业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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如何维权？小区门市搭建烟道排风机，影响楼上居民如何维权拆除？
小区门市房原有烟道，然后门市房为了自己开火锅店又在靠园区内强侧他家位置1、2层建了室外排风机和烟道。排烟和噪声影响楼上居民，如何维权。物业协商无果。求法律拆除办法
我有更好的答案
这个问题属于环保部门和社区调解负责，当然小区内部是不允许设置排烟管道的，但是不排除一个可能就是居住区。你这样的情况噪声污染可以直接拨打12369环境污染举报电话，会有专门的部门负责处理这些事情的，你需要提供噪音污染的证据，最好就是联名举报
采纳率：92%
你就每天打电话给环保部 12369
只要投诉后 是必须派人到现场实地勘察的，环保部比你去什么社会投诉NB多了，只要是认定不符合规定，立马就是下停业通知，这个你放心，我家电梯声音大，投诉环保部，最后物业花了15万给电梯做隔音。这种事只有环保部管用，其它的都是踢皮球。
可以找环保部门
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503 Service Temporarily Unavailable餐馆开到居民楼地下隐患多 楼上居民权益谁维护？ | 北晚新视觉
餐馆开到居民楼地下隐患多 楼上居民权益谁维护？
日讯，油烟躁声污染、用火用电隐患，占用居民楼地下空间营业的餐馆，经常会给楼上的住户们带来麻烦。近日，市政府发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》，对今后在城六区利用地下空间开设餐饮行业的行为作了明令禁止。政府希望通过限制增量来改善城区环境，但由此也产生了一个很现实的问题：之后的地下餐馆不让开了，之前开过的谁来管？
居民楼内住户：地下开餐馆，生活不踏实
豆花庄厨房内部
崇文门西大街4号楼是一栋大型居民楼，共有十余个单元门，其中，五单元与九单元外大大的餐馆招牌格外引人注目。两家餐馆的招牌分别为“成都美食”以及“春意苑豆花庄”，均开设在居民楼的地下室中。
“我们楼下这个餐馆开了好长时间了，没记错的话上世纪90年代初应该就营业了。”九单元的居民王刚说道。“我家住在低层，离餐馆的烟道口也近，家里经常能闻到餐馆的油烟味。”王刚表示，自己家临街的一间屋子是卧室，平时只能在一大早或是下午的时候开窗通风，到了饭点儿就得赶紧把窗户关起来。
在王刚的指引下，记者找到了餐馆的烟道。长长的铁皮管道从地下室伸出，一直延伸到居民楼的二层，王刚一出家门就能透过玻璃看见烟道口，中午十二点左右，站在楼道的窗前就能闻到很浓的油烟味。
除了油烟，王刚对于餐馆的用火用电问题也很担忧。“在报纸上经常能看见什么餐馆起火爆炸的消息，虽然我们这边的餐馆开了这么久也没出过问题，不过心里总是不太踏实，尤其饭馆还开在地下，厨房通风什么的估计很成问题。”
针对餐馆给自己生活带来的问题，是否考虑过向相关部门投诉？王刚表示，自己并不是一个“多事”的人：“我是这儿的老住户了，餐馆也开了挺长时间了，现在再去说又有什么用？我也不想当那么一个出头的人，自己没到生活不下去的地步，就睁一只眼闭一只眼吧。”
从另一个角度说，楼下开餐馆是否能起到方便居民生活的作用？“方便谈不上，一般我都是在家里做饭吃，真要到外边吃也不会去楼下，平时味儿都闻够了还吃什么呀？如果非要说有什么好处，就是有朋友想来我们家的时候，我直接告诉他出地铁找豆花庄的招牌，我们楼门就在招牌底下，倒也好认。”
餐馆实地探访：厨房密闭，安全出口难通人
成都美食逃生通道窗户外部
从九单元门口一段略显狭窄的螺旋状楼梯下去，就到了春意苑豆花庄。餐馆内部有一条两人宽的通道，通道的一侧被分割成了大大小小五个房间。中午十二点左右，陆陆续续来用餐的顾客已经基本坐满了整个餐厅,他们当中大多是来北京旅游的游客，行走至崇文门附近时正好赶上饭点，就选择了这家餐馆用餐。除此之外也有在附近同仁医院看病的人，中午在这里解决吃饭问题，下午继续去医院排队看病。
餐馆的内部设有两个消防安全出口，其中一扇消防门离餐馆门口不远，打开后与隔壁的旅馆相通，而另一个安全出口的设置却存在着一些问题。在餐馆最内部的一个大房间内，记者发现了这个安全出口：一扇一人宽的窗户。从窗户出去后，还要从遮挡棚与水泥地面之间的缝隙爬出才能成功回到地面，但由于缝隙的宽度太小，记者尝试了数次都没能成功爬出去。
国家标准《住宅建筑规范》5.4.1条文规定：“住宅的卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室。当布置在半地下室时，必须采取采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护措施。”记者在探访中发现，餐馆的厨房设置在一个密闭的空间内，并没有窗户与外界进行空气对换，同样也接受不到日光的照射，即使没有开火做饭，在厨房中也有一种很强的闷热感。由于年头较老，餐馆中也并没有设置“烟雾报警器”这样的安全防护设备。灶台做饭用的是与楼上居民相同的天然气管道，在如此密闭的环境内使用明火，让人不免为它的安全感到担心。
在位于五单元的另一家餐馆“成都美食”内，记者也发现了相似的问题：厨房空间同样密闭，在厨房中还配有空调及电磁炉等用电设备。餐馆设置的两个安全出口仅有一个可以使用，另一个安全出口则几乎被封死，仅有的一扇可打开的窗户小到连一个孩子身型的人都无法通过。
工商部门表示：“遗留问题，难以解决”
巧合的是，崇文门西大街社区居委会也设立在九单元，就在豆花庄餐馆门脸的旁边，多年来居委会与餐馆一直“和平相处”。采访过程中，有居民也发出了疑问：按照工商局的政策，居民楼下是不允许开设餐馆的，那为何这两家餐馆还在正常营业呢？记者带着相关问题咨询了居委会的马书记。
“我们这边确实收到过居民的投诉。但居委会的管辖权力有限，只能把问题反映给街道，再由街道联系相关部门处理。如果相关部门说没问题，我们没法去管什么。”对于餐馆的问题，马书记也显得有些无奈。“当初建餐馆的时候并没有征求过居民的意见，那时候餐馆也少，居民的维权意识也不是很强。”
在马书记的建议下，记者又联系到了本地区的物业公司——天岳恒房屋经营管理有限公司。该公司物业部门的工作人员向记者介绍，两家餐馆的问题牵扯的年代比较久远：“我们这边也管不了，这里的地下空间是几十年前由政府分配的，当时分给了崇联旅馆，还有誊印厂和针织厂等一些老企业，那时候还属于计划经济。后来经过一次转制，厂子就转成餐馆了，但仍然受政府直接管辖，不归我们物业管。住户们如果想反映餐馆问题，只能向政府直接投诉。”
记者随后又致电了东城区工商局，希望了解居民楼地下开餐馆的相关问题，工作人员向记者表示，工商局确实有相关的文件禁止在居民楼内及居民楼底层开餐馆，但文件的发布年代相对较晚，对于那些之前就办下证照而在居民楼地下营业的餐馆，工商局也无能为力。
其他小区案例：业主投诉维权终取胜利
对于这种在居民楼地下开设的餐馆，住户们真的只能干瞪眼吗？发生在望京西园四区的实际案例或许给出了另一种选择。
业主陈莹住在望京西园四区的426楼，长时间以来都受居民楼地下的餐馆所扰。“餐馆的名字叫老曹家常菜，油烟问题很大，熏得受不了。以前餐馆还只提供堂食，后来发展出了外卖业务，下午和深夜的时候也有很重的味道。”
除了油烟问题，陈莹对餐馆带来的安全问题也十分担心。“用火就不说了，餐馆的用餐人群也很杂，有很多从小区外边进来的。有一天晚上我从外边回来，亲眼看见有两拨在餐馆吃饭的人因为停车剐蹭的问题发生冲突打了起来，看着都像是喝了酒。要是没有这种餐馆，谁会没事在居民楼门前闹事啊？”
在忍无可忍之下，陈莹和其他几名同楼的业主开始了自己的投诉维权之路。“先是找的物业，物业说已经和餐馆沟通过，但我们也没看到什么变化。眼看着找物业不行，我们只能向朝阳消防局环保局进行投诉，还给朝阳区政府热线96105打过电话。”
在多次的努力之下，陈莹和其他业主的维权行为终于换来了相关部门的重视——朝阳消防支队在突击检查之后对餐馆进行了查封，物业随后将餐馆的门用三合板封住，餐馆的招牌和宣传照片也被一并撤下。记者随后联系了消防支队，但相关负责人表示暂时不能透露查封行动的具体情况。
餐馆被查封之后，陈莹也松了一口气。“这几天已经闻不到油烟味了，这也算是我们业主的一次胜利吧。”但即便如此，陈莹仍然有着一些担忧，“就怕今天把这个餐馆查封了，过两个月又开出另外一家来，那我们之前的努力就又都白费了。”
针对陈莹的担忧，记者致电了小区的物业公司。物业经营科的负责人表示，关于这一点，业主完全不需要担心。“我们还没有具体规划这一块地下空间今后如何使用，但可以向业主保证的是，今后绝对不会再开餐馆。”
律师建议：居民应拿起法律武器维护权益
2007年北京市工商局发布了《北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见 》，其中明确规定“住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务”。北京市岳成事务所的刘野律师认为，这份文件对于之前就建立的餐馆同样具有约束效力。“文件设立的初衷就是防止开餐馆等一些商业行为对居民的生活安全造成影响，在规范管理依据出台之后，应该由相关部门出面对之前存在的开餐馆现象进行陆续清理。”刘野律师同样建议居民拿起法律的武器维护自己的权益。“居民如果认为开餐馆的行为影响了自己的正常生活，是能够以侵犯居住权为由起诉餐馆的，除了走法律起诉的方式，也可以根据具体情况向消防、环保、卫生部门方面进行举报。”（应采访对象要求，文中所涉居民为化名）
来源：北京晚报-北晚新视觉网 记者：莫凡 文并摄
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