物业纠纷案例解析
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　　案例简介： 西安某小区业主王女士说：在入住一年多后，楼下邻居反映她家卫生间漏水，但两家并未因此红过脸，都想好好解决问题，于是双方找到相关单位希望处理此事。开发商认为交房时已做过闭水测试，不渗漏，这事该找物业公司协调处理。物业公司却认为这事该王女士找装修公司处理，与物业公司无关。　　解析与启示：　　房屋渗漏水是小区高发问题之一，业主（客户）投诉比较集中，对已入住的业主来说，防水出现问题，常常带来较大的连带损失。因此，解决防水问题的投诉，不仅仅是工程维修，还要涉及装修破坏、贵重物品损坏等赔偿。下面对此问题做一分析。　　厨房、卫生间渗漏水原因一般有两种情况：一是防水层损坏，二是管线损坏。第一种情况比较普遍。按照国家建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面、厨房、卫生间地面防水保修期为五年。　　在实际工作中，我们会遇到以下几种情况：　　(1)保修期内，开发商原销售的房屋是精装修房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？　　一般该由开发商负责。因使用不当造成的损坏，则应由行为人修复。　　(2)保修期内，开发商原销售的房屋是毛坯房，厨房、卫生间因防水层损坏漏水怎么办？　　①如果在收房时业主曾亲自对24小时闭水试验进行确认，由业主负责；　　②如果业主（或其委托人）没有确认，开发商只有竣工验收合格证（现在为竣工验收备案表），但开发商、物业公司能证明业主（或装修公司）人为损坏的由业主负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方出。　　(3)开发商、物业公司不配合怎么办？　　在渗漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向当地人民法院起诉。　　(4)保修期外厨房、卫生间防水层自然损坏怎么办？　　房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就是在于房产的不同所有权人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫一异产毗连房屋。　　建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。　　(5)保修期外厨房、卫生间防水层因人为损坏怎么办？　　建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。　　(6)邻居不配合怎么办？　　对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。跟据这条规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；也可以找业主委员会调解；如果调节失败，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。　　(7)保修期内因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？　　在保修期内，一般应该由开发商负责维修处理。因使用不当或业主自行改造（拆、改、增加）等而造成的损坏，则应由行为人修复并承担相应责任。　　(8)保修期外因管线损坏造成的渗、漏水怎么办？　　分共用管线和自用管线两类情况，如属于共用设施、设备的一部分，可启用专项维修资金。属于业主表（阀）后的自用管线，由业主修复（或付费委托修复）并承担相应责任。　　以上是本人从事房地产客服及物业管理工作的一点体会，也深感能力有限，错误和纰漏难免，希望业内人士及广大业主给予批评指正。
天地源股份有限公司 版权所有Copyright &2006 TANDE. All Right Reserved东升园启示录
北京市和谐社区“三老”学研组
作者：物业管理师之家 微信公众号
从1998年国务院实行住房改革的23号文件规定：“改革住房管理维修制度，实行业主自治与物业管理市场化相结合”、2007年颁发的《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”至今十几年来，业主自治、自行管理物业未能全面贯彻落实。北京市海淀区东升园小区业委会从2012年9月开始尝试业主自行管理物业模式的创新，自办公司、自聘人员、自管物业、保本经营和优质服务，走出了共有物业、共同管理、共建共享和谐社区的新路子。我们向小区业委会靳为龙主任和业委会办公室主任兼北京美丽东升商务服务有限公司总经理刘顺乐了解实行业主自行管理物业的全过程，很受启发。（一）自行管理物业的起因东升园公寓是普通商品房住宅小区，位于清华南门、中关村科技创新示范区五道口西南侧，有10幢住宅楼、四座配套设施建筑。占地面积3.7公顷，建筑面积10.06万平方米，于96年开发，99年建成入住。共有业主881户、居民2401人。小区物业服务管理先由北置物业管理有限责任公司、2005年转由华润置地（北京）物业管理公司（以下简称：原物业公司）承担。按照市政府95年21号令《北京市居住小区物业管理办法》，2000年5月经海淀区房屋土地管理局备案成立东升园小区物业管理委员会，后按规定转制为业主委员会，到2008年已三次换届。2010年10月又按市政府219号令《北京市物业管理办法》召开业主大会，修改业主大会议事规则和业主公约，增补委员和候补委员，增选了监事组。2012年6月原物业公司提出按年成本费用276万元上调物业服务费。业主纷纷表示：物业管理不到位，服务不出力，电梯停运，绿地荒废，环境脏乱，还要多收费，不同意。8月1日原物业公司公告自日退出。业委会按照《物权法》和市政府219号令相关规定，在区房管局、中关村街道办事处的指导、协助和社区居委会的帮助下，组织召开业主大会讨论、表决，决定自办公司、自聘人员和自行管理小区物业，赢得了广大业主的支持。（二）自行管理物业准备在业主自行管理物业既无细则规定、也没有现成模式可参照的情况下，为保持居民正常生活秩序和社区和谐稳定，确保万无一失，实现平稳过渡。他们摸索实践，大胆创新，从2012年9月开始，用了两个多月时间脚踏实地做好了四项准备，为自行管理物业打下扎实可靠的基础：一是创新业主组织，做好组织准备，打好自行管理物业的群众基础。为发动和组织广大业主参与自行管理物业，业委会首先按各楼组成了十个业主代表小组。根据《业主大会议事规则》规定的条件和百分之五的比例，经过一个多月的细緻工作，采取自荐、推荐相结合和业主小组表决同意的方式，以离退休党员、干部为主，推举出38名业主代表。组成了一支政治素质好、科技知识丰富、管理工作能力强和群众信任度高的业主骨干队伍，为搞好自行管理物业出主意，提建议，发挥了带头作用。二是创新共同决定程序，做好业主表决准备，打好自行管理物业的法律基础。他们严格按照《北京市物业管理办法》第11条第3款关于“选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业服务”“应当经业主权属部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，先在小区大门、各楼门口张贴保留半月的公告。通知全体业主于2012年9月至10月以书面表决的形式召开第四届第三次业主大会，就“选择管理方式、物业服务等级和收费标准及业主自行管理方案”进行讨论表决。并印发了《东升园小区业主自管方案.工作计划（征求意见稿）》，供业主思考酝酿，献计献策。在此基础上，由业主代表按楼分组包干、上门发送表决票，做到送票时业主签收、封箱投票时有监票员监督，开箱时请监票员到场见证当众唱票统计公布。并将表决票等原始记录由监票员、记票员等签名存档备查，避免留有引发争议、质疑的瑕疵和口实。开箱统计结果：全小区881位业主，发表决票881张，收回502张，超过表决人数一半以上。其中，同意自行管理的498张，反对的2张，弃权的2张。按照少数服从多数的原则，业主大会发布公告：经全体业主投票表决决定从2012年11月起实行业主自行管理物业。区房管局派专家审核认定符合业主大会议事规则，自行管理决定程序合法。为自行管理物业奠定了坚实的法律基础。三是创新交接验收方法，认真做好物业交接，打好自行管理物业的物质基础。他们认为：由于业主共有公共部分一直被前期物业公司占有，不能盲目交接，必须摸清家底。否则，就会搞成糊涂账，无法向业主交待。在交接前，他们请中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司进行了建筑设计图纸资料、物业公共部分、配套公用设施设备和物业服务用房等项目全面验收评估，做出查验交接验收报告。由业委会代表全体业主与即将退出的华润置地（北京）物业管理公司就物业交接范围、内容、标准签署了“物业交接协议书”。使业委会和全体业主对业主全部共有产权和资料一清二楚，明确了包括物业资料、管理资料及共用部位、共用设施设备、物业服务用房、园林绿化工程、其他公共配套设施和公共收益收入等全部应向业主交接的物业范围、内容、标准和红线图等规划设计及建设原始资料。小区580平方米配套用房、600平方米公共部分被出租，经营年收入80万元。被开发商及前期物业公司占用的663平方米物业办公用房、2000年前后业主入住时由前期物业公司代收的专项公共维修资金220万元及利息、供水供电等设施设备等所属户头及相关手续、14部电梯产权。前期物业公司移交14部有5部已停运一年、5部未通过年检，只有4部正常运行等应当移交而未能移交的项目。使业委会和全体业主摸清了全部共有资产和资料的“家底”。四是创新公司化管理模式，做好全面接收运行准备，打好自行管理物业的科学管理基础。他们从住建委工作人员建议注册公司好解决发票问题联想到：办公司可以招聘物业服务人员，名正言顺地开展物业管理和经营活动，决定注册自办公司。注册公司首先需要资金。经业委会研究，决定暂从业主胜讼的公共部分收益赔偿款中借用5万元垫资。为确保办公司为业主服务，不谋个人私利，靳为龙主任帶动五名业委会委员和监事签订了“不做入股、不当股东、不能分红。成立公司以为业主优质服务为宗旨，不以盈利为目的，实行保本经营、良性循环，公司运转后全额归还”的保证书，以个人名义代表全体业主到海淀区工商局注册了“北京美丽东升商务有限公司”。取得了业主自行管理运营的合法资格。业委会深入理解贯彻《物权法》第八十一条“两个可以”的规定，研究决定聘任具有专业职称、多年从事管理工作的退休党员干部刘顺乐为总结理，实行物业服务总经理责任制。选聘有资质的31名物业服务专业人员和一名会计师，组建了一支由业主自行管理的物业服务队伍，实行“责权利明确、与个人收入挂钩、奖罚结合”的岗位目标管理责任制，按北京市物业服务等级第三级服务标准规范操作。做到：服务项目不少、质量标准不降、物业收费不涨、公共秩序不能乱，共建共享和谐家园。同时，建立健全了财务、物资、设备等各项管理制度，将公司纳入现代管理轨道运行。由于准备充分扎实，日一次性全面交接，人员、资金、备品备件按岗到位，正常运转。（三）自行管理物业的效果从接管运行至今、不仅没有因前期物业公司退出造成混乱，还实现了“三大改变”：即：改变了老物业追求利润最大化的经营方式，树立保本经营为业主服务的宗旨；老物业服务公司以一年276万元管理费用作为服务前提。而业主从2012年11月至2013年12月自管物业一年成本费用只花了157万元，比老物业公司降低119万元。改变了老物业公司推、拖、等、要的服务态度，树立了随报随修优质服务的作风；改变了老物业公司大修操作不透明的做法，从决策、施工到验收实行业主全程参与监督。做到了“五项保证”，即：保证物业养护服务到位；业主自管物业后、首先就更新、修复停运和不能正常使用的10部电梯做出安排，仅用了一个月就实现了9部电梯安全正常运行。老物业公司十五年只给三幢楼进行了一次楼顶防雨维修。业主自管物业不到两年，就投资36万元用于翻新4幢楼和维修3幢楼顶防水工程。保证消防安全设施完好；请消防部门对小区进行消防安全检查，发现开发商将三幢楼的消防用水与生活用水接用一个管线，需要投资200万元进行改造。在与有关方面协调解决的同时，他们加强了防火安全宣传，制订和落实了加强巡视等预防措施。保证小区良好公共秩序；在街道办和社区居委会的大力支持下，给没有门禁的5幢楼门安装了电子门禁，实行封闭式管理。投资5万多元改造小区3个出入大门，安装了监控探头，业主刷卡出入小区，完善了公共安全管理。小区业主自管后未发生一起治安案件。保证绿地维护环境整洁；由于老物业公司不管绿地维护，灌木缺行断垄，草坪露土。业主自管后投资2万多元搞绿化，修复种植了6000棵大黄洋，铺种了600平方米草坪。还配合居委会实现了垃圾分类回收管理，改变了脏乱状况。小区面貌煥然一新。保证小修免费及时到位；老物业公司小修要收费。业主自管后至今不仅物业服务项目不减，标准不降，原定基本物业服务费每年每平方米5.16元不变。还免费为业主进行了更换水电节门、修补墙体地面等4800多次小修服务。不少业主说：过去老物业服务公司不但尽顾赚钱，还总侵占业主权益，现在业主自行管理，公开透明，为业主服务的效率高，质量好，矛盾少，办了老物业十年该干都没干的事，小区真正有了和谐温馨的感觉，实现了业主多年的期盼，这在老物业公司管理时根本做不到！（四）自行管理物业必须确权业主自主管理的最大难题是如何落实共有物权，收回业主共有项目。为了把业主对共有资产的占有权和管理权落到实处，他们坚持法治思维，通过三条合法途径，理性维护业主共同所有权益：一是通过主动协商，尽快按协议交接。他们分析：小区车库、地上车位、绿地等公共场所，《物权法》明确规定归业主所有，老物业公司要退出，不会再安排人员管理，容易交接。本着先易后难、尽快交接的原则，主动找老物业服务公司联系，协商了交接时间和方式。在日首先接管了小区电梯、道路、绿地及306个地上停车位、6号楼地下车库，实施自行管理。二是通过行政调解，表达和实现业主合理诉求。如市住建委规定专项维修资金由业主共有和管理。由于小区入住较早，由老物业公司代收代管，到2006年累计有200多万元。业委会要求收回管理，未能解决。多次向市政府反映。市政府批示解决，迟迟不能落实。为此，他们向区房管局、街道办反映，请求协助解决。先后开了五次协调会，于2013年12月终于将220万元专项维修资金转交业委会管理。三是通过法律诉讼，维护业主共有权益。《物权法》明确规定为业主所有的公共部分及其收益、由于被开发商和老物业服务公司长期占用或出租经营牟利，难以顺利交接。在多次沟通协商不能解决的情况下，业委会通过法律诉讼解决。从2010年以来，先后进行了“返还公共部分经营收益”、“腾退出租物业用房、返还业主公共部位”等3起诉讼，经过多次开庭审理，已胜诉2起。为业主收回了2年共计80余万元公共部分经营收益、以及被前期物业服务公司侵占的地上车位、煤库等处公共设施。在诉讼过程中，他们坚持依法诉求，以理服人、得理让人。比如公共部分经营收益，钱是老物业公司收，账是他们做，想分文不差不太现实，过多纠缠劳神费时，影响业主共同管理运作。因此，在指出老物业公司擅自出租并占有公共部分经营收益属违法行为的前提下，同意按会计事务所审计的收益数额向业主返还，使问题很快解决。做到了有理有利有节，保证了平稳有续交接，促进了社区和谐稳定。目前，因前期物业服务公司在日后继续侵占业主共有部分经营牟利拒不交接，已委托华泰律师事务所代理诉讼，正在审理。还有800平方米地下空间被开发商以长期租赁变相出卖，580平方米配套设施、663平方米物业办公用房被开发商及前期物业服务公司长期占用或租赁拒不交接，有待解决。（五）建立自行管理物业的运行机制为保障业主自行管理的正常运转。他们首先从创新业委会自我约束机制抓起。建立了计划管理制度、会议制度和总结评议制度。做到每年召开一次业主大会，讨论业委会当年工作总结和第二年工作计划，对业委会工作进行评议。业委会按照业主大会讨论通过的年度计划分解制订季度和月度工作计划，便于业主监督考核。同时，通过召开由业委会主任、物业服务公司领导和各部经理参加的碰头会，协调解决自行管理中的具体问题。建立由全体委员、候补委员和监委会委员参加的业委会例会制度，学习《物权法》和相关法律法规，讨论研究共同管理情况。做到“出席有签到，讨论有记录，决定有表决签名”。通过加强业委会班子建设，使全体委员提高了为业主服务的觉悟，增强了法治观念、集体领导观念和科学民主决策观念。实行业委会工作、重大决策事项、财务收支账目和物业费缴纳“四个公开”。例如：他们公示了小区306个地上车位租用清单，让业主了解车位使用、收费情况。还有在小区自管一段时间后，部分业主觉得物业管理挺容易，就说：业主自管就为省钱。干脆让小区退休人员做保安员保洁员，减少开支。也有业主指出：业主自管是要当家做主，实现建筑物保值增值，不能光图省钱，要讲专业技术、科学管理。业委会主任听取采纳业主的合理意见，及时召开业主代表大会，决定把建设正规化物业服务企业、实现物业管理现代化、科学化作为业委会和商务有限公司今年工作的首要任务，保证业主自行管理的规范正常运作。他们还创新物业服务人员管理机制，坚持以人为本，对物业服务人员实行规范化管理，建立和实行了“公开招聘、每月培训、岗位工资、关心生活、奖罚结合”的管理制度。在招聘时，讲清岗位职责、工作要求、工资待遇和奖罚规定。符合条件、同意应聘签订聘用合同。每月上旬由总经理负责针对存在问题对员工进行一次物业管理法律法规和物业服务等级规范标准培训，提高业务素质。每月5日前按照“各组主管填报、项目经理考核、总经理签批”的程序兑现岗位报酬。员工有困难能够及时帮助解决，调动了大家为业主服务的积极性和主动性，受到业主好评，至今很少有业主投诉，物业收费率达到百分之九十以上。东升园小区业主认为自行管理物业必须搞好与居委会的协调配合，在召开业主大会、业委会例会时，邀请社区居委会主任参加，制订工作计划时征求社区居委会意见。还经常与社区居委会沟通交流，遇到社区日常急办之事随时碰头。使业委会与居委会相互配合，不排斥、不顶牛、不拆台，形成了相互支持、配合，共建文明和谐社区的协调共建机制。例如，业委会及时把各幢楼门损坏情况提交给社区居委会，经街道办研究同意安装了电子防盗门禁，落实了居委会创办平安社区的措施。（六）自行管理物业的体会建议回顾业主大会成立十多年特别是自行管理物业近几年来的实践，他们有五点体会和建议：一、业主自办公司，实行现代公司化管理是业主自行管理物业的最好形式和最佳途径。他们的实践说明：业主拥有既是业主又是户主、居民的双重身份。作为居民，业主是社区的主人，是业主自治和居民自治管理的参与者、决策者。作为业主、既是享有专有所有权，又是享有共有所有权的新型产权人，是共有资产的所有者、处置者、管理者。业主共有资产不但有共有部分、公共场所、配套公用设施设备和物业服务用房等固定资产，还有专项维修资金等流动资产，这一切具有物质表现和货币价值两种存在形式。这些属性决定了业主大会既是业主自我管理的基层群众自治组织，又是共有资产运营管理的资产经营组织。业主大会在决定共有资产资金处置、使用等重大事项时是股东大会。业主委员会既是业主大会的日常办事机构，又是管理共有资产的理事会。他们体会到：业主注册成立商务服务有限公司有利于把业主自行管理物业纳入现代化管理轨道，建立完善的人事、劳务、财务、物资和设备等科学管理制度，实现自主管理、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，防止和避免自管生乱等弊端。建议政府制订相应规定，允许和支持业主自愿集资并以共有资产资金，即固定资产资金、流动资产资金为资本金注册成立物业管理服务有限责任公司，允许和支持业主成立和召开业主大会暨股东大会、选举业主委员会暨业主理事会的形式和机构实施共同管理物业。这是落实业主共有物权，实施共同管理，共建共享和谐温馨家园的有效途径。二、政府及时指导、协助是业主自行管理走上正轨良性运作的重中之重。他们谈到：在自管过程中政府部门、街道办帮助出主意、想办法和协调调解，为业主自管做了许多有益的工作。但是、由于北京市一直没有制订落实市政府219号令关于业主自行管理规定的细则，所以有关部门难以积极作为。对业主自管物业，存在认为不正规、不可靠，不敢表态，不反对也不支持的现象，严重不适应业主实行自行管理物业的需要。东升园小区业主实践证明，业主大会是随着住房改革而诞生的新型基层群众自治组织和资产运作管理组织。业主自行管理物业是新型社区自治管理的有效途径，是社区居民自治管理组织的重要组成部分，是社区管理和建设的重要內容，需要政府及时给予指导、协助。建议尽快制订业主自行管理细则规定，改变目前由街道和小区办双重管理、有人管又无统一领导、相互推诿的状况。把业主大会建设纳入社区建设轨道，由街道办和乡镇政府设立专职机构和岗位，统一规划部署，安排、指导社区居委会全面推进业主大会建设。变事后监督制肘为事前指导协助，防止和避免以行政手段干预阻碍业主自行管理进程，要多出主意、多支持、少质疑、少指责、多提供便利、多开绿灯、少出难题和少设沟坎。从执政为民的高度，积极组织、协助业主成立业主大会、选举业主委员会，开展共同管理活动。各级物业主管部门负责做好业主物业管理和物业维修养护的相关备案、登记及技术业务指导服务工作。三、贯彻执行与上位法相一致的法规是实现业主自行管理的法治保障。东升园小区业主感到、业主自行管理最突出的矛盾是开发商及所聘前期物业公司侵占业主共有公共部分、配套设施；最大难解决的问题是老物业公司占据这些公共部分和配套设施不归还业主。东升园小区现有以下四个典型案例：一是开发商通过中介假借签订长期租赁合同，以每平米1.5万元将12号楼800平方米半地下室一层变卖给他人，不能交接。二是开发商将日签批的414＿（19）规划为小区配套设施幼儿园第三层全部三套房屋长期占用。三是按规建字：B规建6-150号规划许可证附件稿及41413号图幅东升园小区物业服务用房为663平方米。按照《物权法》第七十三条规定“属于业主共有”。由前期物业公司与前任业委会签订使用合同。前物业退出理应交还却仍继续占用。有的用作华清园物业公司员工宿舍、华兆公司供暖办公室，有的给相关单位人居住。业委会要求向业主移交。前物业说产权是开发商的，却没产权证拒不移交。四是出租业主公共部分，如将垃圾房做小卖部出租一年14万元、将11号楼地下室出租做足疗室年收入17万元，均不向业主移交。按《物权法》规定上述公共部位和设施都属“ 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。可是，由于我市物业管理办法只规定共用没有规定业主共有、又有物业用房“不少于150平方米”的规定，带来执法混乱。为维护业主共有权益，他们向有关部门反映。有相关人员把“不少于”理解为“仅限于”，说按新规定要求物业用房是150平方米，没有那么多，给业主一百多米就行了。有的“专家”甚至说：“ 产权的都是开发商的”，致使业主至今不能按《物权法》规定收回属于业主共有的600多平方米物业服务用房及其他配套设施。小区为建监控室要老物业公司先腾出两间物业用房，开发商让业主拿5个地上车位交换。业委会顾全大局表示同意办停车手续，老物业公司却要业委会写兑换协议，否则不腾。导致监控设备无处安装。东升园小区业主谈到：正是海淀区建委06年1号文件、2010年10月实行的物业管理办法为他们收回公共收益、实行自主管理和第三方评估验收提供了法规依据。也是《办法》中不规定业主共有等相关条款给业主接收帶来了尴尬和无奈。事实证明，开发商及其所聘前期物业公司侵占业主公共部分、配套设施经营牟利是物业矛盾纠纷根源。实现商品房社区和谐稳定必须打破建管合一的利益链，落实业主共有权。建议贯彻落实《物权法》，明确规定规划红线内凡已摊入售房成本、并初始登记的公共部分、配套设施设备、公共场地和物业服务用房等均归业主共有。才能保障业主自主管理物业的顺利实施，才能维护《物权法》赋予业主的合法权益。否则，就会削弱、限制、缩小和侵害业主的权益。四、广大业主积极参与自主管理是不可或缺的群众基础。东升园小区业主大会成立十四年来，先后四届业委会。都是靠觉悟工作，不要报酬待遇。长此下去不行。他们感到：业主一盘散沙、业委会没有待遇规定。如何调动广大业主参与自主管理的积极性、主动性，保证业委会后继有人是亟待解决问题。住房改革、社会管理赋予业主大会、业委会繁重的物业管理、社区公共秩序等社区管理职能和任务，业委会是费力难落好的苦差事，需要党和政府对业主大会建设要像抓社区居委会建设那样，一样重视、一样组织发动、一样安排布署、一样支持协助、一样报酬待遇，才能充分调动和激发广大业主参与业主自主管理，搞好社区建设的积极性、主动性和创造性。五、贯彻十八届三中全会决定、深化改革是推进业主大会建设实现业主自行管理的强大动力。同许多小区一样，从99年入住以来，东升园物业矛盾纠纷不断。业主十几年坚持不懈的维权诉求，到12年11月才实现自行管理物业。政府有关部门经历了从不积极不表态到帮助出主意、从迟疑推拖到现场认定自管符合法定程序的变化。十年曲折路，两年变通途。这是落实创新社会治理机制、维护人民群众合法权益等重大改革措施、开展党的群众路线实践活动取得的成果。是政府部门和街道办、居委会改革管理方式、转变工作作风的结果，东升园业主自行管理的成功经验值得学习推广。相关政府部门、街道办和居委会与时俱进、深入社区指导、帮助、支持业主自治的好作风值得提倡发扬。“小区不安宁，社会难稳定”。新华社记者报道揭露小区建管合一的利益链条是商品房社区不和谐稳定的根源。业主反映：现在我市一些小区表面平静，实际上一些开发商及前期物业公司占有业主共有部分经营牟利的状况依然存在。业主要求解决共有和共同管理难的愿望困难重重！东升园小区业主的实践证明：业主不仅能自行管理物业，而且比原有物业公司管得更好；业主管理物业不仅不会造成物业员工失业，而且能使他们得到更公正、更平等的待遇；现有制度和《物权法》等不一致造成业主权益被侵害是商品房小区物业矛盾纠纷的主要根源，落实业主共有物权，实行业主共同管理，才是共建共享和谐社区的正确途经。建议政府主管部门以科学发展观为指导，从贯彻落实三中全会决定、维护最广大人民根本利益的高度，破除行政思维观念，突破利益固化链条，改革创新社会管理、社区自治组织构建和物业管理制度，实现建管分离、政社分开，从区分所有权入手，推进和加快业主依法自我管理、自我服务、自我约束、自我完善，共建共享和谐文明社区。靳为龙主任、刘顺乐总经理表示：他们只是迈出了业主自行管理的第一步，还有许多工作要落实。他们决心在政府部门和街道办的大力帮助指导下，一定把业委会自身建设抓好，一定把业主自办公司建设成现代化物业服务公司，解决好不断出现的新问题、新矛盾，努力把业主自行管理物业搞好，把和谐家园建设好。东升园小区业主自行管理物业的情况受到了各界广泛关注，中国社会科学院社会研究所、北京社会科学院社会研究所深入小区进行了调研，北京市委党校政治研究室袁达毅教授一直密切关注和详细了解。
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