二手房市场火热继续，二手房交易也存在着一定的风险
&二手房市场火热继续，二手房交易也存在着一定的风险
近几日，西安二手房市场火热继续，但在这火热交易的背后，二手房交易也存在着一定的风险，专家提醒消费者在二手房买卖的过程中，一定要识别清楚中介公司证照、卖方身份、房产信息、是否正在出租等情况，以免带来不必要的麻烦。　　中介证照要看清　　通过中介公司买二手房时要看中介公司是否正规。正规中介公司应具有营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。要看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与实际是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。　　卖方身份要落实　　要核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。购买二手经济适用房应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。　　详细了解房产信息　　购房人最好与卖方共同到房地产管理部门查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、冻结、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗。　　搞清房屋是否在出租　　有些二手房在转让时，还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否正在出租，很可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也很可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款后不再露面，而使买房人既住不上房又拿不到租金。
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二手房交易存在的法律风险 这五条一定要当心
相比前两次开庭，一次是8小时，一次是2小时，昨天上午的一审判决就神速了。法官把7页的判决书念了一遍，大约也就十来分钟的样子。
判决后，滨江区法院召集了到庭的记者，开了个新闻发布会，主要内容是法院总结了一系列关于二手房交易的法律风险，有必要通过媒体告知老百姓，给大家做个提醒。
记者请资深房产律师、浙江浙联律师事务所主任律师戴和平，以及21世纪不动产市场部相关负责人，摘取了几条比较容易疏忽、又后患很大的，做一些解读。
第一、注意“共有人”
在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
这从法律专业术语上讲叫审清“房屋权属主体资格”。
第二、对“代理人”要谨慎
有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。
在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，合同无效。
第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地
被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。
如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。
如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。
目前，经济适用房还没有放开交易。
第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等
法律上有句话叫“买卖不破租赁”。锦绣江南的案子之所以争议很大，官司艰难，问题也就在这里。法律人士也持两方观点，有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。
所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。我们在前两次的报道中也提到过，律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。
第五、不要“跳单”
目前，浙江房屋交易中介的佣金大约在2%左右，房价高了，佣金也动辄好几万。有的买卖双方在中介的引导下联系上了，为了“省点费用”，就约好“跳单”。
法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告你违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。
作者： 肖菁
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24小时热榜二手房买卖注意事项及风险防范措施
二手房买卖注意事项及风险防范措施
　一、买卖注意事项　　（一）签合同时需看到的东西：　　1、房屋产权证和土地使用权证正本。　　（房地产管理部门查询此产权的真实性。）　　（房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。）　　2、产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。　　3、卖方身份证及户口薄。　　4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。　　5、原契税完税证明。　　6、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。　　7、水、电、煤结清帐单。（上个月）　　8、交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。　　（二）《房屋买卖合同》上需注明事项：　　1、买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。（款清后必须拿到房产证和土地证。　　2、卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全额退还房价总额。　　3、房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。　　4、屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。　　5、有无抵押、共有人是否同意出售；　　6、产权人书面委托书附买卖合同。　　7、付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。　　8、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。　　9、房价是否包含了燃气设施费？房价是否包含了维修基金余额？　　10、卖主需在交房日前将其户口迁出。　　11、如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。　　12、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）；　　13、写明合同生效、中止、终止或解除条款；　　14、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。　　15、贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。　　二、二手房交易应该注意的风险　　(一)来自交易主体方面的风险　　即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。　　(二)来自交易房屋的风险　　主要有:　　1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;　　2、房屋权属存有争议;　　3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意　　4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;　　5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;　　6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;　　8、交易房屋存有质量瑕疵。　　（三）来自交易手续方面的风险　　房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。　　（四）来自房屋评估方面的风险　　二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。　　（五）来自二手房交易合同方面的风险　　主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。　　针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:　　1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。　　2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。　　3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低；　　4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。　　三、买二手房如何预防冒名顶替　　一般来说，冒名顶替出售他人的房产有以下几种情况：　　1、将承租房出售　　先将房屋从产权人手上租赁下来，然后伪造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房屋出售。　　2、与房东有特定关系，冒用房东的名义出售　　由于与房东有一定的关系，比如亲戚关系或朋友关系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。　　3、利用委托公证，以房东代理人的名义出售　　先找一个与房东外貌相似的人，再持房东的身份证（者干脆持假身份证）到公证处办理委托公证，以房东名义委托自己将房子卖掉。　　当然，不管哪种方式都会经过房地产交易中心的审核，但是，交易中心工作人员对交易资料的审核一般很难进行实质审核而只能进行形式审核。比如，交易中心很难去判断卖方身份证以及公证委托书的真假，而只能判断材料是否齐备、材料表面是否有明显漏洞。因此，买方对卖方真实身份的审查不能寄希望于交易中心。　　买方应通过以下几个途径对卖方身份进行审查：　　1、对产权人的户籍情况进行调查　　对卖方亲自签订合同并办理过户手续的，应当到公安机关调查产权人的户籍情况。公安机关的户籍基本信息上都会有相应的照片，这个照片与身份证上的照片是一致的，因此应当查清楚以便与卖方进行比对。　　2、对委托公证书进行调查　　如果涉及到委托公证书的，应当到公证机关调查公证书的真实性以当事人身份的真实性，以防止公证书被伪造或无效。　　3、对代理人的户籍情况进行调查　　代理人持委托公证书办理交易手续的，除了调查公证书的真实性，还要确保委托公证书上指定的代理人与办理交易手续的是同一个人。因此还应当核实代理人的身份。　　除此之外，还应当注意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交付，或者汇入代理人的银行卡号。　　四、二手房屋买卖，谨防户口问题　　人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。　　在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。　　房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。　　在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？　　第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。　　第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。　　五、如何签订房产中介居间合同　　卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《房屋买卖合同》签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。　　签订这类协议的主要目的，在交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方（通常是买受方）先行提出大致的交易条件。若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。在约定期限或条件具备时，双方即按照约定签订合同。　　律师建议，签订房产中介举荐合同时，注意以下问题：　　首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报法。　　其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于 “ 黑收费 ”。　　其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。　　其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“ 霸王条款 ”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。　　其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。
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二手房买卖的十大风险
　　核心内容：房屋买卖存在着一定的风险，特别是二手房买卖。下面小编为您解读二手房买卖的十大风险!
　　1、虚假房源的风险
　　主要包括房源不存在，中介不带看指定房源而介绍其他房源，房源实际情况被刻意隐瞒、美化等。
　　2、房屋被限制交易的风险
　　主要包括房屋因有且无法解除、房屋交易前被司法查封等情况而被限制交易、无法过户的风险。
　　3、房屋重大瑕疵的风险
　　主要包括房屋漏水等，另外周边有&恶邻&也常被看成房屋存在瑕疵。
　　4、特殊产权房屋的交易风险
　　主要指特殊产权性质的房屋在交易的过程中有诸多先决或限制条件，容易产生未知的风险，例如，小产权房等上市条件与一般商品房有较大差异。
　　5、学区房的交易风险
　　&学区房&并非一个法律制度或者概念，因为房屋所属学区因教育政策改变、学校入学政策调整等常会发生改变，因而购买所谓&学区房&风险极大。
　　6、交易资金的风险
　　资金风险常见的有，&订金&稀里糊涂被转为&&，支付给卖方的定金数额过大而产生资金风险，首付款支付与监管等资金安全风险。
　　7、产权人签约的风险
　　主要指交易房屋由两个以上单位、个人共同享有，房屋产权人在其他产权人不知情、不同意出售的情况出售房屋导致的交易风险。
　　8、合同条款风险
　　房屋交易涉及诸多专业问题，非本行业人稍有不慎就有可能因为购房合同的条款的遗漏被钻空子，无法确保自己的合法权益，因此对于购房合同条款的审查切不可大意。
　　9、物业交割风险
　　物业交割是指原业主结清各种物业费用，把房子&干干净净&地交给购房人。由于购房人很难了解到原业主的欠费信息，而一般的经纪公司签约后再物业交割方面的服务介入较少，所以物业欠费风险常常发生。且物业欠费的风险会有延迟性，很多人在买了房入住后很长一段时间，知道被限制享受某些服务了，才会发现房子原来有上任业主遗留的欠费。
　　10、风险
　　违约责任是指一方不履行或履行合同义务不符合约定条件的行为。如若违约，那么就面临赔偿损失、支付违约金的风险。
看后心情如何：
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