房子住了十多年 换房还是重新装修好？
新楼盘的户型与装修设计，与10年前的楼盘相比已不可同日而语，难怪能打动看楼者，萌生换房的想法。黄先生的房子住了十年，天花墙壁都掉皮了。当年著名的小资白领高档小区番禺丽江花园，如今也有“一把年纪”了，虽然房子老了，但成熟的小区环境和配套，也令部分业主难以割舍。 王荔珏摄很多人都有同感，房子住了十来年以后，各种毛病开始不时出现：水管爆裂、墙漆剥落、地板松动、设施陈旧……困扰之下产生了“换新”的想法。到底是换房好还是重新“执靓间屋”好呢？来听听他们的故事吧。人们常说，不随着时间的增加而改变的感情才是最真挚的，但其实，有些东西还是经受不住岁月的考验的，比如房子，住久了变旧了，也容易让人产生倦怠感。目前市场上有不少换房客正是有这种换新的需求。张小姐近期一直想换房，十多年前购买的三房虽然面积够用，但小区不是人车分流设计，保养也一般，入户大堂当年安装的水晶灯早已黯淡无光，沙发也已残破，看到朋友住的新房有很多新设计，比如新风系统、全屋智能化设备，户型也设计得更合理，她也萌生了换新房的想法。像张小姐这样的准换房客不少，房屋居住十多年后，无论是小区设施还是自家的各种设备都出现一定程度的老化，尤其是墙面、水管、电器等，需要维修和更换的几率也增大。业内人士表示，回顾房地产业的发展，基本3~5年就是一个阶段，无论是户型设计、园林规划上都有较大的发展和变化，回头看8~10年前的房子，就能感觉到与现在新小区相比已明显落伍。此外，通常一栋住宅楼居住满十年以后就会迎来室内再装修的高峰期。那么，房子居住了十多年之后，是干脆换个新房好呢，还是把家里大翻修改头换面好呢？事实上，像张小姐这样的准换房客其实不少。作为十多年前已购房的人，当时不少人都选择在市中心区域购买物业，不仅地段好，交通便利配套也齐全，而现在中心区新盘的供应相当有限，可选择余地也比较小。想在市中心换套新房改善居住条件，有业内人士建议，可能需要转变观念，要么提升置业预算，要么将置业眼光放得更远一些，考虑市区外围一些新兴的居住板块。如果不想离开市区成熟地段，那么将房屋重新装修一下，也不失为改善居住条件的一个选择。房子想换新，他们有故事黄先生：房子住了10年，选择下本钱重新精装修黄先生最近很忙，而且正在纠结到底是换房还是重新装修房子。“房子的装修旧了，不仅仅是设计过时，而且天花、墙壁都有地方发霉并起皮掉下来，如果继续住，就得重新装修，否则就只能卖了这套换套新房。”所以，这段时间，他除了工作睡觉，其余时间就是往不同的装修设计公司跑，或者在一手楼盘看房，还得去二手中介询价，准备放盘。黄先生的这套房子是2008年买的，是番禺华南板块某大型楼盘，房产证面积超过200平方米，但室内面积只有170平方米左右，四房两厅两卫和一个小储物间，公摊面积大，空间也有点浪费。“当时买的就是带装修的房子，尽管装修质量还算不错，但毕竟比较简单，而且已经用了差不多10年了，需要修修补补的地方也很多。”记者在黄先生家里看到，确实有不少天花墙壁都掉皮了，而且家里添置了音响、安装了光纤，因为此前并没有相应的接入口，所以全部走明线。“还有厨房的台面，发展商设计得比较矮，要低头弯腰干活，在里面做一顿饭就会腰酸背痛。”黄先生原来也没想换房，就准备重新装修一下，“但这段时间去了不少装修公司询问，若按照我的想法去装修，估计至少要40万元。”刚好十一期间看了几个新楼盘，黄先生心里不禁又有了新的想法：“广钢新城板块和天河牛奶厂板块，几个楼盘都有新货，四房面积从120~140平方米都有，比现在的户型要实用。关键是，如果卖掉现在的房子，钱足够换这些四房的新产品，就算是换超过150平方米的‘4+1’房，也不需要像装修那样花上40万元。这些房子可都是精装修啊，而且楼盘处于荔湾区和天河区，孩子上学的学校也比番禺的强。”黄先生和妻子反复思考其中的利弊。“如果要换房，则必须尽快卖掉现有的这套房，然后腾出指标和资金才能购买新房。重新装修也挺费神，还要先租个房子住上半年。”但最后，他们决定还是下点本钱重新装修一下房子，添置新家具和现代化的厨电设备，让旧房子焕发新魅力。关小姐：享受“一碗汤”距离 入手一套安乐窝家住中山八路周门一带的关小姐最近动了买房的念头。她家有六口人：家公家婆，两夫妇以及大宝和二宝，蜗居在一套小两房里。她与先生名下都没有物业，但工资收入超出保障房的申请上限，不能申请保障房。不过即使够资格申请保障房，但他们早已习惯了老城区的生活，如果搬去金沙洲或者龙归等保障房集中的区域，无论生活、工作还是孩子读书，都觉得不太便利。两夫妇有首次置业名额，但看了周边的电梯楼价格后，已默默修改了换房计划，关小姐打算在周门附近买套一房一厅，三代人分开两个地方住，但保持在“一碗汤”距离，大家有个照应。按照四五十平方米的小户型计算，关小姐与先生每月公积金合计有三四千元，月供补贴一两千元即可把小房子买下来。对于即将购入的一房一厅，关小姐还有一些装修的想法，也初步做了一下预算。目前市面上有一些小户型的装修套餐，从打拆、水电整改到精装修，整个过程预算6万元，再加上购置新家具和家电，预计小房子装修花费大约8万元以内。邓小姐：郊区搬回市区 大屋搬细屋也乐意邓小姐最近一直忙着看楼和筹钱，因为想换一套住起来更舒适的房子，一直在计算购买成本和挑选合适的户型与朝向。在天河工作的邓小姐，早年购房的时候预算不多，因此选择了在增城的碧桂园凤凰城买了一套100多平方米的三房，居住多年后她觉得交通还是不太便利，尤其碰上堵车之时，路上来回时间太长。最近想换房，就一直想换回到更靠近市中心的区域，她看了牛奶厂板块的几个楼盘，觉得地段和产品都比较合适，因此将目标确定在这个区域的几个楼盘上。不过即使将凤凰城的房子卖掉，加上手头的积蓄，换房的压力依然不少，她觉得只要能换回中心区居住，在保障居住功能的前提下，购买小一点的户型也是可以接受的，现在几个楼盘都有八九十平方米的三房，已经可以满足居住需求和自己的换房目标，因此下定决心出手了。张女士：手握两套房 置换一套不久前，由清华大学建筑研究院设计的“第四代”住房将郊区别墅和胡同街巷以及四合院结合起来，建在城市中心，并搬到空中，形成一个空中庭院房，又称空中城市森林花园。这种房子每层都有公共院落，每户都有私人小院及一块几十平方米的土地，可种花种菜、遛狗养鸟，可将车开到每层楼上的住户门口，建筑外墙长满植物，人与自然和谐共生。如此美好的描述让不少有房者产生了换房遐想。日前，手握两套住宅的市民张女士对记者表示，家里的两套房子均已住了有十年了，中心城区的房子是自住尚不打算置换，而在番禺丽江花园的房子则是作为度假用途，如今正谋划如何令其“焕发生机”。张女士说：“虽然‘第四代’住房还是个概念，但现在市场上的新房子显然比‘一把年纪’的旧房子舒适度更高，这是毋庸置疑的。想想自己的郊区房，已经有十年以上的楼龄，厨房卫浴设施也已经到了要更换的时候，如果重新装修吧，起码要花5万~10万元。与其花上这样一笔不菲的费用，那是否干脆将其卖掉，‘卖旧买新’，或更能令物业保值增值呢？”不过，在看楼的过程中，张女士发现实施起来并不容易。首先，“卖旧买新”并不一定能换到同等面积的单位。她说：“在市场看了一圈房子后，我比较看好牛奶厂板块，但卖掉丽江花园的三房单位，再买牛奶厂板块的三房单位，要补大约100万元左右。这笔钱比起旧屋翻新要花的钱显然多出了一大截。但如果不补钱，最多也就只能换个80多平方米的两房单位，这样‘以大换小’觉得心里不爽。毕竟，两房单位显然不及三房单位舒适。”其次，从便利的角度看，现阶段，牛奶厂板块并不见得比南浦岛更便利。毕竟，丽江花园已经有开通多年的地铁二号线可以直达，小区内也有通往地铁三号线的公交接驳巴士。虽然说天河的发展相当迅速，但整个番禺的交通也是四通八达。老房子即使用作出租，每月租金也有4000元。综合考虑比较之下，张女士得出的结论是：还是再等等、再看看吧。
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私募大佬曝30年秘诀：股市远好于房子 茅台赚5倍
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【私募大佬曝30年秘诀：股市远好于房子 茅台赚5倍】深圳万利富达董事长兼首席投资官胡伟涛，认为，和历史对比，目前中国正处于投资的黄金时期，牛市已经在进行中；无论是从自身购房历史还是未来看，股市的回报都远远好于房子；有没有买茅台，是衡量价值投资的标准。(新财富杂志)
　　1989年入市，本金5000元，到1996年赚了5套房；　　1997年开始专职炒股，亲历亚洲金融危机；　　经历过非典、911，两次都在一天跌去50%，穿越A股、港股的数次牛熊，　　做到精准切换，最终收益过万倍……　　他就是深圳万利富达董事长兼首席投资官胡伟涛，也是新财富学院《私募实战营》1月13日课程的荣誉导师，一个股市活化石，也是一个价值投资坚定的践行者。　　20多年来，胡伟涛只专注做一件事，就是投资，他用长时间的实践，验证了价值投资的有效性，最近一次漂亮的操作，是从2013年开始顶格配置茅台，如今获利5倍不止。　　近十年甚少露面的胡伟涛，近日接受新财富学院专访，他的谈话主题包括：30多年来在股票市场的收获和吃过的亏；如何在A股、B股和港股之间精准切换；价值投资在A股是否能够实现；20多年来价值投资实践分享；对于最赚钱的茅台，始终不重仓的原因；如何选股，以及关于买点和卖点的思考等。　　他认为，和历史对比，目前中国正处于投资的黄金时期，牛市已经在进行中；无论是从自身购房历史还是未来看，股市的回报都远远好于房子；有没有买茅台，是衡量价值投资的标准。　　精彩访谈　　一投资要买算得清、看得见、摸得着的品种　　新财富学院：说说你最初入市的经历？　　胡伟涛：大学毕业在深国投下面的一家租赁公司工作，算是搞金融，离金融资本市场稍微近一点。1989年，带着2000元入市，后又追加了两三千，最后以总共不超过5000元的本金，到1992年赚了20万，当年立刻花18万在深圳买了人生中的第二套房，剩下2万继续在股市。此后每次在股市赚的钱，都要拿出八九成去买房，几年时间已经有了5套房。　　新财富学院：那时候为什么热衷买房？　　胡伟涛：当时大家的工资就两三百，如果有房可以出租，四五套房每月可以拿到三两千的租金。我出生在惠州农村，高考考入华南理工大学，作为当时较为稀少的大学毕业生，也并不觉得自己有什么了不起。毕业时为了谋生，还去考了个大货车车牌，只觉得这是最后的退路：不行可以去开泥头车。那是1985年，泥头车司机收入颇高。另外还花三年时间去深大进修英语，因为我觉得英语是一门不错的工具。　　不过，热衷买房还有一个更重要的原因。那几年，只要进了市场，基本都能够挣到一点。加上我对股市感兴趣，离金融市场近，稍微有点眼光，收益比普通人高。但是我总觉得钱不该这么挣，总觉得没有找到很踏实的挣钱方法。最典型的例子是深发展，我们几个朋友一起找钱，买了深发展，没想到一个星期后就涨了一倍多。我一直在摸索、寻找投资的方法，用不同的方法在尝试，图表、K线、技术分析都尝试过。要说看图，我比百分之七八十的人都厉害，但我还是觉得不靠谱，当时虽然说有六七成偏向价值投资，应该去买一些物有所值的东西，但是没有这么坚定。那时候股票很少，所以自然而然有钱就买靠谱的东西，买点房子收租，至少还不怕下岗。我从来都没想过房子会涨的。　　新财富学院：后来是如何去大鹏证券的？　　胡伟涛：有了几套房子后，就选择主动下岗了两年，专门炒股票，我确实喜欢做股票。1997年有朋友推荐我去大鹏证券，他推荐就成了。　　新财富学院：什么时候开始有了价值投资的理念？　　胡伟涛：1997年我还是个人投资者，没有发产品。我父亲和叔叔拿他们的钱，让我帮忙管。刚开始也帮他们挣过一点钱，很快就遇到亚洲金融危机，那是我第一次经历那种危机——宏观经济出现比较大的问题。最后亏到自己的钱都补不上窟窿。自己的钱输了没有太多压力，那是功夫不到家，继续加油修炼提高，管亲朋的钱压力就比较大大。当时在B股市场，流动性一下全部冻结。在那种时候，我不断精选品种，把仓位往比较好的品种上转移，相当于做结构性调整，亏损最多的时候亏了63%。但是和身边的朋友对比，算是亏得少的，所有的朋友亏损没有低于80%的，高的亏损了95%。这件事情让我意识到，好的公司更抗跌。　　跌95%和跌60%，有很大差别。跌了60%，涨一倍左右就翻本了，跌了90%要涨十倍，跌95%要涨20倍。我们做了结构性调整后还发现，那些好股票又慢慢涨了回来。到2001年，我把那些钱交回给我老爸的时候，头尾三年多还给他们挣了160%。这让我更加坚定，好股票在大跌的时候跌得少，危机过后还能帮我们挣钱。1999年科网概念股异常火爆，我当时判断，这个潮流一定会传到A股市场，当时不少品种都带有科网概念。即便如此，这些品种我的持仓也一直没有超过30%，我仍然坚持自己那套思路：买算得清、看得见、摸得着的品种。那时候就已经有一些价值投资的理念雏形。　　二投资回报：股市远远好于房子　　新财富学院：什么时候转战港股？　　胡伟涛：2001年。我当时觉得A股机会差不多挖掘完了。3年时间在香港市场赚了4倍，期间还经历了911以及2003年的非典，两次都是一天之内跌去50%。但是这两次都不是经济出现了什么问题，最多半年内就创新高。唯独亚洲金融危机那一次，用了3年的时间才康复，那时候确实是实体经济出问题。　　2003年我又觉得A股有机会了，开始买万科、中集、长安B。当时，很多庄股崩盘，一大波人亏钱，我们却赚了很多钱，赚的是公司的钱，公司做大我们一起分蛋糕。我关心公司好坏、公司前景和估值水平，如果我的基础数据对了，公司内在价值的提升最终会体现在股价上。　　经过了那些危机和磨难，了解到价值投资可以让自己受伤更轻，再过三两年，悟到价值投资还可以让人康复，而且能康复得很好。　　新财富学院：你为何能及时切换？　　胡伟涛：这不是偶然，就是去找便宜货。这种投资体系从1997年开始就坚持，只不过现在组合更科学更完善和细致。　　新财富学院：早期买的房子都还拿着吗？现在是不是涨了很多？　　胡伟涛：现在还剩4套房。后来买房纯粹是个人喜欢，不是为增值。我认为买房挣钱只是偶然，房子挣的钱和股票真的没法比。我最早买的房子，六七十平米，就已经要18万，大概两三千块一平。现在那个地方的房子，顶多也就四五万，这才涨了多少？以我多年买房经历，从回报来看，股市远远好于房子。　　三投资成功，要分清是能力还是运气　　新财富学院：2015年A股经历了一波飞涨和快速下跌，作为一个经历了几轮牛熊的人，当时是什么心态？　　胡伟涛：那时候很多没炒过股、连那家公司是做什么都不知道的人，随便买股票，有的都赚了5倍。我们当时也就2倍左右。他们有人说我们郁闷。回来我就说，我们一定要淡定，因为从我们的收益看完全有淡定的理由。　　2015年左右，我在香港发现一只股票，投了二三十万，一些朋友也买了，最终我们每个人都在一个月内赚了200多万，这只股票就是文化中国。我为什么买它？当时国内影视股已经炒翻天了，炒到四五百亿市值，当时它才一二十亿市值，PE大概十几倍，还有很重要一点，当时它还是腾讯概念股。我买完，它就开始涨，涨了两个礼拜后停牌，之后阿里宣布收购。我是3.27港元/股买的，一个月赚了十倍。但是赚这种钱，也别太高兴，因为运气成分起码占一半。虽然挑中它，有各种各样的分析，但这是可持续的吗？符合我们那一套体系的吗？如果将来茅台也能让我们挣到钱的话，那才是我们真正值得庆贺的。　　所以一定要明白，到底是能力还是运气。如果运气成分占比很高，那根本就不值得一提，没什么好高兴的。我们还是应该坚定走自己的路。我们的这套方法起码经过了20年的考验，还经过了不同市场的检验，在巴菲特那则是经过了五六十年检验，时间告诉我，这套方法是行得通的，是站在巨人的肩膀上学来的东西。所以那时候我很淡定。　　除了投资体系，还有一些做人的最简单的道理：好人有好报。就这句话，放在股市也合适。好公司肯定有好价格，这个判断不会错，对自己的判断有信心。尤其在大的磨难中能够得到更多。比如当出现比较大的危机，泥沙俱下时，去调结构，把最喜欢的，买到顶配，哪怕是满仓也没问题。至少过去20年每次都是这样，我们领先指数就是这么来的，希望未来我们还有这么好运。　　新财富学院：您一天有多少时间在研究股票？　　胡伟涛：没事就研究股票。投资是生命中的一部分，是生活中的一部分。每天早上六七点起来就开始看资讯，至少百分之八九十都跟股票资讯、投资有关。有时候4点钟就起来看资讯，我享受其中的乐趣。唯一难过的是研究会有点累。从1997年到现在20年都是这种状态，专注做一件事情。　　四、贵州茅台5倍的投资收益是如何做到的？　　新财富学院：什么时候重点关注茅台的？　　胡伟涛：关注茅台不是偶然，我们在茅台发生“塑化剂”事件和“八项规定”事件之前就持有茅台。　　大家都讲价值投资。价值投资是怎么来的？都是从国外引进来的。作为老牌价值投资者，老巴(巴菲特)怎么讲？第一，业务简单易懂；茅台够简单吧？第二，有稳定的经营历史。茅台有这么多年的历史，上市也有十几二十年；第三，有宽阔的护城河。社会上有两句话能体现茅台的护城河，一是，茅台不是酒，茅台是茅台。还有一句是，中国白酒就两种，一种是茅台，还有一种是其他酒。别的可能能COPY，茅台不行。一般吃饭都这么问，有茅台吗？没有茅台那其他酒都随便。护城河深，没有负债，高ROE，高分红率，很好的自由现金流，低投入高产出……我能想到的所有做价值投资的标准，它都具备。　　2012年发生了“塑化剂”事件和“八项规定”事件，茅台股价从280元开始一直跌。我身边一天到晚都是“嗡嗡嗡”的声音，“茅台完蛋了”云云。我也有担心，不过，可能因为我是学理工的，当我听到所有这些问题的时候我都会问：真的吗？为什么是那样？　　我们开始做市场调查。我当时的判断主要基于很多点，首先当时茅台也有出口，美国、香港都有卖，这些地方都是对食品安全非常重视的地区，我们内地在塑化剂事件最凶猛的时候，美国、香港的茅台都没有下架，一直在卖。有在美国的朋友拿茅台去检测，发现没事。　　其次，八项规定，限制“三公”消费，很多人认为茅台马上就不行了。我为了了解这件事情，去买了100箱茅台，跟经销商熟络了，他就什么事都跟我讲。我问他们，你们仓库里有存货吗？他说哪里敢存货，就挣你20块钱就赶紧脱手。这就是他们的现实状况，加个几十块钱就抛掉，这说明渠道没有压货。再去终端看，我们12月份去仓库考察，当时卖的就是11月、12月生产的，没有存货。我们又特意去厂里看生产车间，依旧是一天三班倒，连上洗手间都是小跑。　　再者，做调研还要有独立思考能力，不能完全听代理商的。当时所有代理商都说，“没意思啊，一瓶就赚你20块”，普通人听完可能真的会觉得这生意没意思。但是有独立思考能力的人要跳出来看待这件事情。前两年代理商619元拿货，卖1600元，比卖白粉还赚钱。对他们来说，过去挣得多，现在出现巨大落差，讲话肯定偏负面。但事实上，我得到的信息是，茅台在价格跌到819元/瓶的时候，一样是货如轮转，产多少销多少，在这种最坏的情况下都不愁卖。　　另一方面，我个人认为没有了“三公”消费之后，茅台基本上成为老百姓的消费品，才能成为真正意义上的消费领域的公司，我完全可以按照消费品去评估，按照正常的逻辑去分析它的需求、未来的业绩等。以前消费一不透明，二受政策影响大，基本面反而会有比较大的波动。　　好公司、好企业、好估值都具备了。很多人一天到晚说价值投资，茅台跌破十倍市盈率了，都不去买，还说是价投，我表示怀疑。除非你是有道德层面的判断，有的人会说烟草、烟酒、 等不去买。我想如果有了这个判断，我不反对。撇开这些，这么好的赢利模式的公司，这么便宜的价钱，还不敢买，还价值投资，我表示怀疑。同样的情况发生在伊利，当年伊利大跌后我们开始加仓，一直买到了最低的价格，买到了顶格。与之相比，我觉得茅台是更好的公司，护城河更宽。所以我说，有没有买茅台是衡量价值投资者的一杆标尺。　　新财富学院：2013年到现在，你在茅台上的收益如何？　　胡伟涛：茅台跌到118元/股的时候，市盈率已经跌破十倍。2013年下半年，跌到180元/股，我开始第一次加仓，越跌越买，最低买到120元，最后跌倒了118，所以我们平均价格买在140元左右，后来送了两次股，派了一次现金，当时的140元相当于现在的100元左右。 到现在赚了5倍左右。　　新财富学院：这一两年茅台的涨幅超出你的预期了吗？　　胡伟涛：我一直没料到它会跑这么快，我不希望它跑这么快。三四年前我就一直讲茅台，但是那时候几乎没人听，那时候我也没想到有五倍，我心里想，一倍两倍还是会有的，三五年有50%或一倍。五年50%意味着年化收益率8.45%。银行每年5%的理财还有一堆人抢着买。　　新财富学院：茅台估值现在算高吗？　　胡伟涛：茅台现在我觉得不便宜也不贵，合理价。　　新财富学院：那么茅台还能买吗？　　胡伟涛：看你想投资多久，看你的期望有多高。我觉得茅台持有十年，应该能带来年化收益率10%的回报。那就要问你，你能拿十年吗？10%的年华收益率你满意吗？我觉得大家千万不要看不去茅台的十个点。大家应该越快转变观念越好，现在和以前不一样。中国从很小的经济体发展到现在，经济增长在放缓，基数在增大，全世界的经济增长一定会下降，通货膨胀也一定会降低，水平长远来看一定会下降。所以不要停留在过去的观念，认为一定要赚好几十个点，应该把收益预期降到一个合理的水平上，十个点已经是非常好的投资。　　新财富学院： 80、90一代消费茅台的习惯没有培养起来，这个问题你怎么看？　　胡伟涛：这个问题，十年前也有人提，但是一句话就可以解决，年轻人也会老的嘛。我以前也不怎么喝茅台，后来慢慢爱上。不信我请你喝个十次八次，你也会爱上。这是我的真实感受。　　五、走正道，守本分，求共赢，得善终　　新财富学院：很多人说A股市场是不适合价值投资？　　胡伟涛：事实上这二三十年，我一直是这套方法。某个角度来说，我真希望大家都有“A股市场是不适合价值投资”这种想法，或者我应该让媒体多宣扬“价值投资不实用”的理念，那我们的竞争者就更少。像老巴讲的要赞助那些去上商学院的。　　新财富学院：你对未来几年的市场判断是怎样的？　　胡伟涛：很乐观，我对中国的未来充满信心。放在过去20多年历史中，目前的估值水平是难得的几次有20倍以下的时期。跟美国比，标普500比，A股也已经很便宜。不久前央行公布外资首次突破1万亿，他们不是傻子，即使到今天他们还远远没买够。再者，过去中国人的资金都被楼市吸进去。房地产未来十年吸金能力下降，但是钱还在，唯一能容纳的就是股市。　　很多人为什么赚不到钱，我认为因为他从一开始就有不切实际的期望，追求暴利、不理性。这是价值观有问题。我们公司总结了12个字的格言，就是要“走正道，守本分，求共赢，得善终”。　　专家点评&&&　　　　
(原标题：私募大佬曝30年秘诀：股市远好于房子 茅台赚5倍)
(责任编辑：DF064)
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