太仓离婚财产纠纷律师
JIANGSU LAWYER
律师姓名：李晓栋
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所属律所：江苏孙剑良律师事务所
联系地址：江苏省太仓市上海东路86号世纪财富大厦1801
合同、婚姻、侵权、刑事、劳动
江苏孙剑良律师事务所-李晓栋律师，毕业于苏州大学，毕业后即进入江苏孙剑良律师事务所工作，办事认真负责 。李晓栋律师自大学毕业后就立志成为一名优秀的律师。办案技能在多年的办案中，李晓栋律师积累了非常丰富的办 ......
离婚财产纠纷
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合同法保全的特征
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　　所谓合同的保全，是指法律为防止因债务人的财产不当减少或不增加而给债权人的债权带来损害，允许债权人行使撤销权或代位权，以保护其债权。《合同法》第73、74、75条对此制度作出了规定。其主要特征在于：　　第一，合同的保全是合同相对性规则的例外　　根据相对性规则，合同之债主要在合同当事人之间产生法律效力，然而在特殊情况下，因债务人怠于行使到期债权，或与第三人实施一定的行为致使债务人用于承担责任的财产减少或不增加，从而使债权人的债权难以实现时，法律为保护债权人的债权，允许债权人享有并行使代位权或撤销权，这两种权利的行使都会对第三人产生效力，此种现象可以看作是合同相对性规则的例外。　　第二，合同的保全主要发生在合同有效成立期间　　也就是说，在合同生效后至履行完毕前，都可以采取保全措施，但合同根本没有成立生效，或已被解除或被宣告无效、被撤销，则不能采取保全措施。　　第三，合同的保全的基本方法是，确认债权人享有代位权或撤销权　　这两种措施都旨在通过防止债务人的财产不当减少或恢复债务人的财产，从而保障债权人的权利实现。不论债务人是否实施了违约行为，只要债务人实施了不正当处分其财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人就可以采取保全措施。可见保全与违约责任是不同的。　　1、 在债权人代位权制度中，债权人将以债务人的债务人(次债务人)为被告，以债务人为无独立请求权第三人提起诉讼，在债权人未将债务人列为无独立请求权第三人的情况下，考虑到案件的处理结果可能与债务人存在着事实上和法律上的利害关系，法院也会依职权主动通知债务人以无独立请求权第三人的身份到庭应诉。此时，债务人可以行使无独立请求第三人的诉权和抗辩理由，法院判决其承担责任的还享有上诉的权利;而次债务人由于是代位权诉讼的被告，因此享有当事人的全部诉权。由于债权人行使代位权是代位债务人向次债务人行使权利，等同于债务人向次债务人行使权利，因此次债务人对债务人的抗辩事由，例如时效期间届满、不安抗辩、不可抗力等等，均同样可以对抗债权人。　　2、 在债权人撤消权制度中，债权人行使撤消权主要有两种方式：其一是针对债务人放弃到期债权或无偿转让财产的单方行为，其二是针对债务人与第三人合意以明显不合理的低价转让财产的双方行为。无论债权人采取那一种方式，都将对第三人产生法律上的约束力并最终使第三人正在形成或业已形成的资产和财产状况归于无效，恢复到起始状态。因此法律上也同样赋予第三人享有当事人相应的权利。在第一种情况下，债权人将以债务人为被告，考虑到案件的处理结果可能与第三人存在着事实上和法律上的利害关系，债权人可能会将第三人列为无独立请求权　　第三人一并起诉，在债权人未将第三人列为无独立请求权第三人的情况下，法院也会依职权主动通知第三人以无独立请求权第三人的身份到庭应诉。此时，第三人可以行使无独立请求第三人的诉权和抗辩理由，法院判决其承担责任的第三人还享有上诉的权利;在第二种情况下，债权人将以债务人和第三人作为共同被告提起诉讼，由此，第三人享有诉讼当事人的所有诉权和抗辩事由。必须明确的是，合同保全制度对合同相对性原理的突破远没有达到背离的效果，而仅仅是在代位权和撤消权对第三人的法律约束力以及第三人的诉权、抗辩事由等方面的扬弃，在其他方面仍然应当遵循合同相对性的一般原理。　　合同的保全不同于合同的担保。由于绝大多数担保形式在被担保的合同订立之时，或订立之后至履行之前就已确定，因此它极有利于督促债务人履行债务。担保一旦成立，担保权人可以根据法律和合同的规定占有担保人提供的财物，或对担保的财产享有优先受偿的权利，或请求保证人承担责任，这就为债务的履行或债权的实现提供了比较现实的物质基础。但是，在运用债的保全措施的情况下，债权人不像担保权人那样能够实际掌握、控制实现债权的财产，也不能对第三人享有优先受偿的权利，因此，对债权的保障作用不如担保方式那样重要。合同的担保通常必须是在债务人不履行债务的情况下，担保权人才能行使其担保权。而保全的适用并不以债务人不履行债务为前提。　　合同保全与民事诉讼中的财产保全是不同的。所谓民事诉讼中的财产保全，是指人民法院在案件受理前或诉讼过程中，为了保证判决的执行或避免财产遭受损失，而对当事人的财产和争议的标的物采取查封、扣押、冻结等措施，它是程序法所规定的措施，一般都需要由当事人提出申请。而合同的保全，只是实体法中的制度，它是通过债权人行使代位权、撤销权而实现的。全面涵盖全国 34 省 358 市 2801 县/区，权威拥有注册律师超过 100000 人。
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太仓市合同纠纷律师解读法律常识
在工作中，签合同是非常必要的，当然与别人签订了合同后，另一方合同违约的事情是非常常见的。那么一方违约后，合同部分履行的违约金该怎么办呢?今天，华律网小编整理了以下相关的法律内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。合同部分履行违约金怎么计算两种方法：1、法律规定的违... 1.房屋出卖方：_________________________(以下简称甲方)2.房屋买入方：_________________________(以下简称乙方)3.房... 上海市第一中级人民法院民事判决书（1999）沪一中民终字第2722号上诉人（原审原告）章哲，女，日生，住本市柳营路650弄7号101-102室。委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海市六里现代生活园区开发有限公司... 网购的人都知道，现在各大网店(淘宝、京东、当当、唯品会等等)都支持7天无条件退货，那么这7天是指哪7天呢?真的是无条件退吗?接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于7天无条件退货是哪七天及其他相关的知识，欢迎大家阅读!1.7天无理由退换货指的是自卖家点击确认收... 依《合同法》第374条规定保管人承担赔偿责任的条件有：1、保管物必须是在保管期间毁损、灭失的，如果保管物在保管合同成立之前或者保管期间届满以后毁损、灭失的，保管人不承担赔偿责任。2、保管物的毁损、灭失是由于保管人保管不善造成的，而不是由于不可抗力、第三人侵害以... 合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除分不同情况有两种处理结果：其一，如果其中一物不符合合同的约定，买受人可以就该... 日常生活中，行为人之间发生某种法律关系时，往往通过合同形式确立双方的权利义务关系。正常情况下，合同成立即生效，当事人之间均应履行合同的约定。那么，当合同依法律规定或当事人... 合同是双方当事人关于民事权利义务的约定，合同的主体是两方以上当事人，需要明确在合同中约定，合同的主体经协商是可以进行变更的，那么，合同主体变更的效力是怎样的呢?今天，华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。(一)合同的变更原则上向将来发生效力，... 2012年第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议决定对《中华人民共和国劳动合同法》作如下修改：一、将第五十七条修改为：“经营劳务派遣业务应当具备下列条件：(一)注册资本不得少于人民币二百万元;(二)有与开展业务相适应的固定的经营场所和设施;(三)有符合... 担保是我们在生活中经常遇到的，担保合同一旦签订就要承担责任，当然也是有一些例外的，在一些特殊的情况下，担保合同也是处于无效的，那么担保合同哪些情形是无效的?华律小编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。第一种叫做主体无效。在担保主体不具有相应的担保资...
太仓市合同纠纷在线咨询解答
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王先生咨询:
有套房子贷款买的准备卖掉,满两年但是贷款没有还清,想要用卖房款来还贷款,需要怎么操作?谢谢
这个具体咨询银行就好了,或者中介会联络过桥资金
孙先生咨询:
买了某商品房,已经交房,但是开发商说大产证要九个月后才能办理下来,购房合同里对大产证的办理日期也没特别约定,网上查询应该交房之后90日内开发商必须办理好大产证,我们开发商是不是属于违约?能不能要求赔付我们违约金?
商品房买卖合同中一般约定小产证在90天内办理。业主不需要关心大产证,如果开发生未按期办理小产证,就属于违约,按照合同约定承担违约责任。
赵小姐咨询:
买了海域天境,但是海域天境不按交房流程来,后期的配套都没弄好就交房。已收房的业主还被物业限制外来封阳台人员,希望要用物业自己封阳台的人员。
商品房交付前都是向住建部门备案过,配套设施符合法定条件才能交房。
阳台封闭属于业主自己的权利,这个物业是无权干涉的。
律师你好,我买了套房200万元不到,已支付160万元(属第二套),本来准备贷款40万元,因有车贷未还清银行说不能贷款 ;现在准备借款把40万元直接给房产商,可以吗,是否属违约。合同中余款到账日没有过。
这个不影响,从贷款转为自己付款,不属于违约。
刘先生咨询:
现在认筹金还在收取,购房成功后如果要求退换合法吗?
在支付购房款时,认筹金一般就直接抵作房款了。
从商品房销售行政管理上,开发商是不允许收取认筹金的。如果你未与开发商签订购房合同,开发商要退还给你。
章先生咨询:
限购新政下我有一套纯商业贷款的二手房(未还清),想再买一套新房,能否使用公积金贷款呢?首付比例是按照首次公积金还是二套房商贷的来?
贷款政策请具体咨询公积金中心
顾先生咨询:
当初购房合同是我跟我老公的名字,现在还没有办房产证,能否以后房产证直接写小孩的名字?需要哪些手续?
这个需要你与开发商重新签订合同购房合同,改名字是无法操作的
去年10月中旬在丽景嘉园签了合同买了房子,当时签合同只付了百分之10的房款,合同约定12月10日之前办理组合贷款并将全部款项付清,而11月1日起,因新政问题,住房公积金贷款需半年时间,而这中间我因个人原因于12月中旬才去办理贷款,今年5月贷款下来,现在开发商说我违约了半年时间,购房发票不肯给我,并要求赔偿万余元,请问我该怎么办?
由于你本人未按期去办理贷款手续,导致贷款逾期。开发商根据合同可以要求你承担违约责任,至于违约金是否合理,需要根据合同约定情况判断。
我九月底签的二手房合同,并支付了定金(有支付宝转账记录),在限购范围内吗
具体限购政策请咨询不动产登记中心
我买了一套104平的商品房,是首套房,房子总价90万,办理房产证需要准备些什么材料,需要交多少的税?
政策及交税问题,请直接咨询不动产登记中心
我买了一套二手房,买的时候房东说要反租,协议上也写的可以反租,现在刚过完户,房东说不愿意出房租要让她免费住8个月,而且户口也没迁走,这种情况我该怎么办?
建议协商处理,户口问题法院无法强制解决。
李女士咨询:
卖二手房,是过户时拿到尾款?还是办理不动产拿尾款?万一过户后,买家
尾款具体怎么支付,要看你们合同约定。安全起见,对于贷款资金办理托管。
买家和卖家签的合同是150万,后来才知道拿到房产交易中心的合同是中介重新私自做的合同110万,这样的话合同有效吗?中介是否有违规行为?买卖双方可以违约吗?
买卖双方之间仍然执行150的合同,中介的行为对原合同的效力没有影响。
二手房交易违约咨询:
二手房交易买方付了定金五万,税费也交了,没过户,房东反悔不卖了,房东要赔偿多少违约金
买方可以要求卖方继续履行合同,或者要求卖方赔偿房屋差价。
我有一套房产在中介出售,当时签的中介二手房买卖合同,房子的买主已经支付我首付款。现在我老公不同意卖房子了,当时我签字的时候只有我一个人,他没在场,我带他签的字,也没有委托书。请问如果买主起诉我,我在中介签的买卖合同是有效的吗?我要承担多少违约责任?
合同有效,但由于你老公未签字,导致事实上无法过户。
买方可以主张解除合同,并要求赔偿损失。目前,法院参照房屋的差价作为损失额,卖方对该损失承担主要责任。
单位的公房卖给个人,要注意什么吗,以后会有风险吗
具体需要根据公房的情况判断,合同签订形式要完善。由于你的问题太简答,无法给你更具体的回复。
张先生咨询:
我怎样在太仓能查到我的新买的房子已经进行了网签?
你可以至房地产开发管理中心查询,地址在世纪苑小区西门。
江先生咨询:
您好!我家一套老宅基房是我爸生前问大伯购买的,但一直没有过户,名字是我大伯,房管局说宅基房不能过户,现在我应该怎么办比较好,还有我家原本一套我爸名字的宅基房也没有过户,以后会不会有影响,另外一个人名下可以有2套宅基房吗,谢谢!
农村宅基地“一户一宅”,如果你父亲本身名下由宅基地,那么,其与你大伯购买宅基地的行为属于无效。
钱雪梅咨询:
您好,我和中介签了购房合同,中介代房东签了字,房东也收了定金,现在房东又和别的中介签订合同跟我反悔了,这种情况我可以告赢他吗?
首先,要看你们合同具体约定内容,是属于何种性质的定金。
其次,中介代签合同,若房东不认可的话,合同不成立。
至于能否胜诉,要看你的具体诉求
吴王群咨询:
请问买卖二手房时,是否一定需要走资金监管的流程?请问何为资金监管流程?资金监管流程的利与弊是什么?我正在准备卖出一套二手房,请问应该注意哪些环节?
太仓房地产交易中心有具体规定,可以查询该网站信息或电话咨询http://www.tcfdc.net/view.aspx?Id=312
刘小姐咨询:
母亲过世,留有一套父母共用房产,现在房产准备出售,第一继承人只有我和父亲,可以直接过户吗?还是必须先公正?公正必须做遗产继承公证吗?
需要做遗产继承公证,不然无法直接过户。具体公证事宜可以直接向公证处咨询
买了房子,合同是写的是日前交房,逾期30日算违约,现在是3月份了,我是否可以根据合同要求退房?房子是贷款买的,交了首付,目前在每月还贷,请问退房手续怎么办理?
合同中对于退房的条件有约定的,一般是逾期超过3个月。
如果你主张退房,需要向法院起诉。具体可当面咨询
卫先生咨询:
我在同一幢商品房内购买了同层相邻的2套小户,现在隔墙已经打通,能否把此2套商品房合并至一张产权证?
不可以的。商品房两套之间的承重墙打通,会对整幢楼房安全造成危害,故你的行为涉嫌违法。若被查实,将会给予行政处罚并要求你恢复原状。
乡下拆迁别墅暂没产证,因有姐弟二人,老人怕过世后有麻烦,想做一份公证贵遗嘱,可以吗?
公证遗嘱请向公证处咨询。
我在世家英伦买的房子,合同上写日交房,现在接到通知说要延期至5月30日交房,我买房为了孩子能上实验中学的,如果延期交房孩子读书就有影响了,请问我该怎么办?
这个问题通过诉讼无法解决,业主可以要求 开发商与教育部门协调。
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