B11：经济新闻·房产
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第B11：经济新闻·房产
“法拍房”：能捡漏，也有风险
“法拍房”不限购，成交价一般低于市场价，存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险
日 星期五 新京报
淘宝司法拍卖平台上，北京的“法拍房”吸引了不少人的关注，尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄
　　近日，张先生来电咨询：3月份以来，北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多，也听周围朋友说，法拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买？是否有相关风险？　　实际上，看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下，手中有钱的一些购房者，将目标锁定在法拍房上，希望通过“捡漏”，完成安居愿望。不过，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。　　■&名词解释　　“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。　　不限购、价格低、全款买　　记者登录北京市法院网发现，仅4月发布的拍卖房源信息（部分将在5月拍卖）就有四五十条，而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。　　的确，相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买法拍房。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。　　不过，值得注意的是，按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”　　少数行家的购房渠道？　　据了解，拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。　　记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现，从2014年至日，在北京市范围内，840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有248套，而进入三次拍卖的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。记者发现，流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高。　　“目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易，流程更为复杂，也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。　　读懂公告，注意风险　　多家拍卖公司的相关负责人介绍，法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款，也都有明示。不过，也不排除会出现交割困难的情况，但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒，买家一定要在竞拍前去现场，也要尽可能地到相关部门询问调查。　　上述法律界人士曾参与过一个案件.其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，倘若真有一些性价比较高的法拍房源，一定要在拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。　　■&律师提醒　　法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：　　1&注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。　　2&要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。　　3&法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。　　4&要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。　　5&法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。&　　本版采写/新京报记者&张晓兰<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
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<em id="authorposton16-6-11 18:22
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绿中介说有法拍房 说的预计成交价很有吸引力 不过是全款 另外这种法拍房到底靠谱吗？请教各位大神
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<em id="authorposton16-6-12 11:59
第一看有没有没迁走的户口，第二看有没有不能搬走的住户，第三看有没有特别高昂的物业费等费用的欠费，第四有没有其他房产共有人
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<em id="authorposton16-6-12 13:41
法拍房到底限购吗？我看中介都说不限购？
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<em id="authorposton16-6-11 18:27
靠谱，我同事刚买了一套，比市价便宜了一百多万。
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<em id="authorposton16-6-11 19:01
是正轨的法院拍卖就木有问题了
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<em id="authorposton16-6-11 19:11
就知道不能贷款买。
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<em id="authorposton16-6-11 19:29
章鱼小丸子爸爸 发表于
绿中介说有法拍房 说的预计成交价很有吸引力 不过是全款 另外这种法拍房到底靠谱吗？请教各位大神千万别信绿中介的！碰不得
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家有闺女要上学 发表于
就知道不能贷款买。不能贷款，要全款
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<em id="authorposton16-6-11 22:10
手续比较复杂，还要全款！
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阿里阿 发表于
千万别信绿中介的！碰不得能买，放心吧
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户口，过户手续什么的，遇见比较扯淡的房主有些麻烦
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<em id="authorposton16-6-12 08:45
主要是得里面没户口，因为法院不能强制原房主迁户口。再就是前房主别是麻烦的人…
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<em id="authorposton16-6-12 12:04
曾经想过买法拍房，比较以后，还是不想找那个麻烦了
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予宁妈妈 发表于
靠谱，我同事刚买了一套，比市价便宜了一百多万。法拍房到底限不限购呢？
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<em id="authorposton16-6-12 13:46
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来源：法制晚报
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“一手住宅、不限购、超低价”的广告，足够吸引购房人的眼球。位于丰台区丰益桥西盛鑫嘉园的几套曾被法院查封后拍卖出去的房子，近日被人拿出来卖，刚开始大家趋之若鹜，但跟去看了几次房子之后，发现这里面的事情太过神秘，而且算起来价格并不便宜。自称为该房源业主的某投资公司，从7月9日约购房人看房至今，连这些所卖房源的大门都未能打开。虽然有购买意向的看房人不在少数，但至今未有一套成交。有购房人跟房主、中介发生了语言冲突，认为他们在行骗，投诉到本报。记者为了核实情况，以购房人身份接触了卖房人，发现这种房子存在着销售手续上的漏洞，虽然没有证据证明卖房人欺诈，但真要出手购买还是风险较大。而据记者调查，如果成功出售这几套房子，该投资公司将可获利700多万。探访房主姗姗来迟
既没房本也不能按揭在前往看房之前，记者对该小区的历史记录做了一些“功课”。据了解，盛鑫嘉园的很多房子都曾在2006年因为假按揭一案，被法院查封过，我们分析此次所售房源也正在其中。社会上流传，法院拍卖执行的房源不受限购约束，记者咨询的法律人士同意此说法。然而，对于他们声称的“超低价”，记者搜索了当地二手房均价发现，这几套房源价格与同小区其它房源并无差距。几名购房人到达中介门店之后，业主迟迟未能到场，在此期间中介反复表示，这些房源性价比如何之高、如何抢手、政策如何宽松。但是只有一点，根据政策，这些房子都不能按揭，只能全款购买，另外如若对其房源中意，要先交10万的订金，5个工作日内交齐房款的80%。另据其介绍，这些房源之所以价低，是因为还没有房本，但签订购房合同后，半年内房本就会办下来。然而，记者从中介的介绍中注意到，其特意强调推荐的一套面积约156平米、东南朝向的“楼王”——3号楼2003室，总价最低为350万，均价约22400元/平米，而这与该小区其它相似房源23000元/平米的均价相差并不大。购房人刘女士表示，仔细算算这些房源的价格并没便宜到哪，更别提什么超低价，他们之所以来看房，是因为这些房子不限购，而且还是一手的，买来也是为了方便孩子上学。等了半小时后，出售方的代表张女士才到店内，等在一旁的购房者赶忙凑上前去说道：“为了安全起见，介绍一下你们公司的大致情况吧。”然而，张女士见状并未直接回答，而是先愣了一下，随后与中介人员对视了一眼，面带为难。但最终，因抵不过购房人的三番五次询问，她说出了公司的全称——鼎鑫荣达投资有限公司。随即，有购房人说道，知道名字就好，我们可以上网了解一下。其话音刚落，张女士就立即回应道：“我们公司没有网站，你们查不到。”便不再多言。直到在去看房途中，有购房人聊起本次出售的5套房源情况时，张女士表示：“我们老板其实不想卖，都是他们（指中介公司）极力推荐，不然早就卖给职工了。”门上贴封条
房主钥匙打不开门记者首先跟发布这些房源信息的中介公司——中大恒基前泥洼店联系，称很有购房意愿希望马上看房。业务员很快给记者通知：7月9日上午10点，业主张女士会专程拿钥匙到中介公司门店，带购房人一起看房。当日，记者以帮家人看房为由提前半小时到达现场，此时，已有一家三口先坐在中介店里，不时张望一下玻璃门外。记者经了解得知，他们也是为这几套房源而来的。据该店中介人员介绍，这次看房的人很多，已经被分成了上下午两拨，一拨五六个人。按照距离盛鑫嘉园大门由近而远的原则，看房者们先被张女士带到了3号楼的20层，却发现，被楼道里安装的两扇防盗门锁在了里面，根本没法儿看。随后带大家来到1号楼的2103，谁知道首先映入大家眼帘的，是北京市第一中级人民法院的封条。张女士很自然地撕开门上封条，大家很诧异，这是什么房？这个人有权撕下法院的封条吗？疑问之中，张女士的表现就更加“不靠谱”——她手里的所有钥匙都打不开房门。此时，张女士称自己拿错了钥匙，让大家等一下，随后避开购房者，到楼上与公司进行了近半小时的电话沟通。最后告诉大家钥匙没拿错，但不知为何就是开不开，所以剩下的两套房子也看不了了，问题解决后再通知大家看房。大家回到中介公司，张女士向中介说，原来说的首付总房款的80%，改成90%，要买就这个政策。中断了青岛度假连夜赶回北京的王女士终于忍不住说道，这半年房子看多了，今天这种事情也不是没遇见过。通常都是以这种低价房吸引客户，吊足客户的胃口之后连带着手中其它房源一起推销。“我这一宿都没怎么合眼，来看这没房本的房子，他们还这样，不买了！”王女士说罢离开了现场。调查二次看房
“明白人”也搞不明白上周末，记者特地请来一位非常具有购房诚意的姜先生。他是某公司驻京机构负责人，曾在京抄底过很多房源，应该是“房虫级”的明白人。这次，他还是受公司高层所托在京购置一套总面积在150平米-200平米之间的房子，作为其公司在京的办事处。姜先生首先在网上已经看中了上文中提到的那套“楼王”，认为其价格虽然不算低，但也算物有所值。姜先生前往北京市丰台区房屋管理局，经查询发现，文中的“楼王”发证日期为日，至于房主姓名等信息，信息查询人员表示，只有司法手续才能查询。记者再次与该代理中介打通电话，表示购买意愿强烈，想与张女士见面再做详谈，中介告诉记者，这套房子涨了10万，如果记者依然有意愿购买的话他可以帮忙约见张女士，前提是谈妥之后最好能当面交付10万元的订金。业主到场见面后，姜先生首先提出要看房，而张女士称法院相关手续没办理完，所以还不能看。同时，她还强调道，公司内部员工也看中了这套房子，所以他们本来已经打算不卖了，但看姜先生有诚意才又拿出来卖的。姜先生问，不是说法院拍卖的吗？有法律文书吗？由哪个法院执行的？张女士回答丰台法院，姜先生一点不饶人：“那怎么是一中院贴的封条？”大家无语。随即，张女士向姜先生出具了一份鼎鑫荣达投资有限公司与盛鑫嘉园开发商签订的合同，用以证明自己是房主。姜先生说既然没有房本，可以将此合同复印一下带走，找相关部门查验一下房源。而张女士立刻打断姜先生表示：“您只可以在这看，不能拿走。”无奈，姜先生又表示：“既然是法院查封的，我总可以找法院问问吧。”这时，张女士脸一沉说道：“如果您这样，咱们就没什么好谈的了。”这也不能，那也不让，再加上交付订金后如若反悔10万元一分钱也退不回来，姜先生只能打电话给他的上级征求意见。经过考虑，姜先生告诉张女士和中介，这房子他还需要再想想，如果有人要不用等他。北京市第一
级人民法院北京市第一中级人民法院想大捞一笔结果一场空据记者了解，2007年，鼎鑫荣达投资有限公司是以平均8000元/平米至9000元/平米的单价购得6套房源，现在价格已经翻了一倍。按照目前出售的平均150平米一套来计算，如果张女士所说4套房子全部出手，该公司获利将达780万元。要不是楼市的严控，房价这几个月来一直趋稳，他们还是会继续捂下去的。而中介公司也能趁此大捞一笔，出售本次房源的投资公司老板和中大恒基某门店店长私交甚好，按照其每套房子收取成交总价2.8%的中介费来计算，这4套房子至少能让其获利近40万元。而相比一般的二手房交易，这单买卖不仅挣得多，且挣得也容易。其中不涉及帮助办理过户贷款等手续，只要搭桥，钱就到手。不过，现在看来，该投资公司和中介公司的捞钱机会恐怕要泡汤了。一位从事中介行业多年的业内人士表示，按照这样的付款程序和风险程度，这很难达成交易。分析手续不合规定尽量不参与买卖姜先生作为记者请来的专家，对购买此类房的市民提出自己的建议：房子看不到，法律文书看不到，房本更没有，卖家又做出很多人在竞争的样子，购买这样的房子要小心。当然，很多人怀疑房子存在的真实性，这只是一个方面，也许这种房子确实有，但是程序有问题，你不知道购买过程会出现什么事情，资金追不回来，业主没地方找，中介也赔不起你。房地产专业律师王京平说，建委的资料显示，这些房子已经颁发了产权证，但是业主手里没有房本，这说明这个销售行为中，主体资格不确定，交易有风险。换句话说，建委把房产证发给谁了，谁才有资格跟购房人签订购房合同。第二，他们说房子是法院拍卖的，那么购房人会看到法院公告，什么时候拍卖那个地方的房子，这是公开的。如果是法院查封后解封的，就必须出具法律文书，至少要去法院核实，“业主”不让去法院，这就无法证明司法行为的存在。姜先生最后说，即使没有诈骗行为，这个事儿也有点儿像“哥几个攒起来的事儿”，太不正规，人为程度太高，法治程度太低。虽然自己是有一定购房经验的，也无法避免其中风险。●背景骗贷6000万盛鑫嘉园成被告2006年，已经从盛鑫嘉园开发商处辞职的30多名员工，突然被银行因欠交房贷告上了法院，原因就是公司曾经以这些人的名义买下房产从银行骗贷。盛鑫嘉园假按揭涉及工行、建行、北京银行3家银行，套取贷款总计6218万元；涉及人员47名，涉及房屋106套，其中7套房产被双重按揭。这些房产均未按相关法律规定以假按揭人员的名义到房地局办理抵押登记手续，还作为未售房屋进行出售，因此造成了一房两卖、甚至一房三卖的情况。文/特稿记者 知坤实习记者 宋立伟 记者 张媛制图/刘江
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