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商品房预售资金监管办法
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商品房预售资金监管办法
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3秒自动关闭窗口我市出台新建商品房预售资金监管办法 市民购房款将存入监管账户
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　　12月1日起，省会购房者再买房，预售资金将直接由监管银行收存了，购房者权益将得到进一步保障。11月3日，我市出台了《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），规定开发企业不得以任何形式直接收存预售资金，购房人所缴纳的新建商品房预售资金，必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。此举将进一步规范新建商品房预售资金监督管理，促进房地产市场平稳健康发展，维护商品房交易双方合法权益。
　　直掐资金源
　　新建商品房预售金监管收口
　　记者了解到，针对二手房交易过程中可能出现的“买房不敢先付款、卖房不愿先过户”现象，省会近两年推出了“二手房资金监管”免费服务，即政府部门牵头设立资金监管账户，买方先将房款打入该账户，双方办理过户手续。完成后，买方领取房屋所有权证，卖方凭交易中出具的证明到监管银行划转房款。整个过程中，房产交易资金被放进了“保险箱”，买卖双方的资金、产权安全得到了有效保障。
　　该《办法》的出台将预售金监管扩围到新建商品房交易过程中，监管目标直掐资金源头，或将有效遏制开放企业卷款逃跑等恶性事件的发生。据介绍，该办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售在建商品房，按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括首付款、按揭贷款、房价款（含一次性付款和分期付款）。省会新华区、裕华区、长安区、桥西区新建商品房预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理适用该办法。
　　《办法》规定，本市范围内的商业银行，可自愿从事商品房预售资金监管业务，应当具备规范运营业务能力、资金监管能力、并满足网络技术条件要求。商业银行与监管部门机构签订商品房预售资金监管合作协议后，即为监管银行。监管银行要与监管部门机构信息系统联网，达到信息即时传递与交换。
　　开发企业申请商品房预售许可证时，可自主选择监管银行，开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管专用账户），并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立。开发企业根据按揭贷款需要，可凭银行资料申请增开监管专用账户。
　　房款进“保险库”
　　开发企业不得收预售金
　　“对购房者而言，直接的影响是，购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。”市住建局相关负责人介绍，开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。
　　《办法》明确，开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示，并告知购房人。也就是说，将来购房者买房的房款由哪个部门监管、哪个银行是监管银行、专用账户是什么样的，开发企业都要一清二楚告知购房人。
　　此外，开发企业与购房人解除商品房预售合同的，由开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。
　　程序严格
　　40%比例为重点监管资金
　　那么，到了监管账户的预售金，开发企业要怎么使用呢？
　　《办法》规定，监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时，应当以该预售项目的预售平均价确定40%的比例为重点监管资金，用于支付建筑安装、区内配套建设等。每笔预售资金进入监管账户后，开发企业可以根据需要自主申请该笔资金的60%用于本项目开发及偿还本项目开发贷款。
　　要想使用这40%的重点监管资金，开发商要遵循严格的程序。取得《商品房预售许可证》的，可以申请使用重点监管资金总额30%的资金；建成层数达到规划设计总层数一半的，可以申请使用重点监管资金总额55%的资金；主体封顶的，可以申请使用重点监管资金总额85%的资金；通过竣工验收的，可以申请使用重点监管资金总额95%的资金。
　　按照上述工程进度和申请额度拨付相应监管资金后，监管账户内的资金余额不得低于该预售项目重点监管资金总额的5%。
　　《办法》还明确，开发企业办理房地产项目首次登记后，应向监管机构提交解除监管的申请和有关证明材料，监管机构审核通过后，报主管部门审批，并通知监管银行，终止对监管专用账户资金的监管。
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& 商品房预售资金监管是什么
商品房预售资金监管是什么
一、商品房预售资金监管是什么?商品房预售资金监管是指由相关监管部门对新建商品房预售中买方先行支付的价款予以监管，用以保证开发商将相关款项用于商品房及其配套建设，如期按质量交付房屋给买方的一种制度。二、商品房预售又是什么?新建商品房预售，又称期房预售、楼花预售，是指由房地产开发商将其尚未建好的住宅、办公等商业用房及其他配套建筑物(包括住宅用房和商业用房)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。在我国存在的十几年里, 商品房的预售对于搞活房地产市场，促进房地产市场的繁荣起了积极的作用。它不仅提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本，从而增加了商品房的供应量，而且相对现房销售有一定的价格优势，从某种意义上说，商品房预售对开发商、购房者都有利，所以商品房预售逐渐成为当前我国房地产增量市场的主要销售形式。但是，预售毕竟是一种远期交货买卖，预购人在交付预售款时期房只是停留在设计图纸上的概念，由于信息不对称，购房者能否预期得到合同约定的标的将存在很大风险。而商品房，本身又是极其特殊的商品，其价格价值往往较高，关系到人民群众是否能安居乐业，社会能否和谐的问题，因此有必要用制度来规范开发商的预售行为，保证购房者能够如期按约得到房屋。这正是这一制度设立的初衷。
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浅析商品房预售资金监管的重要意义
浅析商品房预售资金监管的重要意义
商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后至竣工验收备案前出售这段时间,由预购人按合同约定向预售人支付的购房款,包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
&一、实行商品房预售资金监管是于法有度、人心所向
根据《城市商品房预售管理办法》和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等法律法规中的明确规定,“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”。“各地要加快完善商品房住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。同时,国家住建部明确要求在今年内要全部实现商品房网签和资金监管,并实现全国联网。
近年来,随着商品房预售制度的建立和实施,有效地促进了房地产业较快发展,但在执行的过程中,因为与之配套的商品房预售监管制度并没有同时建立和实施,暴露出了不少的问题,如逾期交房、工程竣工又无法验收和交付使用、挪用预售款形成“烂尾楼”、“老板跑路”等现象,如冷水滩城区的“西城华府”、“盛世华府”、零陵区的“森宇香水湾”、祁阳的“天宇第一城”等项目,直接导致购房者利益和公共利益受损,群众反响较大。因此,无论从法律法规角度还是从客观现实角度,尽快出台该《商品房预售资金监管办法》都很有必要。
&二、出台《永州市商品房预售资金监管办法》的迫切性和重要性
我市在执行商品房预售制度过程中,长期以来没有出台商品房预售资金监管的实施办法,缺乏操作性强的政策措施。特别是永政办发(2016)36号文件出台后,根据该文件第九条的规定,我市的商品房预售政策已放宽了条件,相当一部分开发项目施工进度达到正负零就可以预售,较以前的封顶预售大大降低了预售标准,甚至达到了全省的最低点。在这种情况下,开发商违规使用预售资金更为容易,预售资金失控的风险更大。由此,我市制定预售资金监管办法就显得更为迫切和重要。
&为了避免开发商截留、挪用预售资金,导致开发项目资金链断裂,最终出现烂尾楼或携款潜逃等现象,从而引发群体事件和不稳定因素的发生。同时，引导和促进我市房地产业健康、有序发展,市房产局在吸收省内兄弟市州成功经验的基础上,根据本市实际情况起草和出台预售资金监管办法,这将对保障购房资金安全、购房人的合法权益和化解潜在风险都将发挥极其重要的作用。(市政务中心房产局窗口首席代表 &聂美姣)
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