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镇政府可以作为开发商转让未办理国有土地使用证的土地吗
镇政府作为甲方（由镇长签字）与乙方（个人）签订了《土地使用权转让合同》，其中合同内容包括：“该建筑用地为国有土地，甲方负责完成土地平整并进行规划后将土地转让给乙方。 \\ 转让土地使用权的土地基本价格为 元/平方米，转让给乙方的土地面积为 平方米，地价金额为人民币 元，大写： 元。 \\ 乙方付清购地款后，该建筑用地的使用权即属乙方拥有，甲方协助乙方办理“一书两证”和“国有土地使用证”有关手续，办理手续所需的各种税、费用由乙方负担。”当乙方要求甲方提供《国有土地使用证》大证，去办理《国有土地使用证》小证时，甲方未能提供《国有土地使用证》大证，还要求乙方交纳土地出让金，才能办理《国有土地使用证》小证。土地转让不是必须先取得《国有土地使用证》的吗？并且签订转让合同时，甲乙双方又没有签订其它协议（如土地出让金协议），甲方也没有其它告知。镇政府可以转让未办理《国有土地使用证》的土地吗?我们该怎么办才能取得《国有土地使用证》呢？
广西 - 梧州
镇政府的行为违法，你可以要求镇政府履行合同约定或要求其退还转让金。
1条律师回答
具体情况具体分析
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办理相关手续，可以转到他人名下
这个要看你们是什么情况了。
建议向土地管理部门确认
你们的情况应该属于行政处罚，不属于转让，你们可以就行政处罚的程序是否合法方面进行维权，具体可以电话咨询。
可以起诉的，需要帮助可以联系！
你好,可以具体咨询一下主管单位。
你好，要看协议的具体内容，及签订的主体。
您好，政府征收。
你好，宅基地非本地村民不可买卖，买卖房屋的合同无效。
咨询主管部门
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未缴纳完土地出让金不影响国有土地使用证的民事证据效力
时间：&&|&&作者：杜杰锋&&|&&浏览：3751
未缴纳完土地出让金不影响国有土地使用证的民事证据效力
〔姚律师提示：尽管法律规定只有缴纳全部土地出让金后方可以取得国有土地使用权证书，但实务中由于种种原因，未全部缴纳土地出让金仍可以取得国有土地使用权证书。为了解决现实中的问题，最高人民法院相关司法解释规定，未缴纳全部土地出让金不影响已经取得的国有土地使用权证书的民事证据效力〕
未缴纳完土地出让金不影响国有土地使用证的民事证据效力&〔姚律师提示：尽管法律规定只有缴纳全部土地出让金后方可以取得国有土地使用权证书，但实务中由于种种原因，未全部缴纳土地出让金仍可以取得国有土地使用权证书。为了解决现实中的问题，最高人民法院相关司法解释规定，未缴纳全部土地出让金不影响已经取得的国有土地使用权证书的民事证据效力〕案例：某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权后因资金紧张遂与县国土局商议先办理国有土地使用证，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金，县国土局同意并为企业办理了国有土地使用证。但随后2年，企业在银行办理抵押贷款并在国土局办理抵押登记后却以各种理由拒付出让金。近期，由于企业经营不善无法按时还款，银行欲实现抵押权，国土局在银行来办理相关手续时却告之该土地未缴纳土地出让金，使用证有瑕疵，抵押权不能实现。经协商未果，银行将国土局告上法院，要求顺利实现抵押权。现就此案提出以下问题：1、能否在未缴纳完土地出让金的情况下办理国有土地使用证。&2、本案中的抵押登记有什么效力，银行的抵押权是否受法律保护，能否实现。分析：《中华人民共和国城市》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号发布)第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。&土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由以上分析我们可以看出，土地使用证必须在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证。&在我国，土地抵押登记是土地他项权利登记的一种。《中华人民共和国》第四十一条规定：土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《土地登记规则》第二十九条规定：依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。从这些规定我们不难看出，抵押登记是土地使用权抵押的法定生效要件，银行在为企业办理抵押贷款时，只有当双方当事人到相应管理机构办理抵押登记后，抵押才生效和受法律保护。按照民法理论，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权&利的公示，确定土地权利归属和保障土地交易安全。土地使用证一旦办理就具有法律效力，它不但证明了土地使用者对土地的合法权利，也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。同样的，土地抵押登记一旦设定，对于抵押权人来说也是拥有了实现抵押权最大的法律保障。案例中企业的土地使用证虽然从实质内容上来看是存在瑕疵的，但这种瑕疵的存在所导致的后果不应由银行来承担，无论是从保护善意第三人的角度或是从维护土地登记的法律效力的角度来说，银行的抵押权应受到法律保护并得到顺利实现。实际上，县国土局在企业未缴纳土地出让金的情况下就为企业办理土地使用证的行为是一种不依法行政的行为，其带来的恶果是使国家财产和政府信誉受损。行政行为相对人或者利害关系人可以以未缴纳完毕全部土地出让金为由通过行政诉讼诉请撤销土地使用权证书。如果不经过行政诉讼程序，从诚实信用的民法角度上将，县土地局不应当否认土地使用权证书的效力。土地使用权办理抵押登记的效力应予信赖保证。
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 债权债务 合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 律所：河北百创律师事务所431508积分 | 帮助92164人 | 3057个好评电话:
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3秒自动关闭窗口【案例分析】未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
未取得出让土地使用权的土地转让合同是否有效？
&----广东金卓越律师事务所/黄成昌律师
【案情简介】
2009年12月1日，惠州市惠阳区某实业发展有限公司（以下简称“甲方或被告”）与王某中（以下简称“乙方或原告”）签订《土地转让协议书》。该协议书约定：
一、甲方将位于镇隆镇某住宅区商住用地，使用期为70年，转让给乙方使用，乙方用地编号为B1,地皮面积为120平方米，土地转让价格按每平方：贰仟叁佰捌拾元计（含甲方包办国有土地使用证的费用及该小区三通一平费用）。共款为：小写￥：元，大写：贰拾捌万伍仟陆佰元整。
二、付款方式：甲方的收款收据由甲方公司盖章，但必须提供该公司营业执照复印件给乙方核对。
1、签订本协议时，乙方付伍万元给甲方作为土地转让定金。
&&2、签订本协议之日起30天内乙方付土地转让总款的80%（含已付定金），共贰拾贰万捌仟肆佰捌拾元。如遇特殊情况，该期付款延缓至2010年1月30日前支付。
&&3、余下20%土地转让款伍万柒仟壹佰贰拾元，在一年内由甲方包办好国有土地使用证交付乙方时，乙方付清余下20%的购地款。
三、甲、乙双方责任：
……3、甲方应尽快在一年内办好国有土地使用证，如果确因国家政策影响甲方没有按规定时间内办好国土使用证时，甲乙双方可以另行协商延期办理国土证时间。如果甲乙双方确实协商不成的，甲方应对乙方已付款按银行利息4倍计算赔偿利息并退回已付款给乙方。……
协议签订后，乙方依约按时支付土地转让款228,480元（含定金5元）给甲方。但甲方却未依约办理好国土使用证给乙方。后经双方友好协商，双方于2011年5月18日签订《协议书》，约定：“因甲方无法在规定的时间内办好国土使用证而无法完成合同的实施，双方同意按合同三、3的规定的解除合同。根据甲乙双方协商同意按以下方式退回已付款：甲方不迟于2011年5月30日前将乙方四人购地款（现金）50%即456960元退给乙方。2011年6月30日前甲方将乙方剩余购地款和根据合同条款产生的按银行贷款利息4倍计算赔偿利息退给乙方，退款后双方合同解除。”
该协议书签订后，甲方于2011年6月2日退回乙方购地款100000元，于2011年8月15日退回剩余购地款128480元，但依照合同约定应当赔偿的利息却一直未予给付。乙方多次与甲方交涉，要求甲方支付合同约定的赔偿利息，甲方均借故拖延不予支付。
原告认为，1、被告在2011年5月8日签订的《协议书》中，亦再明确应当按照银行贷款利率4倍计算利息赔偿给原告。但被告却至今未向原告支付赔偿利息。2、因合同已无法继续履行，因此被告还应当双倍返还原告支付给被告定金人民币50000元（本金人民币50000元已退，应当适用定金罚则，双倍返还）。
【裁判结果】
一审法院认为：
1、关于2009年12月1日的《土地转让协议书》和2011年5月18日的《协议书》的效力问题。
本案中，至起诉前转让方即本案的被告尚未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故原告与被告签订的《土地转让协议书》违反法律、法规强制性规定，应为无效合同。
2011年5月18日的《协议书》是原、被告双方无法继续履行《土地转让协议书》前提下，另行签订的关于如何退款的协议，是独立于《土地转让协议书》而存在的双方真实意思表示，该《协议书》内容并不违反法律规定，具有法律效力。
2、关于被告赔偿4倍利息的问题。
因被告不能在约定的“一年内办好国土使用证”，故起算时间应从2010年12月2日起计算。具体为：以已付款228480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2010年12月2日计至2011年6月2日止计付利息给原告；以已付款128480元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍从2011年6月3日计至2011年8月15日止计付利息给原告。
3、关于原告请求支付逾期付款利息及返还定金50000元的问题。
因原、被告双方已在《协议书》约定如何赔偿利息，现原告又主张被告支付逾期付款利息，没有依据且有失公允，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定‘当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，违约金和定金罚则只能选择其一，故原告在选择了4倍利息赔偿后又主张50000元定金罚，于法不符，本院不予支持。
原告不服，提出上诉，二审维持原判。
【黄成昌律师点评】
本案争议的焦点问题是，《协议书》约定的被上诉人（被告）应退回上诉人（原告）全部购地款（含定金5万元）及赔偿案银行贷款利率4倍计的利息，该利息应从何起算。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定。
上诉人应该知道被上诉人转让的案涉土地使用权并未取得国土证，仍与其签订《土地转让协议》，造成合同无效，双方均有过错，均应负过错责任；而双方就转让土地使用权合同无法履行而签订的还款《协议书》也并未明确约定利息应从何时起算和逾期利息的违约责任，因此，原审法院根据双方的过错，参照《土地转让协议》约定的一年办证时间即从2010年11月28日起确定4倍利息的起算点，符合本案的实际和公平原则。&&&&&&&&&&&
【法律分析】
通过本案可以得知，生活中，确实存在在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书，即与受让人签订土地使用权转让合同，将土地使用权转让给对方的行为。那么，如何处理在此种情况下订立的国有土地使用权转让合同呢？
1995年12月27日，最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，其对如何解决房地产管理法施行前发生在房地产开发经营中的若干问题做出了明确规定。其第七条规定，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
2004年11月23日，最高人民法院又通过了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该解释也对国有土地使用权转让诸问题进行了规定。其在第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
根据前述法律与司法解释可知，对于未取得国有土地使用权证书即签订的土地使用权转让合同，实践不是一概否定其法律效力，而是区别情况处理。
在《城市房地产管理法》施行前，一般应认定其无效，但如果符合如下两个条件，应当认定其有效：
（1）转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地；
（2）在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的。
在《城市房地产管理法》施行后，一般也应当认定其无效，但是如果在起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，则应当认定合同有效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。&
黄成昌律师，全心为您排忧解难！
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