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调研报告： 宿州市房地产市场情况调查
一、房地产开发投资情况：
2016年1-10月份，全市房地产开发投资完成184.51亿元，同比增长11.08%，其中市区完成119.29亿元，同比增长4.73%。10月份，全市房地产开发投资完成21.66亿元，其中市区完成11.02亿元。
二、商品房施工情况：
2016年1-10月份，市区商品房施工面积609.6万平方米，同比下降14.99%，其中住宅379.5万平方米，非住宅230.1万平方米；新开工面积133万平方米，同比下降38%，其中住宅101.4万平方米，非住宅31.6万平方米；竣工面积199.4万平方米，同比下降3.81%，其中住宅141.9万平方米，非住宅57.5万平方米。10月份，市区商品房新开工面积12.8万平方米，其中住宅12.5万平方米，非住宅1.3万平方米；竣工面积15万平方米，其中住宅12.5万平方米，非住宅2.5万平方米。
2016年1-10月份，各县商品房施工总面积588.92平方米，同比增长27.42%，其中萧县166.78万平方米，砀山133.72万平方米，灵璧155万平方米，泗县133.42万平方米；新开工总面积306.01万平方米，同比增长22.65%，其中萧县81.63万平方米，砀山60.05万平方米，灵璧70万平方米，泗县94.33万平方米；竣工总面积258.29万平方米，同比增长8.47%，其中萧县75.55万平方米，砀山50.19万平方米，灵璧71万平方米，泗县61.55万平方米。10月份，各县商品房新开工总面积16.64万平方米，其中萧县7.1万平方米，砀山6.54万平方米，灵璧3万平方米，泗县0万平方米；竣工总面积14.02万平方米，其中6.3万平方米，砀山4.72万平方米，灵璧3万平方米，泗县未新增。
& 三、商品房预售情况：
2016年1-10月份，市区批准预售商品房面积为155.5万平方米，同比下降14.71%，其中住宅面积110.44万平方米，非住宅面积45.06万平方米；批准预售住宅10974套，非住宅5881间。10月份，市区批准预售商品房面积为12.65万平方米，环比下降47.2%，其中住宅面积7.75平方米，非住宅面积4.9万平方米；批准预售住宅771套，非住宅670间。
2016年1-10月份，各县批准预售商品房总面积161.07万平方米，同比下降19.53%，其中萧县49.9万平方米，砀山54.25万平方米，灵璧22.02万平方米，泗县34.9万平方米。10月份，各县批准预售商品房总面积13.41万平方米。其中萧县3.83万平方米，砀山5.13万平方米，灵璧4.45万平方米，泗县0万平方米。
四、商品房预售合同备案情况：
2016年1-10月份市区商品房预售合同备案面积201.16万平方米，同比增长53.87%，其中住宅172.19万平方米，非住宅28.97万平方米；备案总套数20235套，同比增长49.56%，其中住宅16232套，非住宅4003间；备案总金额92.02亿元，同比增长52.73%。 10月份市区商品房预售合同备案面积19.9万平方米，环比下降8.17%，其中住宅16.67万平方米，非住宅3.23万平方米；备案总套数2059套，环比下降12.38%，其中住宅1588套，非住宅471间；备案总金额9.45亿元，环比下降2.98%。
2016年1-10月份各县商品房预售合同备案总面积199.05万平方米，同比增长36.45%，其中萧县49.44万平方米，砀山55.82万平方米，灵璧37.18万平方米，泗县56.61万平方米; 备案总金额78.04亿元。10月份各县商品房预售合同备案总面积20.24万平方米，环比增长16.32%，其中萧县4.07万平方米，砀山5.9万平方米，灵璧3.3万平方米，泗县6.97万平方米; 备案总金额8.18亿元。
五、新建商品房备案价格：
1-10月份市区已备案的商品房价格，住宅均价4327元/平方米,同比增长3.62%，非住宅均价6052元/平方米，同比下降14.48%。
1-10月份各县已备案的住宅均价：萧县3230元/平方米，同比增长3.7%，砀山3320元/平方米，同比增长0.91%，灵璧4200元/平方米，同比增长5%，泗县3483元/平方米，同比增长4.22%。
附图：（2015年11月-2016年10月)宿州市市区累计已备案商品房均价走势&&&&
单位：元/㎡
附图：（2015年11月-2016年10月)宿州市区已备案商品房住宅按月均价走势&&&&&& 单位：元/㎡ &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
附图：（2015年11月-2016年10月)宿州市区累计已备案商品住宅均价同比&&&&&&&& 情况& &&单位：％
&附图：（2015年11月-2016年10月)宿州市各县累计已销售商品房住宅均价走势&& &单位：元/㎡&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
六、存量房成交情况：
2016年1-10月市区共成交存量房26.57万平方米，同比增长62.31%，其中住宅25.33万平方米，非住宅1.24万平方米；共成交2931宗，同比增长12.71%，其中住宅2782宗，非住宅149宗。10月市区共成交存量房2.52万平方米，环比下降16.83%，其中住宅2.23万平方米，非住宅0.29万平方米；共成交279宗，其中住宅259宗，非住宅20宗。
2016年1-10月各县共成交存量房21.47万平方米，住宅占18.53万平方米。其中，灵璧存量房成交4.43万平方米，二手住房均价3545元/平方米；砀山存量房成交2.76万平方米，二手住房均价2025元/平方米；泗县存量房成交8.46万平方米，二手住房均价3030元/平方米；萧县存量房成交5.82万平方米，二手住房均价2142元/平方米。
附图：（2015年11月-2016年10月)宿州市区二手房交易统计图（备注：住宅价格中包含装修等费用）。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：套、元/㎡
&& 七、市区购房相关情况：
1、购房人结构：1-10月份在市区已备案的商品房中，外地（本市以外）居民购买占16%，埇桥区居民购买占62%，本市各县及乡镇居民购买占22%。在购房人群中30岁以下占28%，30-40岁占40%，40-50岁占28%，50岁以上占4%。
2、购房套型结构：1-10月份市区已备案住宅套型面积90平方米以下占28.4%，90-120平方米占51.2%，120-144平方米占16%，144平方米以上占4.4%。
3、购房资金结构：1-10月份市区备案商品房中按揭贷款占购房总户数的80.6%。
& 八、市区房地产市场运行特点：
&&& 1、房地产投资增速小幅回落
今年市区商品房新开工大幅下降，且多为原有续建项目，支撑投资增长的条件减弱，房地产开发投资增长缓慢，10月份累计投资增速小幅回落。1-10月份，市区房地产开发完成投资119.29亿元，同比增长4.73%，增幅较1-9月份回落2.14个百分点，较1-8月份回落4.31个百分点。10月份，市区完成投资11.02亿元，环比9月份下降36.74%。
2、商品房销售持续回暖向好
&&& “银十”期间，消费需求持续释放，商品房销量环比有所下降，但依然高位持稳。10月份，市区商品房销售合同备案面积19.9万平方米，环比下降8.17%，备案总套数2059套，环比下降12.38%。
总体看，今年以来，市区房地产市场回暖向好，消费者入市信心回升，供求关系得到改善，商品房销售始终在较快增长区间。1-10月份市区商品房预售合同备案面积201.16万平方米，同比增长53.87%，其中住宅172.19万平方米，非住宅28.97万平方米；备案总套数20235套，同比增长49.56%，其中住宅16232套，非住宅4003间；备案总金额92.02亿元，同比增长52.73%。
3、棚改房票安置工作进展良好
今年市区加大棚改货币化安置力度，引导购房棚改居民购买商品房，有效促进了房地产库存消化。市区人民路21号地棚户区改造项目，首批启动房票补偿安置后，发放棚改安置房票520余张，房屋被征收居民对房票安置接受度较高，自主选房买房热情很浓，房票购买商品房基本全部办理合同备案。截至10月末，市区房票购房累计办理合同备案509套，面积4.92万平方米，金额2.14亿元。其中，10月份房票购房办理合同备案50套，面积0.45万平方米，金额0.26亿元。
4、商品住房库存逐步趋于合理
商品住房去化周期缩短为6个月，基本处于合理水平。非住宅商品房去化周期62个月，去化压力依然较大。截至10月末，市区新建商品房库存面积246.11万平方米，比9月末下降2.86%，其中商品住房库存面积81.41万平方米，比9月末下降9.87%。
&&& 5、商品住房价格略有上涨
政务新区作为房地产市场优势区域，商品房销售持续较好的情况下，住房价格反弹回升，涨幅较大，区域内万达广场、哈佛国际、学源居等项目先后上调售价，目前住房销售价格均在5000元/平方米左右，与其他区域项目形成价格差异化竞争，对市区整体房价提升作用明显。1-10月份，市区已备案的商品房价格，住宅均价4327元/平方米,同比增长3.62%，增幅较1-9月份上升0.64个百分点。10月份市区商品住房均价4478元/平方米，基本与9月份持平。
&&九、去库存工作的进展
&& 1、全市房地产库存情况
&&& 2015年末，全市商品房库存面积508.89万平方米，比上年增加47%，去化周期17个月，其中住房库存面积270.05万平方米，去化周期13个月，非住房库存面积238.44万平方米，去化周期37个月。市区商品房库存面积282.71万平方米，比上年增加48%，去化周期14个月，其中住房库存面积132.15万平方米，去化周期9个月，非住房库存面积150.56万平方米，去化周期46个月。
截至到2016年5月末，全市商品房库存面积457.11万平方米，比2015年末下降10.22%，去化周期15个月，其中住房库存面积229.34万平方米，比2015年末下降15.07%，去化周期10个月，非住房库存面积227.77万平方米，比2015年末下降4.47%，库存去化周期36个月。市区商品房库存面积240万平方米，比2015年末下降15.19%，去化周期12.5个月，其中住房库存面积90万平方米，比2015年末下降31.28%，去化周期6个月，非住房库存面积150万平方米，占全部库存的62.5%（商业113万平方米、办公24万平方米、其它13万平方米），去化周期46个月。
2、去库存的主要措施
&&& 近年来，受国际国内环境影响，在经济发展新常态背景下，我市房地产市场进入调整阶段，主要表现：商品房销售放缓，价格回落，库存增加。为此，我市采取积极有效措施，努力化解库存，促进房地产平稳发展。
（1）认真落实各级房地产调控政策。我市紧紧围绕中央、省、市去库存、稳增长的决策部署要求，落实主体责任，切实抓好中央已出台的支持住房消费的财税、信贷、土地、公积金等政策落实，适时出台了宿州市关于促进经济持续健康发展的若干意见、宿州推进供给侧改革的若干意见、宿州市棚改货币化安置办法等文件，努力促进房地产市场平稳健康发展。
（2）采取阶段性刺激政策引导消费。针对房地产市场销售阶段性低迷问题，市政府坚持深入调研，准确分析市场，紧密结合我市实际，适时实施阶段性刺激政策，引导住房消费。2016年年初实施的阶段性购房财政补贴政策，由往年购买住房给予补贴扩大到住房、商业办公用房，政策时限延长，补贴标准提高。从政策效果看，刺激引导消费成效显著。政策优惠期间，市区共成交备案新建商品房5172套，面积52.6万平方米，其中住宅3970套、商铺369套、办公213套、公寓19套；二手房共成交539套，面积5.2万平方米，其中住宅512套、商铺25套、办公2套。成交总金额23亿元，财政预算补贴6000万元。40天成交量超过上年4个月成交量。同时，灵璧、泗县、砀山、萧县相继出台实施了购房补贴优惠政策。砀山县以政府名义出台农民退宅进城购房奖励办法。泗县鼓励农民进城购房，加大去库存力度，受到住建部关注，参加了住建部座谈会，最近又被列入农民进城购房信贷扶持试点县。
（3）推进商品房供应侧调整和优化。在土地供应方面，根据市场情况把握总量，从源头控制节奏，2016年上半年商品房用地供应大幅减少。在商品房结构优化方面，通过召开座谈会，帮助企业理性分析市场，准确定位市场，引导企业按市场需求开发建设适销对路产品，适当增加稀缺性产品、多层、低层低密度产品。托斯卡纳、首钢等改善性住房产品受到市场青睐。
（4）推动商品房转为棚改安置房。积极采取多种方式，灵活货币化安置政策，打通保障房和商品房通道，着力推进房票补偿安置，促进商品房库存去化，出台了《宿州市棚户区改造货币化安置管理办法》和《宿州市棚户区改造货币化安置实施细则》，货币化安置工作有序推进。
十、当前房地产市场存在的问题
随着房地产市场调整加深，当前全市房地产市场存在的问题仍然突出：
1、房地产投资和新开工乏力。全市房地产开发投资和商品房新开工面积同比增幅回落。主要原因：一是2015年土地供应大幅减少，今年没有一个新项目开工，新增投资和开工量相应缩减。二是因货币化安置，保障房建设项目减少，投资带动作用减弱。三是由于市场供需调整，商品房开工节奏放缓，商品房开工量大幅下滑，全市商品房新开工面积同比下降23%。四是近几年我市房地产快速发展，主要指标由全省后位进入全省靠前位置，基数较大，发展继续增长困难。
2、商品房结构性区域性库存矛盾突出。截至2016年5月末，全市商品房库存去化周期为15个月，市区去化周期12.5个月，其中住房去化周期全市为10个月，市区为6个月，库存处于基本合理水平，但结构性区域性矛盾较为突出。全市非住房商品房去化周期为36个月，市区非住房商品房库存面积150万平方米，其中商业113万平方米，去化周期仍为46个月。另外，市区西南片区、经开区库存去化压力较大。
3、农村居民进城购房意愿不强。随着工业化、城镇化深入发展，农村居民进城购房成为扩大住房需求的热点。2015年，我市在全省率先推行了户籍制度改革，对推动农业人口转移，加快推进新型城镇化具有重要作用。但在推进农村居民进城过程中，户籍改革制度基层宣传不到位，引导作用滞后，一定程度造成农民进城落户意愿不强，降低了农民进城购房的有效需求。
十一、下一步促进市场发展建议
（一）继续加强政府引导。要充分认识房地产市场健康平稳发展的重要性，积极适应房地产业新常态，坚定发展信心和决心，把房地产去库存工作摆在重要位置，结合实际，及时采取有效应对措施，确保房地产市场健康平稳发展。
（二）积极鼓励引导农民进城购房落户。2015年我市先行落实农民进城购房落户配套措施，全面推进户籍改革制度，加强农民进城落户权益保障。去年以来，市政府和各县区政府还相继出台专项政策措施，对农民进城购房给予补贴，对退宅落户的给予奖励，取得了初步成效，据统计，仅市区就有6823户农民进城购房。下一步，要继续加大公积金支持住房消费力度，对农民进城自谋职业，连续缴存公积金6个月的，即可申请公积金贷款购房。以新型城镇化为龙头，以户籍制度改革为抓手，积极建立完善农民退宅进城购房奖励长效机制。
（三）推进商品房供应侧调整和优化。一是在土地供应方面，根据市场情况把握总量，调整结构，保持住宅用地均衡供应，减少商业用地供应。二是在商品房结构优化方面，帮助企业理性分析市场，准确定位市场，引导企业按市场需求开发建设适销对路产品，适当增加老年宜居住宅等稀缺性产品、多层低层低密度产品以及绿色节能产品等。允许开发企业根据市场需求，按程序申请调整规划，在容积率、建筑密度、用途配比等方面依法调整变更。三是坚持城市规划布局引领，完善城市发展理念和功能，统筹分配公共资源，均衡城市各区域配套建设，合理规划建设新区的学校、医院等公共服务设施，使房地产项目建设到哪，公共资源配套到哪，为住房消费提供选择空间和需求的多样化服务。&
（四）加大棚改货币化安置力度。强力推进棚改货币化安置工作，2016年，全市计划改造棚户区127个，改造4.8万户，改造面积835万平方米，总投资274.7亿元，其中计划货币化安置3.3万户，货币化安置率67.7%。目前，货币化安置项目房屋征收工作加快推进，货币化安置房源超市及网上选房平台建成使用。
&&& （五）积极促进商业类库存消化。一是鼓励个人购买商业、金融和信息类用房，给予优惠支持。二是引导房地产企业建立租售并举的经营模式，支持商业类库存用房开展租赁业务。三是推进老城区零散、老旧商业市场有序转移，引导东仙桥等批发市场整体搬迁，逐步向新兴专业市场转移，提升专业市场综合服务功能。四是切实加强招商引资，加大产业招商力度，增强产业支撑作用，促进商业类库存用房消化。
&&& （六）加强风险识别和防控。近年来，受房地产市场调整影响，一些项目自身实力不强，应对能力不足，资金链断裂，仅市区就有富通广场、金鼎花园、幸福里、中央大厦、盛景大厦、河畔壹号等项目陷入困境，出现停工停售问题，滥尾风险加大。对此，市政府一方面加强协调，对银河广场、中央大厦等出现问题的项目，及时稳妥化解矛盾，一方面支持司法部门对金鼎花园、盛景大厦等项目依法进行处置。下一步，要加强房地产市场监测分析，准确把握市场运行态势，提高政府决策的科学性和政策制订的针对性。各地政府（管委会）要强化风险防控责任，及时发现和识别风险，依法及时干预处置高风险项目，防止出现重大社会问题。加强市场监管，严厉查处违法违规行为，维护市场秩序。七里嘉园出售的房屋情况及售价_青州吧_百度贴吧
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