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二手房买卖银行不放贷怎么办？
&二手房买卖银行不放贷怎么办？& & 【当事人咨询问题】银行二手房贷款已经审批通过，卖方已经给买方过完户，但银行迟迟不放款下来，卖方收不到尾款。向银行贷款人员询问讲需要买方同意才能放贷，还不知道要等到什么时候才能放下来，我应该怎么办？& & 【北京张春杰律师解答】& & 基本流程介绍：签订借贷合同，银行批贷；卖方给买方过户，买方拿到房产证；买方将其房产抵押登记给银行，银行取得他项权证；他项权证抵押证给银行，银行看到抵押证放款。一般制作证件的时间在20个自然日以内，而由于银监会的规定，银行在拿到抵押证后15个自然日内必须放款。& & 一、问题分析：银行不放贷的原因分析：& & 1、国家政策调控原因& & 2、银行房贷收紧，简单讲没钱可放。年末临近，银行的房贷一般明显收紧，有些房贷再次出现了排队的现象。& & 3、买方拖延办理手续，买方在取得房产证后应及时把房产证抵押给银行，银行办理他项权证。& & 4、银行故意拖延，比如银行工作人员的吃拿卡要，索要手续费的& & 二、维权分析& & 1、关于国家政策调控原因，如果确因国家政策调整导致，买方的履行能力发生重大变化，属于情势变更买方可以与卖方协商延长付款期限。& & 2、关于银行房贷收紧原因，如果银行已经对买方的贷款申请完成了审批，就有义务及时放款，而不得附加条件放款，否则是违规的。& & 《个人购房借款及担保合同》上签字盖章就说明合同有效成立并且生效，银行不按合同约定的利率给客户放款就涉嫌违约。除非银行在合同中明确规定“以贷款发放为条件生效”，但类似这样的格式条款由于排除对方主要权利、免去己方主要义务，也必须对当事人明示才生效。目前多数客户维权困难主要苦于没有银行承诺利率折扣优惠的证据，只有银行业务经理的口头承诺。如果客户能提供详细的合同文本，上面有银行贷款利率和放款时间、银行的签字盖章和日期，则胜算的可能较大。& & 3、关于买方拖延原因。买方逾期不办理相关手续的，构成违约，应对卖方承担逾期付款的违约责任。& & 4、如果银行业务人员故意拖延，可以向银行方面或银监会等部门进行投诉处理。& & 5、作为卖方，如果迟迟收不到尾款，可以要求买方支付尾款，无论买方以现金形式支付还是银行放款形式支付，买方有付款义务。如果按合同有约定的时间内支付购房款的条款则对卖方更为有利。& & 三、律师法律风险提示& & 1、二手房贷款是否已经审批通过，应要求银行出具贷款承诺函。不要轻信中介业务人员所讲的贷款已经通过的承诺。但是银行额度紧张只能排队，只能等,一般承诺书不会说放款期限的。& & 2、作为买方，现在很多银行在跟购房人签订的借款合同上，并不清楚写明贷款什么时候放，不像以前银行基本上会写，你拿到证，几天会放，甚至拿到这个之前会提前放贷。现在很多银行的借款合同不明确给你写到底什么时候还款，产证拿到了，银行也不给你放贷。这个对买卖双方很容易造成纠纷。从法律上来讲，买方还没有付钱，就要承担违约责任，对买方来说很冤枉，完全是银行的原因，银行说现在在控制了，有贷款的额度，不给你明确的答复。这种时候非常容易产生问题，银行贷款方面很容易引起纠纷。& & 【律师建议】张律师在房地产方面办案经验丰富，曾代理房地产案件和接受咨询的客户达数千人。为及时避免法律风险或减少损失，建议携带相关案件材料到律师事务所当面详细咨询，以便得到准确的法律建议与意见。预约电话：。北京房地产律师网http://www.lvshiwang.net (
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有答未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。　　提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。　　优点 ......
主要有以下方法：1、多家中介登记售房信息：一家中介的客户是有限的，如果房屋周边的中介都在推销您的房子，那么离售出的时间就不远了，千万不要相信什么独家销售，那么多家都卖不出去，凭什么他能保证独家销售？2、降低售价：购房者选购二手房，除本身考虑合适不合适以外，房屋的性价比也是最直接的参考方式，同等条件下，你的价格比别人低，购房者自然选择你这套；另外，如果 ......
按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后才可以出售。具体可先由卖房人向银行申请提前还贷，将欠款还清，拿出产权证并解除抵押后，再正常出售。
　　如果卖房人提出，要求一次性付款，然后用你的购房款去偿还银行贷款，拿出产权证并解除抵押后办理过户手续，此时你应慎重，此项操作风险很大，最好在专业人员的陪同或指导下办理。
　　延伸：
　　“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。
　　首先按揭购房的人需要在开发商的同意下才能做转按揭，还需要由开发商出面与银行协调办理相关手续。买卖双方必须到贷款银行进行询问，确定贷款银行是否同意办理转按揭。
　　其次，对符合交易条件的买卖双方按贷款银行的要求办理转按揭手续。
　　目前我国银行不存在转按揭手续，而是采用原房主提前还贷，解除抵押拿回房产证后，新购房者再办理贷款的方式进行。[收起]
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我已阅读并同意　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！
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　　我听同事说过，他是卖房，得首付后办过户，买家贷款。好像是办过户时候房产局要买家去银行办贷款手续才给房本，保证买家别逃跑，你去房管局或中介问问就知道了　　
　　银行是先审批，同意贷款了(出具同贷书)后才去办过户手续，待房产登记到新业主名下，才办理抵押手续，放款。　　可以在房屋买卖合同里约定若干时间后不支付尾款，将承担什么样的违约责任。　　这种事情多了去，防范措施十分完善，具体问一下中介或房管局就好　　
　　只有拿到银行批贷函才能去过户，没听说过收个首付就去过户的
　　谢谢楼上回复的童鞋们。　　网上查到房管局出件是需要卖家签字的，虽然不知道是不是所有城市都如此，但买家没拿到件也只是本没到手，房子确实已经是他的了。　　银行方面，查了一下，同贷书只是银行的贷款意向，得签了贷款合同，银行审批通过才靠谱一些。　　准备去和中介问问清楚。　　另外，贷款方面中介似乎很有信息能在一个月内办出来，这个是不是也可以写进合同来约束中介？　　不知道还有些什么可以约束中介的地方？　　
　　一般是批贷函下来后再去过户，过户后得等银行放款，这个放款时间是银行决定的，很难用这个时间来约束中介。
　　同问，虽然买卖过几次多很顺利，但是都是银行出同贷书后，房管局看到同贷书就可以办过户了　　当时也是有个疑问，同贷书只是表示银行审核过买家资料后同意贷款而已，后面还要买家和银行签订合同才正式完成贷款，那买家过户后不去银行签贷款合同怎么办？
　　签了贷款合同才会出批贷函，后面的事儿跟买方没关系了。拿着批贷函去过户，房管局和银行之间具体操作不了解，但是出来的房本是有抵押章的
　　走房管局下属房管中心资金托管或让找担保公司　　
　　资金托管必须是没有贷款才行吧？　　担保公司倒是可以，就是会增加一些费用？　　
　　哇。。。突然发现，六楼是任大炮啊，嘿嘿　　
　　二手房经过中介，买家先付定金押在中介，卖家把房产证押中介。　　然后中介带买卖双方去银行，用卖方的房产证给买家贷款。　　然后再去房管局办理过户，过户后房产证继续押在中介。　　最后银行贷款下来后打入卖方账户，中介还给买方房产证。　　
　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。
　　@红细胞悬液
12:08:03　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。　　-----------------------------
　　我也遇到了这种买家，那两口子说自己这么穷那么惨，我也承担了一万块钱的费用，还答应送他们两个空调什么的，结果他们跟中介一起骗我们，签的合同很有问题，故意不约定付款时间，也不限制他们办抵押贷款的时间，合同对买家完全没有约束，我们让买家和中介签补充协议，买家和中介居然都不愿意，我们也不敢卖房子给这种骗子，房东的风险太大了，买家办理不办理抵押贷款这件事情，也应该有执法机关监控
　　@红细胞悬液
12:08:03　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。　　-----------------------------
　　不知道你们是怎样解决这事情的，希望你们顺利拿到尾款，你这段话很有道理，我们遇到的买家都一个德性，很多农村出来的打工者没有契约精神，很自私自利，不会换位思考，合同还只约束了我提前还贷的时间，我也没耽误，买家还抱怨我拖延时间，第一次评估过了一个多月，买家为了少10万首付款，又要求再次评估，他们根本不考虑这是有多耽误时间，让我定的房子也买不成，还损失了定金，买家这么在意首付款，也让我很警惕，我才找人帮我看合同，才发现合同有很大的问题，我终于决定不卖房子了，中介还威胁我，买家和中介跑到我们家门口闹事，还说要报警，因为我不卖房子给这种人，买家也说要报警，把我老公都惹火了，我老公一直都觉得我太敏感了，买家看到起还是老实，幸好我及时反应过来了，还好立马止损，没有傻乎乎地去过户，要不然收不到7成的房款，好悬，谢谢买家那么贪婪，要不然我都不会找人看合同，也就发现不了问题，现在成都的税费也涨了，银行的利率也上调了，买家是No作NoDie，自己搬起砖头砸了自己的大腿和脚，我一点都不同情他们
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