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建设法规与合同管理作业参考答案(第三次)
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建设法规与合同管理作业参考答案(第三次)
官方公共微信土巴兔装修保服务合同
甲方：_____________ 身份证号码：_____________________________________ （业主）
乙方：_______________________________________________________________ （装修公司）
丙方：深圳市彬讯科技有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　&( 土巴兔装修网运营商 )
甲方因装修工程地点位于_______省_______市_______区_______________________________________的房屋而与乙方于______年___月___日签订了装饰装修施工合同。丙方作为装饰装修施工合同以外的中立第三方，按本合同的约定为甲乙双方提供本合同约定范围之内的“装修保”服务。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，结合室内装饰装修工程的特点，三方在平等、自愿、友好协商的基础上达成以下合同：
第一条 名词解释：
1、清包：指甲方自行购买所有装饰装修材料，由乙方负责施工的一种工程承包方式。
2、半包：指介于清包和全包之间的一种方式，乙方负责甲乙双方书面约定的辅料的采购和施工，主料由甲方采购。由乙方负责采购的辅料主要有沙子、腻子粉、水泥等，由甲方采购的主料主要有地板、洁具、瓷砖、地砖、涂料、橱具、锁具、五金件等。
3、全包：也叫包工包料装修，即乙方负责甲乙双方书面约定的装饰装修材料的采购及施工。
4、开工：指甲乙双方在装修工程所在地管理处办理的准许施工的申请已获批准，乙方施工人员进场准备施工。
5、竣工：指乙方履行完毕由甲乙双方书面约定的施工义务。
第二条 装饰装修工程概况
2.1工程期限：开工日期 ______年 ___月___日，竣工日期______年 ___月___日。
2.2工程价款：本工程装修合同总价为人民币（大写）　佰　拾　万　仟　佰　拾　元　角　分（￥ ________ 元）；承包方式：______(清包、半包、全包)。
2.3付款方式:
1）甲乙双方协商一致，选择下述第　　种款项托管方式：
A.甲乙双方协商同意将甲方应支付给乙方的部分款项交由丙方托管，其余款项由甲方直接支付给乙方,但若甲方向金融机构申请装修贷款或信用额度，并使用贷款或信用额度支付装修工程款的情形下，则甲乙双方均同意由金融机构或甲方将用于支付装修工程的贷款款项或信用额度先支付给丙方，再由丙方按下表的相关约定进行托管或代为支付给乙方。具体付款方式为：
（1）合同生效后甲方按下表中的约定向丙方托管工程款：
签订《土巴兔装修保服务合同》时
托付（合同总价40%）　　　　　　　　元
如甲方申请到的装修贷款额度不足以支付托管工程款的，不足部分业主需另行支付差额款项至丙方，由丙方一并进行托管。
（2）在乙方按约定条件开工后，甲方授权丙方代表甲方按下表约定的时间将甲方托管于丙方处的工程款中的一半无条件支付给乙方：
工程开工确认后3个工作日内
丙方支付乙方（合同总价20%）
　　　　　　元
（3）合同生效后甲方按下表中的约定向乙方直接支付工程款，但在甲方向金融机构申请了贷款或信用额度支付的情形下，由该金融机构或甲方将贷款款项先支付给丙方，再由丙方根据甲方的要求按下表的约定支付给乙方：
水电验收确认三天内
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
瓦木验收确认三天内
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
油漆验收确认三天内
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
如甲方申请到的装修贷款额度不足以支付每阶段对应的工程款的，不足部分业主需自行支付给装修公司。
甲乙双方均确认：对于此60%的工程款，丙方建议甲方按上表中的节点及比例进行支付。但实际操作中甲方可在丙方后台自由选择将上述60%款项支付给乙方的时间、比例及金额，对此丙方不做任何要求、审核及保证。如甲方未严格按上述约定的时间和比例操作确认支付的，责任由甲方自行承担。
（4）在乙方按约定条件竣工后，甲方授权丙方代表甲方按下表约定的时间将甲方托管于丙方处的剩余工程款全部无条件支付给乙方。
竣工验收后30天
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
B．甲乙双方协商一致，于本合同签订时，甲方一次性将全额工程款（合同总价）RMB______元（大写：___万___仟___佰___拾___元___角___分）托管至丙方，丙方分阶段验收后，甲方授权丙方按下表约定支付本阶段工程托管款给乙方。
水电工程验收后
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
泥木工程验收后
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
油漆工程验收后
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
工程竣工验收后
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
工程竣工验收后满30天
甲方支付乙方（合同总价20%）RMB____元大写：___万
___仟___佰___拾___元___角___分）
上述托管工程款的支付条件详见本合同第十条。
施工过程中如有增减项需求，丙方仍按照上表约定的金额及时间进行托管款的支付，增减项金额由甲乙双方自行确认后由甲乙双方另行结算，无需经过丙方。
第三条 工程质量验收标准以及工程节点验收时间
3.1本工程质量按照国家标准GB5《住宅设计规范》、GB5《住宅装饰装修工程施工规范》、GB5《建筑装饰装修工程质量验收规范》等相关国家和行业标准进行验收。
3.2本工程分六次节点进行验收，具体验收时间为：
3.2.1开工材料验收时间：乙方按照甲乙双方书面约定将水电材料全部送到工地现场的时候（水、电路敷设的一切材料及其附件要齐全，例如：水管、电工管、强电线、弱电线等）
3.2.2水电完工节点验收时间：乙方将水管电线都开槽布线后，但是还没有封槽的时候，同时泥瓦工、木工材料进场。
3.2.3泥木完工节点验收时间：瓦木活（瓷砖铺贴等等）、木工活（基本的门套、柜体等等）都施工结束时，此时油漆材料同时也进场。
3.2.4油漆腻子完工节点验收时间：墙体等批完腻子且打磨完毕后，上面漆之前。
3.2.5竣工节点验收时间：五金灯具、洁具安装以及整体保洁完毕。
3.2.6施工过程中甲方可向丙方申请土巴兔监理师对工程施工情况进行一次突击检查（检查时间由甲方与丙方协商确定）。
第四条 甲方的权利及义务
4.1甲方可以免费享受丙方会员单位提供的（免费上门量房、免费平面布置方案、免费出预算服务中的一种或多种）服务。甲方在比较后自行确定选择何家装修公司，并自行负责对装修公司提交资料的真实性、合法性、准确性、及时性等进行验证后决定是否与该装修公司签订装饰装修工程合同及所签订合同的具体内容。
4.2甲方应按照本合同2.3的约定将相应款项托管于丙方指定的账户，甲方须在签订完本合同的同时足额缴纳，否则乙方有权不进场施工，后期造成的工期延误由甲方自行承担。甲方在丙方会员后台提交查账申请并认证后可享受丙方提供的“装修保”服务。
4.3甲方在接到乙方关于节点验收的通知后，应根据本合同第三条规定确认乙方已完成本阶段工程施工，再申请丙方进行节点验收，甲方未进行确认即申请丙方验收的，丙方到场后如发现工程内容未达到节点验收时间的（参见本合同第三条所规定的具体验收时间），丙方将不针对本阶段工程内容再次进行专项上门验收。
4.4甲方须提前1-3个工作日在丙方会员后台申请丙方提供的验收服务（参见本合同第三条规定），申请成功后由丙方安排具体验收时间。甲方未履行上述手续的，视为甲方未提出任何申请，丙方有权拒绝参加验收。
4.5节点验收时，甲乙双方均需提供全套施工图纸、预算清单以及双方签订的所有书面协议（包括但不限于增、减项目的质量、工期、价格详细表）给丙方比对，做为验收的依据，未提供的丙方有权拒绝验收。若一方未提供或资料提供不全导致丙方无法检验部分项目，丙方需在节点验收单上注明“资料不全”或“未提供资料”的情况，此时丙方对验收效果不负责任。
4.6节点验收确认后，甲方应及时按照本合同约定在丙方后台进行确认及支付相应款项，如因甲方原因导致的付款不及时，乙方有权暂停施工，并按甲乙双方施工合同约定向甲方追偿。
4.7甲方有权在竣工验收阶段（自工程竣工之日起至丙方将所有托管款支付给乙方前）提出异议，同时须有正当理由，即甲方提出的理由应在甲乙双方签订的装饰装修施工合同约定的范围内，若甲方并未提出任何理由或提出的理由超出甲乙双方约定的范围，视为无效异议。
第五条 乙方的权利及义务
5.1乙方应该免费为甲方提供上门量房、平面布置方案、预算报价的服务。
5.2开工前乙方必须提供给甲方全套节点施工图纸进行确认，甲方签字后方可开工，开工后还需要提供给甲方工程施工进度表。
5.3乙方需指派驻工地代表（项目经理）负责合同履行，并按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。乙方驻工地代表（项目经理）所签署的文件应视为乙方对有关事宜的确认。
5.4乙方应严格执行甲乙双方签字确认的装饰装修施工合同及预算报价等全部条款。
5.5乙方应积极配合甲方（甲方代表）和丙方开展正常工作，做好各项质量检查记录和阶段性工程验收。
5.6乙方需要向甲方提供项目完善、清楚规范的报价文本，根据工程实际情况由专业的报价师或报价系统提供标准报价。甲乙双方达成一致后，在施工项目不变更的情况下，工程的结算价格与预算价格的误差按上下浮动不超过______％进行结算。
第六条 丙方的权利及义务
6.1丙方提供其网络平台上愿意提供相应服务的装修公司为甲方提供免费上门量房、免费平面布置方案、免费出预算等服务工作。具体服务内容由甲方与乙方协商确定，丙方只进行协调，不承担具体服务及与此相关的任何责任。
6.2丙方仅审查确定乙方系合法注册成立的经营单位（即具有营业执照），不负责对乙方的其他任何信息进行任何形式的审查。
6.3参与各方达成共识：丙方在任何情况下均非装饰装修工程合同的当事方。丙方仅为甲方提供约定的验收监督、支付托管款的服务，除此之外，处理装饰装修工程合同相关事宜的一切权利属于甲乙双方。丙方无需就甲乙双方所签订的装饰装修工程合同的签订及履行承担任何形式的责任。
6.4丙方在本合同有效期之内可为甲方提供六次免费的节点上门验收，对成品进行施工质量验收，因此虽然丙方对于之前甲乙双方在施工合同和预算中涉及的经济、项目、材料、设计及其他约定不做认定，但是可以参与调解。验收时间以本合同第三条里的节点验收时间为准。
6.5丙方无偿为甲方提供本合同2.3条约定的工程款的托管服务，并依据双方的约定处理托管款项。
6.6对于甲方申请的验收时间，丙方根据实际情况酌情安排并有权确定实际验收时间，丙方于每次节点验收完毕均开具节点验收单，由甲乙丙三方签字确认，各执一份，节点验收单中列明的工程问题由甲方监督乙方进行返工或维修，丙方不提供专项复检服务。
第七条 关于工期和工程变更的约定
7.1在施工期间对合同约定的工程内容如需变更，甲乙双方须在项目变更前针对调整相关工程费用及工期等问题协商一致，共同签署工程变更单，并告知丙方。工程变更单是竣工结算和顺延工期的依据。
7.2甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方同意并告知丙方。因甲方原因造成设计变更或甲方未按合同约定及时履行自己的义务，影响工期，工期顺延的，责任由甲方承担。
7.3因乙方原因不能按期开工或中途无故停工，影响工期，责任由乙方承担。
7.4因非甲、乙双方原因造成的停水、停电、停气及不可抗力的因素，影响工期，工期相应顺延，甲乙双方均不承担责任。
8.1甲乙双方均确认，双方及双方的授权代表或工作人员在丙方后台的任何操作均为自愿且有效。
8.2甲方以书面形式明确要求乙方应具备承接此次装饰装修工程的相应资质的，如乙方不具备相应资质而签订装修装饰工程施工合同，甲方有权单方终止装修装饰工程施工合同，乙方应当立即返还甲方已支付的费用并赔偿甲方损失。丙方不保证其网络平台所提供的装修公司均具备可承接甲方工程的相关资质。
8.3施工期间，若乙方违规施工或有违反合同的行为时，甲方有权要求乙方暂停施工，与乙方交涉，要求返工或作相应补救措施，情节严重时，甲方有权终止合同。施工期间，甲方无正当理由阻止工程施工，或拒绝按约定支付工程款项，经乙方交涉无果时，乙方有权终止合同。
8.4工程竣工验收合格交付甲方使用后，甲方在保修期满后使用过程中再发生任何问题，乙方不再承担责任；但乙方可优先为甲方提供有偿维修服务。
8.5未包含在甲乙双方所约定的施工合同总价中的工程项目，乙方未经甲方确认即施工的，甲方有权拒付因此产生的相关费用。
8.6如甲方继续使用原有的水管，乙方在施工前后对水管进行打压实验，如施工前有问题由甲方负责，如施工后有问题由乙方负责。
8.7防水工程涂刷一遍干透后方可进行下一步施工。防水施工完成后必须做闭水实验48小时，由乙方、甲方及物业管理处进行检查确认。
8.8工程竣工，丙方参与验收，工程竣工日以丙方指派的工作人员签字确认的日期为准。甲方未申请竣工验收的，自乙方通知验收并送达甲方之日起7日内，甲方未向乙方或丙方提出异议的，自第8日起视为工程竣工验收合格。
8.9甲乙双方均知悉且同意若甲方向金融机构申请了装修贷款或信用额度，因贷款产生的利息、未按时偿付的责任均由甲方自行且独立承担；甲方申请的装修贷款或信用额度任何情况下均不得提现，仅用于经由丙方向乙方支付装修工程款项或作为工程托管款按照本协议约定托管于丙方。
8.10甲乙双方同意丙方并非司法机关，亦非权威的纠纷解决机构，丙方对于甲乙双方之间纠纷的处理完全是基于相关法规的规定、协议的约定及甲乙双方的意愿，丙方仅能以普通非专业人士的知识水平和能力对甲方和乙方提交的相关证据材料进行鉴别和认定，丙方对据此作出的交易纠纷处理结果及工程托管款支付决定等无法保证完全正确，也不对此承担任何责任。甲乙双方应对其提交的证明材料的真实性、合法性独立承担完全的法律责任，若丙方根据甲乙双方提交的证明材料做出的决定或处理结果被有关司法机关予以否定的，甲乙双方应承担因此导致的一切责任；若丙方据以做出判断的甲乙双方提供的证明材料被相关国家机关否定的，甲乙双方应独立向对方追索损失。
第九条 合同的修改及文件送达
9.1除了各方签名的书面合同外，本合同不得改动、修改、作废或丢弃、终止，签署本合同的甲方（甲方代表）应与该工程装修合同签字的甲方（甲方代表）一致。
9.2本合同以及与本合同相关的所有通知应以中文书写，并以专人送递或以邮寄或以传真（传真传送后应尽快以信件确认）的方式送达各方在本合同中所指定的联系人及地址。
9.2.1若送达给甲方：
通讯地址：
联系人： 电话：传真：
9.2.2若送达给乙方：
通讯地址：
联系人： 电话：传真：
9.2.3若送达给丙方：
通讯地址：广东省深圳市南山区高新区中区科研路9号比克科技大厦10楼
联系人：客服部
9.3上述地址、联系人、电话及传真号码等资料若有变更，均应以书面形式通知其他方，否则应自行承担未能收取相关文件的法律责任。
9.4任何通讯或文件若以专人送递方式传送，则以文件到达该地址并签收时视为送达；若文件以邮寄方式传送，则以收件人签收该邮件（或因拒签、地址错误或变更等原因被邮政部门退回）之日视为送达；若以传真传送，则以接收方的传真机确认信息已发送时视为送达。
第十条 关于托管款处理的特别约定
10.1丙方仅在甲乙双方装修装饰合同履行过程中提供对甲方提交的2.3约定的工程款项的托管服务，无论在何种情况下，托管工程款支出后，丙方的所有责任自行终止，本合同亦自行终止。
10.2符合以下任一种情形即视同甲方授权丙方支付开工款（全部托管款项中的一半款项）给乙方。
A、甲方在丙方后台进行确认操作；
B、《“装修保”付款确认函》经甲方签字且丙方审核无误；
C、甲方通过电话或在丙方后台申请相应的节点验收，自丙方监理验收之日起7日内甲方无异议；
10.3符合以下任一种情形即视同对应节点的验收确认完成：
A、甲方在丙方后台进行确认操作；
B、《业主付款委托书》（以丙方出具的模板为准），经甲方签字确认且丙方审核无误；
自竣工验收之日起30日内，如甲方未在丙方后台申请返还全部或部分托管款项的，则从第31日起视为甲方默认并授权丙方将托管款全部无息支付给乙方；
如甲方申请退还托管款项（包括但不限于施工合同纠纷），需在项目竣工验收之日起30日内提出，丙方根据甲方与乙方之间达成的书面协议进行工程托管款的支付（例：已支付金额低于工程价，甲方与乙方可在书面协议中详细约定将工程价与已支付金额之间的差额支付给乙方，剩余部分退回给甲方）。
10.3.1竣工验收后甲方有权提前在丙方业主后台确认付款给乙方，丙方按甲方在业主后台同意付款的操作时间为准，在7个工作日内将最后一笔20%托管款支付给乙方。
10.3.2每个节点验收后，甲方未在丙方业主后台进行任何操作，并未提出异议，丙方系统将自动倒计时（倒计时期限：最后一笔节点款倒计时30天，其他节点款倒计时7天，下同）后将相应的20%托管款支付给乙方。
10.3.3竣工验收后，甲乙双方自行书面确定最后一笔20%托管款支付方式，丙方在收到书面确认通知后在7个工作日内按甲乙双方书面确定的支付方式支出。
10.3.4每个节点验收后，甲方提出异议的，丙方系统的付款倒计时将中止，中止后甲乙丙三方对甲方所提异议进行协商处理。若甲方提出的是无效异议或甲方撤销异议的，丙方系统将继续进行倒计时直至相应日期后自动将20%托管款支付给乙方。
10.4工程已竣工的，若乙方在施工过程中存在工程质量问题，而乙方对此不予整改或无法整改的，甲方可向丙方提出退还托管工程款申请并同时书面通知乙方。乙方在收到通知后不予及时（十个工作日之内）回复并给出解决方案的，视为乙方同意丙方直接将所有托管款项先行支付给甲方。
10.5工程未竣工的，甲乙双方签订的装饰装修合同无论因何原因终止，甲乙双方之间的纠纷由其自行处理，丙方的托管义务自然终止。甲乙双方关于此款项归属另有约定的从其约定，若无书面约定的，视为甲乙双方授权丙方在此情形下直接将全部托管款退还给甲方。
10.6如甲方申请了金融机构的装修贷款或信用额度的，若由于不良贷款或工程纠纷导致甲乙双方的装修合同终止、施工装修公司变更等情形，甲方托管在丙方的工程托管款和已通过金融机构申请将贷款款项先支付给丙方成功的款项，丙方将根据甲方与乙方的书面协议约定进行处理。若该款项需部分或全部退还甲方，丙方将通过丙方与金融机构的退款接口原路退还至银行账户，由该金融机构就该笔款项为甲方做还款处理。
10.7甲方申请金融机构的装修贷款或信用额度，由该金融机构根据自己的业务标准自行判断是否批准及批准的额度，丙方不保证甲方贷款或信用额度能申请成功；甲方贷款或信用额度申请成功后，实际贷款利率以甲方与该金融机构的约定为准。
10.8如甲方申请了金融机构的装修贷款或信用额度，则与贷款或信用额度有关的事宜均由甲方与该金融机构自行处理，与丙方无关，本合同另有约定的除外。
第十一条 附则
11.1本合同经甲、乙、丙三方签字（盖章）并在甲方将约定的工程款全部托管于丙方处后生效。本合同文本一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，均具有同等法律效力。甲乙双方签订的装饰装修合同无论因何原因而终止，本合同即随之自行终止。
11.2本合同附件为本合同的有效组成部分，经三方签字（盖章）后生效，具同等法律效力。
11.3本合同除保修条款之外的其它条款，在工程竣工验收或支付相应款项后自动终止。保修条款在保修期满及甲方支付保修对应尾款后自动终止。
11.4本合同在履行中或者在保修期内发生争议，由甲乙双方友好协商解决，丙方也可应甲乙方的申请进行协调。
11.5因丙方提供装修保服务而产生的一切争议，各方无法协商解决的，应提交丙方住所地管辖的人民法院处理。
（以下为签字页）
甲方（签字）：
乙方（盖章）：
委托代理人（签字）：
委托代理人（签字）：
丙方：深圳市彬讯科技有限公司（盖章）
委托代理人（签字）：
托管款项须知
1.甲方只能采取银行转账、汇款、线上支付或POS刷卡的方式支付托管款项。
2.转账汇款账户信息：
甲方可以通过转账汇款到以下帐户来将工程托管款项委托丙方监督：
开户行：中国工商银行深圳南山支行
&&&&账 户：0208195
户名：深圳市彬讯科技有限公司
开户行：中国农业银行深圳大新支行&&&&账 户：14346
户名：深圳市彬讯科技有限公司
开户行：中国银行深圳桃园路支行
&&&&账 户：
户名：深圳市彬讯科技有限公司
开户行：招商银行深圳分行常兴支行
&&&&账 户：868
户名：深圳市彬讯科技有限公司
开户行：中国建设银行深圳市南山大道支行
&&&&账 户：
户名：深圳市彬讯科技有限公司
3.网站工作人员身份核对： 或 （黎工）免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
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解除合同的诉求能否产生合同解除的效力
[裁判要旨]&依法取得合同约定解除权的当事人起诉要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，合同自起诉状签收之日起解除。[案情]上诉人(一审被告、反诉原告)：洋汇酒店有限公司(以下简称洋汇酒店)。被上诉人(一审原告、反诉被告)：徐文勇。日，洋汇酒店为甲方，徐文勇为乙方，双方签订了租赁合同，约定：一、甲方把餐饮部出租给乙方，包括厨房及现有的所有设备和用品;二、租赁期限为5年;三、甲方与乙方签订合同两日内，乙方需交押金4.4万元和预交3个月房租共计6.8万元。押金待租期满后甲方立即退还乙方;四、租金及付款方式：租金每月为8000元，年租金为9.6万元。……七、乙方在租用期间如丢失或损坏甲方的设备及用品需照价赔偿;八、合同期未满，如甲方或乙方提前终止合同，终止合同一方赔偿对方2万元。如乙方违约，须向甲方交纳10%的餐具和厨具折旧费;如甲方违约，一次性退还乙方抵押金4.4万元。……十五、乙方税务发票由甲方代领，但税费由乙方自付。此外，双方还对水电费、住客早餐、房屋装饰维修责任等内容进行了约定。合同签订后，徐文勇于4月18日向洋汇酒店交纳了押金4.4万元。之后，洋汇酒店将其餐饮部及全部餐具、厨具等交由徐文勇租赁经营(取名为龙仔湾食府)，日，双方签订补充协议书，协议第3条约定，乙方必须按月向甲方交纳水电费。拖欠时间最长以15天为限，超过15天甲方有权停止供水供电，并解除合同。2005年，徐文勇所租赁的餐饮部营业大厅、洞包房楼顶有渗水现象发生，徐文勇多次向洋汇酒店反映但未能得到解决。日、12月3日，洋汇酒店以书面形式通知徐文勇交纳拖欠的租金和水电费，但徐文勇因漏水、发票等问题得不到解决拒付。日，洋汇酒店在龙仔湾食府门上张贴书面通知要求徐文勇交清欠款。29日，洋汇酒店再次贴出通知，要求徐文勇在当日下午18:00前交清欠款，否则其将按合同对餐饮部进行接收。之后，洋汇酒店在徐文勇未向其交纳欠款的情况下，自行将龙仔湾食府营业大厅上锁并在《铜仁日报》上登载餐饮部对外招聘、招租广告。此后，徐文勇未能经营龙仔湾食府，遂诉至法院。洋汇酒店在徐文勇提起诉讼后提出反诉。日，徐文勇签收了洋汇酒店表明解除双方租赁合同的反诉状。另查明，诉讼期间，省铜仁市人民法院分别委托中介机构对徐文勇租赁期间的经营情况以及对洋汇酒店餐饮部的餐厨具损失进行评估，其结论为：餐饮部日均利润为1548.61元;餐厨具损失为87603.85元。[审判]贵州省铜仁市人民法院认为：徐文勇与洋汇酒店签订的合同、补充协议书为有效合同。在合同的履行过程中，徐文勇经营的营业大厅、九龙洞包房楼顶有漏水现象，徐文勇采取拖欠租金、水电费方式拒交，根据补充协议第3条约定，徐文勇不得以任何理由拖欠水电费。如果拖欠时间超过15天，甲方有权停止乙方的供水供电并解除合同。徐文勇拖欠水电费已超过15天，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。而洋汇酒店自收到徐文勇要求解决渗水问题的函后置之不理，导致徐文勇拖欠其房租、水电费，对此也有过错，洋汇酒店虽然可以解除合同，但应通过双方当事人协商或采取合法手段进行，洋汇酒店未征得徐文勇同意，即将餐饮部关门，其行为已构成侵权，故应赔偿徐文勇正常履行合同应获得的可得利益，时间应从日算至日止，赔偿标准以评估报告结论为准，徐文勇要求每天按1500元赔偿，共计180天，计人民币27万元，应予支持。关于徐文勇要求继续履行合同的诉请，结合本案，该合同已无法再履行，应予解除。依照第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款;第一百零六条第一、二款，第一百三十四条第(四)项、第(七)项、第(八)项的规定，判决：一、洋汇酒店赔偿徐文勇经济损失人民币27万元;二、洋汇酒店返还徐文勇押金人民币4.4万元，退还徐文勇存放在洋汇酒店内的物品;三、徐文勇补交租金、水电费人民币87123.2元，支付违约金人民币2万元，支付餐具、厨具折旧费14735.7元，合计元;四、驳回徐文勇、洋汇酒店的其他诉讼请求;五、解除徐文勇与洋汇酒店签订的租赁合同。宣判后，洋汇酒店不服提起上诉，其理由是：1、徐文勇已构成违约，洋汇酒店有权解除合同，洋汇酒店停水停电和锁门是按合同约定行使权利，不属侵权行为。2、原判赔偿标准以评估结论计算至案件结束之日，不符合客观事实和法律规定。请求二审依法改判。贵州省铜仁地区中级人民法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中徐文勇与洋汇酒店签订的租赁合同和补充协议书属有效合同。在合同履行过程中，徐文勇承租的餐饮部营业大厅、九龙包房楼顶有渗水现象，经承租人催告后，出租人洋汇酒店未对其进行维修，根据合同法第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，洋汇酒店的行为已构成了对租赁合同从合同义务的违反，应承担相应的违约责任。同时根据双方合同第十五条关于”乙方税务发票由甲方代领，但税费由乙方自付”的约定，洋汇酒店从2005年11月就未履行代领发票的从合同义务，故亦应对此承担相应的违约责任。考虑到洋汇酒店的违约行为对承租人徐文勇的经营带来一定的影响，故本院酌情减少承租人徐文勇应付出租人洋汇酒店2个月的租金16000元。另在合同双方因维修问题发生纠纷且出租方未予维修的情况下，承租人徐文勇没有根据合同法第二百二十一条关于“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定来妥善解决双方合同履行过程中出现的问题，而是采取拒绝和拖延履行其应承担的主合同义务(即应按时交纳租金、水电费)的方式来对抗，根据租赁合同的性质，承租人徐文勇的上述行为已构成了根本性违约，徐文勇应承担本案的主要违约责任。关于洋汇酒店的锁门行为是否构成侵权以及双方签订的租赁合同是否已经解除的问题。本案承租人徐文勇拖欠水电费的时间已远远超过了合同约定的15日期限，故洋汇酒店据此取得了合同约定的解除权。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案出租人洋汇酒店解除合同的意思表示是在其反诉状中明确向承租人徐文勇提出，故双方签订的租赁合同应自日徐文勇签收反诉状之日解除。洋汇酒店在合同尚未解除前擅自锁门的行为属侵权行为，故其应对合同尚未解除前即4月29日--5月25日期间(共27天)徐文勇的经营损失承担赔偿责任。按照徐文勇主张的1500元日均利润计算(该主张低于评估结论日均利润1548.61元)，该损失额应为27天x1500元=40500元。另根据双方合同关于“乙方在租用期间如丢失或损坏甲方的设备及用品需照价赔偿”的约定，徐文勇应赔偿洋汇酒店损失87603.85元。综上，原判认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判。根据第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，判决：1、撤销铜仁市人民法院(2006)铜民初字第273号民事判决;2、徐文勇与洋汇酒店有限公司签订的租赁合同和补充协议书于日解除;3、由铜仁洋汇酒店有限公司赔偿徐文勇日--5月25日期间的经济损失40500元;4、由洋汇酒店退还徐文勇存放在酒店内的物品;5、由徐文勇补交洋汇酒店租金40000元、水电费35164元，支付餐具、厨具赔偿费87603.85元，合计元，抵扣徐文勇已交纳的押金44000元，徐文勇还应支付元给洋汇酒店;6、驳回徐文勇的其他诉讼请求;7、驳回洋汇酒店的其他反诉请求。[评析]本案最核心的争议是案涉租赁合同是否已解除以及解除效力发生时间如何确定。一、合同解除权行使的条件和程序合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。一般情况下，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能等情况下，合同继续存在已失去积极意义，并将造成不适当结果或将导致双方权益严重失衡的情形，才允许解除合同。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除几种。当事人双方通过协商同意将合同解除的行为为协议解除;由当事人以合同形式约定可以为一方或双方保留解除权的解除为约定解除;解除的条件由法律直接加以规定的，其解除为法定解除。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该规定为约定解除。需要说明的是，出现解除的条件不过为合同解除的前提，由于我国法律并未采取当然解除主义，因此当解除的条件成就时，合同并不当然解除，还必须当事人为一定的解除行为，即必须把解除合同的意思表示送达到对方才能解除合同。因此，当事人行使解除权应遵循如下程序：一、解除权的行使应符合法律规定的程序，即遵守合同解除的条件。只有在出现了合同规定的条件和法律规定的情况下一方才有权向对方通知解除合同，而不必征得对方同意。二、解除合同原则上须采用书面的形式通知对方当事人。关于通知的形式，我国法律虽并没有明确为书面形式，但作为意思表示的有效载体，书面形式无疑是最好的表达方式，可以避免将来诉讼中举证存在的纷争。如果当事人有充分证据能够证明其意思表示已通过其它形式向对方送达且对方已明确表示收到和理解该意思表示内容的，亦可认定解除权人履行了通知义务。三、解除权的行使必须及时，如果长时间不行使，会影响当事人权利、义务关系的确定。四、法律、行政法规规定了解除合同应当办理批准、登记手续的，应依照其规定。否则不发生解除的效力。二、租赁合同解除效力发生时间点的判断合同解除，其解除效力从何时起算问题是个难点。司法实践中，当事人在起诉时往往主张请求法院解除其与某某之间签订的合同。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条规定，法院只是对当事人解除合同的效力作出判断，而不是由法院来决定合同是否解除以及合同从何时解除。同理，如合同相对方对于解除合同行为表示异议，亦可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即“合同自解除合同的意思表示到达对方当事人解除，不因对方当事人的异议而受影响。这样，可以防止违约方故意提出异议阻碍合同的解除。”学者黄立认为：“解除权之行使，只须各他方当事人以意思表示为之，不必请求法院为宣告解除之形成判决。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时，虽须请法院裁判，但法院认为此项意思表示有效者，解除之效力，仍于此项意思表示达到他方时即已发生，非自判决确定时始行发生。”因此，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。三、诉讼前未经通知程序的合同解除自何时发生效力一般而言，当事人诉前已通知了相对方解除合同，经法院审查当事人解除合同合法，则合同解除的时间应当自解除的通知到达对方当事人时起算。对此问题，合同法已作了明确规定，应无疑义。而有争议的是合同解除权人在起诉前并未通知或未以法律认可的通知形式告知对方当事人解除合同，而是直接起诉要求解除合同。那么，对于这种解除合同的情况，其解除日期应当如何起算?审判实践中对此问题存在争议，主要有四种观点：一是认为应从判决之日起算;二是认为应从起诉之日起算;三是主张分情况而定，如一审判决明确了合同解除日期，二审维持的，则从一审判决确定的时间起算，一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算;四是认为应从收到起诉状副本时起算。笔者认为，从合同法的立法本意分析，第四种观点较为适当。首先，根据合同法规定，尽管取得约定解除权的当事人解除合同并不以相对方的同意作为条件，但法律规定解除权的行使必须为一定行为，使对方当事人知道解除权人有解除合同的意思，这条规定的立法目的是使相对人能够及时了解解除权人解除合同的事实，并作好合同终止履行的相关准备，避免相对方因对合同即将被解除不知情而继续履行合同受到损失。因此，如果以解除权人提起诉讼的时间作为合同解除的时间，就等于剥夺了法律赋予合同相对方及时了解合同是否解除的知情权。其次，法院的判决只是对当事人解除合同的效力作出判断，而不是由法院来决定合同是否解除以及合同从何时解除。法院的判决只能是对权利人行使解除权的合法性予以审查，而不是代替当事人行使实体权利。否则，解除权的权利性质就无从实现。如解除权人解除合同经审查不合法，则不发生合同解除的起算问题。另需说明的是，法院对于当事人因适用情事变更原则要求解除合同时，由于当事人无解除行为，只是由法院根据案件的具体情况和情事变更原则的法律要件加以裁决，这一类型的合同解除则属于法院有权裁决的范围，即由法院对合同是否解除作出判决。再次，合同法虽然规定了解除权人行使解除权的通知义务，但并不要求对方同意通知的内容，且对于通知的形式并没有限定。因此，除非当事人对通知的方式有特别约定，否则，只要采用能使对方当事人了解其有解除合同意思的通知，均应予认可。而当事人起诉要求解除合同的行为，已经表达了当事人解除合同的意思表示，而相对方签收起诉状的行为则表明解除权人已借助司法送达的途径向相对方履行了通知义务。所以，利用送达的通知功能，将起诉状副本送达视为解除合同的一种特殊通知方式即诉讼通知，是公平合理的。四、余论本案徐文勇的违约行为，使洋汇酒店据此取得了合同约定的解除权。洋汇酒店虽然在徐文勇的经营场所张贴催收通知，但从通知的内容上看，其主要目的是催收欠款，并没有使用解除合同的字眼，故洋汇酒店张贴催收通知的行为，不属于解除合同的意思表示，依法不能产生解除合同的法律效果。另本案双方在合同履行过程中，洋汇酒店亦存在违约行为，但其行为只构成对合同从义务的违反，并未对徐文勇的经营产生较大影响，但徐文勇采取拒绝和拖延履行其主合同义务的方式来抗辩，则给出租人造成重大损失，违反了合同对待给付的原则，导致履行抗辩不对称，构成根本性违约，洋汇酒店据此解除合同理由成立。一审法院将合同解除时间确定在判决前数日显属不当，导致合同双方权利严重失衡，二审法院依法改判，平衡了双方利益。(作者肖印海&贵州省铜仁地区中级人民法院)
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