买房签订补充协议需谨慎 小心合同“失灵”
来源：房天下 &&
扫描到手机分享到微信
买房时，很多购房者对都看得仔细，逐行逐字，丝毫不敢松懈。但是，对却不甚在意，往往很随意地就大笔一挥，事后才发现吃了亏。
大笔一挥：超3%面积自己掏钱 案例：李先生在买房时跟签订购房合同，里面约定如果房子的面积误差超过3%，买房人有权。但是，到了时，真的出子的实际面积与购房合同约定的面积误差超过3%，却无法退房。这是怎么回事？ 原来，在签订购房合同后，李先生一时大意，又与开发商签订了一份补充协议坏了事。在这份补充协议中，约定房子实际面积需以为准，如果与购房合同约定的面积存在误差，买房人将多还少补。 购房合同与补充协议，究竟哪一份合同更具法律效力？购房合同与购房补充协议都是买卖双方真实意愿的表达，因此具有同等的法律效力。而且，由于补充协议多是购房合同签订之后签下的，是对购房合同中未约定或是需要重新约定的内容进行补充，因此，当购房合同与补充协议在某一条款上存在分歧时，通常依据补充协议的约定来处理。 以上述的为例，李先生先后签订两份协议，内容不同，一般是以后签订的协议为依据。所以，在这个案例中，遇到房子的误差面积超过3%时，要遵从的是后签订的补充协议，李先生需根据补充协议的约定，对误差的面积进行补款。这样一来，掐指一算，李先生买房就得多支付数万元的房款。 维护权利：买卖双方都有权签订补充协议 在购房过程中，因签订补充协议而产生的法律纠纷并不少见。补充协议是对买卖双方权利与义务的进一步约定，不过，目前，大部分的补充协议都是由开发商方面提出，其实，购房者也可通过补充协议维护自己的权利。 办理房屋的产权证，通常需要开发商提供房产销售专用发票、项目平面图、房屋测绘报告、购房合同备案，但是，许多购房合同中，都没有对开发商的这一义务进行明确约定。在此提醒购房者，签订的购房合同中，需明确开发商在办理产权证时需按房屋权属登记机关的要求及时、完整提供房产销售专用发票、项目平面图、房屋测绘报告、购房合同等资料的义务，如果购房合同中未对这些内容进行明确约定，购房者可以要求买卖双方签订补充协议，对上述内容进行补充约定。 补充协议是对主合同中不完善的条款作出补充约定，当购房者遇到开发商在购房合同中没写清楚的条款时，为了明确双方权利义务，以便预防纠纷，可以要求开发商签订补充协议。 签协议需谨慎 不合理的约定可拒签 因为签订补充协议后，购房合同约定的条款可能就会“失灵”，所以业内人士提醒，买卖双方需以签订购房合同一样的谨慎心态来签补充协议，对于内容不合理的，可以拒签。 补充协议虽然不用像购房合同一样进行备案，但是与购房合同具有同等法律效力，需谨慎对待。在补充协议中，对条款需约定清楚，需特别留意交房时间、办证时间、出现面积误差的处理方式等问题。在签订补充协议前，如果有不了解的地方，最好咨询一下法律界的人士。 部分购房者担心，如果在买房过程中，拒绝签订开发商提出的补充协议，会无法顺利完成房屋买卖。其实，在签订购房之后，双方买卖关系就已经达成，购房者拒签补充协议，并不会影响买卖关系的履行。收房3年没领到房产证 按购房合同索赔因补充协议败诉
　　○业主收房3年没领到房产证，告开发商却输了官司；原因：补充协议中有开发商免责条款　　　　○律师提醒购房者：签合同时一定要看清条款
　　红网长沙12月7日讯（潇湘晨报记者 宋懿 刘志杰 王塔）新房入住3年，业主们还没见过房产证。原来是承建方与开发商闹纠纷，扣下了竣工资料。今年7月，18位业主将开发商告上法庭，想依据购房合同索要赔偿，12月2日，却被法院一审判决败诉。
　　原来，签订的购房合同还有个补充协议，协议中有一条，非开发商主观原因导致房产证办理延期，开发商概不负责。律师提醒业主在签订购房合同时一定要细读购房合同和补充协议，以免在发生纠纷时自己吃亏。
　　近日，市民袁女士向本报反映称，2007年10月份她在天心区购买了一套住房，2008年7月下旬开发商通知业主收房，但是至今业主们都没有拿到房产证和土地证，导致房子“动”不了。她多次找过开发商询问，对方给出的回答都是“正在办理中，还要再等等”。从交房至今已三年，袁女士很纳闷，房产证和土地证就这么难办吗？
　　业主：入住3年一证未见
　　袁女士是长沙人，2007年10月，她一次性付全款买下了长沙一小区一套136平方米的房子和一个车位，共花去近80万元。“当初买这套房子是出于投资的考虑，然而房子附近公共设施的发展速度远没有我设想中的那么快。”袁女士称，她和许多业主都想将房子转卖出手，但由于拿不到证，房子没法“动”。
　　袁女士的房子位于长沙市天心区新韶西路上，是长沙某房地产公司开发的商品房，有三栋居民楼，有百余户业主。
　　今年6月，再次跟开发商沟通无果后，袁女士和其他十几位业主找到律师。7月11日，18位业主将开发商起诉至长沙市天心区人民法院。袁女士给记者提供的买房时签订的购房合同中约定：如因出卖人某房地产公司的责任，造成买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意每延期一天，出卖人支付买受人已付房价款的万分之二的违约金。照此计算，18位业主每位向开发商索赔违约金6万到14万元不等，总额将近200万。
　　然而，今年12月2日天心区人民法院下达的判决书驳回了这18位原告的赔偿要求。法院判决开发商“从日开始的365天内协助业主办理完房产证，接下来的365天内协助业主办理完国土证”。上诉的业主们对于法院的判决很纳闷，他们的房产证和土地证等了近三年都没着落，还得继续等两年。
　　开发商：承建方扣了竣工资料
　　对于法院的判决，业主们表示难以接受，按开发商在与业主签订的购房合同上所写，开发商已违约，为何法院会驳回业主的赔偿要求？
　　对此，记者采访了小区的开发商——长沙某房地产公司，该公司一位负责人承认，截至今年11月29日天心区人民法院结案，开发商的确未给业主办理房产证和土地证，但事出有因。
　　据该负责人介绍，工程完工后28天内，承建方应向开发商提交完整竣工资料，但由于承建方与开发商对应付款有分歧，承建方没有将工程竣工资料交给开发商，导致开发商不能为买房业主办理房屋产权证。
　　今年7月开发商与承建方在法院达成调解，为拿到竣工资料，又支付给承建方千余万元工程款。目前开发商正在办理房产证。
　　律师：购房时看合同要仔细
　　据天心区人民法院的工作人员介绍，日，承建方将开发商起诉至该院，要求对其承建的工程总造价按9517万余元进行结算，开发商认为结算价格过高，双方产生纠纷。该案于日经法院调解结案，承建方同意向开发商移交竣工验收备案资料，并派专人协助开发商完成竣工验收备案工作。
　　但根据原、被告签订的补充协议的约定，被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形。依照该补充协议，被告不承担违约责任。
　　对此，记者采访了秦希燕律师联合事务所，秦希燕律师联合事务所的值班律师表示，在签订合同前认真核实开发商的预售许可证等“五证”是否齐备，并注意全面了解商品房买卖合同及相关补充协议条款，必要时向律师等法律人士咨询。
　　[一审判决书节选]
　　根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认以下基本事实：
　　日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的长沙市新韶西路上XX号房屋出售给原告，合同约定房价为XX元，被告应于日前交房，被告应在房屋交付使用后365日内将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理原告的房屋所有权证和土地使用权证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证和土地使用证的，原告不退房时被告应以已付房价款为基价，每逾期一天，则按日率0.02%向原告支付违约金。
　　同日，原告与被告签订补充协议，约定被告在商品房买卖合同约定时间内办理房屋产权栋证，若因原告提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关及其他非出卖人的原因导致办理时间延长，造成原告不能按照商品房买卖合同约定的时间领取分户房屋产权证，被告不承提违约责任。
　　本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行自己权利与义务……被告已举证证明造成延期办理产权证原因系案外人施工单位湖南省某公司未向被告提供竣工验收资料，导致被告客观上不能履行相关义务。是被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形，应属于非出卖人原因。依照补充协议，被告不承担违约责任。因此，被告延期办理产权登记备案手续不构成违约，不用承担支付违约金的责任。
( 8:49:14) ( 8:53:25) ( 9:00:45) ( 8:23:21) ( 9:11:21) ( 8:41:15) ( 8:12:07) ( 14:24:54)购房合同补充协议怎么签？购房合同补充协议注意事项
来源：房天下 &&
扫描到手机分享到微信
一般都是格式合同，中需要包括的内容只是法律规定的大概范围，具体每一项内容都需要购房者仔细斟酌。对于没有约定或者约定不明确以及约定不符合购房者利益的问题，可以与协商签订。购房合同补充协议的签订有哪些注意事项呢？
购房补充协议的注意事项: 1. 注意协议中开发商的用词。 例如，合同约定了比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。 2.规定由开发商来承担举证责任。 购房者在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。 3.注意开发商对于风险的转移。 例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。 4. 违约责任要具体。 应对取得的具体日期做出明确规定。注明如果在规定日期未能取得应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 对要做具体标准的约定。买受人有权聘请有资质的机构入户对所购的实际面积进行测量，如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，有权拒绝并由开发商对业主进行赔偿。 5.注意优先效力，避免纠纷。 仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。 6.关注广告和售楼书中的有关内容是否与实际相符。 消费者入住时发子有些地方与当初广告和楼收中承诺的并不一样，这种情况在生活中并不鲜见。把广告和楼书中的相关内容加入合同，产生纠纷时可以作为消费者投诉的有利证据。 7.对所达到的标准也应注明。 物业服务是办完入住手续后才发生的事实，与业主当初想象的可能存在着这样或那样的差异，容易产生纠纷。在合同中注明要求及责任，对双方都有利。
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。}