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河北再现百亿级房企面临破产
河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（下称&河北联邦&）是一家在河北家喻户晓的民营公司，也是河北省龙头房企之一，旗下多个项目曾被列入河北省重点扶持项目。但时间走到2017年，这家公司的经营却走到了终点，而旗下的祥云国际项目是整个事件的导火索
已停工两年多的祥云国际
&吃遍中国&成&空中花园&
祥云国际项目总占地约1800亩，是省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，祥云国际片区是省会倾力打造繁华地标十大片区之一。是联邦伟业房地产开发集团继联邦名都、联邦东方明珠后的又一旅游地产项目。
祥云国际整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度超大型水景高端居住社区；北部为占地426亩华北首席&吃遍中国&水上乐享主题公园。
但随着公司实际控制人2014年因涉嫌犯罪被带走协查，河北联邦陆续爆发百亿级债务危机，同时，旗下百亿级房产项目被查封，上万业主或将&房财两空&。
近期，环球网财经记者连续接到多位河北及周边地区群众的材料投诉前述情况，称随着李生被带走协查（现已被取保候审），河北联邦百亿元债务危机集中爆发，同时旗下房产项目--祥云国际被法院查封，已售房屋无法正常交付使用。
根据公开报道，李生于被带走协查是因为涉及到反腐问题。据环球网财经记者调查，李生是河北联邦（重组前）的法人代表和实际控制人，为推动公司多个项目的进展，他不仅吸纳了河北融投控股集团有限公司（下称&河北融投&）、德信资本、华夏银行[股评]等多家金融机构的高息融资，还在出售楼盘的过程中，间或推出过&6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸储&的销售模式。
李生被带走协查也直接导致河北联邦多笔基金和融资违约，而这也最终导致河北联邦及旗下祥云国际等项目被石家庄市中级人民法院查封，已售房屋无法交付，上万业主面临无家可归的局面。
多位祥云国际业主在接受记者采访时表示，自日危机出现以来，当地政府、金融机构、业主等历经多次努力，仍未能挽救这个房产项目的命运。
经多次与政府、开发商等协商无果后，祥云国际上万名业主分批、多次向河北省两级政府申诉维权，另有部分业主还曾向国家信访局上访。
&债权&申报现场
多方背书．政府官员出面站台
2008年9月，因资金链断裂，山东三联集团房地产项目&三联．彩石山庄&因涉及层层质押被济南市中级人民法院依法查封。自此，2000多名济南及周边地区的购房者走上了长达8年的漫长维权&要房&路。
历史总是在不断被重复上演，三联．彩石山庄阑尾8年带给业主的阵阵寒意尚未完全褪去，河北联邦祥云国际房产项目又被历史推到了同一个悬崖边上。
2月22日，还没出正月，石家庄普降大雪，天气寒冷。比天气还冷的，是自发集合在祥云国际售楼处的数百名业主。石家庄市中院规定的债权人登记期限马上到了，他们一方面互相告诫着不签字，一方面还期盼从工作组的口中得到&联邦有救了、楼盘不会破产&的好消息。
跟之前一样，他们还是失望的离开了。业主代表张伟（化名）说，日，河北联邦实际控制人李生在售楼处被相关部门带走协查，河北联邦随即陷入危机，祥云国际也逐渐走向绝境。
据《财经》此前报道，李生被抓，是因为涉及到了彼时河北官场的震荡。2014年，中央巡视组向河北省反馈巡视情况时，着重点出了土地承建和干部选任方面的问题，称河北省在&党风廉政建设方面，土地和承建领域腐败问题严重，监督责任落实不到位，执纪失之于宽、失之于软。
也正是在这种背景下，石家庄桥西区原区委书记陶明法被调查后，供认李生向其行贿700万。日，李生在祥云国际售楼处被带走协查，联邦的多个项目，尤其是祥云国际危机立显。
祥云国际位于石家庄市桥西区。桥西区是石家庄市的金融中心，近年来区内房价水涨船高，紧靠南二环和石家庄新火车站的祥云国际无疑占据了极大的地利，市场价至少已上涨了一倍。
多名业主告诉记者，祥云国际不仅承载了众多业主安居乐业的心愿，也背负着不少业主&生金旺铺人生赢家&的财富梦想。
业主邢爱国（化名）说，除普通住宅，祥云国际间或推出过&8返住宅、6返公寓、13返商铺&等理财项目，此举曾名噪一时。&以8返住宅为例，房款168万，8年合同，前两年按18%返还房款，一年差不多25万，&邢爱国说，&8年时间，除拿回投资，还白落一房子，我认为很划算，就入手了。
类似形式还有&6年返本公寓&和&13年返本租商铺&。危机到来之前，返息如此之高的理财项目曾一度引发业主集体抢购。从&3期商铺开始，需摇号才有可能购房，&业主孟云（化名）说，&返还本金，还送一套房子，怎么算都合适，虽然也考虑过风险，但业主认为有着政府和多家河北省级媒体背书的项目不会破产。&
根据最高院对&非法吸储&的解释，&不具有房产销售真是内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪处罚。&
一位长期关注房地产行业但不愿具名的律师告诉记者，前述理财模式游走在普通民间借贷和非法吸收公众存款的边缘上。
据记者调查，祥云国际日召开的商品运营项目发布会，石家庄市政府副市长张殿奎、石家庄桥西区区委书记陶明法（即供述李生行贿事实的官员）等石家庄市、区两级政府官员出席。
据业主反映，除购房合同外，河北联邦还与一众商家签署了一份委托租赁合同，由北国大西洋（上海）商业管理公司统一运营管理。业内人士表示，河北联邦此举明显是为了规避前述&非法吸储&的相关法规。
北大西洋（上海）商业管理公司由河北联邦与北国商城股份有限公司（下称&北国商城&）共同组建。公开资料显示，北国商城隶属于北人集团，是石家庄当地最具口碑的购物商场之一。
但祥云国际项目还未建成，北大西洋（上海）商业管理公司便选择了&撤离&，成为导致祥云国际走向困境的倒塌的第一块多米诺骨牌。
祥云国际效果图
绝境．百亿债务困住几万人
随着李生被带走协查，河北联邦的其他多笔融资、房地产基金也出现违约。据业主材料反映，河北联邦涉及的抵押等业务超过30笔，仅金额过亿元的就有5期。
第一笔违约基金归属德信资本。根据德信资本出具的尽职调查，该笔金额为10亿元的基金产品本于2014年8月底陆续到期，截止2014年底，已兑付的第一批次的第一期基金共6000万元。但2014年底1月15日到期的5期基金，却因河北联邦及实际控制人李生卷入反腐风波突生变故，出现对付危机。
据《财经》报道，日李生被带走后，项目销售放缓，影响河北联邦的售楼款及相关金融机构资款的现金流入，使其旗下整体地产项目流动性紧张。
根据河北联邦募集说明书，德信资本的两个地产项目的风控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北联邦股东李生、尹文佳提供连带责任保证担保，对资金回款进行监管。
而除了德信资本外，河北联邦还有多个机构债权人，在德信资本出具的投资分析报告材料中，截止李生被带走，该公司对外借款总计46.5亿元。
其中，第一大债权人为华夏银行，贷款总计18.45亿元，包括对御景江山城（河北联邦旗下房地产项目）的抵押贷款4.3亿元，华夏银行中山支行无抵押贷款4.98亿元，以及东方明珠商业抵押贷款9.17亿元。此外，还有河北路桥、河北融投、华融资产、华融湘江银行及基金合伙企业和房地产企业等多个债权人。
迟迟未有李生归来的消息后，机构债权人之一的德信资本立即联合其余债权人启动重组收购方案。
据《华夏时报》报道，彼时，多数涉事基金投资者认为河北联邦是区域龙头房企，且一期基金已兑付成功，项目本身没有问题。多次洽谈后，2014年12月，河北联邦主要债权人与河北融投签订并购重组协议，并于2015年1月发起并设立并购投资基金，受让并持有河北联邦60%的股权。
但据业主介绍，河北联邦最有希望&还魂&的此次重组却最终流产。日，随后也陷入债务危机的河北融投被主管部门更换了管理层。日，河北省国资委下文，宣布暂停河北融投的全部业务，包括代偿、履约或释放抵押物。&河北融投债务危机&爆发，首当其冲就是10亿元投向河北联邦的融资款，以及为德信资本担保的8亿元融资。
日，由河北省政府、省国资委、石家庄市政府、河北承建、河北融投、河北联邦的主要负责人参与的重组会持续了数个小时，在漫长博弈后，重组方案未受通过，以流产告终。
业主代表邢爱国说，这是多个重组方案中最有希望也比较可行的一个。该方案由华夏银行为&河北联邦&担保贷款5亿元偿还融投，&河北联邦&从邯郸项目和&祥云国际&住宅项目销售收入中自筹5亿元偿还融投。此外，中科建设供应链管理发展（上海）有限公司（下称&中科建&）统一担保9亿元，在5年内若&河北联邦&不能偿还河北融投，由中科建代偿（河北联邦对河北融投总负债约18亿元，其中自融10亿元，为德信资本担保8亿元）。
&我们认为，前述方案再保障业主权益的同时，最大限度的保证和照顾了河北融投的利益，政府、华夏等都同意，但事情最终卡在了现任河北融投董事长梁静那里。&邢爱国说。
业主材料中称，这也是河北联邦最接近重组的一次。
此后，中新房、中科建等均曾试图并购重组河北联邦，但因祥云国际等楼盘涉及层层质押，德信资本等数额较大的机构债权人同时向石家庄市中级人民法院提起诉讼，祥云国际项目整体被法院查封。
河北联邦走向破产重整。日开始，自然人业主陆续接到石家庄市中院债权人申报登记表，限期日前登记申报债券，并书面说明债权数额、有无财产担保及是否属于连带债权，并提供相关证据材料。如未能在上述期限内依法申报的，在破产重整计划执行期间不得行使权利。
2月27日，仍想做最后挣扎的业主再次于河北省政府及省信访局维权。多位业主告说，河北省政府电话安排了省信访局接访，&据说安排接待业主信访的是一位姓邓的主任，&业主代表刘伟说，&我们业主一直等到下午五点半，也没有任何人跟我们联系。&
案例回顾．解决危机仍需政府牵头
前述不愿具名律师在接受采访时表示，类似事件不乏先例。
2008年9月，因资金链断裂，三联集团房地产项目&济南采石山庄&彻底停工，自此，2000余名购房者走上漫长维权路。
经过多次博弈，2014年6月，山东省政府研究解决彩石山庄项目问题，确定了&按照法制思维，在法律框架内予以解决&的指导思路。同年7月15日，按照省、市处理三联问题领导小组&整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目&的工作思路，济南市中院成立&处理三联彩石山庄问题领导小组&，确定了本案司法处置的&四项原则&，即&在法律框架内严格依法解决、着重保障民生、兼顾其他债权人利益、开通便民通道提供优质司法服务&，领导小组汇集了济南两级法院多名审判业务经营，由济南中院院长亲自挂帅。
解决采石山庄问题，遇到的第一个难题就是优先受偿权问题，这也是当下一旦开发商破产清算，祥云国际购房者所面临的问题，现实是，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可优先于抵押人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以保障，问题无法得到彻底解决。
最终，济南市中院从维护群众生存权和发展权的角度，在反复调研论证的基础上，形成了相对于承包人的建设工程价款和抵押权人抵押权而言，购房户的基本债权应优先受偿的意见。
&消费者买受人享有优先权，是因为消费者的利益属于生存利益，而银行、建筑商等的利益属于经营利益，生存利益应当优先保护，而经营利益应当退居其次。&彼时济南市中院执行庭副厅长介绍说。
前述律师称，河北联邦在销售过程中出现的违规理财项目，其实也揭示了中小房企融资难的现状，非常规的地下融资方式广泛存在于房地产市场。&此事或可借鉴三联彩石山庄的&救活&经验，争取政府出面疏通各方关系，最终找到并购重组企业。&该律师说。
&建议业主尽量地参与法院申报，不过大部分业主需要申报的不是债权，而是《破产法》第十八条规定的取回权，也就是要求开发商或接盘人办理房产证和解决后续问题的权利。&北京大成律师事务所律师于文涛说。此外，于文涛还强调，目前已全部付款或办理按揭并实际交付的房屋破产清算不会收回房子退款付息，更不会因为参与申报取回权而造成房子被收回。
就河北联邦及祥云国际破产重整的进展情况，及上万名业主的善后安置问题，环球网财经书面采访了河北省政府、石家庄市公安局、石家庄市中级人民法院、石家庄市桥西区政府，截至环球网财经记者发稿，未有任何回复。
根据石家庄市中级人民法院通知书，第一次债权人会议将于日召开。对于结果，邢爱国、孟云等多位接受采访的业主表示，只能期待最好的结果出现。
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买方购房却因卖方债务致房产被查封
法院：买卖合同有效
作者：安海涛 刘宁 朱燕萍&&发布时间： 10:50:53
　　买方购买尚未取得产权的商品房后，房产因卖方的债务被申请强制执行。买方得知后及时向法院提出执行异议却被驳回，为此提起诉讼。近日，福建省厦门市中级人民法院一审审理了这起案外人执行异议之诉，法院支持了买方，判决不得执行讼争房产。
　　小王有一套房产，2016年3月，小王与阿芳签订房屋买卖合同，约定房产总价款500万元，因该房产抵押给银行，贷款200万元由阿芳承担；在可办理产权时，小王还应及时办理产权并过户给阿芳。阿芳按约支付了300万元的购房款并按月足额偿还相应的银行贷款。
　　2016年11月，法院在审理小林与小王、小丽民间借贷案件中查封了讼争房产。判决生效后，该房产于今年3月被申请强制执行，阿芳作为案外人提出执行异议。法院认为，阿芳虽然在查封之前已购买讼争房产并实际交付入住，但购房时该房产属于期房，根据城市房地产管理法规定，“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”；且房产买卖未取得抵押权人即银行的同意，根据物权法规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。因此，法院认定房屋买卖合同的效力待定，不得对抗法院的查封执行，驳回阿芳的异议。阿芳遂向厦门中院提起本案诉讼。
　　阿芳认为，法院引用的规定针对的是物权变动行为，其效力不应及于原因行为即债权行为，不能影响合同效力；合同签订时间和实际入住时间均在讼争房产被法院采取查封之前，阿芳也依约支付了相应购房款并逐月偿还银行贷款；未能办理产权均不是因其原因造成的，阿芳对讼争房产享有的权利符合法律规定的情形能够排除执行。
　　小林认为，阿芳明知讼争房产是期房，可能出现无法办理一手产权以及在办理一手产权和转移过户期间可能出现讼争房产被查封，导致合同无法继续履行等情况，且讼争房产存在抵押，不具备买卖条件，阿芳却仍然购买，主观上存在明显过错。
　　厦门中院经审理认为，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来认定买方是否享有排除执行的权利。本案中，房屋买卖合同签约时间和阿芳占有房产的事实均发生在查封前，阿芳也依约支付了相应购房款，剩余银行贷款亦由阿芳依约逐月偿还。执行法院引用的法律规定，系对物权变动的限制而非针对房屋买卖合同的效力性强制性规定，合同应认定有效。签约当时讼争房产并不具备办证条件，后讼争房产又被查封，阿芳无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。
　　综上，阿芳的诉求应予支持，厦门中院判决不得执行讼争房产。
　　■法官说法■
　　购房者是否可以购买期房或被抵押的房产？购买后是否享有排除执行的权利呢？该案承办法官刘宁做了分析。本案焦点在于讼争房产是否系因买方自身原因未办理过户登记。买方购买期房或被抵押的房产，执行部门一般会认定买方对此存在过错，即属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“因买方自身原因未能办理过户登记”的情形，从而认定买方不享有排除执行的权利并驳回其执行异议。
　　本案中，买方所购为尚未取得权属证书的房屋即期房，所有权应先首次登记至卖方名下，方可转移登记至买方名下。因签约当时讼争房产并不具备办证条件，至买方与卖方办理房屋交接手续可办理权属登记时，后讼争房产被查封，导致所有权首次登记无法办理，故买方无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。而房产设定抵押并不必然导致所有权无法办理转移登记，只要消除抵押即可完成所有权转移登记。本案依房屋买卖合同的约定，买方承担注销抵押登记的一切费用，并无实际履行障碍。本案的买方符合法律规定的相应情形，享有排除执行的权利。
来源：人民法院报
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