先抵押后出租 抵押可破除租赁
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先抵押后出租 抵押可破除租赁
张某有空房一套，2003年1月张某因借款将房屋抵押给了李某。为了获得租金并早日还贷，2003年2月张某将这套房子出租给王某，约定月租金为300元，租期为三年。后张某做生意亏本，无法还款，李某因行使抵押权取得了房屋的所有权。李某取得房屋所有权后，因其儿子结婚要住房，便通知王某限期搬出，王某不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，遂诉至法院。□判决：
法院经审理认为，房屋抵押在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同不得对抗受让人，抵押权人有权解除租赁合同，遂支持了李某的主张，判决王某限期搬出房屋。
我国法律有买卖不破租的规定，但抵押与买卖不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权，对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中房屋抵押在前，租赁在后，因此受让人有权解除原租赁关系。租赁关系解除后，由此造成的损失，如果出租人出租时告知了承租人，则由承租人自行承担，如未告知，则此出租人承担损失。（雷春荣、陈鹏飞）
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抵押物的出租
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抵押物的出租
　　在抵押期间，抵押人对抵押物仍有使用收益及一定范围内的处分权。因抵押权与租赁权分别支配的是抵押物的交换价值与使用价值，所以抵押人仍可出租抵押物，因为这样不损害抵押权人的利益。《关于担保法若干问题的解释》肯定了抵押人的出租权。
　　但是由于抵押权设定在先，后来出现的租赁权并不妨碍抵押权的正常行使。当抵押权所担保的主债权届期未获清偿时，抵押权人实现抵押权后，租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力，所谓“抵押不破租赁”在此不能适用。
　　因租赁权的存在并不影响抵押权，加上抵押人有权处分自己所有的抵押物，所以抵押物的出租无须得到抵押权人的同意。但一些行政规章、部门规章却一再规定......
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租赁物能否做抵押
发表时间：日0:0 来源：中大网校
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分歧意见 本案涉及的关键问题在于租用他人享有所有权的财产，使用人能否将租赁物设立抵押?对此，合议庭产生了两种意见。 第一种意见认为，既然李先生可以在其工地上使用租来的搅拌机，他理所当然能将搅拌机用于为自己的债务设立抵押，这也是“使用”的一种方式。 第二种意见认为，搅拌机是被陈先生租来供李先生使用的，可搅拌机的所有权和处分权并没有因此而转移，这两项权利的享有者依然是出租人刘先生，所以，李先生无权将搅拌机设作抵押。 案情 陈先生以自己的名义租用了刘先生的一台搅拌机，用于在李先生的建筑工地上施工。后李先生因拖欠为其打工的闫先生的工资，便将含有搅拌机在内的工地一些建筑设备设为抵押物，被闫先生拉走。而同日，闫先生又因欠他人借款没有归还，将搅拌机再次设立了抵押。闫先生在约定的期间内没有偿还借款，搅拌机交债权人后不知去向。此后不久，搅拌机所有人刘先生对陈先生提起返还搅拌机的诉讼，法院责令陈先生限期返还搅拌机，给付租金并负担诉讼费。因搅拌机被闫先生抵押给他人且已下落不明，致使陈先生无法返还，于是，陈先生将闫先生起诉至法院，要求闫先生返还搅拌机并赔偿经济损失。 分析 笔者同意第二种意见。 《中华人民共和国担保法》第33条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第34条规定，下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定着物; 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。可见，抵押物必须是抵押人对其享有所有权或者处分权的，必须是法律允许转让，并具有可让与性的，而其所担保的债权不得超出其自身价值。 本案中，李先生虽然可以在自己的建筑工地上使用由陈先生租赁的搅拌机，可这并不表明他享有对搅拌机的所有权、处分权，因此，他无权对搅拌机设立抵押。而闫先生即使是在李先生同意的情况下，也不能以李先生拖欠自己工资为由将这台属于租赁物的搅拌机拉走，更不能再将搅拌机为自己的债务设立抵押。所以，闫先生的抵押行为没有法律依据，不发生法律效力。 而此行为侵犯了陈先生的财产权益，所以，陈先生有权要求闫先生返还搅拌机，并对因此给自己造成的合理租金损失承担赔偿责任。闫先生将他人用作担保的抵押物搅拌机再次抵押给别人，致使搅拌机下落不明，不能返还，所以他只能对此予以折价赔偿。 最终，法院依法判决，闫先生赔偿陈先生搅拌机折价款4500余元，租金等损失7000元。&
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