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德国房价30年降10% 这才是房价应有的走势
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香港房价多少钱一平米&25平方米要价490万
　　位于香港西贡的郊野公园。
　　香港劏房内景俯拍。
　　密度极高的香港公屋。
　　香港房屋又高又密，一栋栋楼房就像一根根竹笋，插在一切可以利用的地面上。一方面，普通居民住房狭小，人均仅16平方米左右，不少人在劏房、笼屋、迷你户将就凑合；另一方面，香港大量土地未开发利用，被称为“后花园”的郊野公园被“重点保护”。
　　鱼与熊掌不可兼得。能不能拿郊野公园中小部分生态价值低的土地出来建房，助低收入居民“上楼”？答案是：难。
　　住房小，大都会之窘
　　香港楼价高、房租贵。二手房平均每平方米要卖10万港元以上，面山、望海等景观较好的户型更直冲每平方米20万港元。在跑马地，中原经纪张俊文向记者推介香港仔附近的小户型新盘，实用面积25平方米，要价490万港元。租金也贵到离谱，三房一厅，月租要4万多港元。
　　普通居民的房子有多逼仄？七八十平方米，会被人羡慕地称为豪宅。香港人不轻易把客人带回家，因为空间挤迫。记者到访过一户人家，50平方米房子里住着一家六口，有两张双层床，两个老人一张，两个小孩在另一张的上层，主人夫妻睡的下层是特别设计的，晚上拉出是双人床，白天收回去，床前支起饭桌。但就是这样的50平方米，价值四五百万港元！
　　香港家具店卖的床，一般不超过1米5宽，较多的双人床是1米37。有人说：“我有两个梦想，一是世界和平，二是可以三边下床”。记者一位朋友是媒体高层，几年前他花光租房补贴租住一套房子，卧室内的床三面贴墙，人高马大的他，横卧后顶天立地，靠里边睡的妻子起床后，他才可以斜卧过来舒展一下。
　　几个香港特色的住房概念，让人印象深刻。
　　迷你户，指超小户型，面积小总价也低，多数是全开放式户型。虽然“呎价”并不便宜，每平方米要10万港元上下，仍大受欢迎。开发商每次推出面积20平方米左右的迷你户便会被哄抢。
　　劏房，指一个住宅分割成几个小房间出租，相当于内地的隔断房、群租房。据香港统计处今夏首度发表的报告，全港有8.64万个劏房，近20万人居住，人均约5.7平方米，只比惩教署监狱囚仓的人均标准多27%！
　　笼屋，又称床位寓所，一个单位内有12个或以上租户，并共享厨房、厕所，有的为保安计，给自己的床位罩了铁丝网。
　　统计数字凸显了现实的骨感：香港私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约16平方米，大幅落后于新加坡及内地的北上广，与国际大都市、发达经济体（人均生产总值约4万美元）的地位很不相称。
　　要建房，有地用不得
　　香港房价超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的“团结香港基金”近日发表研究报告显示，1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷，而近十年来，这个数字却锐减至仅1100公顷。
　　客观说，香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申请，廉价出租。还有一批政府资助的“居屋”，由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项，让大约46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。
　　其实，香港不缺土地，由于一向实行相当谨慎的用地政策，仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋？这个问题过去免谈，现在可以讨论，但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地，总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对，觅地建屋更是处处碰壁。
　　自港英时期开始，政府就通过制定“法定图则”，把土地划作不同用途的地带。法定可供住宅开发的储备越来越稀少，郊野地区则禁止开发，包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。近年填海造地几近停顿，陆上荒地等业权分散，一旦政府要收回发展，必须咨询公众意见，往往触发争议，不断延宕。
　　另一障碍是共识难建立。有些是市民、团体观点角度不同，各说各理，有些是政治力量刻意阻挠特区政府施政，利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。“新界东北开发计划”可提供6万个住宅，可是遭到环保人士及居民长期阻挠，有人组织数百人暴力冲击立法会。近期填海工程研究拨款，频遭立法会议员拉布阻挠。
　　郊野地，能碰不能碰
　　土地发展受困，受苦的不仅是市民，节节攀升的楼价和商业租金也使香港经济竞争力大受打击。董建华曾痛心表示，“香港人住房无尊严”，呼吁社会充分认识土地和房屋问题，作出理性选择。
　　团结香港基金日前发表的报告，提出发展郊野公园、增加土地供应的建议。研究报告主要作者、香港大学金融学院经济学讲座教授王于渐表示，香港划定法定郊野公园范围至今已有40年之久，政府理应全面审视、检讨所有郊野公园的生态价值、服务和用途等，考虑发展其中一些。
　　行政长官梁振英表示，公众可探讨以“免地价”的方式在郊野公园内生态价值较低的地方建屋并卖给特定对象，例如让青年人首次置业。
　　但发展局局长陈茂波回应，未来一年半任期内，政府无意发展郊野公园用地。梁振英的建议仅仅是提出一个方向，促使各界进行讨论。
　　其实，特区政府2014年初就提出，计划把大屿山及邻近地区打造成“东大屿都会”，因涉及一片郊野公园的开发，引起很大争议。支持适度开发的大屿山发展咨询委员会委员刘炳章说，“郊野公园用地是否真的丝毫不能碰？香港实际上又需要多少郊野公园？这些都是大家该讨论的问题”。来自工联会的立法会议员郭伟强也说，再过30年香港将增加100万人口，如果郊野公园完全“碰不得”，那大家势必要忍受更高密度的城区住房，加重交通、环境卫生等方面的负担，如此“人烟稠密”是否真合港人心意呢？
　　但前天文台台长林超英称，郊野公园是面向平民、全民共享概念的公共财产。内地都强调城乡共生的概念，很难理解为何香港要缩减自己的“后花园”。
　　支持声音认为，只用小部分公园土地不会危害自然环境，而眼见大批人住在挤迫的房子或危房中却不发展，才违反常理。反对的观点则认为，政府应关注的是有多少空置的住宅，有多少在炒家手上，而不是打郊野公园的主意。
　　多探讨，有何潜力可挖
　　看来，郊野公园暂时仍是土地开发的禁区，但相关讨论正在深入。除了郊野公园，人们还在探讨增加建房用地到底有什么潜力可挖。
　　一是近岸填海。上月，“帮港出声”团体举行新闻发布会，建议在维港之外找地方适度填海。建筑师施家殷说，此研究建议香港应进一步研究8个近岸填海地点，包括新界将军澳、大埔、屯门、南丫岛北等地。他说，填海不是“恶魔”，新加坡及香港邻近的澳门，一直通过填海大量增加土地，满足市民需要。香港社会人士应采取更正面、更积极和更理性的态度看待填海。其实填海向来是香港新增土地的最主要来源之一，自1887年起，香港填海约6947公顷，占香港现有土地的6%，这个数字约等于现在全港所有的住宅用地。
　　二是其他土地。本地专家赵令彬在报章发表观点认为，在一些郊野公园的边际区域，在合理及必要情况下，可予适当的小范围调整。他建议开发郊区丢废的农地、山地；加快旧区重建；将废弃工厂大厦重建改作商住。
　　也有人认为，不管开发陆地、海上，政府应展示更强的协调能力。郭伟强认为，陆上仍有不少土地可供改划及开发，例如荒废绿化地、非住宅土地以及“棕地”（指曾经利用过的，后闲置、遗弃的土地）等等。而在与环保人士有争议的填海造地问题上，政府可扩大环保补偿措施，让环保人士成为支持政府的伙伴而非对立者。他接受记者访问表示，其实香港政府有能力进行大刀阔斧的改革，但社会上持不同意见的团体阻碍了政府在土地问题上的施政。所有人都应该问自己一个问题：“我们的下一代要住到哪去”，土地开发不是为了某部分人的利益，而是每一个市民都有需求，无论是公屋或私楼，都是为了下一代的长远考虑。
　　眼下，特区政府正多管齐下，增加不同类型的房屋供应，包括未来三四年推出8.6万套私人楼宇单位，房协和房委会3个月后会共同推出3700个资助房屋单位。针对近期热络的讨论，特首梁振英呼吁社会人士本着同理心看待，当自己有楼住，也应让正在轮候、住在劏房等的市民有机会上楼。香港城市大学公共政策学系副教授刘国裕认为，下一步看政府如何引导社会积极讨论、跳出既有框架，来决定香港土地供应和房屋政策的走向。
　　人们相信，通过理性探讨，多方设法，积极作为，香港一地难觅的困境可以得到缓解。
48小时排行长春市房价多少钱才最合理呢？
编辑：邢高红
[导读]你了解房屋的建筑成本么？你知道房地产为什么这么暴利吗？价格差异化如此之大的众多楼盘中，背后究竟有何种原因呢？
都知道房地产是一个暴利行业，凡是跟房地产沾边的行业，在近几年也都赚得盆满钵满。可是，你了解房屋的建筑成本么？你知道房地产为什么这么暴利吗？价格差异化如此之大的众多楼盘中，背后究竟有何种原因呢？
简单来说，房地产无非是开发商竞买土地，建设房屋，卖房子给购房者，进而从中赚取差价。这其中还包括各种交给国家的税费、人工成本费、广告营销费、后期物业维护费等等诸多费用，单单从开发到建设要缴纳的费用就有116项。所以，房地产发展至今，已经成为一个复杂繁琐、关系网庞杂错乱的体系，牵扯的行业也是最多的，小到一个螺丝钉的设计，大到装修行业的兴衰，房地产可以说是国家发展的重中之重。
落实到我们购房者身上，人人也都想有一套房子来安家，即使房价再贵，我们有需求，就需要买房子住。那么，你想不想知道，你住的房子成本是多少？达没达到长春市的房屋均价？又值不值你买的这个价钱呢？
房地产的成本投入是多少？
说到房地产的成本投入是多少？利润率又是多少？相信没有人不想知道的。一位地产界人士表示，房地产利润合理区间，国际惯例通常是不超5％，但是中国房地产利润率究竟有多少，至今并无权威统计。由于不同项目的各项细则差异化，一个明确的成本价格根本无法获得。
从前期土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费及很多期间费用，都是无法直接用一个具体数字来界定的，各个项目也都是不同的。所以，我们普通购房者无法知道房屋的成本到底是多少。只是随着物价上涨、人工费用增多，房地产逐渐趋于正规化的今天，利润率也肯定是大不如前的。
长春房价多少才最合理？
目前为止，长春市房屋成交均价已连续四个月出现上涨，目前均价是6730元/平方米。经过2012年、2013年的兴盛时期，再到2014年及2015年的惨淡，即使长春市均价一直在上涨，也是由于个别项目持续热销，拉动整体房价的上涨，很多楼盘甚至连访客都寥寥无几。即使是这样，除了个别直言降价的楼盘外，长春市大多数楼盘的价格仍然在元/平方米之间，可见，长春市的房价怎么样也不会跌破6字头。
所以，建议购房者若是购买位置相当的房子，价格万不可太低，正如长春市某开发商所说过的&长春市低于6000元的房子不要买&，当然，这里要排除新开发区域的低价楼盘，本身拿地价格就很低。
长春好房推荐：
万星幸福城
点评：来自吉林市的开发商，在长春开发的第一个项目。目前已经交房入住，在宽城区品质数得上，价格也在区域算比较贵的。
点评：伟峰地产向来以品质严格要求自己，每个项目都是慢工出细活的精品，售价也一直很高。
华润凯旋门
点评：华润品牌，地段属于高新区不错的位置，目前一期剩余房源不多，二期洋房产品近期推出，老带新客户比较多，很多客户更是华润橡树湾的业主，重复购买。
万科金域长春
点评：万科金域长春虽然一直以来没有什么引爆点，但是它的关注度貌似从未下降过。综合来看，无论是位置、品牌还是产品，万科金域长春都是佼佼者。
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[责任编辑：邢高红]
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