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不同类型小区停车位的产权归属分析
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
目前我国住宅小区停车位存在四种形式：第1种是住宅小区地面停车位;第2种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：一、住宅小区地面停车位：所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。或现售商品房住宅小区房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。(陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。)因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的交纳看管费用。因此，无论是还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。二、住宅小区地下停车位：所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的一般情况下是不计算的(所谓“容积率”，是指一个小区的与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。如就规定，此类地下停车位可单独核发，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。三、楼房首层架空停车位：所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第1层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。四、楼房屋顶平台停车位：所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。而依我的看法，我认为应属于由较高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由较高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。
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登录百度帐号推荐应用盛南新都露天停车场出口频被堵 开发商逼买车位？
前日下午，禅城盛南新都小区露天停车场出口，一名工人将沙子铲到一边。/佛山日报记者李护彬摄
禅城盛南新都小区露天停车场出口，近日突然被沙子堵住，不少业主怀疑系开发商所为，称此举旨在逼业主购买小区停车位。昨日，开发商回应称，涉事露天停车场产权系开发商所有，此举系准备对停车场施工维护。
事发：露天停车场出口被堵
“这次居然用了几堆沙子堵住了。”业主李先生介绍，事实上，露天停车场已经多次被封堵了。此前，该停车场曾多次被人用铁栏等物封堵，但这些障碍物均被业主们一一移走，没想到，这次居然被人用三堆沙子堵住出口。
李先生介绍，盛南新都小区大多数业主均系今年陆续入住的。刚开始，不少业主均将车停在路边，今年5月，众人开始将车辆停放在小区南面围墙边露天停车场内。
前日中午，记者现场看到，业主们所说的露天停车场，长约160米，两边绿化带上，规划有134个停车位。露天停车场有两个出入口，但其中一个出入口被砖头封住后，便仅剩下一个出入口了。
与以往被堵的经历一样，业主们将部分沙子铲走，挖出一条进出通道，供车辆进出。
业主：开发商逼买车位？
“小区停车位卖不出去。”李先生说，小区内停车位已开卖许久，由于价格偏高，许多业主不愿购买。怀疑开发商封住露天停车场，是想逼业主购买小区停车位。
许多业主认为，涉事露天停车场系临时停车场，属于小区红线范围内，系小区全体业主公摊面积，业主们理应享有在此处停车的权利。
对此，物管处表示，并不清楚沙子系何人所堆放，涉事停车场内共有134个停车位，其中130预留给附近商铺，只有4个是供业主使用的。
开发商：对露天停车场正常维修
昨日下午，开发商佛山市三联房地产开发有限公司回应，涉事露天停车场并非小区公摊面积，其产权系开发商所有。三联地产相关负责人承认，沙子系开发商雇佣的施工队所倒，但表示此举系停车场正常围蔽施工，此前多次围蔽均遭业主破坏。
据该负责人表示，小区1、2两期共有1000来个停车位，目前已卖出近600个，不存在滞销情况，涉事露天停车场共有134个停车位，其中，商业停车位130个，住宅停车位只有4个。
“我们想对露天停车场进行正常维修，希望业主们配合。”该负责人呼吁小区业主尽快将小车开离露天停车场，让施工队进场维修。
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