在沙湖社区的工作站门口，“沙湖整村统筹土地整备项目实施启动动员会”的横幅依旧高高地挂在楼前，与“沙涌金银天地和，湖光山色万民顺”的对联相交辉映。
5月28日，市政府常务会议审议通过了沙湖社区“整村统筹”土地整备项目改革试点方案，经历了三年的酝酿，一个破解深圳城市二次开发难题的重大土地管理制度改革即将在这里开始，将会以原农村集体经济组织实际使用的土地为对象，将试点分别对整村统筹土地整备。通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。
假如一切进展顺利的话，沙湖这片土地将会全部拆除，变成拥有高档住宅小区、商业综合体、医院、学校等齐备设施的现代商圈，为破解城市发展的土地瓶颈现行试探。
一次性解决了旧城改造的所有政策障碍。
2011年，坪山在破解城市二次开发问题上，创新地提出了“整村统筹”的土地整备做法，为深圳第二次土地管理制度改革进行探索。
所谓的整村统筹，就是通过土地整备，承接“社区基层党建、社会建设、社区城市建设、社区转型发展”等多个目标，把土地整备与征地拆迁、城市更新、社区转型相统筹，综合运用多种手段，一揽子解决城市化土地历史遗留问题，统筹推进城市、产业、社会结构再造和社区转型。
说白了，就是片区所有的建成区将拆除，无论社区厂房、宅基地或者小产权房。
沙湖社区，是坪山新区“整村统筹”的试点之一，并纳入了《深圳市2012年度土地整备计划》中。经过三年的前期工作，5月28日，深圳市政府常务会议审议通过了沙湖社区“整村统筹”土地整备项目改革试点方案，标志着“整村统筹”即将进入实施阶段。
为什么选择了沙湖社区进行土地整备?
沙湖社区处于坪山新区较为中心的位置，交通便利，包括现有横坪公路-中山大道、锦龙大道、金碧路，还有规划中的东部过境高速、南坪快速三期和坪盐通道均在附近，近期临近片区楼盘以2万元每平方米价格创下了坪山新纪录，加上沙湖社区新老屋村、厂房均分布在不同的区域，在改造中可以将影响降低到最小。而且沙湖的社区班子在上世纪90年代至今稳定在了团结当中，这次“土地整备”是由沙湖人自己提出，百姓对整村统筹期望较大。
根据坪山新区的期望，“整村统筹”可以通过整备释放可建设土地，不仅能满足新区重大项目的用地需求，保证片区规划的落地实施，而且还可以解决片区公共配套设施建设用地需求，提升新区公共设施基本水平，改善社区居民生活质量，打造新区的门户形象，提升新区整体城市面貌。
相比旧城改造容易受到建设指标、用地功能、房地产市场变化、审批严格与拆迁难等多方面因素的影响，“整村统筹”土地整备项目作为全市的一个试点，是政策、规划、利益、风险统筹各项优惠政策的集成，不仅仅有着深圳市、坪山新区相关部门对社区转型发展的最大限度的支持，也一次性解决了旧城改造的所有政策障碍。
更重要的是，“整村统筹”的主体是社区自己，并不是开发商。
“旧城改造是以开发商为主导的，在一块建成区，就是一块没有经过平整的生地进行合作开发，开发商是出资方，是拆迁主体、建设主体。‘整村统筹’不一样，我们社区已经把政策障碍、规划要素、利益、风险等所有问题提前解决了，社区股份合作总公司作为拆迁主体，是以熟地的形式引进开发商。这种方式也确保了居民业主利益以及社区总分公司集体利益最大化。”深圳市坪山沙湖股份合作公司总经理钟锡坚说。
整村统筹唤醒“社区自治”
为了让全体股民、居民看到“整村统筹”土地整备的优势在哪里，明白如何实现个人及集体物业增值翻番，理解如何实现社区集体经济转型发展和造福子孙后代等要点，沙湖股份合作公司给居民印发了《至沙湖居民的一封信》，以13个问答题的方式回答居民关于“整村统筹”的系列疑问。
“整村统筹的概念可以这样理解，上半句说的是政策集成，下半句说的是社区自治。整村统筹唤醒的就是社区自治。”坪山新区土地整备中心副主任黄坤赤说。
沙湖社区整村统筹中，社区作为主体，依靠的是社区自治的力量，而在如何进行工作中，坪山也采取了“政府和社区算大账，社区和居民算小账”的做法。
记者了解到，沙湖社区辖区土地总面积674.58万平方米，其中已征转土地326.38万平方米，未征未转地348.20万平方米，在沙湖社区土地整备中，沙湖社区将交予政府储备用地面积305.84万平方米，社区自留建设用地64万平方米的，另外还可获得政府14.13亿元的现金补偿。
在交予政府的用地中，产业、商业、学校、医院、道路等建设用地81.97万平方米，生态用地223.87万平方米；社区自留的用地，经营性建设用地57.11万平方米，可建筑面积达到220万平方米。
政府的大账之下，具体到拆迁怎么赔偿到每一户居民，从谈判到赔偿金额，量度的尺子在社区股份合作公司。
怎样算好小账，让社区的总账能够“包得住”，是社区接下来要考虑的内容。当前，沙湖股份合作公司有10个总公司，有上千户居民，政府赔偿如何分配，社区要做到让人心服口服。
就如何总公司和子公司的利益，沙湖社区制定了《利益平衡方案》，方案根据非农建设指标、可建设空地、集体物业及私宅现状容积率这四个方面要素来计算各自公司的市场总价值。
计算方式为每个分公司及总公司按此公式计算出各自的市场总价值后再相加，得出整个沙湖两级公司的总价值，各自分公司的总价值除以整个两级公司的总价值，就可以得出各自分公司今后占有整个两级公司的所有资产及收益的分配权重比。
“未来，子公司不会知道它的具体物业在那里，它是按照自己在总公司占有的权重比来拿分红。”深圳市坪山沙湖股份合作公司董事长邬锦辉说。
对于土地整备后，社区集体经济会增至多少，沙湖社区也做了概算。“目前，社区现有物业总资产账面评估约为5亿元，通过土地整备，集体的商业物业将会达到20万平方米，按照2万元每平方米的估价，资产可达40亿元左右，是目前的8倍。”邬锦辉说。
“我们社区的居民持股数是不一样的，满股的居民有20股，按照当前每年平均两级分红每股约为800元计算，满20股股民一年分红约为16000元。土地整备后，收益将是当前的6-8倍。” 钟锡坚说。
“整村统筹，其实最难的是人心“
“我们也想过，假如做城市更新，我们就开个会、盖个章就完事了，其他事情开发商来弄，现在土地整备，我们压力很大。但作为社区股份合作公司的带头人，我们要为股民和集体去争取更大的利益，让我们的集体经济走得更好。”钟锡坚说。
但宁有工作中的压力，不愿意有不变中的危机，沙湖社区的土地整备，是社区自己争取的结果，社区除了看重土地整备比旧城改造更能将社区面貌彻底改变之外，也看中了土地整备分给集体那块蛋糕会大一点的优势。
记者在《至沙湖居民的一封信》中看到，对于整村统筹的集体利益，有如下的概述：综观周边一些社区的旧改，集体得益一般只依据现有集体厂房按一定比例置换商业，大部分按1：0.3至1：0.4之间的比例转换。如果按旧改的办法计算沙湖集体收益物业总账的话，估算不会超过12万平方米商业。而土地整备中，按目前市场合作分成计算，除满足个人补偿外，集体可以得到的物业保守估计在20万平方米左右；同时，还有数亿元的拆迁补偿资金可以用作股民的未来分红以及满足总公司未来发展的需要。
“万事开头难，开了头，就好了。”邬锦辉说，在土地整备中，他心知“说话说得好，吹到天花板上都没用”，必须用事实来证明，让居民看到整村统筹的好处。所以，在整备的第一步中，沙湖社区准备在一块对居民生活和对股东分红影响较小的地块先开工，把拆迁补偿的房子先建起来。“看见样子了，居民觉得还不错，看见了实在的物业增值，就能更好地提高积极性。”
当前，沙湖社区优先选取了两个地点作为先建后拆的安置区，一是沙湖居民小组禾寮地块，占地面积约为8万平方米；二是新屋、谢屋居民小组龙勤厂地块，占地面积约为4.5万平方米。
而沙湖居民小组禾寮地块是沙湖社区“整村统筹”项目实施方案第一期中第一个开发项目，土地面积约为8.17万平方米，社区初定容积率为4.8左右，建筑面积接近40万平方米，其中住宅量约为28万平方米，商业量约为12万平方米。
另外，地块还计划开发一个大型高端商业综合体，以满足大部分居民的安置需求和集体物业置换需求，以最快速度促进集体经济转型发展。
“商业培养至少要5年的时间，我们怎样在土地整备中，不影响股民的收入，我们也在想办法。先把商业培养起来，然后再拆厂房，交替运作。”邬锦辉说。
“整村统筹，其实最难的是人心，沙湖社区股份合作公司有10个分公司，有上千户居民，要拆掉房子，一千个人就有一千种想法，土地是祖辈留下来的，怎么想都不为过。”钟锡坚说。
“现在我们都住在自己建的房子里，在根本上还没有摆脱农村人的生活状态，真正搬到高楼去住了，生活才会发生根本的改变。”邬锦辉说，在土地整备中，社区股份合作公司正在被倒逼着去发生改变，去适应市场的洗礼和磨砺，但他也希望政府在土地整备的实际操作中会给予社区更多的政策倾斜，去帮助社区顺利地完成改变。
今年9月，沙湖社区将会完成整村统筹的开发商的招商工作，预计今年11月动工建设。假如一切顺利，沙湖社区将在10年—15年时间完成巨变。（文章摘自南方日报 作者刘婷婷）龙岗之上(gh_c45)　
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沙湖社区辖区土地总面积674.58万平方米，纳入整村统筹土地整备试点用地为362.95万平方米，其余用地均已完成征(转)地补偿手续。
（原标题：沙湖“整村统筹”土地整备项目启动）
日前，沙湖“整村统筹”土地整备项目框架协议签订。作为国土资源部和深圳市批准授予的“土地管理制度改革综合试点区”，日前，坪山“土地管理模式改革”获得深圳市创新发展研究院发起设立的“金鹏改革创新奖”入围奖。土地二次开发模式创新试点新区的土地管理制度改革主要包括“整村统筹”土地整备模式和“单元开发”模式等。其中，“整村统筹”土地整备模式已在南布、沙湖社区实施，两个社区的“整村统筹”土地整备试点方案均已获市政府同意。“单元开发”模式主要是指在坪山中心区形成的单元利益统筹协调机制和土地开发创新模式；坪山中心区已被市政府确定为全市唯一“封闭运行”的土地二次开发模式创新试点。“新区希望通过土地管理制度改革来破解城市存量建设用地二次开发困境，探索走出一条有助于促进城市土地节约集约利用、统筹解决城市和基层社区整体长远发展的新路，以加快推进有质量可持续的新型城镇化和特区一体化发展。”昨日新区相关负责人介绍，如今，沙湖“整村统筹”土地整备项目框架协议及沙湖股份合作公司与坪山农商行战略合作伙伴协议签订仪式举行，这意味着沙湖“整村统筹”土地整备项目正式启动实施。项目首期启动阶段移交地块规划为商住用地，政府收回后将用于完成2015年土地出让计划。他说，伴随着30多年快速城市化进程，土地资源日益紧缺，供需矛盾十分突出，亟待拓展城市发展空间，保障城市可持续发展。与此同时，原特区外社区土地历史遗留问题众多、违法用地行为肆虐、利益关系复杂，公建配套严重不足，且已完善补偿手续和未完善补偿手续的土地交错，大量土地政府用不了、市场用不好、集体用不好，客观上又造成土地资源的浪费。这类问题已经成为多年来困扰城市发展的重大难题之一，以南布社区和沙湖社区为试点的“整村统筹”土地整备模式有重大意义。一揽子解决历史遗留问题它一揽子解决了土地历史遗留问题。通过土地整备单元规划、落实和优化上层次规划，强化了土地整备与城市规划的互动。一方面，以公共利益为底线，刚性控制公共基础设施用地；同时，通过空间结构的整合优化，腾挪出政府发展用地和社区留用地，并结合社区发展的合法权益和现实诉求，配建社区级公共设施，完善了社区功能。而且实现多方共赢，通过政府与社区算大账、社区与居民再算小账的方式，使土地增值收益在多元主体间进行合理分配，建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。城市公共利益得到保障，政府发展用地和社区留用地得以落实，原村民和外来户、外迁户等各类主体的利益得以理顺，不仅有利于城市长远发展的利益格局，又切合深圳破解土地空间瓶颈制约的实际。[链接]
沙湖社区辖区土地总面积674.58万平方米，纳入整村统筹土地整备试点用地为362.95万平方米，其余用地均已完成征(转)地补偿手续。整备完成后，沙湖社区将其掌握的298.85万平方米用地移交政府储备，社区留用64.10万平方米。社区留用地中6.99万平方米为社区配套服务用地，其余57.11万平方米为保障社区后续发展的经营性用地，相应规划主导功能调整为居住和商业服务，结合周边配套情况，建筑总规模控制在220万平方米(其中居住建筑面积不超过150万平方米)。政府对移交政府储备地块进行土地及建筑物货币补偿，补偿金额合计14.13亿元。
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坪山沙湖：“整村统筹”土地整备项目即将启动
来源：南方都市报
　　摘要：日前，沙湖“整村统筹”土地整备项目框架协议签订。
作为国土资源部和深圳市批准授予的“土地管理制度改革综合试点区”，日前，坪山“土地管理模式改革”获得深圳市创新发展研究院发起设立的“金鹏改革创新奖”入围奖。
日前，沙湖“整村统筹”土地整备项目框架协议签订。
作为国土资源部和深圳市批准授予的“土地管理制度改革综合试点区”，日前，坪山“土地管理模式改革”获得深圳市创新发展研究院发起设立的“金鹏改革创新奖”入围奖。
土地二次开发模式创新试点
新区的土地管理制度改革主要包括“整村统筹”土地整备模式和“单元开发”模式等。其中，“整村统筹”土地整备模式已在南布、沙湖社区实施，两个社区的“整村统筹”土地整备试点方案均已获市政府同意。“单元开发”模式主要是指在坪山中心区形成的单元利益统筹协调机制和土地开发创新模式；坪山中心区已被市政府确定为全市唯一“封闭运行”的土地二次开发模式创新试点。
“新区希望通过土地管理制度改革来破解城市存量建设用地二次开发困境，探索走出一条有助于促进城市土地节约集约利用、统筹解决城市和基层社区整体长远发展的新路，以加快推进有质量可持续的新型城镇化和特区一体化发展。”昨日新区相关负责人介绍，如今，沙湖“整村统筹”土地整备项目框架协议及沙湖股份合作公司与坪山农商行战略合作伙伴协议签订仪式举行，这意味着沙湖“整村统筹”土地整备项目正式启动实施。项目首期启动阶段移交地块规划为商住用地，政府收回后将用于完成2015年土地出让计划。
他说，伴随着30多年快速城市化进程，土地资源日益紧缺，供需矛盾十分突出，亟待拓展城市发展空间，保障城市可持续发展。与此同时，原特区外社区土地历史遗留问题众多、违法用地行为肆虐、利益关系复杂，公建配套严重不足，且已完善补偿手续和未完善补偿手续的土地交错，大量土地政府用不了、市场用不好、集体用不好，客观上又造成土地资源的浪费。
这类问题已经成为多年来困扰城市发展的重大难题之一，以南布社区和沙湖社区为试点的“整村统筹”土地整备模式有重大意义。
一揽子解决历史遗留问题
它一揽子解决了土地历史遗留问题。通过土地整备单元规划、落实和优化上层次规划，强化了土地整备与城市规划的互动。一方面，以公共利益为底线，刚性控制公共基础设施用地；同时，通过空间结构的整合优化，腾挪出政府发展用地和社区留用地，并结合社区发展的合法权益和现实诉求，配建社区级公共设施，完善了社区功能。
而且实现多方共赢，通过政府与社区算大账、社区与居民再算小账的方式，使土地增值收益在多元主体间进行合理分配，建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。城市公共利益得到保障，政府发展用地和社区留用地得以落实，原村民和外来户、外迁户等各类主体的利益得以理顺，不仅有利于城市长远发展的利益格局，又切合深圳破解土地空间瓶颈制约的实际。
沙湖社区辖区土地总面积674.58万平方米，纳入整村统筹土地整备试点用地为362.95万平方米，其余用地均已完成征(转)地补偿手续。整备完成后，沙湖社区将其掌握的298.85万平方米用地移交政府储备，社区留用64.10万平方米。社区留用地中6.99万平方米为社区配套服务用地，其余57.11万平方米为保障社区后续发展的经营性用地，相应规划主导功能调整为居住和商业服务，结合周边配套情况，建筑总规模控制在220万平方米(其中居住建筑面积不超过150万平方米)。政府对移交政府储备地块进行土地及建筑物货币补偿，补偿金额合计14.13亿元。（责任编辑：zhangyuting.sz）
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11-29 22:41
　　摘要：与之对接的地方干线公路翠亨快线主线年底通车
记者前日从中山市交通运输管理局获悉，中山拟建6条高速路与深中通道对接，此外，与深中通道对接的地方干线公路翠亨快线主线年底将通车。
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11-29 22:26
11-26 23:31
　　摘要：房王讯：根据房王数据中心监测，日全市成交211套新房住宅，成交面积为20,987平方米，成交均价为39,299元/平方米。成交前三名分别是：壹成中心花园20套，华联城市全景花园18套，荟港尊邸17套。
11-26 11:03
　　摘要：记者从广铁集团获悉，亚洲最大的地下火车站——福田站11月25日开始试运行，预计年底正式开通运营。试运行期间不对外售票，每天10：00—22：00点在福田站至深圳北站间，组织开行13对试运行列车，全程8.67公里，用时约11分钟。将来广深港高铁香港段开通后，坐高铁从北京到香港只需9小时。
11-26 11:01
　　摘要：深圳楼市传统“金九银十”总体暗淡，10月下旬出现翘尾，市场信心增强。数据显示，10月新房成交量三连跌后实现反弹，供应量更是创历年银十新高。二手房市场则出现三连跌现象，10月环比跌幅高达36 .2%。
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