如何处理业主家里跑水的问题？_物业社区-爱微帮
&& &&& 如何处理业主家里跑水的问题？
案情介绍:　　某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。　　管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。 李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。 点评：　　李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。　　该小区的《管理规约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《管理规约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。　　物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。　　装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。　　根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。 业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。好图文来源网络中不同网站 物业社区微信重新编辑整理更多精彩在物业社区微信：wysclub如果你存在如下困惑，可以来参加《房地产物业管理精英实战训练研修班》：人才招不来，来了留不住；员工抱怨，管理不好，团队不好带；制度较规范，执行难；自己每天太忙太累，没时间；经营遇到瓶颈，无法突破；物业费低，收费难；面对新时期创新发展迷茫了，不知道何去何从；......近期房地产物业管理精英实战训练课程：报名结束房屋专项维修资金使用监管暨紧急使用预案北京12月04-06日物业企业盈利模式解析与服务创新北京12月04-06日房屋专项维修资金使用监管暨紧急使用预案深圳1月15-17日物业项目管理实务（2016年）北京 11月01-30日物业管理从业人员岗位资格取证待定咨询电话： /
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自来水里的异味 整个小区都不敢用水了
11:51:56　
在我们的生活中，水资源是所有的基础设施里最必不可少的一种。但是有不少住在西溪诚园守纯苑的好些住户都发现，自己家里的自来水竟然会有一股非常刺鼻的油漆味道。这下好了，大家根本不知道这水还能不能用，能不能喝，而且这种现像几乎扩散到了整个小区。
自来水发出刺鼻味道 几乎覆盖了整个小区
昨天下午，记者来到小区，多名业主正在大堂和物业协商处理这件事。14幢5楼的业主李女士说，9月15日，她一开水龙头，就闻到一股刺鼻的味道，但是水的颜色没有发生任何变化。当发现水有问题之后，李女士再也不敢使用自来水，只好到附近的超市买了桶装水。
住在10幢2楼的杜先生说，从前天晚上开始，他闻到了自来水中有股浓重的油漆味。之后，小区的业主微信群里，不少业主都在反映这个事情，他才知道，这个有味道的自来水几乎覆盖了整个小区。
杜先生说，此次自来水的异味大致涉及500多位业主。不过，他表示：&从今天开始，油漆味已经减弱了不少，几乎没有味道了。&随后，记者在一楼大堂打开水龙头，将水拿在鼻子旁边闻，发现确实已经闻不到什么刺鼻的味道了。
物业：可能与水泵房刷漆有关 西湖区卫生局已取样调查检测
可是，好好的小区，自来水怎么会有刺鼻的油漆味呢？
记者从小区物业工作人员处得知，这次出现自来水中混有的异味，疑是油漆味。因为每年这个时候，物业会对水泵房进行水质检测和管道维护，其中就包括对水泵设施表面刷漆除锈。
物业工作人员称，这个水泵房除了负责给小区住户供水外，还要承担小区楼道的消防供水。物业在对水泵房的供水设施进行除锈保养时刷了油漆，出现异味有可能由于内部空间比较密封，不通气，加上近日连续下雨，导致油漆味渗入而造成。而昨天，再次打开自来水，发现已经几乎无异味，或许是味道已挥发了。
随后，记者联系上了杭州市水务公司城西分公司，相关负责人称，他们并未接到相关反映，但出现油漆味的自来水，并非水务公司直供，有可能是物业公司二次供水所致。
那么，这股有刺鼻油漆味的自来水能喝吗？昨天上午，西湖区卫生局监督所接到通知后，便赶到小区。他们先后进入水泵房和住户家中，了解情况后，发现自来水的味道已经减弱了不少。当天下午，他们已经到小区内对自来水进行取样调查，等检测报告出来后，他们将第一时间通知物业和业主。
供水设施的话还是不要刷油漆了，在刚开始建设的时候就要想到这方面的问题，可能用其他的环保材料来代替供水管道，而且维护保养起来也比传统的老式自来水管方便容易的多。只是不知道这段时间住的日子怎么过，喝【 水吧，不放心，不喝吧，日子没法过，总不能天天用纯净水吧，那要是想洗澡呢。
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安全用水用电管理规定(天力物业)
||文档简介
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&&安​全​用​水​用​电​管​理​规​定​(​天​力​物​业​)
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你可能喜欢你被整改了吗？--底楼居民破墙排水引来物业整改通知书
今天偶尔在一个小区看到张贴的整改通知，说是一个居民因为在墙面上面挖洞排水而被物业公司要求整改。我想，可能改居民对自己行为的违法性和危害性并没有意识，所以整理一下相关的规定，给每一位业主居民朋友参考。
1、业主与物业公司法律关系。
首先看一下《物业管理条例》的相关规定：
第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
&&&第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
其次看一下《上海市住宅物业管理规定》的相关内容：
第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
由此可知：第一，物业公司与业主和开发商之间是服务合同的关系。第二，物业公司由业主或开发商选聘，只是阶段不同。第三，业主对物业不满意的，可以更换。这里说一下“前期”物业指业主入住之后直到业主大会成立、与开发商交接物业共用部分。“后期”物业指交接完成，开发商撤出，业委会与物业公司签订物业服务合同。
具体而言，就是业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会或者业主代表大会交办具体事务的机构。而物业管理公司是独立的企业法人，业主委员会（简称业委会）与物业管理公司（简称物管公司）之间是委托者和受托者的关系，是聘用与受聘的关系。业委会有权决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物管企业的权利，物管企业也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的。在经济关系上，双方也是平等的。物管企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受到这些管理服务的同时，也应付出相应的费用。物管企业与业委会这种经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的，合同签订后，双方分别承担不同的权利和义务。物管企业应按合同规定及要求提供相应的管理服务，向业委会及广大业主负责，并在日常工作中接受他们的监督。同时，业委会及广大业主应积极配合物管企业开展工作，并按时缴交物业管理委托合同写明的各项费用。
2、业主是否可以以及如何更换物业。
当然可以。
法律依据：《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
那么具体如何更换呢？依法依规选聘物业管理公司。目前国家对物业管理企业资质分为三个等级：一级资质物业管理企业，由国务院建设主管部门审批发证；二级资质物业管理企业，由省建设厅审批发证；三级资质物业管理企业，由设区的市人民政府房地产主管部门审批发证。因此，业主委员会在选聘物业公司之前，要确定本小区需要达到什么管理标准，然后根据其标准确定选聘相应的物业管理公司，资质越高，管理就越规范，收取的物业管理费就越高。因此，业主委员会在选聘物业公司时，既要根据本小区的实际情况选聘相应等级的物业管理公司，又要对某物业公司过去的业绩及目前经营服务状况、人员素质、社会信誉、收费标准等进行全面了解，经过“货比三家”之后，即可决定哪几家为这次选聘对象。一般情况下，选聘方法有两种：一种是议标方式，另一种是公开招标方式。无论采用哪种方式，最终能使业主满意，物业公司乐意就可以了。
但要注意，根据《物业管理条例》第十一条，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。在选聘或者解聘物业时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。相关的交接工作非常复杂，稍后笔者通过另一篇文章解释。
3、哪些情况会被整改？
　　（一）损坏房屋承重结构；
　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（三）破坏房屋外貌；
　　（四）擅自改建、占用物业共用部分；
　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
　　（七）排放有毒、有害物质；
　　（八）发出超过规定标准的噪声；
　　（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
&&由于许多小区的业主大会和业主委员会真正的作用没有发挥出来，业主各自行事的情况屡见不鲜，比如违章搭建、占用车道等。希望通过这篇文章提醒各位居民，行使权力时务必依法作为，否则，除了进行整改外，可能还会引起相关的法律责任。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。出差在外 家中遭水浸 物业和供水公司被判担责九成
&&& 出差在外 家中遭水浸
&&& 物业和供水公司被判担责九成，赔偿56000元
&&& 南都讯 记者朱鹏景 通讯员李凌岩　长期出差在外，珠海家中房屋多处于空置状态，结果家中遭水浸，造成房屋、家具受损。业主认为是楼房二次加压设备水阀漏水所致，遂将物业和供水公司告上法庭。近日，珠海市中级人民法院对该案进行了终审判决，判处物业和供水公司担责九成，赔偿损失56000余元。
&&& 悲剧：空置房屋遭水浸
&&& 法院审理查明，原告范某系雍和花园业主，长期出差在外，近年来房屋多数时间处于空置状态，雍和花园由被告珠海某物业管理有限公司提供物业管理服务。日，范某接到朋友电话，得知家中二楼主卧房顶被水浸，赶回家中发现水浸极其严重，二楼主卧房内地板及家私受损严重，部分衣物毁损。
&&& 一审法院委托珠海市物资招标有限公司对原告房屋修补工程造价及遭水浸物品损失进行鉴定。原告认为，应该在造价基础上增加30%；被告物业公司对于房屋修补工程造价无异议，但认为其他项目东西是否存在不清楚，且都是依据原告单方陈述或发票做出，价格偏高；供水公司则认为，家私及衣物等鉴定结果没有考虑折旧。
&&& 焦点：水浸到底怎样造成的
&&& 对于水浸原因，原告方与二被告方各执一词。原告认为，水浸原因是雍和花园生活用水二次加压设备水阀漏水，未及时得到维修与排水，同时维修方在维修过程中野蛮施工、造成设备间地面积水，而物业公司发现明漏，未采取任何补救与排水措施；被告物业公司则认为，遭水浸与原告在二楼主卧房内做大衣柜更改了房屋结构有关；被告供水公司则认为，与原告私接水管破裂长期漏水以及原告天花板有裂缝所致。
&&& 原审法院承办法官、书记员与原被告代理人一起前往现场勘查，基于查看的事实，原审法院认定，生活用水二次加压设备房内通往房外的水泥门槛由于通过管道被截断，致使泵房内如有积水会流到房外原告主人房楼顶的低洼处，水浸系供水公司施工排水造成损坏所致。
&&& 判决：供水公司和物业担责九成
&&& 法院认为，供水公司应该赔偿责任。该房顶对应的区域与水泵房相连，处于室内，属于由物业管理公司负责日常管理的公共区域。此区域曾积水达三天，物业管理公司没有采取妥当补救措施，没有尽到保护业主的义务，对造成水浸的损害后果，负有相应责任。
&&& 考虑本案水浸事件系第三人直接侵权所致，而物业管理公司承担责任的事实基础是水浸之后采取补救措施不力，属于物业管理公司不作为与第三人侵权竞合导致损害的实际情况，认定物业管理公司对直接侵权人应承担的责任负补充清偿责任。
&&& 范某作为房屋所有人，疏于对自己房屋的照看。本案系第三人施工造成漏水，应该与一般容易预见的损害区别对待。原判确定其承担20%的责任，酌情调整为10%。装修损失部分。根据《鉴定报告》，酌情上浮15%计算费用，确定范某可获得的赔偿为56494.16元。
&&& 该费用由供水公司承担赔偿，物业公司对债务承担补充清偿责任。
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