温州司法网拍房产可获按揭 浙江高院称将全省推行
中新网杭州4月4日电 (记者 徐乐静 见习记者 邵思翊)司法网络拍卖在浙江已历时一年半，从试水“网络”到建立第三方贷款平台，浙江一次次走在全国之先。而温州、杭州等地在试点的网络司法拍卖房产可获银行按揭机制又是一大创新，浙江省高院表示，未来将在全省范围内推行。
　　浙江司法拍卖全面“触网”
2012年，浙江省高院与淘宝网合作开设司法拍卖网络平台，并在当年7月成功竞拍出两辆汽车，成为全国首个“试水”网络司法拍卖的法院。
日，备受各界关注的“国内最大宗国有土地使用权网络司法拍卖”以1.59亿元成功“落槌”，成为浙江在企业破产清算程序中首次运用网络司法拍卖的经典案例。
看似复杂严肃的司法拍卖由互联网转化为随时随地、轻松简单地操作，使得参与司法网拍的人数远远高于传统拍卖。
目前，浙江全省105家法院中已有102家借助淘宝网进行了司法网拍，截至2014年3月底，已拍卖成功涉诉资产3734件，标的金额76.8亿元，省下佣金1.6445亿元，拍品种类涵盖了汽车、房产、机器设备等几乎全领域的涉诉资产。
“浙江法院司法拍卖改革即借助淘宝网自行开展司法拍卖，一年多来运行顺畅，实践证明是可行的。特别是实行零佣金，整个拍卖过程公开透明规范，社会反响很好。”浙江省高级人民法院执行局副局长聂纵表示。
此前，全国人大代表、上海法学专家陈晶莹在全国“两会”上也将发展“网络司法拍卖”一事提上了议事行程，“制定统一的网上司法拍卖规范，推进网上司法拍卖业态发展。零佣金的设置能为债权人争取更多利益，同时便捷、高效、可信的特点也能使司法拍卖透明化。”
　　“摸着石头过河”的司法网拍
法院司法拍卖设立网络平台便利、高效、公开透明。但由于参与网络司法拍卖获得成功者，必须在拍卖结束后的几天内筹集全部所需资金，一些拍卖标的价值较高，而参拍者之前无法确认自己最后能否竞拍成功，很难提前准备资金；一旦竞拍成功，短时间内也较难筹集巨额资金。
正是这一原因，浙江曾多次出现有意参拍者最终被迫退出竞拍的情况，不少标的物遭遇流拍。
2013年7月，宁波北仑法院率先建立第三方贷款平台，竞拍者不但可以向小额贷款公司申请贷款，还可以获得银行的抵押贷款或者按揭贷款服务。
聂纵介绍，竞拍结束后，法院为保证申请执行人的利益，会要求拍得者在短时间内付清全款。房产等标的物金额较大，买受人一时难以筹得全部资金，通过贷款平台引入贷款公司，为这部分人群提供了一定的缓冲空间。
无独有偶。温州也遭遇同样的困境。
此前，温州遭遇经济大震荡，不良房源通过司法口大量进入市场，而温州被执行房产平均标的额超300万元，导致许多有意向的竞买人望而却步。
据统计，2013年温州两级法院共司法拍卖被执行人房产918处达46.96亿元，预计2014年需要进入司法拍卖程序的被执行人房产将达到2000余处。
　　如何解决司法房产拍卖买受人融资难？
2013年10月，温州鹿城区法院就走出了探索的第一步，该法院推出“拍卖通”司法金融合作创新项目，个人或企业因自身购置住房或者经营用房所需，参与法院对商品房、工业用房、商业用房(含写字楼、商铺等)、自用住房的公开拍卖，为解决购买资金需要以及解除全额付款的资金筹集压力，向银行申请按揭贷款。
温州区龙湾法院也有创新。今年2月21日，该院与上海浦东发展银行股份有限公司温州分行签订司法拍卖标的物贷款的合作协议，对符合条件的工业房产、设备等拍品，银行可依据竞买人的申请，以固定资产项目进行放贷，最高期限可至3—5年。
“除提供非现场电话热线咨询号码外，我院还邀请银行指派专业人员入驻诉讼服务中心，为意向竞买人提供专业的现场贷款政策咨询。”龙湾区法院负责司法网拍的朱法官说道。
今年3月，温州市中院在鹿城区法院的探索基础上，率全国之先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，比照新建商品房买卖，保障银行“零风险”、买受人“零负担”。
温州市中院副院长林跃介绍，司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，有效破解了司法拍卖一次性付款的难题，银行没有了后顾之忧，取消了买受人的担保义务后，也极大减轻了买受人的负担，从而大大推动司法房产拍卖，提高拍卖成交率，也提升了温州金融机构不良债权司法处置的效率。
　　竞买门槛降低阻“房虫”生财路
网络司法拍卖，顾名思义，从项目公告、付保证金报名、参与竞拍，到支付余款、结算交付，一切皆可在线完成。
中国人民大学法学教授肖建国曾指出，获得技术支持的网络空间可以容纳更多的竞买人。防止在传统的委托拍卖中“竞买专业户”恶意串通压价，导致流拍获利的情况。
“网络司法拍卖降低了竞买人参与的门槛。”聂纵告诉记者。
网拍的平台让更多人了解司法拍卖，从而参与进来，提高了拍卖成交率和溢价率。而逐步推行的拍卖房产贷款机制，也阻断了过去“房虫”的生财之路。
记者了解到，曾有媒体曝光了北京“房虫”利用委托司法拍卖牟利的潜规则。过去委托司法拍卖一次性付清的规定，对购房人的资金支付能力有很高要求，“房虫”们利用其身后的贷款抵押担保公司，以八折甚至更低的价格购入价值数百万元甚至上千万元的住宅，在房产证办好之后，这套房又能以二手房身份上市交易、套现得利。
一般情况下，参与竞拍的不少人均是“房虫”，他们恶意压价，选择在首次竞拍中不出价，“耗着”等起拍价一次次降低后出手，成交价均低于市场正常价格。
“老百姓有刚需想买房，又没有足够的资金一次性支付，现在就没有这个问题了。”聂纵说。
过去“房虫”串通压价、可一次性付款的“法宝”在日益精进的网络司法拍卖规则中失效，阻断了“房虫”们的生财之路。
聂纵透露，目前浙江杭州等多地法院也在试点网络司法拍卖房产可获银行按揭，未来将在浙江全省范围内推行。(完)
(原标题：温州司法网拍房产可获按揭 浙江高院称将全省推行)
本文来源：中国新闻网
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51credit Corporation. All Rights Reserved温州民间借贷仅1成备案 双方都不想让银行知道
来源：财经综合报道
作者：东方早报
　　日，温州民间借贷登记服务中心正式营业。此时距离当年3月28日国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区近一个月时间，这是温州市政府早就酝酿，并在金改后最快落实推出的一个项目，旨在推动民间借贷的阳光化和规范化，是温州金改的浓重一笔。
　　温州民间借贷登记服务中心位于温州市鹿城区东明路，在该中心对面工作的方爱萍(化名)至今仍清楚地记得，开业那天上午，时任温州市委书记陈德荣在现场为该中心揭牌。出于小试一把的心理，温州民间借贷登记服务中心成立后不久，方爱萍通过该中心内的中介出借了50万元。
　　不过，方爱萍现在对早报记者说：“中心运作很规范，但是也不会推荐别人去了。”对于很多像她这样的普通人来说，民间借贷中心还是有着这样或者那样的问题，未能达到他们的期待。
　　在过去的两年多时间里，温州市范围内，民间借贷登记服务中心或备案登记中心已扩至12个，分别位于温州市11个区县和瓯海经济开发区。官方数据显示，截至日，这些中心累计达成交易总额为55.50亿元。不过，相比温州实际的民间借贷规模，这一数字仅占相当小的部分。
　　可资佐证的是，今年3月1日至7月21日，在温州12个民间借贷登记服务中心备案交易金额达33亿元，同期，“温州指数”监测点的融资发生总额为254.36亿元，前者仅占后者的不到13%。
　　需要注意的是，“温州指数”的统计仅是从近400个监测点样本中而来，而非温州民间借贷的全貌。
　　为何很多出资人或借款人不愿去民间借贷中心进行登记备案？对此，温州中小企业发展促进会会长周德文认为，“出资人不愿露富，作为借款人的中小企业也不想让人知道自己从银行贷不到款。同时，在有记录的情况下，如果银行发现这个企业或者个人有很多民间借贷的负债记录，从银行贷款也会变得更难。”
　　温州民间借贷中心之路，似乎并不好走。
　　抵押物包括房产和汽车
　　房产大多属于二次抵押
　　民间借贷登记服务中心是干什么的？
　　顾名思义，在这里，有登记，也有服务。民间借贷双方私下达成借贷协议，可以去中心进行备案登记，不收取任何费用；或者，作为找不到好项目的出资人，或是借不到钱的需求方，也可以去中心获得中介的匹配服务，按不同中介支付不等的服务费用，从而顺理成章地“留下”借贷记录。略微不同于外界预期的是，对于更多走进中心的人来说，中介服务是吸引他们的主要因素。
　　作为当地首家成立的温州民间借贷登记服务中心(现名“温州民间借贷服务中心”)，自开业至今，该中心内中介一直有进有出。
　　今年7月17日上午，早报记者走访温州民间借贷登记服务中心时发现，中心大厅人员很少。驻点中介不到8家，各中介办公室内仅有1到3名工作人员。
　　其中，一家名为翼龙贷网的中介，专做信用贷款，也是惟一一家专做信用贷款的。据翼龙贷网工作人员介绍，平台只做纯信用贷款，且出资人可以直接在网上浏览投资项目。7个月至1年的项目，扣除利息5%的服务费后，月利率在1.58%左右，年化收益20%。若出现借款人违约的情况，运营平台将回购投资人债券，并垫付本金和利息。
　　“做得还不错。”这是翼龙贷网工作人员的自我总结。但相关工作人员也没有提供更为具体的数据。
　　以青岛福元运通投资管理有限公司温州分公司(下称福元运通)为代表的做抵押贷款的中介或许更具代表性，因为做信用贷款的就上述翼龙贷网一家。
　　像福元运通，其主做100万元以下的小额贷款业务，月利率在1.2%~1.3%之间，年化利率15%左右。福元运通并不向出资人收费，借款方的服务费为借款2%左右，依具体情况上下浮动。抵押物包括房产和汽车，目前按五成或六成抵押。
　　据了解，现在抵押物这块，受累于楼市，明显不好弄了。
　　像2012年温州民间借贷登记服务中心成立后不久，方爱萍当时手上有50万元的闲置资金，觉得该中心“看上去不错”，出于“试试看”的心理，她通过一家中介投资了一个在温州永强做生意的人。对方抵押的房产是二次抵押，也就是说，房产之前已经抵押给银行。
　　这并不少见。对于民间借贷来说，大部分参与其中的人房子都已抵押给银行。毕竟，如果房地产一次抵押的话，那自然还是去银行贷款，利率更低，又何苦找民间借贷。
　　“一般有房子首先就抵押给银行获得贷款了，如果一贷就来中心的话，要么是房子比较小比较老；要么是房产的产权所有人年纪太大，不符合银行的贷款要求；要么就是急需要用钱，而银行手续太慢。”一位也是在温州民间借贷登记服务中心成立后不久，就开始通过该中心出借自己闲散资金的程先生如是分析。
　　“中介和民间借贷中心还是比较仔细的，签合同的时候，包括对方的父母当时也都来了。”方爱萍解释道，“因为如果说这个抵押的房子是老人在住，而且老人没有房产，一旦出现违约，要拍卖房子的话，是不能赶老人出去的，所以他们也过来证明老人有自己的房产。”
　　程先生也向早报记者证实了以上细节。
　　整个抵押流程走下来，方爱萍就去过一次温州民间借贷登记服务中心，手续并不繁琐，最终合同签的是半年期，月息1.2%，利息三个月一结。
　　但从2012年到2014年，温州房价持续下跌，这对中介的抵押业务造成了不小的冲击。据了解，从2013年7月开始，该中心内房产二次抵押业务陆续不再开展。
　　这对借贷中心业务的影响可想而知。程先生的债务人在为时半年的合同到期后又续借了一年半。续借期间，债务人原来抵押的房产作价50万元，在程先生坚持“打折”、并提前收回10万元的情况下，变成了作价40万元。
　　不过，中介方的说法略有不同。据前述福元运通的相关人士介绍，可能二次抵押业务暂停的冲击不会像客户说得那么大，该公司主要做汽车抵押，房地产二次抵押业务减少对其业务量的影响，最多也就是10%。
　　“借贷300万元”须备案
　　近4个月登记备案额激增
　　民间借贷中心设立的初衷，是想将民间借贷阳光化、规范化，这也是外界最看重的地方。自民间借贷中心在温州出现至今，当地最高单笔备案金额为5060万元。
　　不过值得关注的是，在两年多时间里，又有多少民间借贷进行了备案登记？
　　根据温州金融办提供的数据，截至今年7月21日，温州市12个民间借贷登记服务中心累计借出登记11356笔，计56.85亿元，借入登记11208笔，计60.79亿元，达成交易15009笔，总额为55.50亿元。
　　不过，值得关注的是，今年3月1日至7月21日，在中心备案交易金额达到33亿元，其中包含了一笔鹿城区个人借给企业的2000万元。仔细比较55亿元和33亿元这两个数字，会发现很有趣的一个现象：近5个月新增的备案交易数额占了温州市12个民间借贷中心成立以来交易总额的近60%。
　　原因在于，今年3月1日开始实施的《温州市民间融资管理条例实施细则》(下称《细则》)要求，单笔借款金额300万元以上的，借款余额1000万元以上的以及向30人以上特定对象借款的，要强制在民间借贷中心登记备案。
　　即便如此，如果换算成笔数，才多少笔？就算按每笔都是最小的300万元计算，又是多少笔？
　　从金额比例上来看或更明显，被纳入阳光化、规范化的民间借贷肯定仅是相当小的部分。以“温州指数”披露的数据为参照：今年第一季“温州指数”监测点的融资发生总额为121.68亿元，第二季度为132.68亿元，2014年上半年总计为254.36亿元。差不多同期内，33亿元(3月至7月)仅占“温州指数”的统计口径254.36亿元(1月至6月)的不到13%；也就是说，纳入官方统计的民间借贷比例实际上很可能仅10%左右，需要注意的是，“温州指数”的统计也仅是从近400个监测点样本中而来，而非温州民间借贷的全貌。
　　在周德文看来，这可能并不难理解。因为登记“非强制性”，而且民间借贷很多情况下并未达到单笔300万元的标准。
　　从方爱萍的经历来看，既然非强制性，也确实没必要一定去登记。
　　因为在前述借款经历中，令方爱萍没有意料到的是，合同期内对方多次不能按时还息还款。多次续借后，连合同都没有签。方爱萍说：“有时候打电话对方也不接，接起来又有各种理由――月底啦，家里有人住院啦，人都见不到。当时中介和我一起催，心里就有点慌起来了。”
　　经过几番曲折，在借款一年后，方爱萍终于收回了全部本金和利息。“还好最后不用到走法律途径的地步，操作各方面也是规范的，可能对方也真的是做生意一下子钱还不出来，但我已经不推荐身边的朋友去了。”
　　问题在于，对于民间借贷，即便不登记，只要有借条，到法院也是照样可以走法律程序的。
　　还有两个值得一提的原因。早报记者通过对比发现，通过民间借贷中心中介达成交易的1.2%~1.58%的利率，要稍低于“温州指数”的数据；此外，温州当地银行业内人士向早报记者证实，民间借贷风波之后，借贷双方的信任危机导致很大一部分个人投资者转向了更为安全的银行理财产品。
　　目前，温州一些股份制银行推出的理财产品，1天期有4.5%的年化收益率。“这么高的收益率，而且银行一般都会兜底，很多投资者当然很喜欢。”财通证券投资顾问叶恺聪说。
　　“不愿备案”事出有因
　　纳入征信能否成突破口
　　为什么很多人不愿意去民间借贷中心进行登记备案？很多时候，真要深究这个问题，这个逻辑在民间还得以“为什么要来民间借贷中心”的面貌出现。
　　对于一部分人来说，民间借贷登记备案如果可能对日后向银行贷款产生负面影响，甚至是没有好处，不管民间借贷中心的运营有多规范，都“不值得一试”。
　　“出资人不愿露富，作为借款人的中小企业也不想让人知道自己从银行贷不到款。同时，在有记录的情况下，如果银行发现这个企业或者个人有很多民间借贷的负债记录，从银行贷款也会变得更难。”周德文对此表示。
　　一位银行业内人士向早报记者表达了类似的观点，“长期从事资金借贷的出资人不是高风险客户吗？出资人的钱不会是以银行低利率的贷款来运作民间高利息的贷款吗？有民间借贷的客户我是不会批贷款给他的，说不定哪天就倾家荡产了。”
　　与此同时，银行业内也存在不同的声音。一位不愿具名的某股份制银行工作人员向早报记者表示，小企业去民间借贷登记中心进行借款登记，等于是把自己的信息公开化，这总好过私底下的不可追溯的借贷。
　　“信息透明化不就是这样一步步建立起来的吗？”上述人士说。
　　这应该也是官方的初衷之一。目前，中国人民银行征信中心温州分中心已经和温州民间借贷中心达成合作，出资人在中心可以通过征信系统查询借款人此前的征信记录。
　　但问题在于，在民间借贷中心的借贷记录尚未进入征信系统。也就是说，在民间借贷登记中心备案的借贷行为，并不能在更大范围内被认可，成为申请金融机构信贷的依据。
　　同时，不难发现，很多人对民间借贷中心有着更高的甚至是不切实际的期待，比如在政府层面能够保证借款“不出事”。但实际上，民间借贷中心本身并非国有机构，其工作向温州金融办汇报，但运营又是公司化形式，由温州工商联22个主要成员单位及其负责人出资600万元设立。其目标，也仅仅是作为一个平台，并不直接参与借贷审核。作为公司，中心只能对进驻的中介进行一定程度上的监管，以及在信用上多做基础工作。
　　所谓“解铃还须系铃人”。2011年4月温州民间借贷危机的爆发，是一场空前的民间信用危机。要使民间借贷阳光化、规范化，终究离不开一个“信”字。如果民间借贷中心的登记备案不能进入征信系统，成为共享数据，那么前路，也许仍将长得望不到尽头。
(责任编辑：张津皖)
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7月24日，温州法院系统又公示了司法拍卖的房源近10套。
近一个多月来，柳林（化名）几乎天天在临下班之际，浏览下法院系统的官网，他想找个合适的价位，重新购房。
“这里拍卖的房产，往往是市场价的五到八折。”此前，柳林一家用三年时间，走出了民间借贷资金链断裂后卖房清债的困局。这场刻骨铭心的震荡中，让柳林聊以安慰的是，在他将自己的房子出售后的次月，房价就开始下行。这种趋势一直持续到现在，屹然不受上海、北京等城市房价普涨的影响。
温州，这个中国楼市的投资风向标，房价曾经最为坚挺，并一度接近上海、北京。然而，如今全国70多个大中城市普涨的情况下，温州却单城滑落。什么因素导致温州形成这种冰与火的市场境界？当地依旧具备中国房价走势的风向标意义吗？
温州房价再度“出位”——7月18日，国家统计局数据显示，6月份70大中城市新建商品住宅价格，同比69个城市上涨，仅温州下跌3%。北京同比涨幅最大，达16.7%。
温州大学房地产研究所监控的数据显示，上半年温州市区新建住房每平方米成交均价约为24123元，同比下降4012元，环比也下降了1733元。二手房同样呈下降趋势。今年6月同比下降了近2000元。
借贷危机后，温州房地产生态开始发生变化。地方政府因为危机启动大规模招商和土地出让，大规模的拆违等政策，也腾出了大量土地，改变了当地政府此前惜地胜金的做派。
温州大学房地产研究所的数据显示，2013年上半年，温州全市共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计1759亩，已经远超2012年全年1271亩的出让总量。
房源同样有所增加。温州市住建委房管局网上售房系统的数据显示，截至6月30日，市区新房库存量（上市未售）达90.53万平方米，较年初增加6.86万平方米。上半年上市的新盘，多位于次城区和近郊区域，也整体拉低了住房成交均价。
民间借贷危机是房价降落的主因。“危机中被波及的企业，资金基本折戟在房地产领域。”当地金融监管机构一官员对记者多次分析，“当时危机爆发集中在担保公司等企业，这些企业十有八九涉足房地产投资。”
法院卖房5-8折
一拍卖行人士说，近期法院基本成了房源供应的集中点。就以近一周统计，公示拍卖的不动产就达50套以上，“这些房源普遍低于市场价，甚至会对折，这也成了大幅拉低房地产均价的一大因素。”
市场上甚至出现了一个投资圈子——一批人报名参加投拍，事先定好一个“协议”价格，如果低于这个价格，差价在圈内均分。
“只有把泡沫挤出去，才会有健康的市场。温州楼市去泡沫化，表明房价向实体经济回归机制开始发挥作用。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为。
温州银监分局检测数据显示，温州民间借贷利率继续呈现下降趋势，5月为14.2705%，比上月下降0.0985个千分点，比年初下降0.4705个千分点，再创两年来新低。
另一方面，数月来温州银行业各项存款增势强烈。“这实际上不是存款，而是房地产市场的大批量投资资金基本转入了金融业投资。”前述金融监管机构官员透露，机构对此有做过调查，“资金量初步估计大概会在100亿起。”
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：NF017
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