沈阳取消限外令利好楼市 外籍人士可任性买房|房地产|住建部_新浪财经_新浪网
　　沈阳取消限外令 外籍人士“任性”买房
　　文/丁瑶
　　总理的话可能真的不只是一句寒暄
　　10月16日，消息人士透露，沈阳市已经正式取消对外籍人士的限购令。随后，新浪乐居独家向权威部门核实，得到确切消息，相关部门已下发取消“限外令”的红头文件。
　　据了解，今年全国两会，李克强总理表态“欢迎外国人来中国买房”后，3月通过的《外商投资产业指导目录(2015年修订)》中也删除了对外资投资房地产业的限制。5月，著名侨乡江门宣布取消限外政策。随后，北京、广州等地也相继传出限外令的取消。
　　按照日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住 房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。而且需要提供一年以上得居住证明，才能购买房产。
　　而本次沈阳取消“限外令“，文件中规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以在沈阳购买符合实际需要的自用、自住购房。
　　这一政策被看做是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续，将进一步利好楼市。
　　“我还是很犹豫要不要在中国买房”
　　不过，虽然“限外令”的松动提升了一些在华外国人的购房意愿，但分析人士认为，其对中国房地产市场的影响依然较小。
　　公开资料显示，当前外资购买房产的比重并不大。以在外籍人士集中的上海和广州为例，中原地产数据显示，上海外籍人士购买商品房的比例仅有2%，而广州的比例亦不到10%。但对于杭州、南京、成都、重庆、天津、大连、青岛、珠海、沈阳等外籍人口相对多的城市来说，限购政策本身就已取消、且价格处于稳中有升的区间，所以这些城市的境外机构、人士购房需求或将会出现一定释放。
　　“外国人的观念中没有必须要买房的习惯，这次取消限外令放开可能对于有刚需的外籍人士有利好。但整体而言能够吸引多少人，估计影响较为有限。”住在沈阳浑南新区河畔新城的某外资公司高管说他是德国人，他已经在中国工作4年，但 是仍旧没有买房的意愿。因为按照公司规定，对于他们这种外派过来的外国高管，公司都会选择直接在位置环境都比较合理的高档小区租住房子，作为他们在中国期 间的居住地点，所以不需要购房。“而且不知道还要外派几年才能回国，所以我还是很犹豫，到底要不要在中国买房。”十年房地产限外令松绑 境外个人购房资格放宽-中新网
十年房地产限外令松绑 境外个人购房资格放宽
日 09:00　来源：广州日报　
　　广州塔附近某楼盘（资料图片）。记者邱伟荣 摄
　　昨日，住建部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（以下简称《通知》），这意味着十年的“限外令”将放宽。
　　《通知》提到，将放宽境外机构和个人在境内购房的资格，取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。业内人士认为，这将利好一、二线城市高端物业。
　　亮点一：境外机构和个人境内购房资格放宽
　　“限外令”从2006年开始，当时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量的外资通过投资中国房地产进入中国市场。
　　2006年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
　　此次《通知》，意味着除了还在实行限购政策的城市，境外人士在境内购房的套数已经不受限制。
　　亮点二：外资房企融资无需全部缴纳注册资本金
　　此外，多部门还表示，将取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。
　　中原地产首席分析师张大伟称，此次对于外商房企的注册资本金降低要求，也明显有利于部分企业的资金周转。
　　统计局数据显示：1~7月房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，下降24.5%，新政策下，有望增加部分外资投入房地产。
　　业内： 一、二线城市中高端物业将直接利好
　　“此前国务院在相关会议上已经释放了鼓励外国人购房的信号，所以此次出台取消限外令并不意外。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
　　满堂红高级市场经理周峰表示，外籍人士在广州的购房比例一向比较少，尤其是在二手市场上，一般不足总成交量的0.5%,这次取消限外的措施,严格上说是希望吸引外籍人士前来中国置业。
　　“国家此次政策出台，也有提振经济、防范资本外逃的考虑。”严跃进认为，通过此类政策的释放，能够释放中国欢迎外来资本投资中国的信号，这能够鼓励部分外国投资者有更好的空间来定居中国，一方面刺激了部分高端物业的去库存，另一方面也促使部分产业资本能够“踏实安心”地在中国市场定居。
　　限购令短期内全面取消可能性不大
　　“限外令”已经出现松动，但政策中提及，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”，这说明目前一线城市的外籍人士依然得遵守限购政策。北上广深的“限购令”何时取消成为了业内关注的关键性话题。
　　“一线城市的限购政策并不会受此次政策影响，而且考虑到此次取消限外令后会衍生出部分潜在的购房需求，一线城市更加不应该取消限购。”严跃进认为，从投资的角度看，一线城市的投资回报相对要高，这会带来各类炒房因素的增加。所以考虑到这样一些潜在的扰动房价的因素，限购令短期内难以取消。
　　“对广州而言，短期内取消的可能性很小,但由于现在经济大环境处于不乐观状态,适度放松限购的可能性还是存在的。”满堂红周峰表示，不过这一切都要先看北京的态度。（记者潘）
【编辑:魏巍】
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chinanews.com. All Rights Reserved房产限外令取消了 广大市民买房会有影响吗？
房地产的限制在最近的一年来频频放开，“限购”、“限贷”等政策逐步地退出，另外政府也一再鼓励改善性住房，降低房产首付的比例。在这一些温和刺激下，温州的炒房团又有一部分重出江湖，使得市场上紧张情绪加剧。最近，嘉丰瑞德理财师注意到，又传出了“限外令”要取消，房价会涨吗？以后市民还该不该买房？
Q1：什么是限外令？怎么来的？
我国在2006年和2010年曾经两次出台限外政策，规定境外的个人在境内只能购买一套自住用房；境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。考虑到当年的经济大背景，这样的限制政策也就不难理解，当时人民币处于持续升值阶段，国内物业价值却依然在上涨通道中，大量的外资通过中国房地产进入中国市场，试图通过持有房地产、参与炒房而达到保值、增值的目的。
Q2：为什么频频放开各大限令？
尽管此前出台了多重温和的刺激，但是房价却并没有像某些房地产商说的那样会呈现爆发式增长，据相关数据显示，目前除了一线城市受到外来人口流入的影响房价有所复苏之外，大部分其它的三线城市房产的房地产价格依然处于下降通道。有人表示了，目前中国的房地产市场还是需要新鲜的购买力的，嘉丰瑞德理财师发现，在今年的三月份，发改委与商务部就在最新版的“限制外商投资产业目录”中删除了之前针对外商投资房地产的全部限制类条款。
另外，一线城市房价到底有没有涨，完全也是取决于对比的数据和统计的方法，用“环比”数据，五月份的新建商品住宅价格北上广深平均上涨3%，然而二手房的交易价格才是真正能够反映市场变化的，但是披露的数据并不多；如果采用同比数据来看，则除了深圳，其他的一线城市仍然跌幅明显，所以放开限令不能证明房价大涨。
Q3：外国同胞们的购房意愿如何？
其实我们就看前阶段最直白的数据，先了解一下国外的房产价格，嘉丰瑞德理财师注意到，在红色通缉令中某女贪官在比尔盖茨住的小区对面买下一幢独栋双层别墅，位于中心地带，价值是五十万美金，也就是人民币三百多万，相当于上海市黄浦区中低档小区90平米商品房的价格；嘉丰瑞德理财师D的姐姐移民新西兰，在奥克兰市中心高档小区买了一套别墅，40万纽币，相当于人民币170万。所以除去外商要进驻中国做生意，不得不配置中国房产(有人说了，那他们也可以只租房)，嘉丰瑞德理财师认为很少外籍友人会愿意购买中国的房产，因为就活生生的数据看来，中国的房价实在性价比不高。有报社也就此询问了一些国外在华人士，他们也纷纷表示中国房产太贵、“涨得比工资快”、“整体配套和居住环境没有自家好”、“只有北上广深的房子有价值，但是性价比太低”。
Q4：我们什么人应该买房？
嘉丰瑞德理财师认为，如果你是考虑自住，那么到你认为自身财力许可了，就可以配置房产，如果不够也不要勉强，只要一直积攒本金便可。不必考虑提前还贷的问题，因为提前还贷享受不到任何政策上的倾斜，还会使生活更加拮据，那一部分资金完全可以用来理财，投资收益都可以帮你还；如果你的本金还不够支付首付，那么你也可以再积累一下资本金，好好工作，房价目前还是不会涨到哪里去。
此次的取消“限外”，嘉丰瑞德理财师认为，更多是为了吸引外商进来投资，而非为了哄抬房价。所以炒房者切勿兴奋，想购自住房者也不必恐慌。
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深圳商业限外令昨起全线取消?
“商业限外令从今天开始取消了，你那几套罗湖的写字楼马上就能脱手啦。”昨日一大早，苏先生就接到中介电话。他得到的消息正是17日深圳规划国土委内部发放的一份《关于香港人购买的商铺写字楼的紧急通知》，要求停止执行原市国土资源和房产管理局发布的限外令政策。据二手市场中介反映，一些业主已在今天反价。　　　　中介反应最快　　　　日，港澳台购买深圳住宅的限外令正式取消，但商业(包括商铺和写字楼)部分一直没有放开。　　　　11月18日，多家中介公司收到市登记中心于17日下发的文件，其显示“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》(深国房[号)”，这也就意味着，商业限外令在17日已取消。　　　　各大中介地产公司对此事反应最快，昨日中午这则消息基本已在内部传开。港置地产商业部福田区区域经理刘永强透露，业内人对此都倍感突然和惊喜。　　　　登记处已执行该政策　　　　在此内部文件上，并没有加盖公章，并非正式文件。市产权登记中心相关负责人表示，该文件是内部文件，商业限外令并没有取消，只是前期购买了商铺的现在可以到登记中心备案，现在境外人士购买还是受限。至于文件里面明确提到的“停止执行”字眼，她表示可能是错误用语。随即，记者又调查关内外各登记点，除宝安登记点表示已收到文件但暂未执行之外，其他各点均表示18日已收到文件，并从18日开始执行，香港人、台湾人、澳门人以及境外人士现在都可以个人名义在深置业写字楼和商铺。　　　　一中介负责人预测，当年商业限外令出来后，曾是港澳台居民均不可购买，但半年后，台湾人可以购买了，当时也没正式发文，但这个针对台湾人的政策优惠一直没取消，有可能这次和上次一样，是完全放开了，不是短期的。　　　　■市场反应　　　　二手市场已出现反价　　　　这则消息令一些二手业主闻风而变，18日当天已现业主反价。“现在市场上不缺客户，只缺房源。有大把境外人士都在等着买商业物业。如果取消限外令，那么买家会变得更多，业主自然会摆翘。”刘永强表示，上午带客户看的一套福田中心区的写字楼，下午再联系这套物业的业主时，这位业主已获知“限外令取消”，口气变得比较硬，甚至以装修费的名义提出要加一点钱。除了刘永强之外，还有一些中介也对记者透露，业主放盘心态已被此政策刺激到，可能再过两天反价的人会更多。　　　　世华地产副总经理吴子标则认为：“预计取消商业限外令后，商业市场成交更加活跃，短期两个月内，我们的业绩或将增长20-30%。”　　　　不过，该消息对于一手商业市场的影响尚未显现，几位有商业物业在开发的开发商都表示还并不知情。正在销售的写字楼开发商天利地产营销总监柯文表示，这个消息连传闻都没有听到，市场已经转好，他们对于政策没有以前期待了，此前对于台湾人一直是放开的，如果现在全面放开，肯定有刺激作用。　　　　■各方态度　　　　专家：揣测背景　　　　日，包括住宅限外令、契税等购房优惠政策将要到期，目前后续政策都没有出来，为什么会选择在此时放开商业限外令呢？美联物业三级市场总经理江少杰表示，估计是政府考虑到住宅投资旺盛，开放商业可以分流一部分资金。特别是港人购买商业受到限制后，部分原本购买商业的资金转到了住宅，开放商业，肯定会吸引他们回流。“像境外人士特别是港人，有资金实力和投资经验的，首选肯定是商业。像目前香港的商业已经上涨很多，所以现在限外令放开他们肯定会对深圳商业很心动。”　　　　业主：趁机出手　　　　任何一个在罗湖有投资经验的人都清楚，限外令的出台或取消对于罗湖商业市场有着多么致命的影响力。我原本可以在2007年7月出手三套写字楼，大赚一把，但因为“限外令出台”导致港人买家不能顺利过户，买卖夭折。之后市场行情大降，这几套写字楼一直出租至今，其实我也一直在放盘，但比市场价高出一两千元/平方米，总价高出10万-20万元，所以仍然没有卖出去。所以，我也不打算再提价，毕竟手中的物业也比较老了，趁行情恢复了早点出手。　　　　投资者：赶紧看房　　　　今天（18日，编者注）上午11时，中介跟我说商业限外令已经取消，我下午立即联系了中介过来看房，因为这是一个很大的利好消息。之前我都很想来深圳投资写字楼，但一直受限不能投资。是否立即投资，就要看看市场的具体反应，例如客户量会不会增加很多，业主会不会反价等，一有风吹草动就立即入市。据我了解，目前香港的商业价格升幅已经较大，现在相比年初升幅超过2成，回报率也仅有3%左右.而深圳商业的回报率较高，大概5%左右，再加上人民币升值的预期，让我对深圳商业的兴趣更大。　　 　　即使是四大国有银行在深圳的分支机构，对二套房贷也只是略有收紧。当中国证券报记者询问二套房贷是否仍有优惠时，中国工商银行深圳分行一位个贷经理表示，按照一本户口本上家庭人数计算，如果人均居住面积低于29.6平方米，即可按照改善型需求处理，享受首套房贷的优惠政策，否则只有严格执行二套房贷标准。这位个贷经理还表示，如果首套住房已经还清贷款，也可以按照首套房贷标准执行。　　　　建设银行方面，深圳南山区某支行表示，二套房贷开始严格执行三成首付，利率取消优惠。不过对于首套住房贷款已经结清的客户，申请第二套房贷时可以享受首套贷款政策优惠。该支行客户经理还表示，现阶段申请二套房贷审批较为复杂，不太容易，预计二套房贷会在年底全面收紧。　　　　在中国证券报记者的寻访过程中，只有浦发银行开始要求第二套房必须四成首付。浦发银行南山区一家支行个贷经理称，即使首套住房贷款已结清，第二套房首付也要求四成，不过利率方面，可以享受七折优惠。
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限外令取消引热议：老外买房不限购，为何国人限购？
近日，商务部、住建部联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，决定取消 外商投资房地产企业办理境内、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求，并且允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习 的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。这意味着，境外人士在国内买房的限制十年来首次被打破。
不过，值得注意的是，该通知提到&对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。&
&限外令&从何而来？
&限外令&从2006年开始，当时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，当时大量的外资通过投资中国房地产进入中国市场，&海外购房团&一词频频出现，2006年，上海市中心高端楼盘翠湖天地开盘时，曾有海外亲友购房团一次性买入48套房产。
2006年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
而 除了2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以外，2009年还出台了&向境外投资方出售国内资产征税&的规定。2011年11月， 国家外汇局出台过规定，境外人士在中国境内只能购买一套房产，对境外个人及机构在境内购房进行了限制。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍 人士的个人住房的外债需求，不予安排中长期外债额度。
这种大规模买房的情况也直接导致了&限外&政策的出台。
松绑&限外&对房市有何影响？
　　早在２００６年和２０１０年，我国曾经两次出台限外政策，规定境外的个人在境内只能购买一套自住用房；境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。在当年出台该项规定的时候，国内人民币处于持续升值阶段，房价上涨速度也相当迅速，因此大量的外资试图通过持有房地产、参与炒房而达到升值目的，所以彼时限外令的出台是基于维持市场秩序、稳定市场而考虑的。
　　而如今国内房价已处高位，且增速已经明显放缓，而人民币正也处于波段性的贬值周期，并且目前房地产行业的结构性过剩问题也已经成为了大家的共识。针对关于外国人购房的问题，今年李克强总理也曾表态欢迎西方人来中国买房。因此从放开限外令的时机和出发点来说，目前来说确实是比较合适的，既放开了行政化限制，有助于释放合理需求，同时也不会因为投机性投资过多而引发房价过快上升。
　　但是在对市场成交量的影响上，我们认为限外令取消还是难以带来实质性改变：
　　一线城市外国人购房等同于外地人，与现状相比并无差别
　　得益于国内领军的经济，京沪穗深四大一线城市聚集了大量的境外从业人员，购买二套房的改善需求也较为可观，而长期坚挺的房价，也吸引了大量境外投资者的关注。但本次条例规定，&对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定&。因此对于依然执行限购政策的一线城市来说，&外国人&相当于&外地人&，还是只能买一套房，&购房限外令&并没有发生实质性变化。
　　二三线城市吸引力较弱，限外令解除难以影响市场表现
　　而在二线城市方面，鉴于较低的租金水平以及较低的外国人数总量，我们认为限外令的解除难以对市场成交带来明显提振；对于三线城市，鉴于整体供过于求的市场事实，以及相对低迷的房价，更难以引来外国人的购房需求。因此我们认为，本次&限外令&的解除，还是难以影响到二三线城市的市场成交。
　　预计限外令解除对市场需求不会造成实质性影响
　　综上所述，本次商务部、住建部等多部委解除限外令的时机可以说恰到好处，既不会因为投资性需求而导致市场过热，对于仍然居住在国内的外籍华人来说，也可以合理释放他们的住房改善需求。但是鉴于一线城市并无实质性改变、二三线城市供应结构性过剩等负面因素，我们还是认为&限外令&的解除难以为市场需求带来实质性的改变。
&&&&&&& 网友热议：为啥对国人不放开？
　　在这一消息发布之后，又掀起了一阵网友热议：
　　一位网友在微博中表示人民币汇率进入贬值通道，房价要跌了，这是鼓励老外来高位接盘；
　　也有网友发表想法：盼外资救房市还不如缩小下区域经济水平差距，机遇多利益多人自然会过去，非一线城市泡沫自然化解。
　　任志强也在微博中提出疑问：为啥对国人不放开？
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