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律师可以给购房者的建议――商品房广告涉嫌虚假宣传分析
作者:张虎　　时间:　　 　　浏览量 0　　评论 0　　　　
作者：张虎 江苏法舟律师事务所律师
声明：本文为江苏法舟律师事务所张虎律师撰写，转载请注明作者及出处。
目前开发商为了销售楼盘，提高利润，房地产市场广告同样满天飞，经常对预售或正在销售的楼盘进行各种形式的广告宣传，可以说花样百出，有的甚至涉嫌虚假宣传，除了楼盘外部规划和内部环境，虚假宣传还渗透到户型偏差、面积不符、承诺送车位等各个方面。
对于开发商来说，消费者往往是一个相对来说不够专业的群体，在买房时没有注意分辨广告的真假，很容易掉进开放商精心布置的“美丽陷阱”。如果您不幸被这些广告语坑过，除了愤怒之外，你是否知道开发商正在涉嫌虚假宣传？您是否知道都有哪些法律途径可以维护自己的合法权益？
笔者就结合工作实践中接触到的几种涉嫌虚假宣传的主要形式，并对可能的法律后果进行分析，供广大购房者在购房过程中参考。
一、诱人的“价格陷阱”。房价是购房者最关心的核心要素之一，商品房广告中常会有一个诱人的起价，如最低价××元／平方米起，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段。
律师观点：
根据我国《价格法》的相关规定，经营者可以自主制定属于市场调节的价格。因此，开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。目前来说，国家虽然对于房地产市场采取了一定的调控手段，但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控。
《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。但对于价格没有具体规定，对于“起”字也没有相关约束条款，这种“起”字广告就是开发商打的擦边球，以低价来吸引购房者。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”。
即将于日施行的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第九条规定：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
二、动人的“零首付”买房。有楼盘为吸引购房者眼球，推出“首付3万起得精装房”，甚至还有楼盘打起了“零首付，零月供，零利息”的广告。“零首付、低首付”重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵“低首付”“零首付”风潮，不少购房者被吸引积极入市。
律师观点：所谓“零首付”看起来是没有门槛的，实际上“零首付”仍然需要一定的门槛、条件，也存在较大的法律风险，很容易产生法律纠纷。
1、“零首付”购房者必须符合国家的贷款标准，如果买房政策变动或者房贷利率变化，购房者需要承担相应的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这都是购房者需要考虑的风险。
2、如果不具有购房资格的购房者(在限购城市：已购买二套以上住房;或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订“零首付”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的首付，可能面临无法索回的情况。
3、由于实际上的“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。
三、赏心悦目的“样板房”。样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。
律师观点：刻意美化样板房已是开发商销售房屋的一种惯用方式，其实无论开发商如何宣传，只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
1、商品房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的：实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任。但购房者是应对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。
开发商承担违约责任的方式主要有三种：（1）、重新交付符合样板房标准的房屋;（2）、对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修;（3）、酌情减少价款或者赔偿损失。
2、合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的：
（1）、合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况：如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以依据上述方式进行维权。
（2）、合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况：实践中，合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况比较少。如果确有此种约定，那么实际交付的房屋与样板房不一致时，开发商无须承担违约责任。
四、严重缩水的“精装房”。由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。
律师观点：目前精装修房的质量缺少明确的行业标准，而且在监管层面上，对于精装修房的交房验收也是缺少标准的，可以依据的仅是住建部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》【建住房〔号】。因此，开发商交付的精装修房出现问题也自然是难以避免的。
1、由于缺乏统一强制验收的规范性文件，导致开放商与购房者之间纠纷不断，因此，购房者在签约装修条款时：（1）、应明确装饰设备的项目；（2）、应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌等具体细节；（3）、购房者应保留好楼书广告等证据，以便发生争议时维权。
2、对于购房者来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据主要是购房合同以及合同中关于装修的附加条款。合同应注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。如果开发商交付的房屋不符合合同约定，购房者完全可以依照买卖合同要求开发商承担责任。另外，即使采用的品牌型号皆符合，但仍存有质量问题的，也有权要求开发商承担责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
3、如果双方在合同中没有对装修材料作出详细明确的约定，当初有样板房的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定："房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。交付的房产与样板房不一致的，购房者有权要求开放商承担责任。
五、环境绿化陷阱。房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。
律师观点：
1、绿化率不等同于绿地率，开发商通常在广告中使用绿化率一词，然而在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
3、如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60％”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。
六、位置距离陷阱。“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。
律师观点：
1、《房地产广告发布暂行规定》第十条有明文规定：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第三条第（二）款规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
很多楼盘宣传中很明显已经违反了该项规定。“距天安门XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中，否则将承担相应的法律后果。
2、《房地产广告发布暂行规定》第二十一条：违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。
我们也提醒广大购房者，不要轻易相信广告中所提到的相关信息，对于楼盘周边具体情况需要实地去考察，以自己的亲身经历为准。
七、配套设施陷阱。为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。
律师观点：一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第十一条规定：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
八、买房即上名校。学区房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪学校的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制。
律师观点：
1、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此开发商关于卖方即可入名校的宣传，符合上述司法解释规定的情形，则依法应当承担违约赔偿责任。如果开发商没有将学区房的条款写入合同，仅在广告或者宣传中出现学区房的字样，购房者的维权就很困难。
2、对购房者来说从法律角度规避“学区房”纠纷，主要做到以下几点：一是涉及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪；二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存，以便日后有利于维护其合法的权益。三是在购买学区房时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约定，这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护。
九、买房赠送面积。虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。
律师观点：1、房地产公司宣传的赠送面积的手法主要有三类：一类是房地产业内俗称的“偷面积”，即利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间的面积。二类是违反法律规定的“违建面积”。部分手法所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造使得房屋实际使用面积增大。三类是侵犯业主共有权的“侵权面积”。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。
2、“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传。
3、面对所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题，提醒广大购房者，一定要理性看待，切莫因为“赠送”就盲目购房。如果对于赠送面积有特别要求，则应在购房时，尽量明确赠送面积的具体情况及将违约条款约定清楚，以防日后发生纠纷。
附件1：购房全过程陷阱提示
第1环：看房
陷阱：虚假广告宣传、沙盘比例失实、隐瞒不利规划、刻意夸大规划、制造“售罄”假象、以学区为诱饵
危险指数：★★★
第2环：选房
陷阱：隐藏户型缺陷、模糊动静干湿分区、周边不利因素
危险指数：★★★
第3环：认购
陷阱：变相内部认购优惠、交纳定金陷阱、认购协议玩“文字游戏”、对预售商品房描述不清、一屋二卖
危险指数：★★★★
第4环：签署购房合同
陷阱：面积缩水、合同主体认定不明、约定提前交纳部分费用、补充合同暗做手脚、空白条款藏玄机
危险指数：★★★★★
第5环：交房
陷阱：延期交楼、房产证“难产”、未出示“五证两书”、巧立名目乱收费、土地使用年限漏洞、擅改规划
危险指数：★★★★
第6环：装修
陷阱：房屋漏水、精装房产品品牌偷换、隐性收费项目、偷工减料
危险指数：★★★★
第7环：入住使用
陷阱：无故上涨物业费、冻结住宅专项维修资金、物业防范不力导致社区接连被盗
危险指数：★★★★
附件2、为了避免落入虚假宣传的陷阱，购房者须知
购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词；在购房过程中要注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据；而关于广告宣传中承诺的配套设施、小区绿化、户型设计等问题，应要求开发商将其写入合同约定条款中。笔者总结的几条提醒建议，希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”，在买房时练就火眼金睛，买到称心如意的房子。
第一，不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。
第二，收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。
第三，要多多动腿亲自核实。对于普通居民来说，购房是人生中一件大事，本就应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。
第四，尽量达成书面约定。消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
第五，注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的证据。
第六，注意合同中的免责条款。一般协议里有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。
附件3、购房维权路径
各类房产纠纷屡见不鲜，购房者身为相对弱势一方，采取理性的维权方式极其重要。
1、购房者应及时与开发商进行交涉，采用合法方式与开发商沟通协商以主张自身权利，如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等。
2、请求消费者协会进行调解。购房者若与开发商协商不成，且关于房屋买卖的争议较明确，可向房屋所在地的消协进行投诉。
3、向有关行政主管部门反映、投诉。对涉及中介机构收费、购房合同约定外的其他收费以及物业管理收费等房产纠纷，购房者可向相关物价行政管理部门投诉。对涉及虚假广告、合同欺诈等买卖纠纷，购房者可向工商行政管理部门投诉。
4、若协商调解不成，购房者可以通过诉讼、仲裁等司法程序依法解决。如果采用仲裁或诉讼手段，因涉及专业性很强的问题，最好聘请专业律师介入，以便更好地维护自身权益。[回顾] 小义:
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紫金名门有没有一起退定金的业主？
本帖最后由 ziyiyiren 于
08:00 编辑
紫金名门，销售经理限购前说可以走更名手续退定金，之后就再也联系不上，政策前，销售天天忽悠要封盘，只剩四套房源，故意制造恐慌情绪，结果每天都在卖，并没有封盘，而且销售本人说过可以退，刺激我们尽快下单。想问下有没有要退定金的业主，一起！
那个傻逼楼盘 我也去看了 态度吊毛的不行
煞笔 三墩垃圾楼盘。
中旅资金名门，为什么会有人买这个盘，贵得要死，旁边脏乱差，你看看那盘旁边的马路。。。
我刚买，2万6，去看了感觉还可以，这个楼盘有什么特别差的地方吗？
我擦你三舅 发表于
中旅资金名门，为什么会有人买这个盘，贵得要死，旁边脏乱差，你看看那盘旁边的马路。。。
被销售忽悠的啊，虚假宣传，说只剩四套房源，马上要封盘……
而现在销售经理又言而无信，说可以退，现在又招不着人……
本帖最后由 ziyiyiren 于
19:04 编辑
ziyiyiren 发表于
被销售忽悠的啊，虚假宣传，说只剩四套房源，马上要封盘……
而现在销售经理又言而无信，说可以退，现在 ...
都是这样的吧，我们本来想买宝嘉誉府的，销售忽悠了我们一天，然后说封盘了全明户型不卖了，一气之下就跑隔壁紫金名门买了。给钱当你是爹，不给钱当你是孙子，做销售的基本都是这样的。
ziyiyiren 发表于
这两天刚买的吗？我中秋节前买的3万！！！！
中秋早涨起来了，这盘年初卖1.8，一点点涨到现在
ziyiyiren 发表于
这两天刚买的吗？我中秋节前买的3万！！！！
g20前一天买的。我们是公寓，不是花园洋房。
正大门前还有黄泥涂的房子，我到现在还记得
hellolsdp 发表于
都是这样的吧，我们本来想买宝嘉誉府的，销售忽悠了我们一天，然后说封盘了全明户型不卖了，一气之下就跑 ...
销售不忽悠你谁忽悠你
中旅资金名门大门口泥地，所谓的公交总站是烂泥路一堆公交车停靠的地方，对面是农村小河道，跟90年代农村破损的水泥路一样
ziyiyiren 发表于
这两天刚买的吗？我中秋节前买的3万！！！！
这个盘3万怎么下得去手的啊，3万的价格为啥不稍微多出点买到申花、桥西去啊。。。。。。
大家给介绍介绍呗。我们看房就看了一天，也是看房价长得凶仓促下的决定。网上都说户型差，我感觉还行，全明南北通透，就是得房率非常低，87平的建筑面积只有66的套内面积，看起来非常小。黄泥房子没看见，但是周围环境暂时还说不上好吧，大工地一样。毕竟只有200多玩，穷人没太多选择。
liuxuan12345 发表于
这个盘3万怎么下得去手的啊，3万的价格为啥不稍微多出点买到申花、桥西去啊。。。。。。
你说的一点是多少～～～申花桥西现在什么价～～别停在哪年的老黄历了
hellolsdp 发表于
大家给介绍介绍呗。我们看房就看了一天，也是看房价长得凶仓促下的决定。网上都说户型差，我感觉还行，全明 ...
关键旁边的学校配套也不能用，那个广播电视大学体育设施貌似不开放的
hellolsdp 发表于
大家给介绍介绍呗。我们看房就看了一天，也是看房价长得凶仓促下的决定。网上都说户型差，我感觉还行，全明 ...
你当时可以买招商九龙仓啊
你们是宝嘉誉府的托吗。。。
我擦你三舅 发表于
你当时可以买招商九龙仓啊
离浙大太远了，我们就围着浙大看了一圈，其他地方没去过。
Powered by你知道如何让开发商退还购房定金吗？
&&&&&& 叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
　　开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。
　　律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：
　　1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。
　　2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
　　本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
　　最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。
　　此案律师分析：
　　在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。
　　1、购房者为非当地户口，不能提供一年以上社保证明或者纳税凭证的，通常开发商会私下允诺通过其他途径为买房者办理相关证明，所需费用由购房者提供且没有正规发票，这种情形存在着银行审批贷款的风险，有许多购房者就因此而无法获得银行贷款，而开发商会将这种风险由购房者来承担，一旦无法获得银行贷款就会不断要求购房者全额支付购房款，否则即会没收定金或者首期款并要求购房者承担违约责任。
　　这种情形本律师认为属于双方明知故犯，开发商恶意诱导购房者，购房者可主张解除解除认购协议，并要求开发商退还定金。实践中各级法院也支持本律师的上述代理意见。
　　2、购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。
　　3、签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。
　　律师认为：认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息，面积，价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等待根本没有约定，
　　因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务，即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致，双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议，定金予以退回。此种情形，本律师在办案实践中最为常见，也为法院经常采用。
　　此案律师给购房者的法律意见
　　首先，在交定金时，要求看正式合同文本，要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看有无他们的承诺内容，如没有，就是存在开发商虚假宣传，这是决定交不交定金的问题。
　　其次，如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同(如果去晚了，开发商就说你违约了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻条款和无原先承诺，决定不要的时候，不要说不要，只说要求修改合同，要求合同内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意，这时你就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因双方就合同条款无法达成一致，不属任何一方原因，所以就可以要求退定金了。
　　这样做完全符合法律的规定。如果售楼小姐说自己作不了主，需要请示再答复时，要求售楼小姐更改签订定金合同中签正式合同日期，以后再来再说。如果售楼小姐即不同意更改也不退定金时，当天直接到市消费者协会投诉，保留来交涉情况证据，将来一旦诉讼解决，这就是有力证据，打官司也不怕了。
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