿意受房屋买卖合同的约束，将其房屋出售给购房人；若民间借贷中的债务人已清偿全部债务，民间借贷合同因双方的合同目的达成而终止，双方在民间借贷中的权利义务消灭，则购房人与售购人所签订的房屋买卖合同作为民间借贷的担保，也当然应予解除，双方在房屋买卖合同中的权利义务归于消灭。民间借贷合同的效力和履行情况将直接影响到房屋买卖合同的效力和履行，二者存在主从关系，因此，本文所讨论的民间借贷合同是主债务合同，房屋买卖合同是民间借贷合同的衍生品，是一种特殊类型的担保，即是从合同。
三、民间借贷与房屋买卖合同效力问题分析
在合同日益成为繁荣社会经济发展的重要枢纽以及个人本位和契约至上的理念日益凸显的今天，对于合同则应尽可能促成其有效成立并发挥作用，而非轻易否定其效力。然而，在契约自由中，当事人之间的利益关系可能因各种因素导致他们之间的利益分配不平等；同时当事人之间的合意也会超越双方当事人而对社会利益、其他人的利益发生影响，并且会有损害或者违反这些利益的情况发生。因而在实现契约自由和契约正义、个人利益和社会利益衡平这一基本价值追求的导向下，正确把握立法精神，对合同效力进行合理的评判。
（一）对合同效力的理解
从本文分析的纠纷中，买方与卖方、借方与贷方之间已经相互订立了民事合同，然而合同的成立只是合同有效的前提，要判断双方合同的效力如何，首先应分析合同的效力来源于什么？意思主义认为，合同的效力来源于当事人的意思。在私法自治原则及派生的契约自由原则下，所有的约定，只要无意思表示的瑕疵，除非逾越私法自治容许的范围，应该都有效，均能诉请履行或请求不履行的损害赔偿。（ ）另一种观点认为，由于当事人订立合同的目的是为追求自身利益,其只体现当事人的意志，而这种意志很有可能存在与国家或社会公共利益的意志不相吻合，为维护公共利益和交易秩序，需要法律对合同进行一定的干预。
可以看出意思理论强调对个人意志的尊重和维护，但具有明显的不足。首先，当事人的内心意思若不表现于外部，其他人均无从知晓，而如果一味坚持探究其中的内心真意，又使交易安全难以获得有效的维护，故我们只能按照当事人表现在外部的意思来予以判断；其次，由于坚持外在的意思，对实际内在的意志就会受到一定的蒙蔽，会造成将违背当事人内心真意的结果强加于当事人。同时若将合同效力等同法律效力，也相应干涉了意思自由，我们认为某项合同规定之所以具有法律效力，总是具有双重的原因：其一为合同双方当事人达成这项约定的共同的、使他们受到自我约束的意志行为，其二为法律制度对这种行为的承认。（ ）合同具有法律效力并不是说合同等同于法律的效力，而只是说合同具有法律所赋予的拘束力。（ ）故就合同具有效力而言，当事人的意思自治与法律对当事人意思的认可二者均不可缺少。
由此我们得出：合同并非所有的当事人意思一致均能够产生效力，还需要法律对当事人意思的肯定与纠正。当法律对当事人各方的合意作出肯定评价时，法律将赋予保护；当法律对当事人各方的合意作出彻底否定的评价时，发生合同无效的后果，无效合同带给当事人并非其意思之内的后果，而是体现了法律对当事人权利义务的安排。对于当事人自愿履行的常态合同而言，合同只发生潜在之效力；而表现出来的合同纠纷，就无可避免地体现了法律对合同的审查及认定。故合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方及至第三人的强制力。法律评价当事人各方的合意，在合同效力方面，是规定合同的有效要件作为评价的标准。对于本文中所涉及的房屋买卖合同及民间借贷行为的效力的问题，笔者将以《民法通则》第55条的各项规定进行逐一分析，（ ）从而判断双方当事人之间的合同是否具有法律效力的上述条件。
1.行为人的订约能力问题
所有的合同都应以当事人的意思表示为基础，并且以产生一定的法律效果为目的，故对行为人要求必须具备正确理解自己的行为性质及后果、独立地表达自己的意思的能力（即民事行为能力）。我国《合同法》第9条对此也予以规定，（ ）这就在法律上设立了缔约能力制度。
本文中我们对行为人的民事行为能力不做扩大性分析，我们假使纠纷发生的前提是保证当事人均具有完全的民事行为能力，那么可以得出在双方当事人进行民间借贷行为以及签订买卖合同时，行为人应当清楚并能够判断自己行为的法律意义，并理解行为所带来的后果，同时也要为自己的行为承担相应的后果。
2.行为人是否有真实意思表示
从民间借贷到房屋买卖合同的形式来看，合同的签订符合一般的合同形式，均有双方约定的条款，并有合同双方当事人的真实签名落款，那么是否由此可以判断出合同是基于双方当事人的真实意思表示而形成的，真实的意思表示应从哪些方面考量呢？顾名思义意思表示真实，是指当事人在自觉、自愿的基础上，做出符合其内在意志的表示行为。（ ）有学者认为意思表示是由效果意思、表示意思及表示行为构成，应当从这几方面进行综合考量。（ ）所谓效果意思，是指意思表示人欲使其表示内容引起法律上效力的内在意思要素。（ ）合同法中所称的缔约目的或者订立合同的目的包含了效果意思。表示意思，是指表示意思行为人认识其行为具有某种法律上的意义。效果意思与表示意思不同，前者是行为人追求某种效果的意志，后者是对某种事实的认知。表示行为则是指表意人将效果意思表现于外部之行为。（ ）意思表示具备上述构成要件则予以成立，但要发生效力，则必须是真实的。意思表示真实是合同生效的重要构成要件。意思表示真实，要求缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思，即其效果意思与表示行为相一致。行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志不一致，行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果，这种意思表示的不真实可能因为行为人主观上的原因引起，也可能因为某种客观原因引起。如何判断意思表示不真实的效力，存在不同观点：第一、意思主义；这种观点认为应当以行为人的内在意思为准，以保护表意人的意志与利益。若无内心的效果意思，则外部的表示实无依据，应不发生法律上的效力，以保护表意人。（ ）从这个观点出发，我们要准确把握合同签订人内心的效果意思，比如签订房屋买卖合同的真实效果意思是为了进行借款而不是进行房屋交易，合同外在的表现并不能反映行为人内在的意思；第二、表示主义；该观点认为应以行为人外部表示为准，因为其内心的意思很难被之外的人所知道，通过外部的表示可以推定表意人的意思表示及效果意思的存在，该观点主要是为了保护相对人的信赖及交易安全。（ ）从该观点看来，又完全摈弃了对行为人内心意思的考量，只是从行为人所表现的外在形式予以判断，比如房屋买卖合同签订的形式符合要件，并予以履行，由此可以认定该合同的效力。第三、折衷主义；该观点认为应当具体情况具体分析，既要考虑行为人的内心意思，也要考虑相对人对外在表示的信赖利益，从而调和两者的利益。（ ）笔者认为，第三种观点的处理更为合理和灵活，有利于维护交易的公平性与安全性。若当事人做出的意思表示违反了法律和行政法规的强行性规定及社会公共利益，则这种意思表示应被确认为无效；反之，则应具体问题具体分析，不可随意使合同的效力受到影响。
3.强制法律规范与社会公共利益问题
我们判断一个行为是否有效，首先要判断该行为是否违反强制性法律规范和社会公共利益。一份有效的合同不应违反法律、法规的强行性规定。所谓强行性规定是指这些规定当事人必须遵守，不得通过其协议加以改变，否则合同就会因内容违法而导致无效。“不违反社会公共利益”，是对不违反法律的一种补充，有些合同表面上并未违反现行立法的禁止性规定，但实质上损害了不特定多数人的共同利益，破坏了社会经济秩序。
（二）对合同无效的认定
合同法的颁布，使合同效力制度在以契约自由和契约正义、个人利益和社会利益之间进行合理平衡为基本价值导向，鼓励交易为原则，以尽可能促成合同成立和履行为目的，将效力的形式多样化。当前在我国，合同效力的形式呈现为：有效、无效、可撤销、效力待定、未生效并存的模式。（ ）
我国《合同法》第52条对合同无效的几种情形具体做了相关规定：
1.欺诈与胁迫合同
该合同无效情形具有几个特点：第一，是合同的一方当事人予以行使违法或不当的手段，致使对方因该手段陷入错误、或者基于恐惧而为意思表示，是在意思表示不真实的基础上产生的合意；第二，所使用的手段为“欺诈”或者“胁迫”，根据最高院对“欺诈”的解释为“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为（ ），“胁迫”，是以将来要发生的损害或以直接施加损害相威胁，使对方产生恐惧并因此而订立合同；第三，上述行为在损害了国家的利益时为无效，其余的可以予以撤销。（ ）
笔者认为，对欺诈或者胁迫合同无效的判断关键点在于合同内容是否直接损害到国家的政治、经济利益，比如偷逃税款，直接造成国有资产的流失等，本文中所讨论的两个合同单从任何一个合同来看，都不能将合同利益直接与国家利益等同，如果就此认定直接损害了国家的经济利益，那么无效合同的范围无意中就自行扩大了。
2.恶意串通合同
该无效情形具有以下特征：第一、是合同订立的双方当事人主观上都有共同的意思联络，可以是一方作出的意思表示，对方在明知或应知某种行为的损害后果，以默示的方式表示接受，或者是双方相互商量，共同故意而为之；第二、该行为是以损害国家、集体或第三人利益为目的的。对于损害第三人利益上，有学者提出，要区分是特定的第三人还是不特定的第三人，如果是不特定的第三人，实际损害是一种公共利益，应当视为绝对的无效，如损害的是特定的第三人利益，则需要区分清况，合同发生效力对第三人利益有损，第三人可以主张合同是无效的，合同对该特定第三人不发生法律效力，或者是所提出合同的无效不能向善意第三人予以主张，该应视为相对无效的合同。我国合同法中恶意串通，损害特定第三人利益的合同应当属于相对无效的合同。（ ）
在本文的民间借贷行为中，双方当事人并无串通的意思联络，且不存在损害第三人利益的情况；在房屋买卖合同中，出卖人与买受人在主观上都很清楚购买房屋不是双方最终要达到的目的，而是为达到民间借贷提供担保的目的，故该无效合同类型被排除。
3.以合法形式掩盖非法目的合同
这种无效情形应当具备如下条件：第一、双方所订立的合同具有合法的形式，然而合同行为是一种表象合法；第二、当事人所外在表示的行为并非是其所达到的目的，也并非是其真实意思表示，在此之下所体现的目的和内容是非法的；第三、这里的非法目的包含了，首先“非法”是指违反了法律的强制性规定，其次只需要目的具有非法性即可，无需后果是否造成了相应的损害即可构成该无效要件。司法实践中，主张本文所涉的房屋买卖合同属于该类合同的当事人不在少数。
4.损害社会公共利益合同
社会公共利益是关系到全体社会成员的利益，在我国，一般认为社会公共利益主要包括两大类，即公共秩序和公共道德两个方面。（ ）史尚宽先生认为：“公共秩序，谓为社会之存在及其发展所必要之一般的秩序，而个人之言论、出版、信仰、营业之自由，乃至私有财产、继承制度，皆属于公共秩序。善良风俗，谓为社会之存在及其发展所必要之一般道德，非指现在风俗中之善良者而言，而系谓道德律，即道德的人民意识。”（ ）
我国虽未采纳“公序良俗”的概念，但确立了社会公共利益的概念。然而在实践操作中，由于现行的法律没有明确作出规定，社会公共利益的概念较为抽象，在很多学者的论著中虽对此进行类型化，但要被司法实践逐渐承认和运用，还是需要很长的一段时间。
5.违反强制性法律规定合同
违反了这一条，应该是属于典型合同无效的类型，因为其就是合同效力的构成要件之一，合同要确保具有法律效力，应当保证合同内容具有合法性。从《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第四条的规定可以看出，合同是否有效，应当以法律、行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。这里所指的“法律”是全国人民代表大会及其常务委员会制定并颁布的法律，“行政法规”是指国务院制定并颁布的规章、命令、条例等行政规范。必须是违反了上述法律、行政法规的“强制性”规定才会导致合同无效。这是为了区分强行性规范和任意性规范，对于任意性规范，当事人在法律规定的范围内自由做出约定，通过相关约定加以排除任意性规范是被认定为合法的，所以只有在违反强制性的法规下，才能确认合同无效。
（三）为借贷提供担保而订立的房屋买卖合同的效力分析及法律适用
结合上面的理论以及对本文所讨论的民间借贷与房屋买卖合同二者法律关系的分析，笔者得出如下结论：通过庭审过程中对各个事实环节的调查，这类房屋买卖合同明显不符合正常交易常规，但若以交易常规作为判断依据，由此推定出合同无效则过于主观臆断。在此类案件中，结合当事人之间的种种行为，当然地可以推断出房屋权利人与房屋买受人之间订立房屋买卖合同的目的并非仅仅为完成房产交易，双方的房屋买卖行为还存在着一个前置的民间借贷行为，当民间借贷的债务人无法按约还款时，双方均受该房屋买卖合同的约束，而当民间借贷的债务人按约清偿债务时，双方应解除该房屋买卖合同。从以上情形看，这类房屋买卖合同的履行与否取决于民间借贷的债务人是否清偿债务，只不过该履行条件并没有作为一个条款写在房屋买卖合同上。在此种情形下，可以认定本文所讨论的民间借贷合同系主合同，房屋买卖合同为从合同，房屋买卖合同的目的是为民间借贷提供担保。由此可以得出，这类案件中，整个房屋买卖合同实质上是民间借贷合同中的一个担保条款。既然本文所讨论的房屋买卖行为是担保行为，则该行为应当受我国《物权法》和《担保法》等相关法律的调整。
结合《合同法》第52条之规定笔者分析认为：第一，该房屋买卖合同的双方当事人在订立合同之时皆彼此明了意图，并非仅一方当事人为非真意表示，另一方对此不知情。这就不存在一方利用欺诈或者胁迫的手段致使对方因该手段陷入错误、或者基于恐惧而为不真实意思表示，从而在此基础上产生的合意，故本合同不属于《合同法》第52条第一款规定情形；第二，按照之前所述，合同当事人确实存在串通制造意思虚假的买卖合同，但当事人只是出于为了保证借款人能按约归还借款而利用了该手段，如果本意是为民间借贷提供担保，并能够按时予以归还，那么就很难确定这是以损害国家、集体或第三人利益为目的的行为，笔者认为《合同法》第52条第二款也不予适用；第三，买卖合同是否存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形？在司法实践中，有不少当事人是以此作为要求判决买卖合同无效的理由。笔者认为，首先，在合法的外衣下隐藏的行为应当是规避法律强制性规定的行为，因其违法性而被认定无效；其次，合法的形式与非法的目的应当是通过同一行为即通过同一个合同所体现出来的，比如说典型的“名为联营，实为借贷”，就是企业法人之间订立的合同表面上为合法的联营协议，但该协议的内容并不符合联营的实质，而是约定出借方收回本息，与营业好坏无关，旨在于借贷，这均是通过一个合同予以表现出来。而本文所讨论的房屋买卖合同，从其本身并不能发现隐藏了任何非法的行为，是需要通过另外一个独立的合同（民间借贷）才能够予以识别它们之间内在的关联，也就是说房屋买卖合同的目的在于保障另一个真正意愿即实现民间借贷担保的行为，故适用该款也过于牵强；第四，至于对该房屋买卖行为是否违反社会公共利益，从纠纷所产生的后果来看，是有可能存在轻微的扰乱社会经济秩序的影响，而从法律关系的角度，单独从房屋买卖合同的本身是衍生不了该无效的后果的。第五，该房屋买卖行为是否存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形？民法中将当事人之间关于债务人届期不履行债务时，债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定称为“流质条款”。上述的“流质条款”是被我国相关法律所禁止的。如我国《物权法》第186条、第211条，《担保法》第40条，《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第57条等均已对禁止流质条款作出了规定。（ ）经前文分析，结合“流质条款”的定义，可以认定本文所讨论的房屋买卖合同实质上是民间借贷合同的“流质条款”，既然是“流质条款”，则该房屋买卖合同违反了我国禁止流质条款的法律规定，应认定为无效。通过上述分析，笔者认为本文所讨论的房屋买卖合同，当前在审判实践中应当适用《合同法》第52条第五款的规定，以其违反法律的强制性规定为由认定该房屋买卖合同无效。
四、对审理此类案件的建议
司法实践中，审理此类案件最令人棘手的是，债权人完全掌握主动权，其同时持有借条和房屋买卖合同，但诉诸法院时却选择对其最有利的证据出示，并否认另一法律关系的存在。在此种情况下，因证据均为真实存在，借款人和买受人在大多数情况下会陷入“百口莫辩”的不利境地，很难推翻债权人的证据，从而承担举证不能的法律后果。若债权人为了巨大的经济利益而突破道德底线，刻意隐瞒相关的客观事实，则法院对事实难以作出正确的判断，只能依照法律事实下判，从而形成“虚假诉讼”造成另一方当事人的利益受损。
因此，对这类案件的审理，法院要充分发挥司法能动作用。审判法官应当谨慎审查案件，防范和查处虚假诉讼，维护司法的权威，促进诚信诉讼。而现行的证据规则对法官依职权调查的范围有所限制，一部分法官据此认为依职权调查可为可不为，能不为就不为，实际上这是法官对其职责的怠于行使。所以，要防范此类案件，需要强化职权主义，法官要善于听弦外之音，对当事人的陈述要多持怀疑态度，尽量避免不法当事人利用诉讼实现非法目的。在审理过程，首先严格审查房屋买卖合同是不是双方一致表示买卖房屋的意思表示，是真实的房屋买卖合同还是双方间因借贷所形成的债权债务关系。其次要查清双方意思是否真实，有无存在虚假的表示。其三要审查合同的履行情况，虚构的房屋买卖合同，原告往往无法提供支付被告款项的来源和方式等相关证据，也可能无法对如何支付的经过进行详细复述。同时签订的合同与之后的履行行为存在差异，如：前述房屋出卖后，被告没有按约交付房屋，原告亦未要求其搬出，这有悖于一般的生活常理。依据我国《担保法》、《物权法》的有关禁止流质条款的规定，债权人以债务人到期不履行，直接将房屋过户到自己名下，违反了我国法律的强制性规定，一旦发现应一律按照无效认定。就当下而言，审理房屋买卖合同，要甄别虚假和真实，房屋买卖合同是否包涵了隐蔽的高利借贷等问题。当然，个案都不尽相同，笔者的分析亦不可能面面俱到，上述浅见只能算作是抛砖引玉，以期对审判实践有所用处。
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