房地产限购限贷，当事人可以解约吗？
作者：周志芳、刘明月 &&
发布时间： 9:23:46
&&&&&&& 过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞和福州等多个城市先后发布新楼市调控政策，再加上严格楼市管理的惠州，使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个，部分城市限购政策之严，超乎市场预期，包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。本轮调控政策意味着2015年“3·30”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点，楼市或将降温。 每当楼市出现大的政策调控，必将引起房地产交易市场较大波动，伴随而来的是大量的房地产买卖合同纠纷。经整合梳理，现对各法院关于限购、限贷等房市政策对商品房买卖合同履约影响的裁判观点汇总如下：&一限购政策的影响&（一）因限购政策致使签约后的买受人不具备购房主体资格，无法办理过户登记，属于“法律上或者事实上不能履行”的情形，故对出卖人解除合同的请求予以支持。&案例来源（2014）江中法民一终字第174号-刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 &裁判观点参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，住房限购政策具有公共政策的性质，相关行政部门实施住房限购政策之后，在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。结合本案事实，双方当事人在2008年签订涉案《房屋买卖合同》后，出卖人已将涉案房屋交付使用，并且及时办理了公证授权手续，委托买受人之子代办涉案房屋过户的相关手续，至此，出卖人的合同义务已经完成，买受人对此也予确认。在授权买受人之子办理过户手续之后，办理变更登记的主动权已由卖方转移至买受人一方，故从公平、合理的角度出发，因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险，不应由守约方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由出卖人变更登记到买受人名下的事实均予确认，即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现，出卖人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理，故本院予以支持。因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户，是属于我国《合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故买受人本案诉请出卖人协助办理房屋过户手续，本院不予支持。&（二）明知不具备购房主体资格仍签署商品房买卖合同，买卖双方对于所购房屋无法办理所有权登记手续而解除合同均负有过错。&案例来源（2014）赣民一终字第121号—熊琴与保利（江西）金通泰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 &裁判观点买受人熊某与出卖人江西某房地产公司签订商品房买卖合同的目的是为了取得所购房屋的所有权，本案房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，所签订合同的目的不能实现，因此，对于熊某请求法院判令解除《商品房买卖合同》、退还已付购房款的诉讼主张，予以支持。但买受人对于自己属于限购对象，所购房屋无法办理所有权登记手续，自合同订立时就明知，故买卖双方对《商品房买卖合同》不能履行均存在过错，对于江西某房地产公司逾期返还购房款的利息按同期存款利率计算为宜。 二限贷政策的影响 （一）因限贷政策的出台致使买受人完全无法获得贷款&1、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行贷款，且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无特别约定，属于情势变更，合同解除后买卖双方互不承担违约责任。&案例来源(2013)普中民终字第110号-普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书&&&裁判观点本案中，买卖双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号，以下简称《通知》）尚未出台。《通知》颁布实施后，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。因此买受人李某某的个人住房贷款申请，因不符合上述《通知》要求，银行最终未向其发放贷款。以上情况表明，国务院《通知》出台，使得银行房贷政策发生调整，直接导致李某某未能订立商品房担保贷款合同，并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务，而《通知》何时出台以及具体内容，买卖双方在订立合同时均无法知悉，也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任，相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人的利益不受任何影响，甚至有所获利，既不符合诚实信用原则，亦显然有失公平。&故本案中，房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而平衡合同当事方的利益，合理分担因政策性调整，带来的合同不能继续履行的责任。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决解除购房买卖合同，买受人不承担违约责任并由出卖人返还首期款及利息并无不当。 2、如买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，则因限贷政策出台导致无法取得贷款的，买受人仍可以情势变更为由解除购房合同。&案例来源（2015）粤高法审监民提字第92号-杨戬与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书 &裁判观点涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。出卖人认为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。理由如下： 1.买受人与出卖人于日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭方式按期付款。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定； 2. 上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由出卖人提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于出卖人的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定； 3.出卖人主张，其在收到买受人首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是出卖人单方出具给买受人的，买受人对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为买受人与出卖人已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，二审判决对该问题认定错误，本院予以纠正。 （二）限贷政策出台后，买受人可以获得银行贷款，但首付比例提高&1、房贷政策变化导致按揭贷款比例提高，但购房合同已明确约定发生该情形时的付款方式，则买受人以房贷政策变化导致按揭贷款障碍或不能办理主张解除合同的理由不成立。&案例来源（2013）杭西民初字第939号-杭州金地中天房地产发展有限公司与何柏清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 &裁判观点虽中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对贷款购买商品住房的首付款比例调整至30％及以上，该通知确实会对购房者申请银行贷款形成一定影响，但并非当然地可免除买受人依约支付房款的义务。 首先，依商品房买卖合同之约定，买受人应于签订合同当日即（日）即向贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续，此时，上述通知尚未发布，买受人的购房首付款比例尚符合贷款政策。若其积极配合银行，提交相应资料，尚有可能在日至日期间办理好相应贷款手续。 其次，即使买受人未能在日前办理好相应贷款手续，在上述通知发布前，未能成功申请银行贷款，但依该通知，买受人并未当然地丧失申请银行贷款的资格条件，而只需将首付款比例加付至30％即可申请银行贷款，本案中，买受人支付的首付款已占房屋总价款的21.1％，其只需加付元即可满足条件。虽买受人辩称其已支付的首付款中已经包含向他人所借款项，其已无力再另行筹借款项加付首付款，但即使前述辩称意见为真，亦不能当然地免除其增付首付款以符合申请银行贷款条件的义务。 再次，双方约定的付款方式中明确载明，“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款。”该约定表明双方签订合同时对贷款政策均有预期，也约定了相应的应对措施。故依该约定，即使买受人确依上述通知不符合申请银行贷款的条件，导致其未能在日前以银行贷款的方式支付剩余房款，其亦应在日前支付剩余房款，而支付方式并不限于银行贷款方式。综上，买受人应于日前以银行贷款或其他方式支付剩余房款，现买受人未能按约支付，已构成违约，应按照合同约定承担相应违约责任。&2、即使出卖人单方要求买受人出具自担买房过程中的政策变化带来的风险的承诺函，因限购政策出台致使首付款比例提高，买受人仍可要求退还定金，解除合同。&案例来源（2016）沪0114民初5351号-武某、许某与某某（上海）房地产开发有限公司间商品房预约合同纠纷一审民事判决书 &裁判观点买卖双方签订的《商品房认购书》合法有效，当事人应依约履行。本案的争议焦点在于未能按约签订《上海市商品房预售合同》的责任是否在买受人？买受人名下已有一套房屋，根据商品房认购书中双方对付款方式的约定，买受人仅需要支付总房款30%的首付款即可购买第二套房。合同签订后，遇政府新的限购政策出台，二套房的首付款比例提高至70%。相比政策变化前，买受人需多支付总房款40%的首付款（约450万）才能购买二套房。新的限购政策出台导致首付款比例大幅度提高，买受人无法承受，致使最终未与被告签订商品房预售合同。因签订《商品房认购书》时买受人无法预料到限购政策的出台，最终未能签订预售合同也并非买受人主观原因，而系由于新的购房政策出台，导致买受人无能力购房。故对于未能签订预售合同，买卖双方均无过错。商品房认购书应予解除，该合同解除后，出卖人应当将5万元定金退还买受人。至于出卖人辩称买受人承诺过自担买房过程中的政策变化带来的风险，因该承诺书系买受人应出卖人的要求出具，且买受人出具承诺书时也无法预料到首付比例会大幅度提高，故该承诺书无法认定为买受人对于首付款大幅度提高的政策变化愿意承担相应法律后果，本院对出卖人关于应由买受人按照承诺书承担相关法律后果及风险的意见不予采信。&&法条链接 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条& 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。&最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办【号）& 第三条 关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题 房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。&广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【号）第11条：商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。&&&「地产与工程法律观察」致力于分享最权威、最专业的地产、工程、投融资领域法律资讯及专业文章，如果您对本公众号推送的文章有任何意见或建议，欢迎探讨交流和惠赐稿件： 电话：6邮箱：郑州限购限贷，房子还能不能买了？
限购满月，六大流行语道尽金秋郑州楼市：
蓝瘦！香菇！
10月2日-3日
郑州楼市限购、限贷政策相继出台。犹如一击重拳打的郑州楼市措手不及，购房者身份限制、二套房的限制以及30%的首付款，搞得购房者和开发商都欲哭无泪！楼市舆论一片哗然。
吓死宝宝了！
深圳、合肥楼市执法风暴传导全国，郑州大量原计划无证开卖的项目纷纷推迟开盘时间，房产工作者纷纷感慨：“自己从事的是和黄赌毒并列的行业。”
“友谊的小船，说翻就翻”
日实施的新广告法再次重新刷爆朋友圈，开发商疯狂拆、烧、撕、涂、改、撤、删除各种广告和软文稿件，一时间整个郑州楼市风声鹤唳、草木皆兵。
一言不合就维权！
鑫苑国际新城、融创珑府、鸿宝鸿园、裕华满园等一系列维权事件霸屏。
洪荒之力！
之前政府说要释放6000亩住宅用地，真是用尽了洪荒之力，但是直到10月31日，说好的6000亩住宅用地供应依旧不见踪影，引发媒体广泛质疑。
好尴尬吖！
土地熔断新规细则刚现政府网站，又因标题少个“民”字被撤掉，也被广大网友们调侃了一回，真是蜜汁尴尬。
在“双限”的杀威棒下，短短一个月的时间，郑州楼市再不见上半年的火爆，销量速冻至冰点。今天是11月3日，离“双限”出台已经过去了整整一个月，这一个月内，郑州楼市发生了哪些变化？未来楼市到底会怎么走？买房者现在是出手还是继续观望？限购满月之际，回顾郑州房地产市场，鬼哥用一组市场数据告诉你销售真相。
我们先来看看新房和二手房市场的情况：
限购之后的10月，郑州开盘的项目仅有十余个，不及9月份一半。除个别新盘外，加推的项目开盘价格也基本与九月持平。从成交情况来看，“日光盘”已不见影踪，去化量在2/3以上的楼盘全部为刚需产品。
不仅新房市场“日光盘”不见，二手房市场也是一片萧条，通过路边各中介门店、赶集网、搜房二手房信息，会发现二手房价格也开始趋于理性，报价普遍下调10%左右。
尽管因为交易存在滞后性，目前从二手房交易数据上还看不出明显区别，但是二手房市场的渐冷却是既定事实。
一位干二手房的兄弟告诉鬼哥：现在已进入买方市场，不仅看房的少，对价格和房源也开始挑剔。“八九月份搁店里一天能接十来个客户，现在基本上冇啥人上门，还得上网找客户。”
调控后楼市供应量下降的原因：
郑州楼市经过三季度疯狂抢购，成交量透支过多，导致了现在郑州市场上，五证齐全的可售房源严重不足；对于新政效果，开发商持观望态度，兼之目前暂无销售压力，所以主动调整推盘计划。
调控后客户需求下降的原因：
限购政策迫使大量投资客暂时离场，限贷政策提高首付门槛，使刚需及改善客户原本准备的首付资金不足，只得延后购房计划。
通过市场数据明确反映出，郑州楼市的调控政策基本达到政府预期效果，符合主旋律要求：“抑制资产泡沫和防范金融风险”，即“房价不能涨太快也不能降太多”。
郑州楼市未来走势如何？房价会下降吗？鬼哥凭借15年地产从业经验，冒着被打脸的风险，给大家简单加以分析：
1、看城镇化进程与人口流向
从美日等发达国家的经验来看，
75%左右的城镇化进程是房地产大周期的临界点——美国在74%左右日本在77%左右开始进行周期调整。而中国当前的城镇化水平约为56%，并以大约每年1%的速度增长，意味着每年有约1200万人进入城市。照此速度，房地产的大周期至少还有15年左右。
当然，人口向城市的流入并非均衡分布的，一二线城市、区域中心城市的虹吸效应比较明显，而多数三四线城市则属于人口净流出。因此，房地产市场的发展也将面临较大的地区差异，一二线城市、区域中心城市房价上涨动力更为充足。
例如郑州，作为河南唯一单核中心城市，2015年常住人口957万，中心城区人口近600万，且仍以每年27万左右速度增长，年新增住房需求约800万平方米，未来较长时间内，郑州购房者数量依旧庞大，刚需仍然是郑州楼市消费主力。
2、看宏观与区域经济环境
当前我国正处于经济转型期，传统制造业普遍产能过剩，新兴产业仍未培养起来。实体经济不振，GDP增速已从高峰期的20%以上到保8又降到今年的预期6.5%，量化宽松的金融基本面短期内不会改变，低利率仍将持续一段时间，流动性依然相对充裕。十三五期间，国家拉动经济的主要途径产业升级和大基建，而这两项投资，民间资本并无多少渠道进入。
美元收紧，人民币贬值压力增长，资本外流趋势加剧，这一轮楼市宏观调控也带有锁定资本外流的目的。在民间资本没有多少渠道流出境外的情况下，房产投资还是民间资本规避风险的重要手段。
再看郑州市经济基本面，近年来凭着全国最大陆路交通枢纽的优势，从2010年之前的汽车、服装、食品加工几个工业门类，成功实现产业升级，发展为电子信息工业、汽车及装备制造、新材料、生物医药、铝精深加工、现代食品、家居和品牌服装制造等七大支柱产业，成为我国内地为数不多的门类齐全的现代化工业城市之一。区域经济整体向好，对房地产市场的发展也起到积极的支撑作用。
3、看区域市场供求关系
郑州住宅市场可售房源去化周期不足3个月。
2016年前三季度，商品住宅供应面积931.99万㎡，同比上涨32.6%；销售面积1145.79万㎡，同比上涨85.4%；销售均价10254元/㎡，同比上涨7.7%。截止9月底，商品住宅存量为264.98万㎡，去化周期（按照过去12个月的平均销量测算）仅为2.2个月。也就是说，按照以往的楼盘销售速度，3个月后，郑州将无房可卖！
4、不能忽视地价走势的传导作用
赔钱的买卖谁也不会做，面粉涨价，面包一定会涨价。上半年郑州楼市涨幅巨大，很大程度由不断涌现的地王引发，尤其是万科美景的“郑纺机地王”刷新了人们对主城区房价的价格认知，紧接着北龙湖地王、经开滨河国际城地王对房价起到很大的传导作用。
而调控政策出台后，郑州开始实施限“土地熔断”、“限地价竞房价”，地王不再，市场情绪稳定后，价格也将逐步趋于稳定，但是预估均价将步入“2”字头时代。
综上，鬼哥对未来一段时期市场走势的判断和对购房者的建议：
1、刚需潜力巨大，郑州楼市未来潜力大，房价仍将长期保持上涨势态。
2、受政策影响，双限期内，开发商内部认购现象几近绝迹，能顺利取得预售证的项目也不会太多，所以虽然楼市进入冰冻期，但由于市场可售房源不多，房价不会出现大范围突涨，也不会有多少降价空间。
3、高价拿地的项目，尤其是那些个“生不适时”的地王，受制于成本压力，入市或将一拖再拖；也不排除个别小开发商或将资金断裂，被兼并、收购。
4、双限期间，品牌企业开始强调品质与服务，市场渐渐回归买方市场，留给购房者“货比三家”的机会开始变多。购房者从能不能买到房子，变成能不能买到满意的房子，有了较大选择空间，一定要更加理性判断。
5、新入市楼盘，价格不会高于周边在售项目，性价比更好。购房者可重点关注！比如限购前没推出的康桥康城、高新恒大城、钱隆城等。
6、小开发商楼盘、偏远楼盘、配套不完善的项目，价格一定最先松动，开发商通过优惠、折扣等促销手段，变相降价，但购房者面对这些楼盘一定要慎重选择！
7、楼市冰冻期，二手房市场价格波动最先表现出来，购房者可关注一些环内区域不错的二手房源。
8、前期投资客，由于受双限原因以及短期投资溢价而丧失信心的，将会低于目前新房开盘价转让出部分房源，如曾高价开盘或认购的安和文苑、未来华庭、绿地海珀兰轩等项目，纷纷出现投资客降价转让房源情况，这些挤掉部分水分的房源也值得关注。
刚需客户，遇到合适的项目果断入手，早住进去一天就是赚到。多关注新盘与品牌房企品牌房企品牌房企（重要的事说三遍），尽量回避小开发商，勿贪便宜掉进维权的大坑。
投资客户，目前不是最好时机。待市场调整完成，透支的需求逐步回归平稳再审慎入市，预计此轮需要一年左右的时间。
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明确了！因限购限贷没了购房资格后，定金和首付款皆可退！
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因政策性违约，已交定金可以退
今年9月，我市发布楼市限购政策，南京本地人名下有两套房不能购买新房，外地人名下有一套房不得购买新房和二手房。限购政策的出台，导致有的市民交了购房定金却买不了新房，开发商坚持定金不退的惯例从而造成消费纠纷。昨天，工商部门发布消费维权典型案例提醒市民，由于限购政策导致购房不成功，开发商必须归还定金。
月初，市民周先生在栖霞区某楼盘看中一套房，在交付定金后与开发商约定在
月底签订购房买卖合同。但
日起执行的限购令却导致他失去了再次购买新房的资格。“没法买房，我只能要求开发商退还定金。没想到开发商态度强硬，坚持定金不退。”周先生只得向市场监管局西岗分局投诉。
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第四条和第二十三条解释：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
“我们在调解中对开发商明确提出，消费者缴纳定金是决定购买此房的真实意愿，但签订购房买卖合同时间以及南京限购政策的出台，都不是消费者决定和预知的。消费者无法继续进行的后续手续，是限购政策决定的，不是消费者购房真实意愿的改变。”区市场监管局工作人员告诉记者，最终开发商同意全额归还定金。他同时提醒消费者，如果开发商不肯退还定金，买房者可以通过向市场监管部门投诉或者向法院起诉的途径来维护自身的合法权益。
因限购政策影响，首付款也可以
因限购政策影响，可退还的不仅有定金，还包括首付款。10月5日，南京再次进行房地产调控，增加新房首付款比例。不少市民在已经签订购房买卖合同、支付首付款后遇到政策调整，资金压力过大想取消购房退回首付。对此，工商部门也提醒消费者，因政策原因影响购房者履约能力导致合同不能履行，购房者不负违约责任，已交首付款可退回。
月底，市民李先生购买了一套商品房，按照当时首付
的政策，与开发商签订购房买卖合同并支付
万元首付款。但
日调整政策出台后，首付款比例由
，李先生还需要增加
万元的首付款。他无力承担这么多的首付款，想取消购房，退回首付，但遭开发商拒绝。
在纠纷调解中，工商工作人员向开发商提出，政府政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。政府政策就是属于“不可归责于双方当事人的原因”，因此消费者可以主张解除合同，不负违约责任，同时开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买房人。
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