作为全国地产行业NO1，万科在济南大约有7个楼盘。经常有小伙伴问观察君，万科的XX楼盘怎么样？万科的产品本身，是没得说的。也许个别地方会有瑕疵，但总体还是让人放心的。因此，观察君通常会告诉小伙伴们：对于万科的楼盘，多关注它的外部环境，多实地去看看。为什么这么说？因为万科在济南的楼盘，大都位置不佳。看一下万科在济南7个楼盘的具体位置吧：万科幸福里，在胶济铁路以南、工业南路西。顺着工业南路向北，过了胶济铁路，马上就是济钢了。不仅有空气污染，而且有众多大货车通行。还有两栋楼挨着胶济铁路，会有噪音污染。万科新里程，在工业北路以南，奥体中路以东。西边不足两公里，就是黄台大电厂。西风一吹，烟雾就直接飘过来了……万科金域华府，经十路以北，凤山路东。这个楼盘的位置比前两个好，远离济钢、黄台电厂。但在楼盘北边2公里左右，就是东部另一大污染源——济南炼油厂。另外，楼盘斜对面，就是是莲花山殡仪馆。话说莲花山殡仪馆今年要搬迁。期待尽快搬迁。万科金域中心，位于经十路以北，舜华南路以西。这个楼盘位置不错，周围没有太大的环境敏感点。目前已经售罄。万科城：奥体西路以西，丁家庄以东。在楼盘西边几百米远的地方，就是东新热电厂，进入冬季供暖后有污染。北边2.6公里左右，是黄台大电厂。金色悦城，济广高速以南，二环北路西北侧，无影山北路延长线东侧。这个楼盘周围没有污染源，只是处于高速、二环路、无影山北路延长线合拢的三角地，噪音污染严重。而且周边各种货车流量较大。万科公园里：二环西路东侧，济南森林公园北侧。这个楼盘的位置还是不错的。虽然紧邻二环西路，但南边的森林公园很不错，一负一正，算是对冲了吧。那么问题来了，为什么万科在济南的楼盘位置大都这么差？万科楼盘位置差，一方面跟万科的拿地风格有关。万科比较注重控制土地成本，拿地风格比较稳健，所以一些竞争激烈的好地段，就不容易拿到。另一方面，这跟万科进入济南的时间、以及济南的土地出让模式有巨大关系。济南的土地出让模式很多小伙伴们可能不知道，万科在济南的7个项目中，只有两个是它自己单独拍下来的。在2012年，万科首次进入济南市场。当年7月份，万科与保利、海亮等企业就化纤厂路片区一宗土地展开争夺，但最终败落。这宗土地被保利以12.1亿元的价格摘得，也就是如今的保利华庭项目。当年12月，万科再次参与化纤厂路片区的土地争夺，这次它如愿以偿，以15.8亿元的总价拿下这宗土地。这是万科在济南的首个项目，也就是现如今的万科城。在2013年9月，工业北路南侧、奥体中路东侧的一宗土地出让，经过97轮激烈争夺，万科击败绿地、海信等企业，以9.35亿元价格拿下这宗土地，也就是现如今的万科新里程项目。除了这两个项目，万科其余5个项目全是“合作”项目。根据公开资料，在2012年、2013年，万科还曾参与多个项目的竞拍，包括现如今的佛山静院地块，但均未有斩获。在此期间，万科开始将目光转向与其他企业联手。万科公园里：在2013年7月，万科与山东龙腾地产签订协议，万科入股山东乐水置业，后者在2014年10月拿下了万科公园里的地块。金色悦城：在2014年4月，济南旺地置业拿下这宗土地。当时，项目股东为两个自然人。在2015年4月，万科完成对这个项目的收购，取得对济南旺地置业的控股权。万科幸福里：在2013年7月，中捷置业拿下项目土地，当时的控股方并非万科，项目案名为“紫悦华庭”。2015年10月，万科完成对中捷置业收购，后者成为全资子公司。金域国际：2015年1月，山东华艺置业拿下土地；2015年2月，万科入股山东华艺置业。万科金域中心：开发商为济南天泰置业，该公司为青岛万科与青岛天泰的合资企业。那么问题来了，为什么万科不自己拿地，而要和其他公司合作拿地？是拍地的时候，万科嫌价格贵？NO！原因是万科自己根本没资格拿这些地。以金域国际的土地为例，山东华艺置业1月份拿下土地，当时成交价格为6.23亿元。这个价格，是底价！也就是说，没有竞争的。除了金域国际，金域中心、万科幸福里、金色悦城、万科公园里，这些楼盘的土地，全部是以“底价”成交！获得土地的企业，全是惟一举牌人！别的企业是没有资格参与竞争的。为什么只有某个企业有资格拿地？这就扯到了我们大济南“独有”的土地出让模式，叫做“一二级联动”！（济南大量土地的出让都是这种模式，只有少部分土地是真正的市场化出让。）所谓的“一级”，是指土地熟化，通俗讲就是拆迁；“二级”，是拆迁之后，让开发商来盖房子。一二级联动，就是只有负责熟化（拆迁）的企业，才有资格拿地。因此，很多时候，土地进行拍卖时，早已经名花有主了，拍卖只是走个过程而已；一个企业，能不能拿到地，并不是在拍卖时，而是你能不能成为土地熟化人。而能不能成为土地熟化人，虽然也有招标过程，但它是个比较“微妙”的事情，一些外地巨头不见得能拼过本地企业。再加上外地巨头进入济南时间较晚，很多土地的熟化人早已确定了。比如，万科金色悦城项目，早在2011年，济南旺地置业已经与天桥区签署了土地熟化协议，并开始对小鲁城中村进行拆迁。至2014年进行土地拍卖上，济南旺地置业以惟一熟化人的资格，以底价拿到了这块土地。而万科是在2012年才进入济南，不通过合作，它是根本拿不了这块土地的。说到这里，各位亲应该明白了，在济南这种“特色”之下，并不是开发商想在哪拿地就在哪拿地的。很多时候，土地在挂牌出让时，早已名花有主，可供开发商选择的地段是很少的。也正是以为如此，各位亲会看到，国内知名的房地产开发商进入济南，大都走“合作”的模式：本地企业负责拿地，外地企业负责开发。万科、绿地、绿城、融创，概莫能外。最后，不禁想起一个特例，那就是恒大。恒大在济南的地，大都是用真金白银砸出来的，而不是依靠合作伙伴。这种霸气，让人不得不服。小编呕心沥血，同行转载带上这张图。关注本公众号，请长按上图，或搜索“ jinanloushi001”、“济南楼市观察”。本公众号后台不常在线，有事可添加小编微信号：fly84912济南楼市观察(jinanloushi001)　
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在济南买新房好还是买二手房好？用一个词形容济南的房价大概是大暑小寒，当人们还在纠结是高新还是西城，各区房价已迅猛暴涨，诞生多个土拍地王。虽然大家都在吐槽唐冶周边的空旷没人气，但是房价俨然破万，并稳步上涨。新房二手房量价齐涨，那么刚需客也犯了难，买房时选新房还是选二手房呢？不担心，小编今天就跟大家分析下新房与二手房各自的优劣。首先，价格总是人们最先关注的亮点。相比较而言，二手房价格更高，新房价格偏低，但是就济南而言，历下老城区价格每平2万上下波动，历城区逼近2万，市中、天桥、槐荫次之。新房以西城槐荫和高新为主，高新均价逼近1万5，槐荫均价1万。老城区配套完善，所以二手房价格相对偏高。不要以为新盘价格就偏低，清一色的价格上涨，也得看区域购买。若想买1万以下的房源可以考虑天桥区或槐荫区。其次，看配套。新房周边的配套设施需要几年的成熟期，尤其是学校，医院。各地市名校附近的房源多为二手房。而新建小区在教育师资力量方面只能外来引进或是签约协议入学。二手房周边配套设施完善，家长们如果是为了子女入学，那么买二手房比较省心，但要注意学区房的名额有没有被前房主占用，有的学区要求，几年内没有入学名额才能就学。分析购房贷款：新房：办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价来作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。二手房：办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。看交通：新房：新小区一般在新开发的城区，如高新区，西客站附近等。这些地区交通配套不全，公交不多，但是道路开阔，开车方便。二手房：老城区、中心城区等热点地区都是二手房的库存地点，但是老城区道路拥堵，开车不便，公交更方便。相对比较而言，交通上二者各有优劣，不分上下。外观：新房：新楼盘小区外观新颖，现代感强，跟旧建筑相比视觉上更美观。二手房：旧小区的建筑风格较传统，风吹日晒久了不免外观陈旧，观赏性降低。对比外观，新房更具优势。物业：新房：新小区一般都有品牌效应，在服务上也以优质高档为主。绿化、保安、车位、电梯等物业管理服务都相对比较完善。二手房：建造年代较久远，很多都没有物业，或者物业不成熟。对比：从物业配置上来说，新房更具优势。风险：新房：期房有风险，现在很多新房都常出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。对比：从购买房屋风险因素考虑，二手房优势更为突出。房屋产权新房：新房的产权一般为大产权70年，如开发商拿地较早则所剩余的期限可能会随之缩短。一般交房时都为70年，可看合同了解清楚。二手房：济南老城区二手房年代都比较久，在选择购买二手房时，可了解清楚房屋还有多久的产权。对比：在房屋产权期限上，新房要比二手房更具优势，但需要注意新房的属性究竟是商业用地还是住宅用地。
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腾讯房产郭婷
经历了2015年的政策利好，在促消费、去库存的总基调下，全国楼事缓慢回暖，济南楼市也是稳中渐进。2016开年伊始，“去库存”再次被列为新年房产政策的重点。目前来看，今年的楼市仍然会是政策加持守护的一年。加之有房贷利率调整利好、二孩新政、棚改货币化等政策支持，预计2016全国楼市依然会持续稳定回暖的节奏。那么，对于坚定地等待房子降价的买房族，2016是买房的好年头吗？有没有机会低价抄底一些好房子呢？全国楼市乃至济南楼市并非铁板一块，在去库存的压力下，库存压力不同，房价政策不同，找准机会，就有可能省出一两年的辛苦钱。价格变动曲线下的出手时机根据全国百城价格指数走势分析，2015年政府救市对全国楼市价格产生了直接影响。从年头到年尾，政府救市政策愈加密集，力度愈大，楼市价格也关联上涨。所以，2016年，买房者不可忽视政府持续救市的政策，同时持续关注价格走势。济南及全国房价指数对比整体来看，济南2015年楼市价格变化较为平稳，符合济南刚需买主较多的购买结构。2016年，在二孩政策刺激下的改善型购房需求被释放出来，预计部分刚需户型会出现价格上扬，购房曲线也可能上升。投资者和购买者都希望抄底入手，但从济南微微波动的价格曲线下，明显的谷底并不容易出现。比较切实的是，可以关注意向楼盘半年内的价格走势和推盘量，把握购买时机。那些在近期内价格逐渐上扬的楼盘，一般库存压力不大，优惠政策的出现一般几率也不大。一二三线城市价格差的机会点经过2015年多轮政策组合刺激，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻。目前，一线城市和二三线城市呈现东边日出西边雨的态势。百城及各级城市价格涨跌情况国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩”，中国房地产业协会秘书长冯俊日前表示，当前有两个领域去库存压力比较集中，一个是办公楼、商业营业用房，另一个是三、四线城市。2016年，一线城市低价买房的希望不大。在二三线城市继续去库存的大背景下，新的价格政策有可能被执行。所以，希望抄底买房的人群，如果能转变必须在大城市买房的计划，可考虑首先在二三线城市置业。在通货膨胀货币贬值的当下，至少可以保值，保有一套房产。因此一定不要忽略对二三线城市价格变动的关注，抓住降价，抄底入手。去库存压力下的促销红利日前召开的财经领导小组会议和国务院常务会议都提到了一件事,那就是推进户籍制度改革、促进房地产消费。习近平主席和李克强总理就城市化和户籍改革密集发声。在财经领导小组会议上,习近平指出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展,其意也就是促进住房消费。日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部部长陈政高对明年的房工作特别指出，要“巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，明年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。”一方面要尽快去库存，另一方面买房者的心态是买涨不买跌，所以各楼盘耍起了小聪明，不轻易拿价格做文章，而是拿出不同的促销力度。让人眼花的促销方式包括：买房送面积，交几千抵几万，**折扣，送万元大礼，买房送物业费等等。因此买房者不要仅仅盯着房价，要同时把促销换算进房价，从全局把握买房优惠。去学区房概念下的非学区房教育部基础一司司长王定华表示：教育部正在考虑推行多校划片，也就是一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。实行多校划片，一些买了名校学区房的孩子有可能会被分到普通学校，而普通学区的孩子则有可能分到名校。正在参加济南市政协十三届五次会议的市教育局局长陈东生也表示，义务教育阶段学校在去年实现零择校基础上，今年将实现零择班，所有中小学招生也将实行电脑随机派位。学区房的地位被动摇，价格有可能被降温。而非学区房，也同样可以满足孩子上学的基本需求。因此，2016年济南买房可以考虑避开炒得火热的学区房，选择价位更为合适的普通小区，当然，同等价位条件下，还是尽量选择配套较好的小区。小户型的冬天去抄底二孩政策全面放开，济南90-120平的房子明显走俏。记者统计济南10月新房网签数据发现，10月网签住宅面积平均每套超过110平方米。120平方米甚至130平方米以上的大户型成为市民的主要选择，属名符其实的大中户型范畴。大户型销量领先的同时，价格也水涨船高，120-144平米的新房均价高达8978元/平米。而过去受到年轻购房者喜爱的90平米以下的小户型，目前却变得并不好卖，2015年12月中旬单周销量仅在2万平米，价格更是低至7727元/平米。如果您是首次置业买房，暂时还不着急生二孩，为了节省购房经费，建议避开大户型的换房潮，可以借此机会先买套小点的户型，价格经济实惠，也给自己更多投资机会。
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　　18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，的新房价格已经连涨11个月。东部房价更是处于暴涨状态，唐冶房价已经赶超西客站，有的市民开始抱着“抢到碗里就是菜”的心理购房。房价全面上扬，真的合适吗?　　100万去年买三室　　今年只够买两室　　“房价涨疯了!”市民牛女士最近一直在看房，跑了十几个楼盘，得出这样一个结论。牛女士的儿子大学毕业后，在济南找了一份工作，考虑到以后安家落户，她要给孩子买一套新房。　　“反正孩子最近两三年还不会结婚，我就一直看房价变化，一年前打算出手的，一犹豫就再等等，房价万一再降呢?那时候到处都在吆喝。”牛女士说，全家的计划是买一个三室两厅的房子，总价不超过100万元，否则压力太大。当时她看好化纤厂路片区的一个楼盘，单价还不到9000元/平方米。转过年来之后，房价就蹭蹭往上蹿，眼瞅着水涨船高，现在已经卖到14000多元了。　　“去年买个三室妥妥的，今年我看只能够买两室了。孩子在东边上班，买不起近的房子，咱就再看远点的。”最近一个月，牛女士和儿子跑遍了汉峪、雪山、唐冶、济钢等地方楼盘，唐冶片区的房价原本较低，结果因为拍出新地皇，7月份开始集体上涨了千元。汉峪片区的房源已经很难找到1万以下的。　　看房一年没出手　　如今半小时就下单　　东边的房价涨得太猛，牛女士只好退而求其次，决定向南部楼盘转移。17日，她来到二环南路一大型楼盘的售楼处，看房的人熙熙攘攘。按照预算，她只能买100平方米左右的小三室，销售人员表示，前期开盘的房源所剩不多，户型产品也不全了，基本上处于“断码”状态。而下月加推的新房源，预计上涨1000元。牛女士能买的户型只剩三套“尾房”，就在置业顾问给她算价格和的工夫，其中两套已经被其他销售人员给卖掉了。　　“这是咋回事?真有这么火吗?”牛女士通过熟人向该项目内部人员探了探底，情况确实如此，当天卖出去十几套房。“再不下手，明年可能只买个一室的房子了!先抢一套再说。”牛女士二话没说，当场交付。　　“说起来都觉得滑稽，看了一年的房子没买，较后竟然不到半个小时就下单了。”牛女士说，抢到碗里就是菜，多少有些盲目。　　上月近40个楼盘调价　　有楼盘一月涨价5次　　刚刚过去的6月份，济南接近40个楼盘不同程度地上调了房价。经十路以北、雪山以南的某楼盘一月之内上涨30%，单价从7000多元直接过万。花园路与奥体西路交界处的一个楼盘，单价涨幅超过了20%。二环南路沿线的一项目一个月之内五次调价，每次涨300元-500元，附近另外一个竞争性楼盘销售均价则从9500元直接涨到10500元。　　楼盘原来拼折扣优惠不惜血本，如今轮番涨价也毫不含糊。南部某楼盘的营销负责人表示，现在根本不用再蓄客和集中开盘，全部分批顺销，价格小步快涨。牛女士说，很多置业顾问给出的涨价理由就是“隔壁楼盘涨了”。　　7月18日，国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，济南的新建住宅价格环比上涨0.8%。省城房价毫无悬念地连续11个月上涨。从2012年7月到2014年3月，连续微幅环比上涨21个月。2014年4月持平后，从5月份连续11个月环比微幅下降。此后，济南房价再度进入新一轮微涨状态。　　唐冶房价赶超西客站　　济南房价地域冷热不均　　济南的房价普涨是实际情况，但从地域上来看，冷热不均。涨幅较高的基本上集中在东部城区，特别是CBD周边的楼盘，连地产圈内人士都觉得“太任性”。跟核心商务区沾边的住宅，半年内涨了50%。转山周边的几个楼盘单价接近2万元，直逼济南的一等售价。绿地地产在CBD拿地之后，就有业内人士称，住宅价格起码在2万以上。　　而北部、西部的房价涨势则显得后劲不足。以西客站片区一大型楼盘为例，目前售价不过7500元。而其三年前头次开盘的价格为6800元，在今年春节之前，始终没有突破7000元。“再往上涨就很难了，东边的房子呼呼涨，唐冶的房价都超过西客站。”西客站一楼盘的营销人士称，片区内的在售普通楼盘很少有突破8000元的。唐冶片区绿地城的卖到了7500元左右，11层的住宅预计将达到8500元以上。16日，雪山片区的中新智慧城头次开盘，改善型产品的价格也在8000元以上。一位购房的称：“前期置业顾问跟我们说，价格可能在6000多元，但实际上6900元起。”　　除了CBD导致城市核心东移的因素外，唐冶片区土地拍出新地皇，地价超过房价，也在很大程度上导致整个片区房价普涨。　　济南6月份环比涨幅排全国18　　70城市中55城房价环比上涨　　国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨势有所放缓，环比涨幅继续收窄。　　数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。而在2015年12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30%。目前领涨全国的城市依然是一线城市和，分别以47.4%和33.7%的涨幅居前两位。、和同比涨幅均超过29%，赶超和。此外，、、和等同比涨幅达到两位数。　　在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。共有55个城市新建商品住宅环比上涨。、厦门和南京均以超过4%的涨幅全面反超一线城市，成为环比上涨的“领头羊”。济南6月份环比涨幅在全国排第18位，在山东省统计的城市当中超过、等城市，排第1。　　数据还显示，今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。据中原地产统计，今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市;3月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市;随后3个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。　　对于济南，业内人士意见并不一致。乐观派认为，相比南京、合肥等先期上涨的城市相比，济南的房价刚起步，楼市还得继续飞一会儿。16日，经济学家陈淮在济南指出，在东部9省市的省会城市中，济南的房价算是低的。济南并没出现过暴涨或暴跌，未来仍会延续平稳上涨的态势。　　悲观派则认为，济南房价上涨过快并非好事。“别看现在行情火得一塌糊涂，主要是一系列的救市政策刺激出来的繁荣。一线城市和部分二线城市政策一收紧，市场立刻降温。”济南一位房产界的资深人士表示，济南半年卖出10万套新房，2014年全年才卖了9万套，2015年全年卖了13万套。销售量创新高的同时，意味着提前透支了需求。明年怎么办?会不会再次进入熊市?　　国家统计局公布的前6个月全国开发投资和销售情况显示，楼市高烧状态正在缓慢下降，和销售额虽然增长仍然较快，但增速回落。　　业内人士指出，济南楼市发生转变至少要看几个方面的因素：政策是否会改变，目前来看没有收紧的迹象;土地供应量是否增加，今年住宅用地计划是大幅削减的;另外，购房者入市积极性，以及投资性购房的占比是否增多。}