分享到新浪微博
到今天为止，物权法已经实施一月余。一个多月来，物权法对司法审判及社会生活有哪些影响？记者对此进行了深入采访。 　　审判有了物权法思路明确多了 　　“有了物权法，有关物权案件的审理就要顺理成章得多了。”北京市通州区人民法院法官曹越说。 　　曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件，按工作日计算，平均每天差不多3件。 　　“以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。”曹越说，“物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有相应的、明确具体的法律条文。” 　　对此，北京市朝阳区人民法院法官俞里江也有同感。他举例说，物权法对建筑物区分所有权规定得比较细致，而过去这方面就是空缺。还有相邻关系方面，物权法都有比较具体的规定，审理案件时就要明确得多。 　　还有一点是让在审判一线工作的法官们认为重要的，那就是物权法中关于维护不动产的善意取得的规定。 　　北京市海淀区人民法院几个月前判决一件房屋合同纠纷案时就参照了物权法的这一精神。 　　海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了买卖合同，李某当场交付了10万元定金。 　　合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。 　　庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。 　　按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示，因此不应以一方不同意或不知道为由“对抗善意第三人”。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。 　　在判决中，海淀法院根据的是最高人民法院关于婚姻法的司法解释，但也参照了已经通过的物权法。因为维护善意取得者利益的精神在物权法中体现得比较充分。 　　“如果现在审理类似案件，就好判多了。”俞里江告诉记者，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判买方拥有房屋，如果卖方占据房屋不予腾退，买方则可要求强制执行。如果卖主夫妇之间确是一方瞒着另一方擅自卖房，可以就卖房所得另案处理。 　　完善还需要5至10年时间 　　“物权法立法经历13年，曾广泛听取了群众意见，经8次修改、7次审议，应该说是相当完善了。”北京市朝阳区人民法院法官陈晓东说，“不过由于一些社会客观原因，某些立法条件不成熟，一些条款从目前的司法审判角度看，还有不明确或简单的地方。” 　　陈晓东提出，物权法有关国家征收的规定中对公益的定义不明，地下室和防空设施的归属规定也不是很清晰。他认为，这将可能导致原有的拆迁纠纷、地下室人防工程归属纠纷仍然不好处理，仍然会是民事审判中的难题。 　　俞里江说得比较具体。他说，物权法一个重要思想是“物权法定”，也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有，当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。 　　业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定，业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致，集体诉讼很困难，而业主委员会又不能代表业主诉讼，致使许多小区业主与物业矛盾长期得不到解决。 　　曹越是通州区法院主要审理小区物业纠纷的法官，他提到一种情况，就是关于物业费纠纷审理的变化。他说，过去业主与物业公司发生矛盾，业主往往采取不交物业费的方法对抗。物业公司起诉、法院宣判后，物业公司再申请法院执行，法院成了物业公司的“催款员”。现在这类案件在通州区法院已限制立案。法院的理由是，物业公司应该尽量改进工作方法，取得业主满意，自己去解决矛盾。 　　曹越说，有时审判人员在具体审判工作中，要根据情况理解和适用法律，这也是对法律的一种完善。 　　“一部法律的完善要经过一段时间。”陈晓东说，“民法通则实施了20年，合同法实施了8年，都在以司法解释的形式进行补充完善。物权法大约需要5至10年的时间才能完善。” 　　宣传应该从概念抓起 　　11月11日，记者在北京街头进行了一项小调查。随机问了十几个人，竟然有一半人不知道有了物权法，而关心物权法的人对其中的许多概念也不甚了解。比如物权法的涵盖面、物权法与民法通则的关系等。 　　据媒体报道，湖北省武汉市魏某买了楼层相连的4套房子，他要把四套房子打通并将走廊包括进来，但物业公司阻止他进行装修，理由是走廓是本楼业主共有财产，不能归个人使用。魏某向法院提起诉讼，结果败诉。武汉市东湖高新区人民法院认为，根据物权法的规定，魏某对走廊享有区分所有权，而不享有专用所有权。 　　俞里江认为，建筑物的区分所有权的概念应该是物权法宣传重点之处。建筑物内的承重墙、外面的墙面都应该是共有的，可以共有共管，但不能据为己有。比如，业主自己不能把外墙挖开，把自己的屋子变成门脸房。这些知识一般人都不太清楚。 　　“对物权法的宣传应该从概念抓起。”陈晓东说。 　　一位法律专家认为，“物权”的概念在以前的几部民法中都没有引入，现在突然形成一部法律，对一般人来说应该有一个较长的熟悉过程。
验证码：看不清？点击图片更换
关于2007年下半年的房价走势，97%的经济学家认为会继续上涨，比一季度增加5个百分点；其中8%认为“上涨10%以上”，比一季度增加2个百分点；近八成（78%）认为“上涨5%-10%”，比一季度增加15个百分点；11%认为“上涨5%以内”，比一季度减少12个百分点。只有3%认为“持平”，比一季度减少5个百分点。这表明，经济学家普遍认为今年下半年房价将继续保持较快增长势头，房价涨势短期难以遏制。 　　房价上涨“透支”白领前途 　　“房价的上涨最直接剥夺的就是白领阶层的再发展能力！” 　　华南师范大学副教授唐昊提出，“潜在的中产阶层要把以后几十年打工的收入拿出来买房。这些收入本来可以用来再教育或者投资或者创业。所以房价透支的不仅仅是钱，而是透支这些人不断往上发展的路径，对他们的发展权是一种明目张胆的伤害。”
验证码：看不清？点击图片更换
近日，随着物业税“空转”试点范围扩大等消息的披露，物业税开征有无具体时间表？物业税开征后将给房地产市场带来哪些影响？物业税开征仍面临哪些亟待解决的问题……物业税再次成为房地产市场最为引人注目的话题。 　　有关专家在接受记者采访时认为，尽管物业税一旦开征必将对房地产市场产生多重影响，但短期内开征物业税的条件尚不十分成熟。 　　■物业税缘何“空转” 　　在日前举行的国家税务总局第三季度新闻发布会上，有关负责人表示，在我国建立物业税主要是为了完善我国的税收制度。由于政策性比较强，物业税在立法方面还需要进行更多的研究探讨，所以目前主要是从技术上为物业税的开征做好准备。 　　这位负责人说，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是针对房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大的差距。要实行与国际接轨的物业税，首先就要从建立评税制度开始入手。前期六个试点地区的试点工作也是围绕解决技术手段来开展的。目前已初步取得了一定的效果，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，培养了一批专业人才。 　　该负责人还透露，今年，将在河南、安徽、福建、大连四个地区开展房地产模拟评税扩大试点工作。加上此前参与试点工作的北京、江苏、深圳等六个地区，试点工作将扩大到10个地区。 　　那么，为什么要选择这些地区作为试点呢？中央财经大学政府管理学院副院长、公共管理研究中心主任、物业税制度设计与城市公共管理模式选择研究课题组负责人温来成接受记者采访时说，2003年以来，他参与了有关部门物业税制度的理论研究和探讨工作。他认为，一个税种在全国范围内征收，要选择有代表性的地区，比如北京属于经济比较发达地区；河南大致代表中部地区；宁夏代表西部地区，这可以为下一步正式实施物业税提供一些有价值的参考经验。对此，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示赞同。他说，国家要考虑不同的地区水平来选择试点，考虑到同一个政策表现和发挥功能、效力的不同，相对落后的地区作为选择试点之一，便于国家掌握各个方面的基础信息，有利于决策的正确性和全面性。 　　■计税模式区分投资与自住 　　所谓“空转”是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，做报表，做税收统计等。记者了解到，目前“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。 　　有业内人士认为，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。也有说法认为，鉴于我国各地区之间经济发展不平衡，全国实行统一的物业税率的可能性较低，物业税幅度宜在0.1%至3%之间。 　　■短期内开征条件尚不成熟 　　对于物业税开征的具体时间表，接受记者采访的专家认为，短期内开征物业税的条件尚不十分成熟，一些问题仍有待进一步解决。 　　温来成认为，目前开征物业税的条件还不十分成熟，其中最大的障碍就是税收要素的理解上。比如纳税人、课税对象、税率、减免税等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意见比较大的情况下，强行推行某一税种，效果不一定好。再过两三年，等大家对这些看法趋于一致，或者大部分人都认为条件成熟时，推行会比较好一些。 　　温来成告诉记者，在国外，城市房地产税的主要特征是实行财政自治制度，一个城市的房产税的税率是多少，由地方决定，一般是由地方议会决定。今年城市建设需要的资金多，城市改造任务重，可以提高税率；反之则可以降低税率，这样比较灵活。而我们国家现在所有地方税的立法权全部在中央，虽然各省也有一部分权力，但权力不大，因此管理体制值得借鉴。温来成认为，中国物业税的管理权限可以下放到省一级，比如税率、减免税等可以由省一级政府来决定，不要全部由中央控制。与此同时，国外物业税大部分实行评估征税，每隔两年或者三年，根据房地产市场的变化，对房地产进行价值评估，按照评估以后的价值来征税，这样可以使政府分享由于经济增长而使财产增值所带来的好处，而且财产增值也有政府管理的要素，政府从中取得一部分收入也是合理的。 　　“虽然物业税的出台已经只是时间快慢的问题，但是如何在物业税中充分体现公平和可操作性，业界普遍认为还有许多具体细节问题尚待解决。”北京房产中介链家地产副总经理金育松说，现在大家最为关注的是物业税的征收标准，其中包含三个方面：第一就是物业税开征前后购买的房屋是否应区分对待，在物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，再对其开征物业税，就有失公平；第二是自住物业与经营性物业是否应区分，物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性，以纳税能力衡量，自住物业与经营性物业的性质是不同的，前者是纯支出，而后者则是通过房屋出租收取利润；第三，普通住宅与高档豪宅的税率是否也应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。此外，“目前我国的物业评估体系还没有完整的建立，对于物业的升值或贬值应该如何进行评估也是一个尚待解决的问题。”金育松补充说。（
验证码：看不清？点击图片更换
二手房市场是反映投资性需求的重要窗口。央行、银监会9月底提高住房首付和房贷利率的调控政策出台后，京、沪两地二手房市场的直接反映是成交量大幅下滑，市场被浓郁的观望气氛笼罩。 　　买卖市场：成交大幅下降 　　调控所至，京沪二手房市场应声而落。 　　根据21世纪不动产监测数据显示，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%，京、沪两地未能延续传统的金九银十的交易旺季，进入10月后交易量出现大幅调整。同期，北京二手商品住房买卖挂牌量较9月份环比上涨8.6%；上海环比上涨6.2%。 　　但是，二手房量跌价涨。据21世纪不动产监测数据显示，9月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。其中，北京挂牌均价为11582元/平米，环比上涨5.1%；上海挂牌均价为15420元/平米，环比上涨0.4%。 　　据21世纪不动产监测数据显示，新的房贷政策出台后， “十一”黄金周及节后数周的北京存量房市场的交易量环比9月出现明显的下降，总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30%。尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。 　　专家警示观望后的反弹 　　从北京市场具体交易情况看，房贷新政对于已有物业的持有并没有影响，因此对业主并没有太多的触动，再加上需求并未明显减少，业主的强势地位依然不可动摇，虽然买卖挂牌量环比有所放大，上涨幅度在8.6%左右，但报价仍在上涨，成交难度增大，于是，买卖双方陷入观望。 　　21世纪不动产北京鸿翔恒达店店长胡北反映，“十一”过后虽然成交较平淡，但需求并没有下降，买卖双方对于提高购买第二套住房首付的新政并没有太多的关注，影响成交的原因更多是源于询价较多促使业主报价增长较快，购房人一时难以接受。另外，地铁5号线开通后对于周边房价的带动效应，正在向其他有轨道交通规划的区域蔓延。价格上涨并没有实际成交量放大的配合，北京楼市略显虚火旺盛。 　　上海市场的成交量亦出现下滑，但影响因素相比北京市场更为复杂。房贷新政对于购买者心理的影响大于实际，而上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。21世纪不动产贵国店王店长认为，经过进入7月份后的交易旺盛，前期累积的需求已经得以集中释放，再加上目前市场的价格处于高位，买卖双方心态需要调整，需求下降也较正常，有利于市场回归理性，业主频繁加价的现象有所缓解。 　　对于房贷新政的影响，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，新政对于市场中投资需求的抑制短期看确实有效，尤其是部分投资过热的城市和区域可谓立竿见影。但对于缓解部分城市的供需矛盾仅是治标不治本，尤其是那些以刚性需求为主体的供需矛盾紧张的城市。前期的调控经验也证明了，仅通过抑制需求来调控价格，在短暂的观望期过后，市场依然要面对需求释放所带来的价格补涨，并且观望期间的成本也会随之转嫁到购房人的购房成本，成为再次助推价格上涨的可能。 　　租赁市场： 租金在上涨 　　京沪租金呈稳步上涨之势。 　　据21世纪不动产监测数据显示：10月份，北京商品住房租赁挂牌量出现增长，环比上升了13.1%；10月上海租赁挂牌量环比上升了14.3%。北京商品住房租赁挂牌价格环比上升了7.5%，上海商品住房租赁挂牌价格环比上升了4.2%。 　　京、沪两地房源挂牌量上涨，表明部分出售的房源正在转入租赁市场以规避政策风险，而同时京、沪两地租赁成交量却分别下降了10%与15.2%，一方面是由于市场开始进入租赁淡季；另一方面房贷新政抑制的购房需求并未转入租赁市场，证明了需求并没有得到有效地释放，21世纪不动产分析认为，房源短缺，各种生活成本的增加，利率上调造成“以租养贷”成本增加等，都在助推租金的上涨。 　　新房交易：上海大幅下降 　　房贷新政影响下，上海新房交易量急剧下滑，北京新建商品房市场却几乎未受影响。 　　根据北京市交易管理网的数据显示，10月北京新建商品住宅签约14532套，签约面积186.6万平方米，与9月份相比签约套数增加38套，上涨了0.3%，签约面积减少1.8万平方米，下降了1%，基本与9月份的交易量持平，房贷新政影响有限。 　　另据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，10月份上海住宅新房成交20971套，231.7万平方米，与9月份相比，分别签约套数减少了6177套，下降了22.8%签约面积减少了73.1万平方米，下降了24%。 　　孟奇认为，相比两地新房市场对于新政的不同反应，上海市场的影响更加明显，可以看出支撑两地市场的基础不同，上海市场将出现一段时间的调整，而在北京市场政策效果有限，短期内如果仅期望通过房贷新政来遏制房价的上涨，依然是任重道远
验证码：看不清？点击图片更换
虽然一年一度的通州区宋庄文化艺术节正在进行中，可画家王立则再没心思打理他一年来精心准备的油画作品。今天上午，宋庄画家村画家遭讨房案在北京市第二中级法院二审开庭。一脸花白络腮胡的王立则一屁股坐在代理人席上，“如果画家赢了，画家村就稳定了。如果官司输了，我们这些画家就得被轰走。” 　　一年前，王立则成为宋庄第一个因购买农民房而被推上法庭的画家村画家。此后，陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起讨房诉讼，这就是广受关注的“宋庄房讼”。 　　记者探访画家村现在挺红火 　　昨天，记者来到这个京东宁静的村庄。潮白河畔的宋庄镇小堡村，是画家村的核心地带。围绕村中心的马路，已经形成了一条颇具气候的艺术品商业街，很多由农民房改建的艺术家工作室、商店以及造型各异的美术馆、画廊、沙龙餐厅林立街道两边。在号称中国第一家村级美术馆的宋庄美术馆，正在举办海峡两岸当代艺术交流展。由于正值艺术节期间，各种展览和活动吸引了大批艺术界人士的到来。 　　据了解，从1994年多名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚集了海内外近1500名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。 　　庭件缘起 　　十年房价暴涨十多倍 　　“画家们给宋庄带来了繁荣，也给自己惹来了官司。”一位画家告诉记者，十多年前画家刚来时，买个上百平方米的农家院只要一两万元，而现在要二三十万元。这位画家的一个朋友也买了农民房。“虽然卖主现在还没反悔，可要是画家真败诉了，很难说对其他人不是一个刺激。”据统计，目前在画家村定居的1500余名艺术家中，有200多人买了农民房。 　　13起讨房案，原告起诉的理由相同:因为购房艺术家本人不是本地农民，所以双方的房屋买卖协议无效，农民们讨房的依据就是“城里人不许买农民房”的政策。“10年前我们不懂法，那些买房的画家钻了法律空子。现在我们懂法了，知道还可以往回要。”一位讨房农民说。 　　今年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书。李玉兰的农家院是2002年花4.5万元购买的。法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰上诉后，其他12起讨房案至今没有宣判。 　　庭审交锋 　　城里人买农民房是否合法 　　在李玉兰案一审中，法院认为:李玉兰系居民，买卖农房的行为违反法律、行政法规强制性规定，因此认定合同无效。城里人买农民房是否合法成为了此案的争议焦点。 　　据了解，1999年，国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。这也成为卖房农民提起讨房诉讼的法律依据。 　　而李玉兰的代理律师陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)今天在法庭上说，这个案子不应依据国家政策判决。“我国法律、行政法规并无明文规定禁止买卖宅基地上的私有房屋。《土地管理法》规定:农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这一法律规定中可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。” 　　陈旭认为，法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据。国务院办公厅的通知及国务院的决定不是行政法规，只是国务院发布的规范性文件。 　　“什么法不法的，我也不懂。”卖房农民的代理人董某只答了一句，“反正李玉兰不是宋庄辛店村的村民，她不该买这房子。” 　　庭外声音 　　画家没了画家村焉存 　　今天，很多画家村的画家都赶到了二中院旁听此案。“无论卖房的农民，还是买房的画家，都在观望今天的二审开庭。”王立则是李玉兰的诉讼代理人之一，他认为目前的13起官司只是大规模诉讼的前期爆发。 　　“当画家们在宋庄创造出一片家园后，村民由于看到房屋价值提升，纷纷公开违背诚实信用原则向法院提起诉讼。如果这样的行为得到法院的支持，无疑是对背信弃义行为的鼓励。而规划的新创意产业基地很可能因此被摧毁。”李玉兰的另一位代理人、律师陈旭认为，保护宋庄画家村具有长远价值，也符合当地农民的根本利益。如果画家撤出宋庄，对于当地农民不利。 　　案外说法 　　农房买卖仍是法律空白 　　宋庄的农房买卖纠纷并非偶然。许多北京市民前些年到郊区购置农家院，过起了乡野生活。但后来随着房价的上涨和拆迁等情况，卖房农民纷纷反悔，打起讨房官司，北京法院近年受理了大量此类诉讼。 　　房地产专业律师、北京市东友律师事务所王占辉告诉记者，与现在公众关注的小产权房不同，当时很多市民购买的是农民宅基地上的私有房屋。“我国法律只规定了宅基地不能买卖，却没有规定宅基地上的房屋是否可以买卖，这可以说是一个法律空白。”在各地的司法实践中，认定买卖合同有效和无效的判例都曾出现过。 　　王占辉认为，根据“房随地走，地随房走”的法律原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的。 　　2004年，北京市高级法院印发了关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要，提出农村私有房屋买卖合同应当认定无效，要求北京市各级法院在审判中参照执行。此后，北京法院审理的相关案件大都以判决合同无效告终，买农房的城里人交出房屋，得到一定补偿款。
验证码：看不清？点击图片更换
日，由《北京青年报》主办，东亚上北中心协办的“东亚北店商圈白皮书”新闻发布会即将在东亚上北中心售楼处隆重举行。届时，京城20多家主流媒体记者、回龙观镇政府代表、专业商业机构代表以及专家、学者将共赴此次盛会。 　　据主办方介绍，《东亚北店商圈白皮书》将以专业、发展的眼光，系统梳理回龙观区域的发展历程，以大量详实的数据证明回龙观的区域属性。回龙观的实际人口基数将在《白皮书》中被首次公布；回龙观的人口素质、结构，将在经过周密调研之后全新发布；回龙观的城市发展地位将得到极大提升。 　　这将是回龙观区域发展史上一次全面、深入而极具预见性的高峰会议。焦点商铺网对本次活动进行了全程直播。 　　“东亚北店商圈专向研讨会暨白皮书新闻发布会”期待您的关注。 　　活动时间：日（星期六）14：00——16：30 　　活动地点：昌平区回龙观西大街体育公园北侧东亚•上北中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)售楼处 　　以下为现场图文实录： 　　主持人：各位来宾、各位朋友大家下午好。欢迎大家在百忙中莅临由北京青年报和东亚新华公司联合主办的东亚北店商圈专项研讨会暨白皮书的发布会。在看到这个主题的时候我想在座的很多朋友都会有一些疑问，因为我们现在论证和研讨的商圈是位于回龙观文化居住区之内。在谈到回龙观的时候，老百姓都有一个很根深蒂固的地方，这个地方是经济适用房比较集中的地方。我们在经济适用房比较集中的地方谈商圈，这个也许看起来像一个笑话，但实际上现在的回龙观已经不仅仅是一个居住区了。就在上个月的21日，中国房地产及住宅研究会的顾会长在参加一次关于回龙观新城市价值论坛的时候，就非常郑重的给回龙观做了一个重新的定位。在那次论坛上顾会长的原话说现在的回龙观即便不是一个城市的副中心，但起码也是一个次中心了。既然回龙观已经是一个次中心了，那么回龙观需要也必须树立自己的商业核心位置。哪个位置才是回龙观的商业核心位置呢？我们即将论证的东亚北店商圈能不能承载这个使命呢？这就是我们今天发布会的主旨。 　　首先我先向大家介绍一下莅临我们本次发布会的领导和嘉宾，他们是昌平区回龙观地区办事处副主任张文涛先生，《北京青年报-广厦时代》市场运营部主管全伟先生，北店时代广场商业管理副总经理胡乃璞先生，东亚新华经营管理中心副总监方强先生，诚智思源房地产经纪有限公司总经理梁建先生。 　　我们这次发布会是由东亚新华公司牵头做的活动。在这之前东亚新华和北京青年报一起做了《东亚北店商圈白皮书》，《白皮书》中的观点和顾会长的观点是一样的，就是现在的回龙观不仅仅是一个居住区，已经是一个城市的中心了。是什么原因让我们活动的主办方认为回龙观是一个城市的中心呢？他制定这个白皮书有何依据呢？我们首先有请东亚新华经营管理中心的副总监方强先生给我们回答这些疑问。
东亚新华经营管理中心副总监方强 　　方强：非常感谢大家在星期六下午来参加我们的新闻发布会。我们首先要感谢《北京青年报-广厦时代》的全体记者，是他们用辛勤的汗水和劳动花了大量的时间和人力，调研编辑出版了《东亚北店商圈白皮书》。他们向全北京市民重新展示了一个发展中的、新的回龙观的面貌。其次，我们这个活动得以顺利的召开，还要感谢我们回龙观镇的领导，为《东亚北店白皮书》的编辑工作给予了大力的支持，使我们的新闻发布会顺利的召开。请大家用掌声向他们表示感谢。 　　这次东亚北店商圈白皮书的发布，首次将回龙观定位成一个城市而不是一个经济适用房的居住区，首次将回龙观定位于上地、中关村的居住后花园。《白皮书》既然这样定位必然有它的事实和依据，它的事实和依据是什么？在我们论坛结束以后会有一个正式的白皮书发布仪式，到时候请大家仔细来阅读白皮书，细细的品位其中的论点和各项事实依据。 　　现在我先拿我们东亚·上北中心项目的销售情况跟大家做一个介绍，也可以说是给白皮书做一个简单的作证。大家知道我们东亚·上北中心开盘是9月15日，我们用了不到2个月的时间，共推出了3、4、11、10、号这四栋楼，一共是 1349套房屋，目前我们的销售率已经超过了90%以上。其中各楼座中两室的套型是最畅销的，每次开盘就首先被抢购一空，目前我们还只剩少量的一室和零室的套型。我们将在下周六11月17日开出我们的12号楼，我们为什么选择12号楼？也是应广大两室购房者的需求，这是现在客户普遍最急需的套型。所以在今天新闻发布会之前跟大家小小的透露一下，我们将在11月17日开出两室套型比较多的楼座，应该是有130多套。希望有两室需求的客户，关注我们下周的开盘。 　　我再跟大家通报两组数据，在我们销售完的四个楼当中我们总结了两个数据。一个是我们的客户需求分析，我们对已经签约的1349位客户做了分析，结果显示，其中投资客户占的比例是46.86%，自用型客户占的比例是51.74%。大家可以看到投资和自用两个需求的客户，基本上各占50%。第二组数据是我们对成交客户年龄层次的分析，我们得出的结果是这个项目目前成交的这1000多个业主当中，年龄层次基本上是25到40岁左右。我为什么要大家通报我们销售完的业主数据？大家可以想一下东亚·上北中心是在什么位置？是在回龙观，在回龙观一个新盘，一开盘就遭到了市场的抢购，而且不到两个月的时间就销售了一千多套房屋的事实，以及我们调研的这两组客户的数据说明了什么问题？我想是值得今天在座的所有京城房地产的媒体、业内人士，以及我们的政府领导应该思考的一个问题。因为市场是最有说服力的，市场的销售数据是检验房地产项目物超所值的唯一标准。市场的数据也是一个地区或者说一个城市发展规律的标准。 　　大家来到我们售楼处的时候可能感到比较新鲜，因为大家看到最多的是两个标识。第一个最是我们公司的LOGO，这在任何一个项目、任何一个房地产公司都是不奇怪的。另外一个出现最多的标识就是我们MINI不动产的LOGO。什么是MINI不动产呢？需要哪些条件来建设MINI不动产呢？这是我在本次《东亚北店商圈白皮书》新闻发布会上重点跟大家介绍的。它正好印证了我们《东亚北店商圈白皮书》对回龙观区域的定位，就是回龙观区域已经不是经济适用房的居住区，它已经是上地、中关村的生活后花园，已经是城市的副中心。我们公司在开发MINI不动产项目的时候，在创造这个项目品牌的时候，寻求的是产品的差异化。MINI不动产它的产品差异化遵循的标准是什么？我们创造的MINI不动产要遵循三大地产创新标准，如果说脱离了这三大标准的话，肯定在这个地区或者是在这个地段绝对不适宜开发MINI不动产。如果强行开发的话，产品在销售上肯定会受到市场规律的严惩。 　　我们的标准是第一任何房地产项目都必须遵循的地段标准，第二个是价格标准，第三个就是MINI不动产的功能性标准。我们先来分析一下MINI不动产的地段标准，对于一个MINI不动产项目而言在地段上有什么要求呢？MINI不动产的地段标准是动态的不是静态的，必须要有一种前瞻性的发展眼光，要遵循大中心和小核心的标准。什么叫大中心，这也是MINI不动产首先的前提。所谓的大中心就必须是一个非常成熟的区域，首先它必须要有相当大的人口基数。因为只有相当规模的人口基数的同时，它才会形成一个大的中心，然后才会形成人们的工作、生活、配套各个方面的成熟度。所以说在回龙观这个区域，大家可以看到它的人口基数现在达到40万左右，所以它绝对是一个大的、成熟的中心。 　　在大中心里面必须要选择小核心的地段标准，这个小核心主要是指地段上的交通位置。因为大中心里面的交通环境是不一样的，各种的交通条件是有需求的。我们小核心的选择条件遵循了轨道交通的规律，就是在大中心的轨道交通周边才会成为小核心、小商圈。我们对MINI不动产在地段上的选择标准是，让我们的客户用今天的超低价格买的是明天的超值物业。 　　第二个标准就是MINI不动产的价格标准。这要分三个的概念进行考量。第一个概念就是我们拟定的地段价格比。第二个是大市的价格比。第三个就是产品的价格比。我们先说第一点地段价格比。在大中心小核心的地段上面，大家都知道一个规律，一个房地产项目临近轨道相差800米至少相差一两千块钱的售价，这是行业通行的规则。所以地段的价格是一个横向的比较。另外我们还有一个大市的横向比，这个大市的横向比是与各个开发公司的经营理念是紧密挂钩的。因为同一个区域都有一个区域的均价，在这个区域均价里面有卖的最高的房地产项目，也有卖的最低的房地产项目，也有跟市场均价相等的房地产项目。我们公司的理念是在制定一个新盘价格的时候，我们制定的价格标准至少是低于区域均价一到两千块钱。从东亚新华已经开发的三个代表项目来看，一个是东亚·望京中心，一个是东亚·奥北中心，还有一个是东亚·上北中心。东亚望京中心是开盘价是9500，紧挨着我们项目的那个项目售价是10800。奥北中心的当年的开盘价是5800，而同区域的明天第一城销售均价达到了7400。东亚·上北中心开盘均价是8900，紧挨着我们的新龙城当时三期的售价是12000，四期现在的售价达到14000。从我给大家公布的各个项目的开盘均价中，大家也可以看到东亚新华公司的经营理。第三个层面就是产品的性价比。产品的价格比差异化体现在哪里呢？拿我们的东亚·上北中心跟大家做一个说明。MINI不动产除了面积小、总价低、置业门槛低，这三个低标准之外，其他的考量指标也是非常高的。我们这个项目规划的是一个24万平米的地标性建筑，大家在沙盘上可以看到它的规划，东亚·上北中心是一个围合式建筑。60米的高度在回龙观区域绝对是一个地标。另外一个是MINI不动产的园林配套标准是比较高的，东亚·上北中心合围式的地标建筑里面，围合形成了3万平米的主题园林，这3万平米的园林是项目本身的内置园林。而我们东亚·上北中心的园林实际上远远不止这3万平米的内置园林，我们还有外置园林。我们代征了3万平米的城市绿化带，这也为这个项目提供了好的大环境。另外，我们项目正对便就是5万平米的城市公园。所以可是说，东亚·上北中心的业主享受的是三进式的园林，这个园林的配制是非常高的。第三个是MINI不动产的商业配制同样很高。我们在做奥北中心的时候，奥北辣街在北京市商业地产项目当中是做的比较出色的项目，而东亚·上北中心也配套了1.2万平米的上北商街。我们跟我们的邻居北店时代广场做了严格的经营、消费产品等方面的差异化，使我们起到了有效的互补。北店时代广场是一个大型的综合商业体，吃喝玩乐在北店时代广场都可以得到满足。而北店时代广场对面的港龙商业中心是以大的餐饮为主。我们东亚·上北中心的商街针对的目标客群是上地、中关村居住后花园的业主，是针对在上地、中关村工作的有时尚、高需求的这部分人。这部分人消费的时候讲究品位、格调，所以在东亚·上北中心红街定位上面，无论我们的精品店还是餐饮街都是走时尚的路子，让我们的餐饮消费达到更高的水平和层次。从整体的建筑品质来说东亚·上北中心的标准是非常高的，因为它的外立面是按照写字楼的外立面来设计的，具有非常高的现代感。 　　第三个我要说的标准是功能性标准，因为任何一个房子无论是投资客还是自用客户，他们在选择房地产项目的时候，选择某套房子的时候，首先要根据房子功能性的需求考量房子的性价比。我们MINI不动产虽然面积小、总价低、置业门槛低，但是他的功能是不低的。我们每个套型的房子都可以同时的满足人们购房三大需求。就是他们的生活需求、投资需求、创业需求，这也是任何一个房地产项目离不开的三个需求。 　　所以综合上面的介绍， MINI不动产项目的第一个优势使它可以同时满足人们工作、生活、投资三方面的需求。第二大优势就是它的产品性价比非常高，它必须满足面积小、总价低、置业门槛低的要求。第三个优势是它必须满足这个项目它在一个大的、成熟的区域中心的一个小核心的位置，一个商圈的位置，必须给置业者留下一个超前的、大的升值空间。因为投资客讲究的是升值空间，自用客户在他拥有房产的同时，也希望看到房屋的升值。这是MINI不动产必须遵循的三大鲜明的标准。 　　所以我们东亚·上北中心总结了三个方面的特点，置业东亚·上北中心，首先这个项目能给大家提供一个很浪漫的工作、生活的环境，因为我们有3万平米的内置园林，有5万平米的远景园林，还有3万平米的外置园林，所以它的工作生活环境是很浪漫的，是大家的浪漫小世界。另外它是大家投资的小银行。因为这个项目在城市中心的核心位置，以低于区域均价2千元的价格入市，所以它的升值空间非常高，无论是投资和自用都是非常好的。第三个在我们这里置业它还是一个创业的小天地。这是我给MINI不动产项目总结出来的三大特点。我介绍MINI不动产的三大特点，也是给我们《东亚北店商圈白皮书》做一个作证，既然是一个商圈，肯定有它的优势，包括交通环境，包括已经存在的环境，还有商圈环境可以带来的消费优势。 　　今天我们东亚北店商圈发布会，也请到了相关政府、商业专家、北店时代广场，以及我们对面的港龙商业中心的代表来参加。也请他们给大家讲一下东亚北店商圈预期的前景定位。 　　主持人：谢谢方总。方总给我们相对比较详细的介绍了这个项目，他说了MINI不动产的三个标准和三个功能。这三个标准和功能树立的好不好呢？用方总的话来说，市场是识别标准和功能唯一的标识。从我们项目火爆的销售情况来看，我们的项目定位是非常准确的。另外东亚·上北中心这个MINI不动产给回龙观地区带来了什么呢？我们可以看一下东亚·上北中心MINI不动产的沙盘，在以经济适用房居多的低矮板楼居多的楼房里面，东亚·上北中心项目的出现使回龙观地区从此不再缺地标性建筑。下面请我们今天活动的主办方，也是北京房地产媒体方面非常权威的，《北京青年报-广厦时代》的代表给我们讲一下。刚才开发商代表方总已经讲了，现在回龙观已经从原本最初的居住区域，升华成一个城市的中心，这个升华有哪些意义呢？我们今天白皮书的发布又会对回龙观区域产生哪些影响呢？接下来有请 《北京青年报-广厦时代》市场运营部主观全伟先生致词。
《北京青年报-广厦时代》市场运营部主管全伟 　　全伟：很高兴和大家见面。我们在编撰这本白皮书的时候有非常多的感慨，追史回龙观溯历从1998开工建设到八达岭高速全线贯通，到回龙观成为文化居住区，又到新的城市中心，这条线令我们感觉到回龙观10年来的变化。10年前2600块钱的回龙观经济适用房大家可能记忆犹新。在东亚·上北中心在两个月前开盘的时候，他们提出来8千多块钱的均价，我们当时非常吃惊。当然一方面有市场的因素，另一方面我们觉得有些不可思议。但是通过《白皮书》来看，回龙观发生了非常大的变化，我和张镇长聊天的时候也聊到，过去这里综合治理也是在北京城市建设中的边缘地带。现在早已经变成北京的文化居住区。今天的回龙观已经今非昔比，只要在北京生活一年以上的人基本上都知道回龙观，甚至现在回龙观在全国也有一些名气。这个首先最应该感谢的是对回龙观建设、管理、开发这房地产做出贡献的人，是他们给了今天回龙观这么好的居住环境和氛围。 　　当然我们做这个书的时候还想到一个问题，也是一直在想的问题。就是说将近1万元的商品房，这种反差。刚才他们提到这个意义，说我们这种价差究竟有多少，10年的时候涨的3倍，咱们也提到东亚·上北中心有投资、地段优势、商圈优势。我觉得最主要的还是回龙观发展和北京市政府的整个发展，对北方地区有着至关重要的作用。今天给予大家这种机会，我觉得还是仁者见仁智者见智的事。从房地产的发展来说，在这个区域我觉得明天会比今天更好。这就是我们发布这个书的主要出发点，谢谢大家！ 　　主持人：谢谢全总。刚才全总给我们简单说了一下回龙观的历史，在白皮书里面有一个大事记，这里面记录最可以影响回龙观的事件，第一件事就是98年八达岭高速路的通车。从98年到现在已经有10年过去了，历史是给现在的一面镜子，这面镜子可以让我们更清晰的看到这10年回龙观的发展变化。给我们最清晰的一个变化是什么呢？就是从98年最开始经济适用房的2600到现在房价1万多。刚才我们谈的更多是居住方面，谈到一个商圈的时候不能仅仅只有住宅，更多要有商业。我跟北店时代广场胡总聊天的时候，他说北店时代广场是昌平区最大的一个商业项目。这个商业项目对东亚北店商圈商业凝聚价值将有哪些贡献呢？它将会是什么位置呢？下面我们请北店时代广场商业管理副总经理胡乃璞先生致词。
北店时代广场商业管理副总经理胡乃璞 　　胡乃璞：大家好！围绕着今天论述的话题东亚北店商圈已经成为现实了，我们今天有港龙商业中心的梁总，北店时代广场我是作为代表，另外再加上东亚·上北中心的领导。我们三个项目总建筑规模是将近40万平方米，这40万平方米从北店时代广场今年9月29日正式开业以来，整个商业的气氛已经做出来了。东亚北店商圈为什么它能够形成一个成熟的，甚至在市场上有震撼力的市场地位？我觉得应该从商业的五个方面来进行论述。 　　首先，一个商圈有没有价值首先是需要它的人气。首先我们要看回龙观地区的人口以及人口素质。回龙观从95年发展到现在，已经形成了一个40万人口的大型社区，到今天它已经是一个新城市的概念了，而已经不是一个大社区的概念了。正如方总所说的，在这里置业的人大部分是25岁到40岁，这跟我们北店时代广场做的前期市场认证是一致的。回龙观这40万人当中不仅仅是要看到他的基数，更重要是要看到他的人口素质。回龙观有极少部分是属于城里的皇权富，更多是具有新理念、新思想的外地新移民。这种新移民的收入水平包括他们的素质，总体是比较高的。所以在这种人口聚集区域有一个旺盛的消费需求，它的商业基础比较好。商圈第一需要的是人气，回龙观地区通过这几年的发展已经聚集起来这种条件。第二个商业能够在这种地区生存，更重要的是看看它的整个周边环境。而周边环境更依赖于一个新城市的规划是否理性。经过这几年来看，包括再往后看20年，回龙观地区整个的商业配套规划，应该来说是科学和理性的。咱们看看北京市其他各个城区，无论是望京这样新开发的人口集中区域，还是老城区。商业的配套不可避免的出现一种一窝蜂上项目的情况，是一种商业配套项目的重复建设。在别的地区，一条马路可能不到3公里，可是周边开发的商业项目就三到四个，而且每个项目的体量都不小。这样的重复建设就自然导致了资源浪费，商业前期是运营商分流，后期是消费者分流，往往出现一条街几个项目运作、几个项目开业，开业之后大家都吃不饱。到最后直接导致这个地区的商业是不值钱的。 　　回龙观地区商业有两个大的特点，虽然商业的面积比较大，但是为大型商业项目所留存的空间就几个。一个是港龙商业中心，一个是北店时代广场，这两个项目应该是代表回龙观两个大体量的商业项目。其他的大部分是属于主流商业的补充产品，也就是社区的底商。而社区的底商从消费者的便利性、就近服务这个角度来说，它跟这个地区主体大型项目不冲突，它是一种补充共同形成一个大的商圈。所以说回龙观在这几年的规划当中，真正可以建设的大型商业地产项目目前只有两到三个，北店时代广场就是其中之一。这种商业规划，就使现在开业的类似于我们北店时代广场，可以得到顺利的发展。 　　今天是星期六，大家可以看到一街之隔的北店时代广场，作为一个大型的商业综合体，大家可以看到自行车也好、地面的停车位、地下停车库，已经都被占满了，人流非常的旺盛。 　　往后推20年，回龙观这样大型的商业体量项目会不会面对竞争对手呢？从回龙观地区现在和未来的城市规划来看，这种顾虑是可以打消的，大型项目发展的地块空间已经是没有了。我们现在现存的三个大体量的商业项目，应该在回龙观地区形成了一种商业稀缺的产品。北店时代广场从日全面开业的效果来看，是非常不错的。首先从全北京市的范围来看，商业地产从02年一直蓬勃发展到今天，涌现出来很多大型的商业地产项目。在北京市接近10万平米或者是超过10万平米的大型商业项目，到底开业了几家呢？北店时代广场今天可以非常骄傲的跟大家宣布，在去年和今年大型商业房地产集中招商和集中开业的，北店时代广场在这个阶段处于领先地位，它应该说是近两年全面开张的少数的几家项目之一。而它又历经了多长时间呢？不到2年的建设周期，不到1年的招商周期。都证明了回龙观地区的人口非常旺盛，回龙观的商业规划合理到位，不会在这个区域之内产生一种恶性竞争。所以说在北京这么大一个区域来看，北店时代广场作为一个10万平米的大体量的商业，它成功了。 　　从昌平区来看，原来我们是属于昌平区最大的商业地产项目。10万平方米是一个地标性的商业，它的成立建设以及开业，对回龙观地区的区域经济贡献不小。大家可能都知道回龙观地区人口多，但是生活配套很不完善，大部分人往往都到城里面进行消费。因为回龙观地区商业还没有完全开发出来。自从北店时代广场顺利开业，它已经拉动了回龙观地区，包括昌平其他区域的消费者都集中在北店时代广场进行消费。所以说北店时代广场它的目标绝对不是在回龙观地区、也不是在昌平区，我们按照商业发展规律是需要通过几年的运作、运营，在全北京市的商业当中奠定自己应有的地位。 　　我今天所说的第四点，回龙观的商业能不能成功，最主要是看它的商业品质。从北店时代广场目前的情况来看，有四个未来采取的措施保证了商业的品质。首先在北店时代广场采取一个多业态组合，满足消费者一站式的SHOPPING，它更注重的是品牌经营。北店时代广场在招商过程当中，主要引进全国著名的、实力强大，同时又具有非常雄厚的市场运营能力的主力商家。比如说像物美购物广场、苏宁电器、江捷钢琴城，丽家宝贝、小鬼当家、肯德基、纸老虎文化休闲广场，自然健身，吉野家、北京银行。我所说的品牌，在座的作为消费者都听说过，也都相信这些品牌的运营能力。这种品牌的经营决定了北店时代广场在市场中具有综合的竞争性。更重要的是一开始北店时代广场与这些品牌主力商家的合作就不仅局限于回龙观地区，它的战略放的更远。北店时代广场现在已经入驻商家的分店设置规模，都是以影响10公里的辐射力来设定的。纸老虎文化休闲广场是4500平方米，他在音响和文化产品的提供上的影响力，可以北到昌平南到清河、马甸。因为4500平方米容纳文化产品的单品数大概是几十万个。物美综合大卖场从一开始就做出了一个超大的举动，它的建筑面积是16000平方米。大家知道一般的综合大卖场，有1万到12000平方米就足够了，所以说这种大店的设置也是为今后可以辐射到5公里、10公里的消费者做好了基础。苏宁电器是在整个北京北部地区最大的旗舰店，接近6千平方米。当然它的目的也不仅仅是围绕着回龙观这40万人的消费，他目标是60万甚至是更多的消费人口。江杰通常安排店面的角度是500到800平方米就足够了，而在我们这里建立了一个2600平米的中心店。自然健身在过去发展的历史当中，要求他未来向全国的市场进行加盟运作，所以说他把自己形象店，也就是说最高级的展示店放在北店时代广场，包括他们的装修和健身配套，光设计就经过了三个月的论证。这些所有的品牌采取的措施和店面的规划，对自己的严格要求，也是为回龙观地区的居民以及之外的消费者，提供一种素质、品位的生活消费打下了很好的基础。 　　第二个是商业效果。有了这样优秀的品牌，有他们强大的运营能力和市场推广能力，北店时代广场9月29日开业，有几项指标在北京商业业界里面也产生了一定的轰动。首先9月29日以及国庆黄金周，北店时代广场吸纳的消费者每天都在5到6万左右。这种开业景气，应该说是北京这么多年新开业商场没有见到过的。第二苏宁电器第一天开业，作为6千平方米旗舰店一天的营业额就将近400万人民币。纸老虎文化休闲广场的第五道巴西烤肉，一天吸纳了将近一千多的就餐者，出现每个座位都有十几个人排队等候的现象。 　　第三点，北店时代广场开业之后，并不代表着它就成功了，或者说是一劳永逸了。我们还是按照一种市场的发展规律，去做好后期的商业运营管理。这种商业运营管理决定了任何的商业品牌开业之后，根据市场的实际经营条件、情况做出适当的调整。现在跟诸位稍微透漏一下，北店时代广场虽然开业不到2个月，也是取得了很好的开业效果，但是今年和明年我们安排了两次大的商业调整计划。使北店时代广场所有的商户的商品结构以及他的商品所提供的服务品质，比开业的时候更好、更强，更符合回龙观地区高素质的消费要求。 　　第四点、北店时代广场也有他自己一贯的野心，10万平方米本身是一个很辉煌的建筑，但是在经营方面我们更加努力，想把北店时代广场在北京商业整个大圈子里面占据一个非常重要的地位，这是我们北店时代广场现在正在努力奋斗的目标。 　　最后，我们在座的北店时代广场、东亚·上北中心、港龙商业中心这三个巨型商业项目，咱们是处于回龙观的核心区域，现在各方面的条件都比较成熟。这种商业价值以及商务价值，在这个地区已经互动形成了。我相信不久的将来，消费者也好，包括外来的参观者也好，会发现这三家项目都会把一些最优秀的、最优良的品质呈现给市场。通过三家共同的努力，形成回龙观地区以及昌平地区，甚至在不远的未来在北京地区，形成一个高素质、高价值的商圈。 　　主持人：谢谢胡总。胡总刚才详细的介绍了北店时代广场。《白皮书》形容北店时代广场的时候，说回龙观从此不再缺集合型的商业地标。在白皮书里面也多次提到了金三角，说这个商圈里面有一个金三角支撑这个商圈。这三角分别是东亚·上北中心、北店时代广场还有港龙中心，是在北店时代广场的斜对面。港龙中心和北店时代广场在业态上有哪些差距？接下来我们有请诚智思源地产经纪有限公司总经理梁建先生致词。
诚智思源地产经纪有限公司总经理梁建 　　梁建：很高兴可以参加咱们这次东亚北店商圈的白皮书发布会。港龙商业中心在这个商圈里面应该算一个小弟，是面积最小的。我们的定位是以中高档餐饮为主的商业中心，它的建筑面积是3万平米，比较适合这些中小型的、中高档的餐饮入驻。从这一年多的时间来看，应该是按照这个方向发展，有将近80%的餐饮企业已经开始很规范的运营了。 　　其实我原来就职于天鸿集团，应该是见证了也一直看着咱们回龙观的发展。回龙观地区当时在销售的时候怕不好销售，所以定位了一个文化居住区。当然它在那个时候应该是有十几所大学，甚至说在这个小区里面的居住，可以达到近20名院士。其实现在看起来和国家经济适用房的政策有点不是很协调，但是为了当时迅速的把经济适用房小区建立起来，使它能够真正成长起来这是必不可少的一步。 　　回龙观文化居住区是规划850万平方米，人口是23万。它应该是分了几个阶段，第一个阶段应该是在2000年回龙观文化居住区入住之前，这里是乡村往城市转变的一个过程。咱们是2000年的5月1日开始正式入住的。那个时候云趣园的两个小区，一共是6480户。再一个阶段就是它睡城的结束，应该是在2005年。随着政府对它的交通、治安和它整个的市政规划，全部都能够达到一定程度的时候，这时候咱们的城成铁也通了，这个经济适用房小区应该是推向了一个高潮。 　　一开始咱们西边的一个街叫做一个餐饮街，解决的是餐饮和购物的需求。随着2005年大批的入住以后，打破了睡城的概念以后，他的商业需求应该是逐渐的增加了。这样就需要有一个区域性的商业中心，我感觉他的商业中心也就从西边往东边在转移。我想无论是港龙的商业中心还是北店时代广场，都应该是在这样的环境下应运而生的。刚才胡总业介绍了很多他们经营和管理的东西，这其实已经变成了一个城。 　　真正的城市还需要很多，它还需要商务，不是说有了住宅、有了商业就可以成为一个城市了，要真正成为一个城市是错综复杂的，它需要政府大力的打造它，也需要它的商务圈。我昨天刚从法国回来，咱们的CBD应该是从法国巴黎的CBD延伸而来的，它应该有一个商务中心。所以我想咱们的东亚·上北中心可能要担负起这么一个重任。就是把咱们现在住圈，变成一个商圈的必然过程，这样的话才能真正达到东亚和北店圈的目的。我们愿意和东亚和北店一起，为共同打造这么一个商业圈、共同打造这么一个商务圈而努力。 　　主持人：谢谢梁总。梁总简单的概括了回龙观发展阶段性的简史，同时也回顾了回龙观商业萌芽到发展成一个商圈的趋势过程。同时梁总也指出了回龙观要想发展成一个城还有不足，这个不足就是缺商务。梁总也希望东亚·上北中心可以承担起商务缺少的不足。我们把这个问题抛给方总，既然梁总希望把这个商务的责任由东亚·上北中心承担起来，您怎么看待这个问题，对咱们将来商圈的发展有什么样的展望？ 　　方强：刚才主持人说东亚北店商圈三个金角，其实我们东亚北店商圈的定位应该是四个金角。第一个金角是我们东亚·上北中心的位置，我们这个位置是位于东亚北店商圈的东北角，我们的项目是一个地标性的建筑，60米的高度，合围式的综合建筑群，再加上3万平米的园林。第二个顶角是我们的北店时代广场，和我们的项目隔一条街的地方。第三个金角是在北店时代广场对面的港龙商业中心，是一个3万平米的综合商业体。我们第四个金角是一直被大家忽略的，就是我们5万平米的回龙观体育公园，因为5万平米的回龙观文化休闲公园他里面的配套设施是非常齐全的，包括室内的羽毛球场、网球场，室外的健身设施，包括足球场。并且除了室内的项目以外，室外的好多健身设施都是免费的。这个金角应该是会成为所有回龙观居民，周末也好，休闲时间也好，休闲健身的最佳去处。所以这四个金角都会形成一个商圈的一个功能集合点，才会形成一个东亚北店商圈。 　　我记得上一次回龙观城市发展论坛上，顾会长曾经跟我们详细的分析过一个城和市的概念。为什么要把它分成城和市呢？市代表着必须要有各种就业机会，要有消费、有创业、有需求，港龙中心和北店时代广场这样的旗舰商业，加上我们上北红街的互补，使东亚·北店商圈能够聚集４０万的消费人潮，同时能带来４０００个就业岗位。像北店时代广场开业后，这些知名商家的经营者都要在回龙观居住，他们的到来也拉动了周边房屋的租赁和销售市场。这样就形成了“城”和“市”的互动。而东亚北店商圈的形成也证明了这个市将来会在什么地方。它已经从老的商业区移到我们四个顶角形成的东亚北店商圈核心位置。所以说我们预祝东亚北店商圈作为回龙观区域的城市名片，在打响自身品牌的同时，为所有回龙观居民提供最优质的服务。谢谢大家！ 　　主持人：刚才各位嘉宾给我们充分展示了东亚北店这个区域所能够成为商圈的必须条件。在将来它是否真的可以成为一个商圈呢？这需要开发商、政府、媒体、在座的朋友的支持。在我看来在这个白皮书之后我对区域有了一个新的认识，或者说看了这个白皮书之后对这个商圈充满了信心。接下来我们有请两位领导给我们发一下白皮书，有请昌平区回龙观地区办事处副主任张文涛先生和东亚新华经营管理中心副总监方强先生为我们大家发一下白皮书。这个白皮书是我们开发商和媒体朋友一起来完成的，当地政府在其中也起了非常大的作用，应该说是一个比较详细的对区域的概括。我想大家看了这个白皮书之后，应该会对东亚北店区域有一个重新的深刻认识。谢谢两位领导。 共同发布　　在经过多年的积累和发展之后，回龙观确实在发生巨大的变化。就像方总所说的，现在的回龙观已经是承载上地和中关村的主要居住功能的区域，所以也有人说回龙观是上地和中关村居住的后花园。既然是作为一个居住的后花园，回龙观也确实需要有一个商务中心为这些IT精英们提供商业和商务的活动。也许我们今天的东亚北店商圈还不是非常的成熟，它只是一个最初的尝试，但是这种尝试越来越多的进入市场，它也会让回龙观越来越快的脱掉经济适用房的帽子。当这种项目在回龙观越来越多出现的时候，我们会发现回龙观将越来越成为一个真正意义上的城市中心。我们今天的发布会到此结束，谢谢大家！
验证码：看不清？点击图片更换
建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉10日在“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”期间表示，我国将加强和改善房地产市场调控，建立符合国情的住房建设和消费模式，通过有区别的税收和信贷政策抑制房价过快上涨，引导市场在解决普通居民合理住房需要方面发挥作用，同时落实政府在解决困难群众住房问题中的责任。 　　改善楼市调控 　　侯淅珉说，贯彻十七大报告精神，首先要加强和改善房地产市场调控，建立符合国情的住房建设和消费模式，抑制房价过快上涨，引导市场在解决普通居民合理住房需要方面发挥作用。 　　他表示，未来的一项工作重点就是加强市场宏观调控，调整住房供应结构，稳定房价。我国人多地少的国情，决定了我国房地产市场不能照搬其他国家的发展模式，必须把保障广大人民群众合理住房需求作为发展房地产市场的首要任务。 　　“为此，一方面，要在严格控制土地供应总体规模的前提下，增加住房有效供应，特别是小套型住房的供应，增加限价商品房供应规模。另一方面，通过有区别的税收、信贷政策，支持自住性购房需求，抑制投资、投机性购房，引导改善性购房需求。”侯淅珉说。 　　重在政策落实 　　侯淅珉强调，在继续调控的同时，还要落实政府在解决困难群众住房问题中的责任，加大财税等政策投入，重点是认真落实今年8月国务院颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 　　“这个文件着重解决低收入家庭住房困难，对建立健全廉租住房制度，改进经济适用住房制度作出了明确规定，同时对改善棚户区、旧住宅区居民和农民工居住条件提出了明确要求，详细规定了相关的保障和监督措施。”他说，“把这些措施不折不扣地落实到位，就基本建立了符合我国现阶段实际的低收入家庭住房政策体系，城市低收入家庭住房困难问题就可以较快地得到改善。” 　　侯淅珉指出，这份文件的最大特点在于，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的一项重要职责，这无疑为解决“住有所居”这一重大民生问题提供了强有力的制度保证。 　　调查显示，到2006年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米。而在全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方米的还有1000万户，约占城市居民家庭总数的5.5％。 　　“中国的城市住房问题，是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧住宅区居民的住房条件。 　　同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是农民工的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大的挑战。”侯淅珉说。
验证码：看不清？点击图片更换
地铁五号线开通以来，沿线新房和二手房价量齐涨。我爱我家10月份数据显示，南城刘家窑、宋家庄二手房成交量环比9月增涨26%，地铁南北两段二手房价一月内上涨元/平米。相比房价的快涨，租赁市场则稍显平静，租金水平增长有限，部分地区甚至持平或者有所下降。这让原本指望提高租金收益的业主未免有所失望。而房价与租金涨幅的巨大落差，反映出交易价格与真实价值的偏离，投资风险正在积聚。 　　业主：地铁通车 月租反降300元 　　明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的业主张先生最近悲喜交加。喜的是不到两年的时间，张先生手里的一套总面积36平米的小一居总价已经翻番。5号线开通以后，临近立水桥站的明天第一城项目受益于双轨交汇的便捷交通，二手房价已经涨到10000元/平方米。 　　但是让他万万没想到的是，这套一居室的出租价格却下降了。去年他出租的价格是1500元/月。今年5号线开通，张先生盘算着可以适当提高一下租金，但没想租户并不买账，最终张先生只租到了1200元/月。按照现在的房价租金水平计算，这套房子每年的租金回报率仅为4%（注：租金回报率=每月租金收益×12个月/房屋总价×100%）。眼见租金收益下降，张先生盘正算着是不是要卖掉这套小一居。 　　地铁通车，月租为何反降300元？记者随后询问了中原地产三级市场部的相关人员。数据显示（见下表），配套齐全的一居室今年租金确实有所下降（张先生是简装出租，租金相对较低）。中原地产认为原因主要是5号线通车，轨道交通辐射范围扩大，之前立水桥地区出行过度依赖城铁13号线，现在5号沿线交通同样便捷，可供出租房源增加。同时项目五期刚刚交房，形成短期供给量猛增。 （以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）　　数据：租金滞涨 部分项目房价租金倒挂 　　地铁5号沿线区域租赁租金变化情况到底如何呢？根据链家地产市场研发中心提供的数据显示（见下表），10月份地铁5号沿线区域的普通住宅平均租金价格环比9月增长2.21%，并没有显著高于全市均价2.20%的涨幅。其中北苑、大屯、雍和宫、东四、崇文门、蒲黄榆地区均低于全市平均租金涨幅，而北苑地区三居室租金水平呈下降趋势。 　　反观二手房市场，房价涨幅更加明显。地铁5号开通前后沿线典型区域的二手房价格上涨4.82%，为租金涨幅两倍之多。尤其是南北两端的宋家庄、刘家窑以及立水桥、天通苑地区出现了较大幅度的上涨。 　　5号沿线租金水平滞涨，个别项目甚至出现房价上涨和租金下降的倒挂现象，比如明天第一城、加利大厦 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、阳光广场、亚运花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、新世界太华公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)等。 　　业内人士分析，地铁5号线两端地区虽然房价出现大幅上涨，但是租金没有相应上涨的原因在于区域配套设施的相对落后。与二手房市场卖家的强势地位不同，租赁市场里租客有更多的选择空间。5号沿线房源出租量的增加，也制约了租金水平的上涨。 　　提醒：投资有风险 出租获利难 　　地铁5号线的开通，并没有带来预期的租金大幅上涨。尽管整体而言，区域租金水平有所增加，但是增长幅度还不及房价上涨的一半，部分地区租金还呈现持平或略有下降的情况。因此，对于注重出租获利的投资人而言，每年的租金回报率并不乐观。 　　而“以房养房”、长线投资的投资客们，还需要考虑国家宏观调控的政策风险，银行第二套房贷首付提高、贷款收紧的资金压力，物业税或将出台的影响，以及那柄房价拐点的“德摩克利斯之剑”时刻威胁，这其中的投资风险正在积聚
验证码：看不清？点击图片更换
尽管已近年底，但2007年蔚为壮观的“地王”俱乐部中，注定至少要增加两位新成员。　　11月底，广东佛山市中心一幅规模超过60万平方米的旧城改造地块将名花有主，其挂牌出让起始价即高达75亿元。几乎与此同时，成都市区东部一幅面积约260亩的地块也将挂牌出让，据估计成交价可能达到90亿元。　　这也是11月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)正式施行后，最先出炉的两幅“准地王”。曾被寄望有效抑制地王频出现象的39号令，面临首次考验。　　港资财团再演主角　　据佛山市国土局10月底发布的出让公告显示，即将出让的“祖庙-东华里”地块周边文化古迹众多，近百年来都是当地的商业旺区，市政府一直希望将该地段改造成既保留历史韵味、又体现商业时尚的城市新地标。　　今年5月，佛山禅城区委副书记、区长梁维东明确表示，将借鉴国内迄今为止最成功的旧城改造项目上海“新天地”的经验，最终形成“北有新天地，南有东华里”的局面。　　据参与项目策划的人士透露，因开发上海“新天地”声名鹊起的瑞安房地产(0272.HK)顺理成章地成为政府心仪的候选开发商，双方“沟通相当顺畅”。今年9月前后，在瑞安方面安排下，佛山各级政府机关及职能部门已纷纷赴上海参观“新天地”。　　而出让公告中对竞买人资格的种种限定，如“在国内成功从事过历史街区风貌保护项目的开发建设和经营”、“ 在国内旧城改造开发累计建筑面积在100万平方米以上及具有开发大型综合多功能社区的成功经验”等等，处处可见为瑞安“度身定做”的痕迹。　　记者暂时未能联系到瑞安方面对此发表评论。　　无独有偶，成都地产界盛传，即将出让的260亩地块极有可能落入香港最大地产商新鸿基地产(0016.HK)囊中。该地块为原攀成钢厂区搬迁后的“东方正红”3000亩地的一部分(有关该地块搬迁情况详见本报2007 年5 月 14日报道《成都3000亩地块分割出让：一幅地影响一座城》)。记者分别向成都市国土局和新鸿基地产成都公司公关部求证此说，均未获正面回应。　　今年7月20日，香港信和置业(0083. HK)以41亿元(折合每亩1130万元)拍得的成都城东沙河366亩地，与上述地块仅一路之隔，后者每亩1200万元的出让底价，显然是以沙河地块作为参考。根据规划，即将出让的这幅地上将兴建两栋280米高的大厦，建成后将是成都第一高楼，其建筑密度远高于沙河地块，当地业界相信，实际成交价很可能升至90亿元(折合每亩约3400余万元)。　　如果传言最终变为事实，那大约两个月前刚刚由香港九龙仓集团(0004.HK)以72亿元创下的成都地王纪录又将被打破。　　与39号令相悖？　　对接二连三拍出“地王”后，政府如何面对“炒高地价”的舆论批评，乃至是否受到来自上级国土部门的政策压力，成都市国土局政　策法规处负责人拒绝表态，只是表示，即将出让的地块严格按照招拍挂程序操作。　　而对于高地价可能进一步推高房价的疑虑，成都市市长葛红林早先接受媒体采访时曾表示，地方政府“将通过多层次的房屋供应计划来解决”。　　与此同时，佛山“准地王”也面临着类似的舆论和政策压力。其出让公告条款中与国土资源部39号令规定某些不符之处，也格外引人关注。　　该出让公告中要求，地块成功拍出后，“签订成交确认书60日内支付首笔土地出让金，金额为成交地价款的30%，余款根据地块拆迁和交付进度具体确定”。此外还约定，买家支付首期地价款后，政府将在一个月内交付一幅2.4万平方米的土地，1年内必须开发动工。　　查阅39号令有关条款，则规定土地受让人“付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书……不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”按照国家有关规定，没有《建设用地使用证》就无法办理规划、报建等手续。　　佛山市拟定的《土地使用权出让合同》同样规定，只有在买家支付完全部契税及地价款后，才能办理土地使用权登记及申领《中华人民共和国国有土地使用证》等手续。　　佛山市禅城区国土局蔡世峰副局长不愿对此置评，而负责该地块对外发布信息事宜的区宣传部刘部长稍后致电记者，称地块出让方式符合政策规定，他们适当时将就此再作公开说明，同时强调该地块出让已获省级主管部门认可和支持。　　广州业内资深人士黎文江表示，按照市场上通行的权宜做法，一般是拍得土地后，有关部门会下发一封《批准用地通知书》，开发商凭此《通知书》办理规划、开工建设等手续。但由于缺了《土地使用证》，无法从法律意义上证明土地的合法使用权，土地难以再转让和抵押，开发商也就无法借此获得银行贷款或从资本市场等渠道融资。　　记者从侧面了解到，有39号令在，佛山市土地主管部门不大可能就此改造地块批出单个《土地使用证》，而让开发商完全一次性负担至少75亿元的地价款，即使是瑞安集团这样有实力的港资财团，也不容易吃得消。　　佛山市规划局一位参与此事的人士认为，该地块涉及大面积拆迁，政府无法一次性向开发商交付全部土地，采取分批交地、分期付款的方式，是出于实际考虑。　　值得注意的是，在佛山“准地王”的出让条件中有一条，只要完成开发投资总额的25%以上，便可依有关规定转让、出租、抵押或用于其他经济活动。这是否意味着政府已为有意引来的“凤凰”留下了足够的回旋余地呢？
验证码：看不清？点击图片更换
验证码：看不清？点击图片更换
看不清？点击图片更换
（Ctrl+Enter快速发表）
微博售楼处
东亚上北中心
微博扫一扫，关注微博售楼处
实时了解楼盘动态，获取更多优惠
最新5.31新浪乐居"为爱筑巢"大型看房团
看房路线：
意向楼盘：
距报名结束仅剩：20 天 9 小时
姓　　名：
手　　机：
HOT新浪乐居看房团报名进行中
报名成功 !
我们工作人员稍后会与您核对信息，敬请等待。
秒后窗口关闭}