在英国买房需格外留意哪些风险？,英国房产周刊微信公众号文章 - 澳微帮
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来英国投资买房的华人越来越多，尤其是伦敦、曼彻斯特等城市的新建房产，更是让投资者趋之若鹜。尽管英国尤其是伦敦房产因其长期收益稳定、涨幅喜人，成为华人资产配置过程中极为难得的优质投资产品，但是在英国购买房产，并非没有任何风险或隐患。投资过程中，如何规避可能的市场风险，避免不必要的隐忧，是投资者格外关心的。选房黄金规则众所周知，在任何地方购买房产都必须遵循的“黄金规则”是Location，Location，Location（地段、地段、地段）。在英国购买房产，这三个Location的分别指的是——第一个Location指的是宏观区域，投资者首选哪个城市的哪个大区域。比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市呢？还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢？第二个Location是具体的位置。如果投资者选定在伦敦买房，那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域，选择哪个更有增长潜力呢？哪些区域适合投资出租？哪些适合自住？根据英国本地专业的中文房地产和投资媒体《英国房产与投资周报》(详细内容，敬请关注微信号：ukpropertyweekly)对投资者长期的追踪和统计显示，伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域，也是众多投资者趋之若鹜的区域，主要有两大黄金带、三类区域。分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、优质学区、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活区。第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量，比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行的方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。&潜在风险隐患针对投资者对Location，Location，Location（地段、地段、地段）选择过程中最常见的问题，我们提醒投资者在选择新建楼盘尤其是期房投资时可能面临的风险或隐忧主要有周边高楼风险、航线噪音隐忧、周边居民构成等几大方面的风险，具体分析如下：&1.高楼景观风险不少投资者非常在意高楼景观，那么周边更多的规划待建高楼将成为主要风险或隐忧。在选择楼盘和单元时需要格外留意周边还将有哪些高楼将在不远的将来拔地而起。比如，在伦敦最热门的几个区域，接下来10年左右的高楼密集程度将是这样子的：伦敦新使馆区Nine Elms九榆新区将高楼密集，上图是从南向北的俯视远眺效果图。九榆新区从北向南的俯视远眺效果图如上。&中国万科集团在英国伦敦投资的首个楼盘，位于伦敦科技城中心地带的The Stage(上图左部橘红色外墙高楼)正在英国和中国为主的全球市场热卖中。上图为官方楼书所采用的效果图。而实际上，和万科伦敦首个楼盘The Stage同时耸立拔起的至少还有一个一路之隔的The Principal塔楼项目（见上图）。而且周边已经规划在建或待建的高楼还有不少，有些也是一路之隔，楼层甚至更高(详见下图说明)。敬请您长按二维码,填写一个简单的问卷调查，成功提交问卷的读者朋友将在5个工作日内收到我们为您定制的《伦敦The Stage楼盘项目分析报告》。（为确保您及时收到报告，敬请提交真实的个人信息）再比如，在华人较为密集的金丝雀码头金融区和周边，接下来5到15年还将有更多的高楼拔地而起，至少有20多栋超过40层的高楼密集崛起，效果图如下，其中白色模型为已经建成的高楼，颜色模型效果为在建、规划待建或有待审批待建的高楼项目：上图：金丝雀码头核心地带也将有更多的更高的楼宇，上为效果图。如果您买某栋楼的一套房产，最主要的目的是它有伦敦中心市区的远景或者金丝雀某个方向的特定景观，而旁边很可能在三五年内耸立出一栋新楼，把您最想要的景观遮挡的严严实实，因此需要格外留意。还有就是最近备受关注的伦敦市中心最后一块价格低洼区域的Elephant & Castle，也将有多栋高楼崛起（如下图）。针对读者对Elephant & Castle区域的南华桥251项目(Two Fifty One、河湾豪庭)的基本概况，象堡区域楼市现状、楼盘的增值潜力、投资中可能面临的风险及注意事项等问题，我们特地为投资者定制了《南华桥251项目投资报告》。敬请您长按二维码,填写一个简单的问卷调查，成功提交问卷的读者朋友将在5个工作日内收到我们为您定制的《南华桥251项目分析报告》。（为确保您及时收到报告，敬请提交真实的个人信息）2.&飞机航线噪音隐忧众所周知，大伦敦地区的面积不大，仅为大上海地区的四分之一、大北京地区的六分之一。而伦敦希斯罗机场作为全世界最繁忙的机场之一，航线噪音也不能完全忽略。航线图如下，线下楼盘的飞机噪音是不少投资者需要考量的。3.周边居民构成风险伦敦是一个国际化程度极高的城市，刚刚当选的穆斯林市长足以证明这一点。购买房产，尤其是打算用于自住的房产，周边的居民构成将决定社区的社会治安、孩子在学校的同学构成、房产升值以及生活质量等等。对于华人投资者，因为生活习惯、饮食、家庭教养等方面的要求，有的人不太习惯在印巴人聚居区居住，而有的投资者不太习惯在黑人聚居区买房投资。无论何种个人原因，周边居民构成都需要格外留意。另外，由于伦敦不少区域正在快速升级改造，很多社区目前的居民结构也将快速变化，当前聚居人群并不能反映接下来5到10年的构成，这种变化趋势如何？投资者需要了解。&上图为伦敦各区域除了英国白人之外的排名第二的聚居族群示意图，图片显示的国家护照，为该区域第二大居民群体来自的国家。比如金丝雀码头区域显示的是中国护照图案，说明该区域除了英国白人居民之外，来自于中国的居民比例最大。&在英国尤其是伦敦投资房产，除了周边高楼风险、航线噪音隐忧、周边居民构成的可能风险之外，还有市场变化风险、最近热议的欧盟公投风险等忧虑。如何更加精准地把握市场变化以及了解更多的区域市场细节等及时深度的实用信心，敬请长按下面的二维码，关注《英国房产与投资周报》的微信，精彩内容，不容错过。更多英国房地产相关文章，点击下列链接阅读全文：
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作者：刘长坤
　　不知道从什么时候开始，去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机后，的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长，2010年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元，2014年，这个数字已经达到286亿美元的高位。
　　当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：、维修费、律师费、费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。
　　容易忽视的风险一：不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。
　　有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。
　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。
　　有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。
　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!
　　容易忽视的风险二：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
　　当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。
　　容易忽视的风险三：美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。
　　费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%；也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。
　　费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。
　　中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。
　　还有很多其他费用，如下表：
（假设总价50万美金）
产权调查费
房屋估价费
　　容易忽视的风险四：非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。
　　案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他们需要缴纳近30万美元的遗产税！
　　很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。
　　如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。
　　我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：
　　美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。
　　有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。
　　那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。
　　对于既没有美国身份，又没有近亲属是美国身份的投资者来说，一般有三种通用方法：
　　方法一、联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。
　　方法二、生前出售房产，因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，及时将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。
　　但这个方法有两个致命缺陷：
　　缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能预见，当然不可能提前出售房产；
　　缺陷二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的贱卖处理。
　　方法三、用LLC公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。
LLC架构示意简图
　　同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。
　　在此笔者提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如笔者曾经听一位房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。
　　同时由于我们对国外的、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。
　　因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。
　　作者简介：
　　刘长坤
　　中国私人银行家俱乐部（CPBCLUB）监事长
（责任编辑：HF003）
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/etc/nginx/nginx.conf.绿地118亿元投资英国住宅 或为规避国内风险-中新网
绿地118亿元投资英国住宅 或为规避国内风险
　　【导读】绿地集团在英国伦敦签署房地产收购投资协议，投资118亿首次进入欧洲住宅房地产项目。
　　据经济之声《央广财经评论》报道，新年伊始，绿地海外战略又掀新攻势。
　　中国房地产巨头绿地集团，昨天（7日）在伦敦签署房地产收购投资协议，宣布总投资达118亿人民币的住宅项目。该项目位于伦敦市西南泰晤士河南岸。这是绿地首度进入欧洲住宅房地产项目开发。
　　绿地集团董事长张玉良透露，预计明年将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家。预计2014年将实现海外销售收入130亿元人民币，新增投资50-80亿美元，2015年海外收入达300亿元人民币。中国知名房地产企业大规模投资境外房地产开发业务，有公开报道可循的是2006年，由上海实业集团联合百联集团、锦江国际集团、绿地集团等上海产业巨头，在俄罗斯圣彼得堡芬兰湾畔共同投资13.46亿美元的“波罗的海明珠”项目。
　　不过房地产企业大规模出海却是在近两年，据公开资料显示，2012年以来，包括碧桂园、万通、中坤、首创，中国建筑、中国铁建等十余家房地产企业，都已在海外有房产项目或确立投资计划，投资规模已达上百亿美元。而大宗的投资计划几乎都是在2013年这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元收购了马来西亚一块116英亩的宗地等等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。
　　新年伊始，绿地集团就大手笔进军了英国，投资118亿，而且使首次进入欧洲住宅房地产项目。怎么分析绿地集团的这一动作？从房地产企业扩张的角度讲，欧洲市场跟其他市场比如何？
　　经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同表示，绿地这次非常明确地进军英国，在伦敦拿下住宅的市场，显然一方面迎合了现在很多中国海外移民、留学的租房、购房需求，另一方面也有扩大市场，扩大战略布局甚至是规避风险等意图。
　　从房地产企业扩张角度来讲，为什么选择了伦敦，或者说为什么选择了欧洲这个市场？它和其他的市场相比有什么优势？韩世同指出，关键是伦敦的华人移民、留学生比较多，是集中地。而且这些城区不完全是发展别墅型，有可能是发展一些公寓，会比较多样化。
　　对于房地产集团进军海外的原因，有分析认为这是因为目前国内房地产价格都处于历史高位，而随着美国QE退出会引发市场资金外流，势必会对中国资产价格造成较大的压力。而国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地、开发项目刚好处于抄底的市场阶段，也就是说国内房地产企业进军海外的原因，一是规避国内风险，二是抄底海外。
　　对于这些分析，韩世同表示大致同意，因为房地产确实是有周期性变化的，中国的周期由于人为的因素其实是被推延了，未来可能这种周期引发的风险因素会更大，而海外恰好又呈现周期性的底端要起来的状况。再加上现在中国人到海外移民、留学等也形成一定的购房需求，也为这些房企带来一定的市场份额。
　　转战海外是不是已经成为中国房地产企业扩张的一个非常重要的策略？韩世同认为不能这样判断。目前转战海外的主要还是一些大规模、实力比较强的品牌企业、上市机构，因为在海外投资需要的资金实力比较强。另外，并不是所有的境外投资都一定成功，之前很多海外投资都由于水土不服、运作不当等原因失败了，房企是否能够把中国的经验移植或者嫁接到海外市场上还很难说。
　　中国房地产企业进军海外市场，首选目标往往是中国人比较集中的国家和地区，绿地集团董事长张玉良就表示，公司感兴趣的是中国人多的地方。海外中国人的消费群体能否支撑这些房地产企业继续进军海外？
　　韩世同指出，目前的这些先带头喝汤的房企显然尝到了甜头，但海外市场跟中国市场肯定不太一样，还有一定政策的问题，所以转战海外的房企一定要了解这些东西。此外，如果大家一拥而上的话，规模太大也会出问题。
　　还记得，当年日本房地产泡沫鼎盛时，很多日本企业在日本和全世界到处买地，为职工建渡假村、疗养院。当时的情景和当下房地产企业进军海外房地产市场的热潮是否具有可比性？
　　韩世同表示，不能说完全具有可比性，但肯定是有类同的地方。类同的地方就是我们企业在那里购房或者个人购房，不同的地方在于，这些企业里面，日本可能更多是民企、私企，我们现在可能是国企、央企占了一定的比例。另外从规模来看，比如中国留学、移民的群体，显然比日本人多，形成的市场需求较强，像万科到美国去盖的房子还是给中国人盖的，所以会比较容易适应一些，但日本当年的状况可能跟我们目前情况还是有所不同。
【编辑:张玉玺】
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