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土地使用税房地产开发如何缴纳什么时候开始缴纳http://www.17house.com/know/ask/91/1551150.htm房地产项目土地使用税的计算方法
&一、土地使用税基本知识
1、概念:　城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 &征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区。　　
2、纳税人:凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。　
（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。　
（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。　　
（3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。、
3、计税依据
　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
（1）纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；
（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
4、应纳税额的计算　应纳税额＝计税土地面积（平方米）&适用税额　 建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额&（总计税面积－免税面积、二、房地产项目土地使用税计算
（一）建造期间土地使用税
1、建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段的计税起始时间，依据两个文件进行判断。
&《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；
&（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[号）第二条第一款规定：&
&（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产企业缴纳土地使用税的起始日一般是（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
注意：缴纳土地使用税的时间不以办证日期、交付土地的日期、付款日期为开始缴纳时间！
&（二）建造期间土地使用税计税依据
&1．总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据
&《城镇土地使用税暂行条例》
第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自 治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[号）第六条：
纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖 市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
尚未核发土地使用证书 的，应由纳税人据实申报土地面积。
如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。
&2．免税面积的扣除
（1）经济适用房用地和廉租房用地面积扣除 《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税[2014]52号）第一条规定：对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。
（三）建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额&（总计税面积－免税面积）
&三、竣工阶段土地使用税
（一）竣工阶段计税截止时间
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止 城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
（1）实践中有省份以房地产企业开发项目土地使用税有以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。
（2）个人认为，四川省以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计税截止时间，符合财税〔号）第三条规定。
如《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[号）规定：房地产开发 企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
（二）竣工阶段计税面积
&1．扣除免税面积 开发项目竣工交付使用后，小区内的学校、医院、托儿所、幼儿园用地，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地，可以享受土地使用税免税政策。
开发项目竣工交付使用后，小区内的道路、绿地、公共设施用地，原则上也可享受免税政策，予以扣除。
国税地字第15号第十八条第一款规定：&个人所有的居 住房屋及院落用地征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。&
2．计算应税面积和应纳税额
交付业主使用面积=（项目总计税面积－免税面积）&（交付购买的业主房产建筑面积&项目房产总可售建筑面积）
应税面积=项目总计税面积－免税面积－交付购买的业主使用面积
&应纳税额=按月累计计算&月单位税额&应税面积
因为房地产企业陆续销售，陆续交付购买房产的业主使用，所以房地产企业在应用上述公式计算时，注意逐月计算，然后再累加税额。
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土地使用税房地产开发如何缴纳什么时候开始缴纳
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1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》（苏地税函[2006]47号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。
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房地产企业如何正确缴纳城镇土地使用税
来源：中华会计网校&　　 |
　　近几年来，房地产行业的一直是我国经济的支柱行业。然而，房地产行业财务人员的财务管理水平和涉税风险意识却亟待提高：一方面，少数企业家为追求高额回报，有意少缴或拖延缴纳国家税款，以求取得暂时性的效益最大化； 另一方面，部分财务人员业务能力有限，甚至不了解房地产企业取得土地使用权之后，在销售之前是需要缴纳的。小小城镇土地使用税，能折射出企业自身存在的大问题，值得我们关注和深思。下面就针对房地产企业如何正确缴纳城镇土地使用税的问题作一个政策解析。
　　一、& 房地产企业是否是城镇土地使用税的纳税义务人
　　日国务院新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称&《土地使用税暂行条例》&）自日起施行。
　　《土地使用税暂行条例》第二条规定：第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
　　前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
　　而房地产企业的开发项目土地基本都是坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的建设用地，因此依据《条例》第二条规定，可以判定房地产企业是城镇土地使用税的纳税义务人。
　　二、关于纳税义务发生时间
　　国税发〔2003〕89号原规定&是房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征和城镇土地使用税。&这一规定对房地产企业在取得土地至自用、出租、出借、出售本企业建造的商品房期间是否缴纳城镇土地使用税未作明确。
　　在2006年下发的《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）中给予了明确规定（同时将国税发〔2003〕89号原规定给予废止）：&二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。&对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题，国家税务总局也明确公告（国家税务总局公告2014年第74号）如下：&通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。&依据上述规定，房地产企业应该从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　三、关于纳税地点
　　《土地使用税暂行条例》第十条规定：&土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。&因此，房地产企业应该向土地所在地主管地税机关申报纳税，即不能向房地产企业机构所在地主管地税局申报缴纳，这一点一定要注意。
　　四、关于计税依据的规定
　　《条例》第三条规定：&土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
　　前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。&之前《国家税务局关于检发&关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定&的通知》（[1988]国税地字第15号） 对实际占用的土地面积也进行了明确，即文件的第六条规定：& 六、关于纳税人实际占用的土地面积的确定纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。&此外，《土地使用税暂行条例》的第六条还规定 下列土地免缴土地使用税：（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；因此，房地产开发企业应该以土地使用证上确认的土地面积，减去配套公共用地的面积作为计税依据，乘以当地政府规定的每平方米年税额，计算缴纳。
　　如果房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，还可以享受相关优惠，具体请参考《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关的通知》（财税〔2008〕24号）规定：&一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。&
　　五、纳税义务终止时间
　　《财政部、国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第三条规定：&纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。&之前国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：&二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。&依据上述规定，可以判定房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末，其城镇土地使用税纳税义务终止。
　　而在实际业务中，房地产企业的开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，尤其要跟土地所在地主管地税机关沟通，确认合理的计算方法。【】
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财务操盘手
主讲：韩伟华
形式：录播　
&&3、本网站欢迎积极投稿
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&&电话：010-6关于做好房产税和土地使用税税源重新登记的通知--厦门市地方税务局
关于做好房产税和土地使用税税源重新登记的通知
尊敬的纳税人：
　　您好！依据《国家税务总局关于印发的通知》（税总发〔号），我市自日起施行《全国税务机关纳税服务规范》。上述规范对现行房产税、土地使用税的纳税申报作出了统一规定及要求（具体参见后附表格）。
　　请您于日之前对房产税和土地使用税税源，按照新的变化要求，重新、如实进行税源登记。其中，有土地房屋权证者，每一本证对应一条税源记录；无土地房屋权证者，每一宗土地或每一套房产对应一条税源记录。
　　特此通知。
　　附：1、关于房产税和土地使用税税源重新登记的若干说明
　　2、土地使用税、房产税税源登记主要变化及填报要求
　　　　　　　　　　　　　厦门市地方税务局
　　　　　　　　　　　　　　日
关于房产税和土地使用税税源重新登记的若干说明
　　一、重新登记的背景和意义
　　国家税务总局2014年12月制定并印发了《全国税务机关纳税服务规范》（税总发〔号，以下简称纳服规范）,要求全国自日起施行。该纳服规范对现行房产税、土地使用税（以下简称房土两税）的纳税申报表进行了统一，对房土两税的明细申报提出了新要求。其中最为显著的是：“每一独立房产应当填写一条记录，同一产权证有多幢（个）房产的，每幢（个）房产填写一条记录。每一宗土地填写一条记录；同一宗土地跨两个土地等级的，按照不同等级分别填写。纳税人不得将多幢房产（或多宗土地）合并成一条记录填写”。这一规范的施行，将有助于税务部门夯实房地产税源监控，进一步提升房地产税管理的精细化水平。
　　二、我局落实总局规范的举措
　　早在2006年初，我市便开发了房地产税管理模块，通过将税源登记工作前置，实现了房土两税的“先登记后申报”，这一做法也得到总局的充分肯定和经验推广。因此，此番实施的纳服规范，要求对房土两税实行明细申报，相比于之前未实行明细申报的外省、市而言，我市的申报模式并未发生大的变化。
　　即便如此，本着“最大化满足规范要求，最大化减轻填报负担”的原则，我局在更新纸质报表的同时，对现行申报模块的若干字段进行了修改与补充（主要修改变化参见后附表格），进一步优化房土两税税源登记，细化税源管理，以确保总局规范执行到位。同时，要求各基层局及时做好宣传、解释和辅导工作，主动提醒纳税人及时重新进行税源登记。
　　三、重新登记的原则
　　房土两税税源重新登记，就是在我局现行房地产税管理模块中，对现有税源（含自有、租入、转租、无偿使用等）进行新增登记（而非对原有税源的修改或变更），填报相应的《税源情况表》；同时，将原有已完税的税源进行修改作废。
　　四、重新登记与纳税申报的关系
　　税源登记是进行明细申报的前提条件与手段，但并不影响应税房地产的纳税义务时间。税源重新登记与原有税源的修改作废，应在税款有效期上实现“无缝衔接”。一般而言，纳税人可采取以下两种方式进行2015年度的房土两税申报：
　　其一，在申报期（如上半年）内，使用原有税源进行申报。之后对税源重新进行新增登记（如税源有效期始），同时将原有税源修改作废（如税款有效期止）。在下一个申报期（如下半年）内，使用新税源进行申报。
　　其二，在申报期（如上半年）内，先对原有税源修改作废（如税款有效期止），随即对税源重新进行新增登记（如税源有效期始），并进行当期及以后期间的纳税申报。
土地使用税、房产税税源登记主要变化及填报要求&
总局规范要求
土地使用税
宗地的地号
不同地号的土地应当分行填写；无地号的，不同的宗地也应当分行填写，即每一宗土地填写一张表。纳税人不得将多宗土地合并成一条记录填表
土地房屋权证记载的地籍号，不同地籍号的土地应当分别填写；无土地房屋权证者，可不填。
土地房屋权证号
有土地证件者必填
修改为必填（8位数字）
有土地房屋权证者必填，填写土地房屋权证载明的证件编号；无土地房屋权证者，可填。纳税人不得将多宗土地合并成一条记录。
根据实际的土地性质选择，选项为国有、集体
选择国有或集体。
土地取得方式
分为划拨、出让、租赁和其他
根据土地的取得方式选择：划拨、出让、租赁和其他。
曾经支付地价和开发成本的必填。地价为地价和土地开发成本之和
曾经支付地价和开发成本的房地产开发企业必填，填写取得土地使用权支付金额和土地开发成本之和。
纳税人有房屋所有权证件的必填
修改为必填（8位数字）
有土地房屋权证者必填，填写土地房屋权证载明的证件编号；无土地房屋权证者，可填。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录。
房屋所在宗地的地号
应当与土地明细申报数据关联并一致
土地房屋权证记载的地籍号，应当与土地明细申报的对应数据一致。无土地房屋权证者，可不填。
分为工业、商业及办公、住房、其他，必选一项，且只能选一项
依据土地房屋权证登记的用途填写；无土地房屋权证者，依据实际用途填写。分为工业、商业及办公、住房、其他，必选一项，且只能选一项，不同用途的房产应当分别填写。
应包括：分摊的应计入房产原值的地价，与房产不可分割的设备设施的原值，房产中已出租部分的原值，以及房产中减免税部分的原值
在“房产价值”中新增“分摊的应计入房产原值的地价”一选项
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