济南高铁东城天鸿万象新天济南好网独家团购第6季 济南好网独家买断天鸿万象新天200套房源 均价6000元
钜惠10万/套-济南好网
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天鸿万象新天—济南高铁东城1号大盘
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★济南好网天鸿万象新天团购云公馆震撼来袭！
★活动期间，置业者只需在屏幕上方报名表中填写报名信息，即可享受最大折扣的购房优惠。
★本次团购房源为：天鸿万象新天云公馆80-110㎡房源，80-90㎡舒适两室，97-110㎡宽阔三室，机不可失！另有65—140㎡北区哈佛郡房源同时抢购中！新东站片区核心地段，配套完备，省级名校历城二中、北京红黄蓝双语幼儿园，从就学到居住一站包罗，生活便捷无忧。
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咨询电话：转103
&&&报名实况
天鸿万象新天云公馆80-110㎡户型解读
天鸿万象新天云公馆样板间赏析
天鸿万新天云公馆——不看最好学区房不买房
1高铁新东站
占据城市未来核心
立体交通路网四通八达
济南首个私家体育公园、社区高尔夫、亲子儿童乐园
红黄蓝幼儿园、九年一贯制历城二中万象新天分校
天鸿万象新天配套为王——大盘改变城市
★全程名校
万象新天是东部最好学区房，拥有0-18岁全程名校教育体系。引入3000㎡25班制知名幼教品牌北京红黄蓝幼儿园，省级名校历城二中45班制九年制中小学，让孩子从幼儿园到小学、初中一站式全程名校快乐成长，让孩子赢在起跑线上。名校就在家门口！
★体育公园
天鸿万象新天真正称得上是一座运动之城，业主私享16万㎡体育公园，篮球场、网球场、足球场、羽毛球场、乒乓球场、888米起伏变化的慢跑道......目前，天鸿万象新天体育公园已经盛大开放，业主到这里即可享受运动的乐趣。运动就在门口！
★缤纷商业
万象新天拥有60万平米商业王国，汇聚百货、美食、娱乐、休闲、文化等多元缤纷业态，畅想十分钟一站式成熟生活圈。此外，天鸿万象新天还引入2400㎡大规模综合市场，物品丰富，优质新鲜，市场位于社区中央，无论居住于哪个方位，都能一站购齐。
★城市高尔夫
&&&&天鸿万象新天独有高贵时尚GOLE运动会所，社区内建有3公顷的高尔夫练习场，业主闲暇时可以到这里来感受上层运动，体验一把绅士运动的优雅与惬意，独享尊贵生活所带来的独特气质。挥杆健康生活，彰显不凡品味，体验私家园林，成就气度人生。
天鸿万象新天项目简介
天鸿万象新天项目介绍
天鸿万象新天占地面积5000亩，总建筑面积600万平方米，涵盖大型商业中心、风情步行商业街、宜居住宅组团、济南知名教育、医疗配套等多种物业形态，是由天鸿置业倾力打造的百万平米新都市国际人文社区。
区位：万象新天位于济南东拓三大板块之一新东站片区，同时位于济南市政府投资1400多亿元打造的城市副中心—滨河新区。
交通：万象新天距守济南交通网络核心位置，四周交通网络发达，途经公交线路有106，8，k57,40，313，306，309路。&
配套：项目配建济南首个业主私属体育公园和东部罕有的高尔夫运动会所，社区内历城二中中小学、北京红黄蓝幼儿园组建的0-18岁泉城名校体系。
项目地址：历城工业北路63号
联系电话：转103烂尾近20年下月或将重新开售
200套左右的产权被新公司接手，老业主有望下个月拿到房产证_新闻中心_新浪网
烂尾近20年下月或将重新开售
200套左右的产权被新公司接手，老业主有望下个月拿到房产证
　　烂尾近20年、迟迟未发房产证的御花园，部分房产改造后8月可能重新推售，老业主们下个月也有望拿到房产证。
　　烂尾近20载迟迟未发房产证的御花园有了新的进展。记者采访获悉，该烂尾楼已由新的项目公司接手改造，部分房产改造后8月可能将重新推售，而老业主们下个月也有可能拿到期盼已久的房产证。
　　20年烂尾楼将面临整体改造
　　近日，记者路经迎宾南路御花园门口时，发现这栋近20年的老楼盘前面居然矗立起来一栋崭新的接待中心。接待中心顶上赫然写着“御花园”几个大字，此次新的接待中心的出现，是否意味着御花园这个楼盘将重新盘活开卖？
　　带着疑问，记者走进了该咨询接待中心。据该中心的负责人曹先生称，这是珠海市御丰投资策划有限公司设于御花园的咨询接待中心。御花园虽然建成有近20年了，但因各种原因烂尾。他们公司接手后现在正对御花园进行整体改造。
　　据记者了解，御花园位于拱北区迎宾大道，距拱北关口约1公里。御花园主要由云寿阁、乾清阁和坤宁阁三栋构成，楼高21层，其中1-2层(包括裙楼)为商业用房，3层以上为住宅用房。建于上世纪90年代初的御花园，因开发商玉峰房产有限公司倒闭及相关消防验收不合格等成历史遗留问题。烂尾致使当初购买御花园的业主至今都没有拿到房产证，御花园沦为烂尾楼转眼近20年。
　　记者查询获悉，早在今年3月18日，广东消防网上就公布了一则《珠海市御花园举报核查情况公告》，该公告显示，该建筑为上世纪90代初建设，因开发商玉峰房产有限公司已倒闭，该处成为烂尾楼项目。2007年8月，经珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室批准，珠海市御丰投资策划有限公司承接了御花园的改造工程，并经三分之二以上预购人同意，并开始着手整体改造工作。
　　下月或将取得房产证
　　据曹先生透露，珠海市御丰公司垫资改造御花园三栋楼房包括地下室的基础设施检验、改造，其中对整体的消防设施进行检测、更新的工作已经完成。
　　在采访中，记者获悉，目前，只有200套左右的业主愿将房产转让给珠海御丰投资策划有限公司，针对一些常年不在珠海的业主手中的房产他们还正在联系。而那些尚未同意转让房产于御丰公司的业主，将会用费用均摊的方式，把整改工程中的花费交给御丰公司。目前，御花园的改造工作还在进行当中，因相关政策、规定等需经市政部门核实确认，曹先生表示具体细节尚不能对外公布。预计整体改造工程在今年7月底8月初完成，届时，已转让给项目公司的200套左右的房产将重新开售，而尚未同意转让的老业主也将能依法取得房产证。
　　正常租赁业务未受影响
　　有关珠海市御风投资策划有限公司接手御花园整改项目一事，记者经多方查探发现，绝大部分的原业主对此都比较清楚。
　　早在上世纪90年代初就买了御花园乾清阁一处房屋的徐先生表示，因为多年以来迟迟拿不到房产证等问题，他跟其他很多业主一样，把原来的房子改成了单间，连续十几年都只用于出租。“早已经不住那了，因为有买房合同，所以改装以后拿来出租，都租了十几年”。徐先生还表示，御丰公司只是买断了云寿阁整栋楼，因为尚有大部分业主不愿意将房屋转让给御丰公司，所以，乾清阁和坤宁阁的相关租赁业务不会受到影响。
　　另一位帮原澳门业主代理御花园房屋出租业务的梁先生表示，御丰投资策划有限公司只是买断了御花园背面的云寿阁整栋和中间乾清阁的部分楼层。经整改之后，御丰公司将有权售卖云寿阁整栋和乾清阁部分房产，而对于位于西面的坤宁阁和乾清阁尚未被买断的房屋，只能收取整改过程中的相关费用，所有权仍归原业主所有。
　　本版采写/摄影：本报记者 刘瑾
　　实习生 姜梅芳
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单位买断的房子有产权证能否买卖
我是东郊黄河厂的一名职工,93年我原来住的单位房子改制,我花了一万五将房屋产权买断,并收到了西安市房地产管理局发放的正规房产证,户主是我。因为楼太老了最近想卖掉在周边买套新楼。后听说这个房子只能卖给本厂没房子的人,卖给外边人还不能交易,这就很难卖出个好价钱,请问有这样的规定吗?谢谢!
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分别放不下你一
房天下知识为您分享了一条干货
可以了，，，
也是可以的，
可以买卖了，
您的房屋为全产权的单位房,享有100%产权,可以上市交易,同时可以卖给单位职工以外的人,只能卖给单位职工的房屋是并未取得全产权,个人与单位共同拥有产权的情况,感谢关注!
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违法信息举报邮箱：杨智伟老师推荐：家装公司如何做好小区深化200套欢迎转发杨智伟老师推荐：家装公司如何做好小区深化200套欢迎转发家装干货帮百家号上演家装业最顶级的营销秘笈最实战、火爆的交流传授营销签单必备技巧营销必备工具和谈单妙用话术3天2夜全面改变你的理念、提升你的能力01最惊人的秘密01疑惑99%的家装公司、家装老板都在重复无效的营销方法，把自己逼到非常被动的境地！秘密在产品及服务高端同质化的今天，你只要在多渠道联合营销上专业点，就可以立即胜出！试问你的企业是否遇到以下问题丈二摸不着头脑1、
80、90后群体都是伴随互联网长大，他们
更容易希望通过网络上了解家装企业信息；
2、电话营销越来越难做，且法律有限制
多地多家装修公司已被警方调查并抓了很多公司老板和员工；
3、不做活动等死，做活动没有好模式找死
4、小区做进去容易，深化束手无策，无专业人才，只懂理论，缺失方法，一头雾水；
5、设计师只敢谈设计，不会签单收钱
6、。。。。。为什么我们要转战网络营销他是当下营销核武器趋势所向传统方式在淘汰家装传统电销方法越来越难做！盲目打电话越来越难！新客户难以邀约上门！上门客户难以及时签单且受到国家的打制。掌握核武器拿天下全网营销是当下发展的方向而且调查数据显示目前业绩优秀的业务员和设计师基本上都是玩转网络高手。01课程简介《中国装企全网营销签单冠军特训营》是汇众集团旗下汇众装企商学院主打课程，集当下最实战最落地和全国装企运营实战经验相结合的营销奇迹课程，它不是一堂简单实效的落地系统课程，而是一套企业业绩倍增自体系。3天2夜的时间，杨智伟老师带领公司行业顶尖的营销专家，进行课堂现场面对面的营销智慧分享沟通交流、咨询辅导。01通过本课程你能学到什么PART01家装行业新盈利模式及发展趋势1.家装行业盈利模式的剖析及市场现状分析2.整装的变革：分享整装模式和发展趋势干货3.当下家装企业主要营销渠道及落地实操方法02如何通过微信来接单1.微信吸引精准业主进店的8种策略2.最能吸引业主签单的8大微信文案编辑技巧3.如何借助微信快速推广活动信息，吸引本地业主报名收集精准客户信息03员工如何打造个人微信营销系统1. 营销型个人微信的定位及包装2. 个人微信的操作及批量加好友的方法3. 深度打造自动化营销微信朋友圈4. 微信社群营销家装新玩法5. 微信营销应用在小区营销开发的5种方式；04玩转今日头条、广点通、、搜狐自媒体1. 如何快速掌握今日头条、广点通、百度百家号、搜狐自媒体的运营玩法2. 如何用今日头条、广点通、百度百家号、搜狐自媒体等媒体平台来精准定向集客营销3. 提高信息曝光的十大秘诀方法05落地营销活动执行系统揭秘1. 如何设计出创新的营销活动方案，通过活动方案成交客户？2. 如何设计好员工激励方案，全员营销自动自发一起积极参与公司活动？3. 如何资源整合众筹招商让商家支持我们？4. 如何通过各种渠道邀约客户实现天天进店，天天签单？5. 如何给自己的店面布展成活动的氛围、如何布置活动落地现场？6. 如何让业主成为我们的种子用户、天使业主大量转介绍新客户？06小区深度营销的十大核心爆破法1、小区营销全盘布点：楼盘分布图，小区评估，锁定楼盘；2、小区营销战略布局：前期多渠道集客，中期爆破收割签单，后期扩大战果；3、小区营销抢占装企市场的10个渠道大揭秘：后装企时代客户的核心渠道热点小区深度开发模式解析；4、得小区，得天下！迅速通过小区营销传播品牌建立装企影响力和品牌价值，提升区域影响力的方法；5、小区营销期房，现房，存量房活动策略；小区深化操作让业绩倍增；6、小区营销团购，样板间征集，家装课堂，风水讲座，大型活动策划方案；7、小区营销活动组织架构，人员岗位职责，广告宣传方式，执行工具与结果；8、如何操作样板间营销：借助工地形象促单，提升品牌，1:20裂变式转介绍成交策略；07千万签单八大系统1．快速沟通的三大关键，快速人人爱上销售；2．快速成交的五个你不知道的关键按纽，快速让客户信任并喜欢上你；3. 让客户主动购买的八大步骤，快速让客户下定交钱系统；4. 客户消费心理分析，快速掌握语言模式；5、快速掌握谈设计的专业知识分析工具图；6、快速掌握30分钱成交话术流程；7、有效处理客户异议；8、快速掌握成交收钱的七大方法；9、快速掌握谈单工具的使用方法；课程由谁来讲辅导教练5位专业教练现场辅导每人再带500个客户名单现场实操微信营销和电话服务营销远程邀约客户进店咨询签单服务公司成功案例课程现场时什么样老师在相授经验经验分享走进小组挨个询问学习进度学员正积极探讨复习知识点杨老师在解答学员疑问咨询本课程适合哪些人群学习？老板带队家装公司总经理、营销部经理、业务员、电话营销人员、分公司经理人、储备经理人、建材企业店长和营销人员参训；本次课程 执行实操略粗暴，回报立竿见影；全网营销班是集4个课程的专业导师授课：全网营销班（ 2980/人 ）+活动营销班( 2980/人 )+小区深度营销班( 2980/人 )+千万签单营销班(2980/人)4个课程的汇总，让您一次学习实战实操，为您省去学习多个课程的来回差旅费。如何报名参加课程学习费用原价10000元 /人；现优惠价：3980元/人；团购优惠价 3人及以上团队3000元/人课程价值本高端课程以实战、实用、实效为核心特征。会议封闭式学习、案例分析、互动交流。▲3天2夜：8月22-24日 杭州，22号上午8:30进场、9:00准时开始，24号下午6:00结束，下午可以参观单店6600平方米、年业绩5亿众筹联合经营的华装幸福家体验馆，有专人介绍体验馆联合经营模式和运营模式。报名电话本课程报名电话：
杨智伟老师助理陈经理
微信&QQ：；或发送短信编辑公司名称+联系人+联系电话+职务+城市+人数发送到。我们在此承诺1、听课半天，如果您觉得没有收获，我们将承诺全额退款。2、本课程一视同仁，概无二价。3、微信群与老师长期互动，各种管理营销资料优先拥有权。4、参加本课程学习获赠一套价值6980元的家装公司谈单、营销、管理资料。再次感谢所有粉丝！这一刻，请为我们点赞或转到朋友圈！如果您想真正掌握和了解更多精彩资讯，请点击
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哦!阅读原文本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。家装干货帮百家号最近更新：简介:让三亿家庭享受快乐装修服务作者最新文章相关文章不如，听听任总怎么说吧！&br&&br&在下搬运工小哥，以下为任志强在上海2017年某投资策略会上发表的演讲：&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&541& data-rawheight=&309& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-182dcc25f96fecbb50a7c_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&541& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-182dcc25f96fecbb50a7c_r.jpg&&&/figure&&br&领导前几天跟我说，不许说“房子是住的，不是炒的”。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。&br&&br&就我个人来说，&b&特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革&/b&。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗？前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。&br&&br&这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。（全场笑）&br&&br&这表都是统计局的数字啊，为什么先说固定资产投资呢，因为它和房地产有密切关系，和民间投资也有直接关系。&b&民间投资直接下降，说明民间投资对中国经济没有信心，所以大量资金外流，导致外汇变化等等，这都是有密切关系的。&/b&&br&&br&其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。&br&&br&房地产开发投资增长率也是，6.6％变成6.5％，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的？2016年10月份以后。10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0％，今年涨到这么多，已经很不错了。&br&&br&&b&换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。&/b&&br&&br&我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱，这块增长是很快的，拉动中国经济增长的很大一块是这里，水利啊地铁啊修桥修路。&br&我们看到11月12月制造业又有增长了，为什么呢，因为前一段时间主要是去产能，就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了，所以后期那些没被砍掉的就有一些机会，它就增长了。&br&&br&对于房地产相关，在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况，到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。&b&所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。&/b&&br&&br&如果我们按今年计算，16年3个季度的GDP增长是6.7%，扣除了是4.4%了。那我们只看房地产，单独计算房地产是占0.8%，那么房地产相关投资占多少呢？就是钢铁水泥木材那些，占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。&br&&br&我们再说税收，&b&房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。&/b&&br&&br&&b&&u&所以告诉大家一个什么意思，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。&br&&/u&&/b&&br&土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是-33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少？1960亿。去年是前年的差不多40%。&b&如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。&/b&&br&&br&房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。&b&在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。&/b&&br&&br&销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。那有个问题，我们说定了多少目标，什么百年复兴高速增长，那么这个国家如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。&br&&br&&b&强国的唯一标志就是城市化。&/b&历史上我们有过强国时代，比如说清朝宋朝，但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢，一个是闭关锁国，一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业，这个发展过程其实就是城市化的过程。&br&&br&我们现在有多少农民啊，现在数据是9亿多，这么多农民你可能在世界上强大吗？不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工，来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站，你建不起来，因为它人太分散。只有城市化才能建起来。&br&&br&比如说我们建一个中水处理，20万平米的一个小区，开发商都知道建不起来。但是说必须得建，好好好我们建，但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。&br&大家用完的水经过处理变成中水再去用，比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的，怎么办呢？就是三分之一用的是废水，三分之二用的是自来水，这还说城市化哪？我们现在名义上说的进行中水处理，结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的，而我们现在的城市化做的还很差很差。&br&&br&北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。&br&&br&大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，&b&为什么房价高呢，你说你万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。&/b&&br&&br&那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。（全场笑）&br&&br&北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。&br&&br&这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。&br&市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。&br&&br&把人轰走，你轰得走吗？但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。&br&&br&所以这个房地产是涨还是跌呢？和人口有关系，更和我们制度有关系。&br&&br&前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴，说保护产权投资就回升了，大家就安心了，说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后&b&中国限购，这就很麻烦。产权是什么，是你有钱你想买可以买，而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。&/b&&br&&br&说到债券资金增长，我们看是平的，高速增长的过程。说明明年不缺钱，开发商手里有钱啊，今年已经取消了很多开发商的债券发行，但是去年有一万多亿。&br&所以很多开发商手里是有钱的，那么有钱应该能保持投资持续增长啊，那问题是你有钱买了地，销售掉下来怎么办？&br&&br&销售有可能因为政策导致下降，我们看到目前为止，全国没有说快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。&br&&br&那么我们看中部城市除了武汉限购以外，可以达到10点几的增长。&b&大家说郑州涨了，我说郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗&/b&？&br&&br&销售大家能看出来，&b&东部中部都增长很快，但西部不行。西部能不能快增长？我觉得永远不行，西部之前有条线叫什么什么线，一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变，改变不了，线一边都是荒地，你怎么去改变。&/b&有人说把赌场搁那边可能行，我说把中央搬那边就行啦。（全场笑）&br&&br&现在的问题是它没人去，那就涨的慢呗。东部中部人口流入多，那就涨的快呗。&br&&br&去年房价涨的多，&b&很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。&/b&如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？&br&所以和货币没有关系，&b&严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。&/b&&br&&br&但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。万科现在急的够呛，不给它发就卖不了。那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。&br&&br&那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。&br&&br&&b&现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。&/b&&br&&b&周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。&/b&&br&&br&大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。&br&&br&那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。&br&&br&那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，&b&前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。&/b&所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔，我后来也不知道裸奔没有，反正他认输了。&br&房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。&br&&br&这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。&br&&br&很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。&br&&br&我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。&br&&br&那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少？数据还没出，估计在。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少？3750块。80块对3750是增加多少倍？40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。&br&&br&&b&所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。&/b&反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗？不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。&br&&br&中国2010年房价收入比大概是7.49，，呈下降趋势。6点几你还不知足啊？挺好的啊！有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么？大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。&br&&br&我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。&br&&br&那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，&b&去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗？你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。&/b&&br&&br&来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗？他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗？他只知道新增。&br&&br&我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少？2万3千亿。那么新增个贷多少？5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗？不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。&br&&br&去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23％今年21％你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。&br&&br&我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。&br&&br&1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。&br&&br&我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。&br&&br&个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。&br&&br&比如说我是一开工厂的，我抵押房产也好厂房也好，我去贷款投入生产，这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房，但是央行没把这三个数据分开，就给中央一种感觉：我们的新增贷款这么多，杠杆这么高。&br&&br&等我把这些数据说完，央行副行长说这些统计的数据不对，我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。&br&&br&你得把这三个分清楚分析啊，最后的结果是什么，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。（全场笑）&br&&br&&br&我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。&br&&br&就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，&b&你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。&/b&这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。&br&&br&有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。（全场笑）&br&&br&所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。&br&&br&但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。&br&&br&价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。&br&&br&这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么？成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。所以要&b&看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。&/b&我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。&b&所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。&/b&&br&&br&那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。&br&&br&所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。&br&&br&你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。&br&说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。&b&你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多&/b&，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。&br&&br&时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。&br&&br&那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。&b&每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。&/b&就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。&br&&br&所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。&br&&br&所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。&br&&br&日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。&br&&br&谢谢各位。&br&&br&主持人代现场观众提问：现在很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房，可能还不止一套，而孩子只有一个或者两个，从这个角度讲会不会未来的房子一定会过剩？就会很快出现饱和呢？&br&&br&任：你们是不是都盼着你们爹妈快死啊？说这种话的人一定是坏人。（全场笑）&br&&br&举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有多少人口呢，8100万，有多少家庭呢？4千万。什么意思呢？一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。&br&&br&为什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，第一名是个小国叫什么我忘了，中国排第十位。&br&德国告诉你，不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个那房子还是他的。提这种问题的人太坏了，我们要把他打倒。（全场笑）&br&&br&来源：二环十三套 （侵删）
不如，听听任总怎么说吧！ 在下搬运工小哥，以下为任志强在上海2017年某投资策略会上发表的演讲： 领导前几天跟我说，不许说“房子是住的，不是炒的”。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观，我觉…
题主，往往是一块地能盖多少层，能建多少个房间，才决定了它的价值和价格，不是反过来的。我从事的工作就是给政府部门和开发商评估一块地适宜的开发强度。&br&&br&所谓土地开发强度，主要涉及到三个指标，一个是建筑高度，一个是建筑密度，一个是容积率。建筑高度大家都懂，建筑密度是建筑底层面积/用地总面积（建筑底层面积＋绿化面积＋道路面积＋其他面积），容积率是地上（大多数城市地下面积不计入）建筑总面积（建筑每一层面积相加）/用地总面积。大家很容易发现，容积率的大小和建筑高度，建筑密度是正相关的。&br&&br&土地那么宝贵，那为什么政府还要控制土地开发强度呢？因为土地开发强度过大的话，有很多的负面影响，得不偿失。&br&&br&建筑高度太高的话，会遮挡周围现有居住小区的通风、采光、日照条件，这就违反了物权法；有机场的城市，机场周围建筑太高会影响飞机起降安全；风景区、文物保护单位、历史建筑旁边新建高楼也不行，会破坏原有的历史风貌；在地震带上的城市，还要考虑高层建筑万一倒塌会不会掩埋道路，影响疏散和救援。&br&&br&建筑密度太大，那绿化密度肯定就小了，环境品质变差，通风采光也会变差，所以为了保证每个街区，每个地块都有绿化，建筑密度也不宜过高。另外，还需要给地面停车和地块内部道路预留一定的空间。&br&&br&最后是容积率，容积率很高的用地，里面居住或者工作的人肯定也很多，人一多会带来各种基础设施的负荷问题。首当其冲的是交通问题，人一多停车怎么办？地下建多层停车库成本很高的。还要考虑早晚交通高峰，用地周围的道路能不能解决那么多人的出行。另外，供水供电，网络通讯，学校医院这些公共设施都有各自承载力的上限。&br&&br&最后肯定有人要问，那政府决定土地开发强度是有科学依据的吗？其实这个问题可以变成，城市规划这门学科是严谨的吗？我想说这是个有点尴尬的问题，我们以后再聊。
题主，往往是一块地能盖多少层，能建多少个房间，才决定了它的价值和价格，不是反过来的。我从事的工作就是给政府部门和开发商评估一块地适宜的开发强度。 所谓土地开发强度，主要涉及到三个指标，一个是建筑高度，一个是建筑密度，一个是容积率。建筑高度…
&em&&strong&01 &/strong&&/em&&strong&房开商和银行的千丝万缕&/strong&&br&&p&我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”&/p&&p&刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，&strong&很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房&/strong&&strong&，以下说说操作流程：&/strong&&/p&&br&&p&比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。&/p&&br&&p&然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......&/p&&br&&p&&strong&你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？&/strong&&strong&因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源&/strong&，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。&/p&&br&&p&中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。&/p&&br&&p&从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。）&/p&&br&&p&这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？&/p&&br&&p&加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。&/p&&br&&p&于是&strong&两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。&/strong&&/p&&br&&p&所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。&/p&&br&&p&&strong&高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感&/strong&等等。&/p&&br&&p&当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。&/p&&br&&p&多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。&/p&&br&&p&比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。&/p&&br&&p&这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。&/p&&br&&br&&em&&strong&02&/strong&&/em&&strong&&strong&&影子业主&无处不在&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。&/p&&br&&p&有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。&/p&&br&&p&前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，&strong&你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。&/strong&&/p&&br&&p&我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。&/p&&br&&p&当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。&/p&&br&&p&果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间 。&/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&03 &/em&&/strong&&strong&&strong&数据知道真相&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&另外我再分享一组统计数据：&br&&/p&&br&&p&为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。&/p&&p&&strong&2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝&strong&8.5年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价&/strong&&strong&402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝&strong&9年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。&/strong&&/p&&br&&p&&strong&2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价&/strong&&strong&461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝&strong&8年&/strong&，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。&/strong&&/p&&br&&p&也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。&/p&&br&&p&而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。 &/p&&br&&br&&br&&strong&&em&04 &/em&&strong&买还是不买,天价都在那&/strong&&/strong&&br&&br&&br&&p&1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。&/p&&br&&p&2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。&/p&&br&&p&&strong&一线，从所有地方吸血&/strong&&/p&&br&&p&&strong&二线，从三四五线吸血&/strong&&/p&&br&&p&&strong&以此类推......&/strong&&/p&&br&&p&至于可不可以买，我就说一点，&strong&你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把&/strong&&strong&事当成投资一买变N套。&/strong&&/p&&br&&p&下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：&/p&&br&&p&真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。&/p&&br&&p&这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。&/p&&br&&p&提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。&/p&&br&&p&问题是，&strong&任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓&/strong&——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。&/p&&br&&p&什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。&/p&&br&&p&所以，&strong&你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？&/strong&&/p&&br&&p&首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子&/p&&br&&p&其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。&/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&05&/em&&/strong&&strong&以下是诚心干货&/strong&&br&&br&&br&&br&&p&&strong&1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？&/strong&&/p&&br&&p&目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。&/p&&br&&p&我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。&/p&&br&&p&另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。&/p&&br&&p&这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。&/p&&br&&p&不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。&/p&&br&&p&这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。&/p&&br&&p&这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。&/p&&br&&p&比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。&/p&&br&&p&而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。&/p&&br&&p&所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。&/p&&br&&p&看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。&/p&&br&&p&那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。&/p&&br&&p&&strong&除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。&/strong&&/p&&br&&p&官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。&/p&&br&&p&互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）&/p&&br&&p&前面说了三类人，&strong&这三类人是一线天价房的主要购房群体。&/strong&（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）&/p&&br&&p&以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。&/p&&br&&p&问题是这两年，前两类人都遇到了问题。&/p&&br&&p&制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。&/p&&br&&p&官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子！&/p&&br&&p&至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑......&/p&&br&&p&一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？&/p&&br&&p&这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。&/p&&br&&p&跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。&/p&&br&&p&于是，就出现了我开头所说的&strong&惜售+自购买&/strong&，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。&/p&&br&&p&还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：&/p&&br&&p&惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。&/p&&br&&p&除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。&/p&&br&&p&&strong&2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？&/strong&&/p&&br&&p&很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。&/p&&br&&p&第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。&/p&&br&&p&比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。&/p&&br&&p&所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。&/p&&br&&p&跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？ &/p&&br&&br&&br&&br&&strong&&em&06&/em&&/strong&&strong&未来房价的大致判断&/strong&&br&&br&&br&&p&最后再说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：&/p&&br&&p&&strong&1.国际规律&/strong&，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）&/p&&br&&p&&strong&2.老龄化&/strong&，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？&/p&&br&&p&&strong&3.大的供需关系&/strong&，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。&/p&&br&&p&&strong&4.经济大势下滑。&/strong&过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。&/p&&br&&p&打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？&/p&&br&&p&&strong&凡事，都有个尽头...... &/strong&&/p&&br&&strong&&em&07&/em&&/strong&&strong&近期被忽略的常识&/strong&&br&&p&有很多人斧友要我预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。&br&&/p&&br&&p&至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。&/p&&br&&p&这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。&/p&&br&&p&&strong&1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？&/strong&各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！&/p&&br&&p&&strong&2.学校多片区随机划分&/strong&，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。&/p&&br&&p&&strong&3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园&/strong&，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。&/p&&br&&p&早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？&/p&&br&&p&王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。&/p&&br&&p&&strong&万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。&/strong&&/p&
01 房开商和银行的千丝万缕 我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：…
假如说房价是一个水库的话，那限制房价的堤坝早就已经溃坝，可惜的是下游的人们根本就不知道。&br&&br&这就是信息不对称。&br&&br&智商税才是最重的税。&br&&br&哈哈哈。&br&&br&答：有很多变量，我只讲两个变量。&br&&br&一个是我在你问的是经济学的哥特巴赫猜想。钱从哪里来？钱到哪里去？微微一笑，开始答题。中国经济危机发生以后，誰最高兴？我的答案是上海。资本本身是有竞争的。当金融危机以后，大量社会资产将会成为建筑材料，重新进行组织分配。谁的社会生产效率最高？答案是上海。今天的小县城面临的就是这样一个问题，资本掠夺。市级城市掠夺县，县再去掠夺乡、村的财富。而市级城市在这个食物链中也不过是一个小角色，他还会被省会城市掠夺。省会城市之间也面临惨烈的资本竞争。省会城市和上海比起来，他们不过是鱼肉而已。上海够牛的了吧，美联储加息，上海股市、房市、经济、外汇、贸易一波接着一波的下挫，根本停不下来。你问的是你们县为什么凋敝、萧条？因为你们竞争不过华尔街。劳动创造价值对不对？答：对。但发展经济的是资本，不是劳动，我们不缺劳动力。&br&&br&另外一个是中国货币结构。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ddfbbd6bd874bb36ee04bd_b.jpg& data-rawwidth=&643& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&643& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ddfbbd6bd874bb36ee04bd_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&strong&妹子：上海的房子什么时候卖啊？&/strong&&/p&&br&&p&你先让大叔把话说完啊。货币经济学原理。不是房子涨价，而是钱多了。从08年到现在，为了刺激经济，印了40~60万亿的人民币。先讲个故事。路人甲借给路人乙一百元，路人乙把这一百元归还朋友丙的欠款，朋友丙还了赌债给朋友丁，朋友丁欠朋友戊一百元，朋友戊还欠着路人乙一百元。于是还款给朋友乙，朋友乙按期归还路人甲的一百元货款。资金周转一圈下来，为什么现在谁也不欠谁的钱了？标注：路人甲的一百块（四十万亿）本身是不存在的。&/p&&br&&p&现在假如不赶快注销这笔钱，就会出现恶性通货膨胀！！！！物价理论上会涨20倍，但根据民国的经验会涨38倍。其实很简单，就是周小川一个响指，说：四十万亿来。于是就多了四十万亿！妹子们都惊呆了。于是周小川又一个响指，说：四十万亿走。于是四十万亿就消失了。这四十万亿根本没有存在过，其余的都不要想。&/p&&br&&p&周小川说：评价经济刺激计划（四十万亿）的作用，应该将其放在一个历史阶段（）综合来看，不能只想在危机（2008）时尽快复苏，复苏成功了（妮特o耶伦讲话）以后又不愿意承担由其产生的成本（熔断和房价#跌），这是不现实的。&/p&&br&&p&本来股市到了一万点，然后荣短。房地产就不会出现这么严峻的情况。现在的情况是，美国加息从中国抽走13万亿人民币。股市下跌+熔断=三十万亿人民币。&/p&&br&&p&&strong&妹子插话：还有10亿。&/strong&&/p&&br&&p&你个毛丫头，还有十七万亿需要在房地产市场注销。周小川的选择题。1、中国经济滞涨。2、恶性通胀。3、房价暴跌（熔断房价）。你不要叫我选，也不要叫周小川选，你自己选，选哪一个？你们看美国房价下行，美国管了吗？房价跌，制造业才能兴起。该出手时，就出手，风风火火的熔断房价。资本都去房地产了，社会流动性不足，农业没钱！工业没钱！制造业没钱！洗浴也没钱了！而房地产扭曲的价格迅速拉高了中国的社会生产成本，使中国制造的竞争力下降，长此以往中国会陷入日本式的经济滞涨。&/p&&br&&p&&strong&妹子插话：我有个朋友在日本工作。他说：日本房价其实也不是很贵。一直都在谷底，能贵嘛。&/strong&&/p&&br&&p&日本的情况是这样劳动力+物价+房地产价格=生产成本过高。房价不是你那样计算的。一方面是理论！一方面是市场情绪！还有一方面是实际情况。按我前面给你讲的货币供应，上海的房价拦腰斩根本不算跌。如果市场是挺上海房地产的，那就会少跌一些。如果市场过度恐慌，那就要跌破50%，甚至更多。还有市场具体操作的实际情况，假如日本人、美国人来抄底，也能稳一稳局面。但假如政府下决心打压，那就会一篮子契税砸盘。而后者的可能性更大。每一个因素，都要考虑多方面的制约力量。&/p&&br&&p&你还没回答我的问题，大叔你在哪？&/p&&br&&p&易行道 0:33:13：大叔在终南山隐居。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1NzEyOTU2NQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dcf7c538bcc0d0a5d7322c%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&唯物质论&/a&&br&&br&&p&然后再一次回到那个唯物质论的观点。我是这样认为的，钱（物质）不是万能的，但是没有钱（物质）那是万万不能的。主张精神无敌论的，那是金三胖。&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI1NzEyOTU2NQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da78fbdfcd%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房产和地产大泡沫&/a&&br&&/p&&br&&p&&strong&紫原火：通过近年日元汇率的变化不难发现日元韧性很强，一方面在于内部经济基础要素的坚实，另一方面是外部迎合美元战略的合作，不得已也好，无奈顺从也好，毕竟现实的是日元的耐力与抗力。我们的分析似乎迂回表面现象，并未看透实质与未来。这才是最危险的。对日元的纠结比人家自己还忧虑，有点可笑。村长，解读一下。&/strong&&/p&&br&&p&你开启了全员禁言&/p&&br&&p&易行道 ：那就讲日元吧。和你们想的不一样，日本历届首相对美国都非常强硬，尤其是在日元汇率方面。广场协议的签订让人们有理由相信，所谓汇率自由化完全就是鬼话，而分析日本当时的经济泡沫对中国极具借鉴意义。就已知的信息，广场协议的操盘手有那些？美、日、德、英、法的财长，当然还有三千位职业货币投机商作为场外观众。广场协议的全称是《法国、德国、英国、日本以及美国财政部长和中央银行总裁的声明》。通篇都是废话，但投机商读懂了，这就是日元要升值的意思。广场协议受益最大的不是美国，也不是法国、德国、英国，而是中国。&/p&&br&&p&所以重读广场协议对重新理解和定位中国经济很有价值。今天中国存在的问题，比日本还要严重，甚至中国就是踩着日本人的脚步，亦步亦趋走到了今天。日本人就是凭着低汇率一直打拼到世界第二大经济体。美国当年终止美元兑换黄金的时候，日本是全球唯一灭有关闭外汇市场的国家。日本一直在买美元，卖日元，目的就是打压日元，让日元贬值。甚至对于日本而言，360兑1就是日本的汇率底线。美国最牛叉的就是大选，现在每次大选就一个主旋律，骂中国，那个时候的主旋律就是骂日本。日本有一个优点就是耐骂，骂到竹下登的时候，竹下登也许是脑子一抽筋，也许是情面下不去，居然就同意了日元升值。于是美国财长詹姆斯-贝克想了一个招。那就是拉其他工业发达国家一起干这件事情。&/p&&br&&p&这就是法国、德国、英国，他们都有自己的小算盘。法国、英国的目标是法郎、英镑国际化，自然对美元贬值这种事情暗喜。德国作为西欧最大的工业国，德国马克也想国际化，于是德国也半推半就的同意了美国的观点。日本面对这个问题，当时的想法只不过是意思意思，升值一下（10%），没想到后来对经济毁灭性的打击。当然对于鸡贼的日本人，还是留了后手，以免日元升值过度。日本允诺美国的金融自由化、降低利率、扩大内需都同意了，但日本没有同意美国的减税政策（日本的个人所得税最高是90%以上）。广场协议的草稿名字叫：多角经济政策一览。你们是不是想问：不是叫《法国、德国、英国、日本以及美国财政部长和中央银行总裁的声明》对啊，是美国财长改的，这个人叫马尔福特。日本还没跳出来，西德就不同意，美国采取避实就虚的办法，不断迂回西德。其实这个时候英国、法国、德国还在预谋一件事情，那就是欧盟，所以谈判的时候一直在考虑美国是不是觉察到什么了？最悲催的就是日本，所谓的G5，日本完全都处于信息不对称的状态。而美国干的最牛叉的事情，就是利用电视、报纸等媒体炒作，弄的人尽皆知。&/p&&br&&p&广场协议的第一步就是美国抛出180亿美元，然后英法日德各受水25%。于是又是扯皮，最后终于扯清楚了。美日承担60%，英法德意承担剩下的40%。（其中德国承担25%，法国承担10%，英国承担5%）。经过一轮预热，市场才做出准确的判断，日元要升值了，美元要跌。于是市场一下就疯狂了，只用了一星期，汇率市场就冲垮了日本人的心理防线------升值10%，日本人认为故事就这样结束了。可搞笑的却是，故事才刚刚开始。&/p&&br&&p&潘多拉魔盒正式被打开。日本央行开始启动应急预案，大规模干预外汇市场。但在英法德美日之间，日本的汇率市场是最小的，这也导致了日本在汇率市场的干预行动根本抵不住其他四个市场的冲击，于是败下阵来。于是央行开始散布不实消息，希望能挽回日元升值的颓势，可经济战场上取得不了的胜利，三言两语根本不起作用。日本的制造业开始出现崩溃的迹象，日本人在抵抗无效以后，开始向外输出资本。同时大量的热钱流入日本，推高了日本的房地产价格。当时的情况是，一方面日本需要输出资本，另外一方面是中国需要资本，两件事情结合起来看就是中国的改革开放。最逗比的就是看热闹的意大利认为美元不会贬值，所以可以投机一把，最后损失惨不忍睹。作为英法德意欧洲四大工业国，美国背后称意大利为二流盟国。日本37%的外贸依靠美国，德国10%的外贸与美国有关，所以当双方汇率发生改变的时候，日本的损失会被放大很多，而德国还有英法意西等国作为贸易伙伴。讲个有意思的现象，美国发行美元是因为背后有黄金，德国发行马克，背后连个毛都没有，但德国就是凭着一份执着拿着这张纸一次次挽救了欧洲经济。&/p&&br&&p&（日本竹下登的情况有点像今天的马英九。竹下登希望能出席派阀的选举，站台、拉票，结果对方毫不客气的说：您如果不来，我还有机会赢。）&/p&&br&&p&日，对于日本人是一个非常搞笑的日子。竹下登接受日本经济新闻记者的采访，竹下登模棱两可的说了1美元兑换199日元和1美元兑换200日元，之间没有什么区别。可记者不是这样写的，记者准备搞一个大新闻。于是以讹传讹，就成了竹下登（或日本政府）可以接受日元跌破1:200.到了法国人（路透社）那里，就成了日本可以接受日元跌破1:200。于是日元一路走高，达到了1：180，即使如此，里根还是发表讲话，明言美元还会继续贬值，于是日元应声涨到了1:170，日，日元兑美元达到1:150。日本人傻眼了，这个时候日本开始积极救市，抛出的日元至今仍属机密。美国为了挽救新上台的中曾根康弘，于是和日本联手把汇率维持在1:170，这才使日本那一届政府勉强维持了下来。在日本政界有一句谚语，亲美的内阁不一定长命，但反美的内阁一定短命。&/p&&br&&p&伴随着日本和美国跳探戈，日本大批企业破产，活着的比破产的好不到哪去。日本制造一直是廉价质量好的代名词，从广场协议以后日本从很多领域彻底退出，再也看不见。对日本低端产业的打击是毁灭性的，对日本高端制造业，如汽车也是非常深远的，日本那种攻城略地的经济攻势不再有。而广场协议带来货币扭曲却远远不止这些，美国印刷的那是钱，全世界都可以消化。而日本印刷的那是纸，打价格战印刷出来的日元怎么办？日本人玩起了文字游戏，你买一块地，然后抵押获得75%的贷款，然后再质押，然后再获得75%的贷款，一直到最后不能交易为止。当房地产价格暴跌的时候，就会出现地价、房价熔断的局面。你所有的投资全部化为乌有，价格仅仅是一个现象，他扭曲的是日本人长期以来的务实精神。伴随着实体经济的衰退，日本炒房团、炒地团开始崛起，但最后伴随着房产、地产的破灭，日本什么都没有留下，这就是日本大泡沫的破灭。&/p&&br&&p&那个时候，日本处于癫狂的状态，没有人相信房（地）产价格会暴跌。&/p&&br&&p&注：根据QQ群（）聊天记录整理，欢迎志同道合的朋友加入。&/p&
假如说房价是一个水库的话，那限制房价的堤坝早就已经溃坝，可惜的是下游的人们根本就不知道。 这就是信息不对称。 智商税才是最重的税。 哈哈哈。 答：有很多变量，我只讲两个变量。 一个是我在你问的是经济学的哥特巴赫猜想。钱从哪里来？钱到哪里去？微…
谢邀。&br&首先说明，以下是个人之见。喷子出门右转谢谢。&br&1、基于中国人骨子里的恋家情结。从古自今，拥有自己的家是中国人挥之不去的梦，一块属于自己的地，一间属于自己的房子，老婆孩子热炕头，白天天气好下地干活，晚上回家造人，阴天闲着打打孩子玩，农闲了和隔壁邻居唠唠嗑，等交了皇粮，过了徭役，最好是有点闲钱了，打壶小酒慢慢颠着，这日子几千年了，中国人想着呢！转头工业化了，城里人要么做生意，要么去打工，那么房子呢？&br&2、可以说，咱们父母一辈，生老病死有人管（指的是城里有单位的）。房子基本都是分配的，工作也是有分配的，甚至还有种说法叫顶替。总之和北棒很像。全国所有的人都有自己的分工，拿建筑业来说，进单位开始，分配你抹灰的，你就好好抹灰，扎钢筋的你就好好扎钢筋，木工就是一辈子木工，钳工就是一辈子钳工，那个年头还有个技工等级。至于年岁到了，要结婚了，自由恋爱可以，实在不行单位还给组织联谊会，也就是组织相亲，到了还给分婚房，要是有了孩子自己又升官了，还能换个大房子，等级越高房子越大，每个月交点房租水电费什么的，不贵，大头还是单位出。到这里就算是有房子了。我想70、80的大部分人都住过单位楼吧？改开以后，各个国企改制（那时候的单位都是国有的），开始人员下岗，取消福利分房，开放建筑房地产市场，人们收入大幅提高，改善住房条件成为首要目标。&br&3、消费结构问题。中国人有传统节俭美德，新三年旧三年缝缝补补又三年，这口头禅，小时候没少听。70、80的小时候有几个没捡过自家哥哥姐姐的衣服穿的？改开后，物资大大丰富，钱也赚得越来越多，可节俭依然没有丢下，虽然出口年年提高，但是内部消费却是迟迟提不上来，大家还是习惯性的把钱存银行，富不外漏依然是那个时候国人心中的标准，这和当年土财主把银子埋猪圈下，半夜起来洗银子一样。即便国家三劝五劝依然不见成效，哪怕是降低利率也不见银行存款少多少，人们还是捧着钱进去存去。钱没办法流通，说白了，那就是死钱，和白纸没有区别。而国家缺钱啊，虽然出口高，但是当年那些外汇可都是有用处的，人民币又不是国际结算货币，没办法像美刀一样可以抽水，国内各种建设、科研、军工等等都要钱啊！你又不能乱印人民币，注水过多的话，前朝法币的下场可还不远呢！最后，也不知是无意还是有意，房子一下就击中了国人的心尖，这下房地产一下就起来了，国家一看，哟，这消费高哇！一套房子少则几十万，多了就上百万，不仅消费拉起来了，现金也流通了，税收也上来了，最开心的就是土地收益一下子翻了好几番，都涨天上去了！加上经济建设，也就是财政收入成为地方官员政绩标杆之一以后，这房地产，或者说土地交易这么大块肥肉，一旦咬上了谁舍得松口？&br&4、70、80一批人也慢慢到了结婚的年纪，和上一辈不同，他们工作大部分都是没有分配的，加上取消福利分房，自然这房子也大都没有着落。古时候，儿子成家都得起个新屋，条件好点的，得另外起个院子。换而言之，不管如何得有片遮雨之处，那么房子，就成了刚需了。&br&5、社会资源奇缺。由于中国社会发展太快，或者说落后太多，追起来难免步子幅度过大，就容易扯着什么，无论是学校、医疗、交通等等都相对滞后，特别是重点学校和好医院，更是奇缺，甚至到后来好的风景也都成了资源。而这些地方周围的土地却是有限的，更够上市交易最终成为商品房的就更少了。君不见各地畸形学区房屡见不鲜吗？&br&以上几点，虽然不全，但也足够让房价上天了。甚至因此还催生出一种新的团体——炒房团，尼玛和组团打副本一样！&br&但是呢，话又说回来，等到咱们下一代或许这情况就会有所好转，排除国家层面的原因，单说刚需这块，他们可不缺房子！加上70年和80年这批大部分都是独生子女，他们的后代也大部分都是独生子女，算起来，爷爷奶奶和外公外婆各一套（福利分房），父母一套（贷款按揭），这就是三套了，哪怕说父母没有买房，和爷爷奶奶一起住，这也是两套。如果条件好点的，爷爷奶奶、外公外婆改善下住房，父母再买几套投资，就更多了。那么他们缺房子吗？也就是说在他们来说，是没有买房意愿的，当然你要说结婚要新房，另当别论。所以说，一旦解决社会资源的问题，那么到他们那辈或许就没必要为房子烦恼了。&br&但，现阶段房价是不会下降的，为什么呢？前期贷款宽松，房贷太多，一旦出现大规模降价，烂账止损立马飞起来，银行首当其冲......这后果不堪设想。&br&所以，估计，估计啊，防止房价崩溃断崖式下跌，托住楼市，提高居民收入，缩短房价与收入之差，稳定房价，减轻压力，等跨过中等收入陷阱，这房价的问题也就不是问题了。不然香港和日本的前车之鉴可不远！&br&什么？跨不过中等收入陷阱怎么办？乱世的黄金，盛世的古董，你懂的。
谢邀。 首先说明，以下是个人之见。喷子出门右转谢谢。 1、基于中国人骨子里的恋家情结。从古自今，拥有自己的家是中国人挥之不去的梦，一块属于自己的地，一间属于自己的房子，老婆孩子热炕头，白天天气好下地干活，晚上回家造人，阴天闲着打打孩子玩，农…
&p&谢邀!&/p&&p&有些喷子总对我的个人私事很感兴趣…没买房他喷你吃不到葡萄就说葡萄酸脑袋决定屁股；买了房看跌他说你屁股坐歪了；在卖房他来同情理解你卖早了亏了…反正看跌房价他们就立刻猴急地人身攻击…没干活好说只能用这种办法攻击别人也真是可怜…所以我也只能匿名了～&/p&&p&——————————————————————正文&/p&&p&我不觉得一定要高，现在不希望它跌是因为房子库存没清完没法收房产税…一跌更没人买…&/p&&p&先摆观点，会跌，涨和横盘都是做梦，啥时候跌？库存去得差不多外加美联储加息（当然这是ZF一厢情愿的想法，我觉得库存已经来不及去掉了），看节奏了。下面说些反对看涨喷子的理由。&br&&/p&&p&1. 有人觉得房价必须涨，否则地方债没法解决。&/p&&p&无锡政府已破产，地方债还不完对地方政府没影响，对人民生活更没影响；另外去完库存还可以收房产税，房产税是地税的业务，地方政府才不怕没地卖就没钱。&/p&&p&2. 有人觉得房价下跌银行坏账增多，会引起系统性金融风险，国家不会让这种事情发生。&/p&&p&国家是不会让系统性金融风险发生，所以，国家鼓励去库存，希望个人来帮房地产企业买单，个人贷款和个人信用等绑在一起，坏账率远远低于房企，毕竟企业可以破产；另外国家近期还推出了CDS，不懂的人自己去查查，就是帮银行削弱风险的；再不行还有分离不良资产，98年99年金融危机的时候国家就建了一批资本管理公司买下银行的坏账，帮银行剥离不良资产，这些公司如今何去何从？有的倒了，有的幸运的活了下来，现在奉旨拿地，这个下一问会说；&/p&&p&3. 有人觉得地王价格这么高，自己手里的房产肯定不会降价。&/p&&p&嗯，国家弄这么多地王出来就是希望你这么想，国家不希望库存没去完房价就开始跌，那样更去不完库存了；拿地的都是那些企业？都是不太知名的央企，比如信达，本来就是为了给政府接盘而出生的，房价下降它破产，地块重新拍卖，国家不痛不痒。央企就不能破产?破产的国企央企多了去了，有空自己去搜。&/p&&p&另外，银行今年一月份开始已经停止贷款给私人地产企业拿地，某种意义上是帮惟利是图私企一把。国家还搞了很多保障房，拆迁安置房之类的国家买单给私企接盘。所以大家也不要黑国家，要黑就黑自己没脑子。&/p&&p&4. 有人懂点经济学，觉得货币超发，房价一定会涨。&/p&&p&超发的货币主要流进股市和房地产了，毕竟粮食的价格被国家压得这么低没有人要跟银行贷款买吃的买衣服，近几年普通物价上涨速度早就滞后于gdp增速，更不能和房价增速比；只要不买房就感觉通胀不厉害，国家要的就是这种感觉，底层人民群众生活可以维持，然后中产把钱投到股市楼市，尤其是楼市还可以给GDP做贡献，最后套住收割。（其实中国CPI的计算方法和美国不一样，按照美国的计算方法中国人民生活在水深火热之中，具体哪里不一样请自己百度）当货币流进股市房市，然后股价房价暴跌，这超发的钱就蒸发了，去年股市蒸发掉四万亿，第一笔超发的钱已经没啦，至于房市能帮政府蒸发多少万亿，大家猜猜？&/p&&p&这里质疑股市里的钱蒸发的人请自己出去…股票本来就不是零和博弈，什么有人赔就一定有人赚？跌的时候你看不明白就算了，那大盘涨的时候大家一起笑呵呵这钱是你出的？&br&&/p&&p&没有永远上行的经济，也没有永远的通胀，通胀之后要么是通缩要么是滞涨，gt要是真有能力维持永远的通胀那我们早就共产主义了还搞什么中特社呀～～滞涨和通缩非选一个，不是智障就不会选滞涨…&br&&/p&&br&&p&5. 有人觉得房价下跌，资金流到其他地方会造成严重大水漫灌严重通胀。&/p&&p&房价下跌你的房子能立刻卖出去？想得美。限购限贷房产税一起发力没人接盘，套的死死的~~直接蒸发，流不出去的。政府要的就是这种效果，增发的钱发出去给GDP做一波贡献，再无声无息的在资产中湮灭，也不会太影响民生。&/p&&p&6. 有些炒房}