夫妻一方擅自卖房，签订的房产合同有效吗？_百度知道
夫妻一方擅自卖房，签订的房产合同有效吗？
根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。（2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。
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张先生与妻子结婚10年，前不久夫妻关系紧张，妻子悄悄将5年前用共同积蓄买下的一套房产出卖给他人，并约定近期交付、过户。张先生知晓后坚决不同意，要求解除合同，但买家不同意。张先生询问：由于房产证权利人一栏仅有妻子一人，这套房产是否属于夫妻共同财产？该房屋买卖合同是否有效？曾金峰律师解释，这套房产肯定属于夫妻共同财产。根据婚姻法相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定外，归夫妻共同所有。一般情况下房屋买卖合同是合法、有效的。虽然该房屋系夫妻共同所有，但根据房屋公示的产权证上的权利人为妻子一人，所以此次交易行为受到法律保护。基于对房产权利公示的信任，买房人有理由相信卖房人是房屋的完全权利人，其与卖房人之间签订的买卖合同有效。但是，如果张先生有证据证明买家存有重大过错，或与妻子恶意串通等情节的，则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。
曾金峰律师分析：夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。
如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。
如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。
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在房屋买卖合同纠纷中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。房屋一般是夫妻共同财产中最重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。在《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后，对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定，很大程度上统一了裁判尺度。
本期针对夫妻共同共有房屋的出售问题，结合最高人民法院审判委员会副部级专职委员大法官
▌大法官观点
婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。
我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：
第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二，买受人支付了合理对价;
第三，买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。
当初在制定这一款时，就有许多专家指出，如果所卖的房屋是夫妻双方唯一的居住用房，应当认定房屋买卖合同无效，理由是房屋一旦卖给第三人之后，出卖人家庭成员的权益就无从保障。在认真研究之后，我们并没有采纳这一观点，因为作为夫妻唯一的居住用房的房屋也存在复杂的情况，该房屋可能是一套大豪宅，也可能是一套小蜗居。如果夫妻一方出售的是一套大豪宅，能够再用卖房的钱去买一套住房，这时就应当保护善意第三人的利益。然而如果夫妻一方出售的是其拥有的唯一一套小蜗居，该房屋出售后其一家人就无房可住了，但是个人的生存权是第一位的，生存权应当优先于债权保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”由上述两条可见，对于包括夫妻双方在内的家庭成员居住权的保护问题，在上述关于执行的司法解释中已经予以明确规范。此外，对于哪些债权是不能执行的，需要在与执行相关的法律或司法解释之中予以明确。例如，一个老太太欠了很多债务，但是她每月的收入只有仅能保障其基本生活的养老金，人民法院能否判决将老太太的全部养老金予以扣除以用来清偿其债务呢?这显然是不合理的，因为我们要优先保护该老太太的生存权而非其债权人的债权。此外，还有一种情况，例如夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利，为此，我们制定了婚姻法司法解释(三)第11条第2款的规定，即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
(摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》，杜万华著，人民法院出版社2016年10月出版)
▌相关案例
1.未经配偶同意处分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件，该房屋买卖合同无效——张某诉李某房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人支付定金后，卖房人主张未经配偶同意，要求解除合同的，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效，人民法院对继续履行合同的请求不予支持。
来源：北京市第一中级人民法院网
2.夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋，且购房人不构成善意取得，该房屋买卖合同无效——李艳红、李艳丽与李凤三、李龙确认合同无效纠纷案
本案要旨：夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时，双方应当平等协商一致。一方未经对方同意擅自出售房屋，约定的价格不符合合理的价格，且转让价款未实际支付，虽已办理产权过户登记手续，但不符合善意取得的构成要件，该出售房屋的行为损害了另一方的合法权益，房屋买卖合同无效。
案号：(2015)红民初字第3229号
审理法院：内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
来源：中国裁判文书网
3.夫妻一方擅自出售房屋，买受人符合善意取得的要件，夫妻另一方请求认定合同无效的，人民法院不予支持——杨长发、匡文艳与曾志辉房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：夫妻一方未经对方同意与买受人在平等自愿的基础上，签订房屋买卖合同，且符合善意取得的构成要件，夫妻另一方以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
法信 · 法律依据
1.《中华人民共和国婚姻法》(2001修正)
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2.《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(一)》
第十七条 第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
3.《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(三)》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
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夫妻一方私自卖房的合同是否有效
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　　【案情]】
　　李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋有效。
　　【分歧】
　　李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效?
　　第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。
　　第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。
　　【评析】
　　肖柳群同志同意第二种观点;笔者同意第一种观点。
　　笔者认为&丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同&从性质上讲属效力待定，诉争房屋买卖协议因未经权利人王某追认而无效。同时，因诉争房屋未完成公示方法，受让人王某虽善意购房，但不构成善意取得。理由是：
　　一、一方擅自转让房屋的行为属无权处分行为。《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《婚姻法解释(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。可见夫妻一方擅自转让房屋的行为属无权处分行为。
　　二、涉案房屋买卖协议无效。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。可见，因无权处分行为所订合同其性质属效力待定。合同是否有效取决于权利人是否追认、或者无处分权人订立合同后是否取得处分权。诉争房屋买卖协议因未经权利人王某的追认，无权处分人李某在订立合同后也没有取得处分权而自始无效。
　　三、张某虽然出于善意向李某购得房屋，但不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条之规定，善意取得必须同时满足：受让人出于善意、以合理的价格转让、完成法定的公示方法三个条件。可见我国已将善意取得的适用范围由过去的&动产&拓展到&不动产&，同时也将完成法定的公示方法(依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人)限定为构成善意取得的要件。因此，受让人是否善意只是构成善意取得的必要条件，而不是充分条件，原文作者肖柳群同志以张某购房出于&善意&而认定构成&善意取得&显然混淆了&善意行为&与&善意取得&的概念，其观点是不正确的。
　　综上，笔者认为，涉案房屋属不动产，系张、李夫妻的共同财产，张某一方出让房屋的行为属无权处分，未得到权利人李某的追认，该房屋买卖协议无效。同时，虽然王某出于善意购得房屋，但未登记过户，未完成法定的公示方法，不构成善意取得。
　　作者：江西省泰和县人民法院 刘辉明
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夫妻一方擅自卖房怎么处理？
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一、如房屋尚未过户，夫妻另一方可以要求返还房屋。这是因为夫妻双方对共同所有的财产，有平等的处理权，夫妻一方未经另一方同意不得擅自出卖。
原标题：夫妻一方擅自卖房怎么处理？读者晓兰来信问，老公没有经过她的同意，自己决定卖掉了房屋，现在她该怎么办？广东广强律师事务所婚姻家庭法务部主任吴杰臻指出，首先要区分被售出的房屋是夫妻个人财产还是共同财产。如果是夫妻个人财产，则无需另一方同意。如果是夫妻共同财产，按以下规则处理：一、如房屋尚未过户，夫妻另一方可以要求返还房屋。这是因为夫妻双方对共同所有的财产，有平等的处理权，夫妻一方未经另一方同意不得擅自出卖。二、如房屋已经过户，且购房人是善意购买和支付合理房款，则不能要求返还房屋。由于房屋登记在个人名下，购房人一般不知道是夫妻共同财产，没有相反证据应视为善意。如果购房人是近亲属，一般认定是恶意购买。至于是否支付合理房款，一般将成交价与该房屋的评估价对比，如果低于评估价的70%则视为房款不合理。三、如果房屋无法要回，受到损失的一方可以在离婚时要求配偶赔偿损失。有鉴于此，吴杰臻律师建议房屋最好能登记双方名字，以防一方擅自出售房屋。
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