想买40年商住房 看这里买之前一定要考虑这些！
本文转自微信公众号： 富爸爸穷爸爸这几天，中介的电话已经把小编周围的人都打遍了，“您要不要考虑一下我们的房子，精装修直接拎包即住，房价1.5万一平米，比周围便宜几千！”真有这种好事？比周围价格低还精装修？有这等好事儿，还不赶紧去抢？等一下，天底下没有免费的午餐，这其中的小九九，小编今天就给大家好好唠一唠。（来源：翼龙贷）其实，遇到这样的房子，十有八九都是40年期限的公寓，有的叫LOFT，有的叫SOHO。这是一种过渡产品。我们都知道一般的房子的产权是70年，这种40年产权的产品自诞生以来就备受争议，不过价格也确实会比周边的房子普遍低出不少，极具诱惑力。商住“三宝”：价低、面积大、不限购首先，由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高（容积率越高则一块地上盖得房子越多），所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。最后，也是直接将不少年轻人买房拒之门外的大招——限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士！对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，40年产权房向你敞开大门，不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁，出租甚至比住宅更抢手，而这种公寓不少还是精装修的，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢？ 总之，商住房的优点确实不少，但是相比于它的优点，缺点也是显而易见的。缺点一：产权40年商住房最为人诟病的就是40年产权，那40年之后呢？据小编了解，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，具体是多少呢？还未知。缺点二：水电物业费比纯住宅高“买得起，可是住不起。”有不少人担心商住房的水电费高昂，负担不起，这里小编要告诉大家，担忧不是没有道理，商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然，也不乏个别开发商能搞定当地政府，搞了个“民水民电”，但是这种情况是少数。所以，纠结这一点的朋友最好提前和开发商的售楼人员沟通清楚，并且将这些条款如能在购房合同中明确，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。缺点三：上不了户口如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能暂时有个“小窝”，想要落户还是要购买70年大产权的纯住宅房产，即使开发商和售楼人员保证可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。缺点四：投资升值慢至于想买房投资的土豪们，这种房子的升值空间，在小编看来并不大。以小编原来租住的商住房为例，房东大人原价40万元购买的40平一室房，眼看周围房子都涨到2.5万元一平方米了，这个房子价格依旧岿然不动，不过租金还算比较客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年可就是100万啊，1.5倍的投资回报率也算不错。缺点五：首付比例高，只能商贷，用不了公积金需要注意的是，商业房产的首付比例最低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年。这无形中也会给购房者带来一定压力。缺点六：居住体验差业住宅一般是高层建筑，一层十几二十户的再正常不过了，如果物业恰巧不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验都会大打折扣。最后，建议各位投资人，如果是单身或小两口刚结婚，恰巧限购、手头暂时不宽裕，可以买一套作为过渡住房；但如果是投资，那就综合考虑地段、租金回报率、小区物业、居住环境等综合因素，根据自己的需求慎重选择。
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为什么不限购不限贷
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为什么不限购不限贷
提问者：毛宏富|
浏览次数：441|
提问时间： 08:11:00
已有5条答案
回答数：15584|被采纳数：262
上海渊匠建筑工程有限公司
所有回答：&15584
SOHO做的都是商业地产项目,商铺或者商住房不在限购范围内,不过这些项目都不如住宅,只有40年的产证,不象住宅有70年。
回答数：12470|被采纳数：54
无锡市强盛装饰装璜有限公司
所有回答：&12470
就是没有购买房子的限制 &&无论是谁 &&哪里人 &&买了几套房子 &&只要有钱就可以买不限贷同意的道理 &&只要可以用于贷款的 &&没有首付限制 &&无利息不同
回答数：3533|被采纳数：6
所有回答：&3533
就是没有购买房子的限制 && && &&无论是谁 && && &&哪里人 && && &&买了几套房子 && && &&只要有钱就可以买不限贷同意的道理 && && &&只要可以用于贷款的 && && &&没有首付限制 && && &&无利息不同.商品房限购是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房,目的是控制日益高涨的房价。不限贷指不限制贷款购房次数，按新国家政策，1个家庭最多贷款购房次数为2次，首次贷款购房，可以享受一定的利率优惠，首付款一般为30%，也就是贷款最高可以贷房价的70%；第二次贷款购房，则利率没有享受优惠，一般至少上浮10%，首付款不低于60%，也就是最多只能贷到房价的40%；第三次以上贷款购房，一般不允许贷款。所以要看你是购买的第几套房产。
回答数：9313|被采纳数：7
我很乖aa19
所有回答：&9313
比如说不限购不限贷的楼盘，一般是商住两用的那种，40年或者50年的产权，一般首付比较高，五成，只有贷款十年，在深圳这样的楼盘很多，北京就不知道了，应该也会有，性质是一样的。
回答数：695|被采纳数：1
foreverngelia
所有回答：&695
这个开发商不限购完全是对抗国家房地产调控政策!可以举报!另外说明开发商要跳水,孤注一掷不惜一切跳水,这种房子千万不能买,否则后患无穷...因为开发商收了款就达到目的了,由于限购导致不能贷款,不能办房证那都是后话,不影响开发商的利益,上当受骗的是购房者,到那个时侯可能开发商已经跑路了。
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还是看中了公寓楼，小小的，温馨可爱，交通方便，配套齐全，但它是40年产权的商住楼，犹豫了，纠结了。。。40年后怎么办？有影响吗？将来好不好出手？大家给点建议！感谢至极！
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&&&&帅哥！可以买卖的！不用担心40年产权的问题，国家目前还没出明确处理方案！40年产权 和 70年产权 公寓比较：40年产权：不限购、不限贷，可以注册公司，商住2用！每次交易税费比70年高2/1-1倍。70年产权：可以落户（如果是学区房，还可以落户读书），交易税费要少些！
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40年指的是您在40年内可以交易，过了这个时间就不能交易了。
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考虑投资不错 ，自己住的话也可以去找一些小户型的，40年产权还是很多不方便的地方
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考虑投资不错 ，自己住的话也可以去找一些小户型的，40年产权还是很多不方便的地方谢谢!投资比70年产权好吗？
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买也是你，卖也是你~！
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买也是你，卖也是你~！是的，我又看中一套公寓，想卖掉手上这套换一套。
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投资千万买不得，你买了就粘在手上了，公寓变现是非常难得，因为公寓是商业地产，税费高得吓死人，就算以后价格翻番你都赚不到什么钱，除非你打算长期出租靠租金的回报。
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投资千万买不得，你买了就粘在手上了，公寓变现是非常难得，因为公寓是商业地产，税费高得吓死人，就算以后价格翻番你都赚不到什么钱，除非你打算长期出租靠租金的回报。谢谢！你的建议值得考虑
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投资千万买不得，你买了就粘在手上了，公寓变现是非常难得，因为公寓是商业地产，税费高得吓死人，就算以后价格翻番你都赚不到什么钱，除非你打算长期出租靠租金的回报。2谢谢！你的建议值得考虑&&&& 现在有挺多70年住宅产权的公寓，可以考虑啊，比如万达，联泰金中环等等，其实我最喜欢LOFT，赠送多，而且改造的余地比较大，但是相应的装修的费用也比较多。
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40年后房子不倒还是你的，话说中国的房子建筑设计的寿命才30年
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40年后房子不倒还是你的，话说中国的房子建筑设计的寿命才30年是呀，40年后可能我们不在了，房子都还在
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40年指的是您在40年内可以交易，过了这个时间就不能交易了。
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投资千万买不得，你买了就粘在手上了，公寓变现是非常难得，因为公寓是商业地产，税费高得吓死人，就算以后价格翻番你都赚不到什么钱，除非你打算长期出租靠租金的回报。正解！
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需要装修的 可以联系我们地址：南昌市坛子口国贸广场B区A座902电话：5
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&& && 放心购买
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40年指的是您在40年内可以交易，过了这个时间就不能交易了。哦，谢谢专业人士
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&&&&帅哥！可以买卖的！不用担心40年产权的问题，国家目前还没出明确处理方案！40年产权 和 70年产权 公寓比较：40年产权：不限购、不限贷，可以注册公司，商住2用！每次交易税费比70年高2/1-1倍。70年产权：可以落户（如果是学区房，还可以落户读书），交易税费要少些！
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&&&&帅哥！可以买卖的！不用担心40年产权的问题，国家目前还没出明确处理方案！
40年产权 和 70年产权 公寓比较：
40年产权：不限购、不限贷，可以注册公司 .. 太感谢了，这才是正解！
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还是买七十年的保险点吧&& &&
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你还能选&0&人今年面市公寓近万套，都说“不限购不限贷”，还有的“产权70年”
“2013年是深圳元年”，基于今年深圳楼市公寓供应量的井喷，诸多业内人士如此定调。这一现象的前提在于，2010年开始限购政策，在商业性质地块上建成的公寓，无论是市中心的豪宅新贵———高端商务公寓，还是关外刚需新宠———　LO&FT公寓，都因具备“不限购不限贷”性质转而成为不占用“房票”的香饽饽，不少新盘增加了公寓产品的配置或者着重宣传了公寓产品的价值。商务公寓供应量是去年两倍据美联物业统计，今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也将有套的新增供应。如此，今年深圳将至少迎来近万套商务公寓，这一数据比去年的5700多套翻了一番。其中，戴德梁行统计，仅今年深圳面市的高端商务公寓，就有约4700套。而据中原地产的统计，今年以来，深圳一手商务公寓的月均成交量是3.05万平方米，成交速度是去年的近三倍(去年月均成交量1.22万平方米)。尤其自本月初深圳二套房贷首付提高至七成以上后，购房者对住宅观望情绪浓厚，商务公寓更加热销。如最近开盘的君临海域，首推300余套两小时售罄。近两月还将有6个公寓盘面市，京基滨河时代公寓、梅林理想城等。“近两年来深圳土地供应中商业性质的土地偏多，而商业地产的风险较高，大部分开发商改做商务公寓回流资金，而且在住宅限购限贷的环境下商务公寓更好卖。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄指出。公寓类型五花八门一方面是市中心新建的商务公寓，个个定位豪宅，如深圳湾一号、东海国际公寓、深业上城、深圳中心等，居住功能以外兼具办公、会所、商务接待功能，分流了一部分传统豪宅买家；另一方面，在原关外区域，不少新盘配置了LO&FT公寓，面积小、总价低，关键是打着“不限购不限贷”的旗号，成为投资型买家的新宠。这些商务公寓，大多年限是50年，但有的被指只有40年，有的宣称有70年，更有的被曝是“伪商务公寓”，因其还是按住宅属性既限购又限贷。在当前遍地公寓的深圳楼市里，不少购房者迷糊了，“在深圳对公寓没有规范的说法，很多开发商在推广时都引用 公寓 这一说法，实际类型、产权年限等五花八门。”戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端指出，比如现在一些写字楼，小单位分割，也叫公寓；有些住宅楼，只是因为面积小、没分割，叫做单身公寓……公寓产权年限之谜70年产权的是少数，而且转卖时可能缩水当前，“不限购不限贷公寓”一词充斥深圳房地产市场，其中所属项目有的是综合体，有的是住宅盘，有的是商业项目，产权年限有的是40年，有的是50年，有的是70年……各种混乱让消费者傻傻分不清楚———究竟什么叫公寓？市面上卖的“公寓”哪些是真的“不限购不限贷公寓”？南都记者从业内人士了解到，有一类公寓实际为居住，占用购房名额，只是因为户型面积小，而称作公寓，但大部分的公寓还是不限购不限贷的商业、办公用地属性。而具体的产权年限则与政府批地时所确定的用途有关，如果是工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或者其他用地，产权则都为50年，如果是在商业、旅游、娱乐用地建起的商务公寓，则产权年限为40年。但近期面市的新盘有的还打出了“不限购不限贷、70年产权”的广告，怎么做到的？多个商务公寓操盘手说明，按照深圳市土地出让方案，同一宗地，如果有多种用途，是按占绝大多数面积的用途属性划定土地使用年限，如同一宗地上有住宅、商业、办公用地，住宅占绝大部分面积，商业、办公用地仅为少量，则政府在批地使用年限时一般会规定为70年。此外，中原的写字楼部董事总经理范进佳告诉南都记者，在上世纪90年代，有过一批商业用地也批了70年年限，如国贸商圈的世贸广场、佳宁娜广场、庐山花园写字楼原本都是也不限购不限贷，而在2004年左右车公庙一带也有多个楼盘是批了70年产权的商业用地，如东方银座公馆、求实大厦、联泰大厦等。但南都记者了解到，这批在上世纪90年代所批的商住用地，如庐山花园写字楼，其二手房在办理过户之后，产权就从70年变为50年，其它一些用途比较难分清的如住宅底层商铺，对产权年限的规定也比较混乱。“以前政府在这块不是很规范，现在也在修改。”范进佳说。深喉开发商称做“不限购不限贷”公寓能定较高价南方都市报：为什么今年这么多公寓？开发商(深圳某不愿具名的国有房企营销负责人）：一个是近年来深圳土地市场供应结构以商业用地偏多，商业地产风险较大，做公寓可以快速回流资金。此外，商务公寓拥有不限购不限贷的利好，因此这类产品也有市场。许多有购房投资需求的客户困于房票无法购房，而商务公寓成为首选，且在市中心能买得起高端商务公寓的人，缺的不是钱，反而就是房票，同时能满足他们办公兼自住的需求，市场需求很旺盛。南都：公寓产品开发是否利润更高？是否真比普通住宅好卖？开发商：从今年入市的高端公寓产品看，都是超高层住宅，产品打造上也是下足了功夫，这意味着成本肯定要高于普通住宅，根本不具备可比性。而从利润看，要和写字楼对比，这些建了商务公寓的用地，可能本身地段不适合做写字楼，而且目前甚至写字楼的售价在6万-7万元/平方米，而深圳的高端商务公寓已达到10万元/平方米以上。南都：因“不限购不限贷公寓”的身份定价加了多少？开发商：高端商务公寓虽然也是“不限购不限贷”公寓，但它在产品打造上就和普通住宅不具备可比性。如果从关外的一些住宅配少量LO&FT公寓的楼盘看，“不限购不限贷”的公寓因为面积小总价低，而且层高比普通住宅高，不少开发商会做成两层，单价是会比同楼盘的住宅售价要高，如平湖某楼盘的住宅均价1.7万元/平方米，LOFT公寓的价格则在1.9万-2万元/平方米。南都：购买商务公寓有哪些风险？
开发商：商务公寓的批地年限很多都是“擦边球”，再次转手交易时，可能遭到改变。有些在以前被批了70年的商住用地，当二手过户后，缩水为50年。此外，商务公寓不带学位，平时的管理费、水电费、二手转让税费，都按商业标准缴纳，比住宅要高。&采写：南都见习记者　詹燕燕名词解释根据深圳楼市现状，公寓分为住宅公寓(限购限贷)和商务公寓(不限购不限贷)两种。商务公寓建于商业办公用地上，产权50年；建于工业用地上，产权40年。宜商宜住，可注册公司；不限购不限贷，但不能如住宅那般申请学位，管理费、水电费、二手转让税费等也按照写字楼标准。其中，有少数情况是用地性质以住宅为主的，则产权70年。住宅公寓建于住宅用地上，一般来说面积较小，称“单身公寓”，产权70年，限购限贷。
本文来源：南方都市报
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热门影院：40年产权小公寓 投资价值有多大？
60万元就能买一套38平米精装地铁小公寓，最低99万元就能买套河西60平米精装两房……随着招商泰格公寓、五矿御江金城瞰园等项目的上市，最近40年产权、不限购不限贷的商业办公性质小公寓，受到许多投资客的追捧。
许多人惊呼：在被调控政策打击了一年多时间后，投资客又回来了！值得注意的是，这些40年产权的小公寓，投资门槛低，但是未来转手税费非常高，要缴差额55.6%-85.6%的税费。到底这种房子的投资价值有多大？金陵晚报邀请三位专家来讨论，希望给你提供参考。
网博地产研究机构总经理孙海：
若无投资价值 怎能吸引这么多人
孙海认为，近期楼市暖风劲吹，基于政策面的利好，被长达一年的限购、限贷政策制约着的投资客“憋得慌”，他们急于寻找突破口，找到投资渠道。
“最近热销的几个40年产权的项目，例如招商泰格公寓、五矿御江金城瞰园，我们也在关注，确实发现认筹的客户中有一大批是投资客。开发商也拿出了诚意，给出了相对的价格。现在的投资客都非常精明，他们在仔细测算后，觉得项目有投资价值，才决定出手。如果没有投资价值，也不会有这么多投资客来买房了。”孙海说。
南林大社会工作系主任孟祥远：
转手税费太高 投资须谨慎
孟祥远分析：“去年限购刚刚开始时，市场有不少投资客在入场。但在调控不断深入的背景下，在调控政策指向不断地去投资化的背景下，从去年下半年到去年年底，市场也在发生一些变化，很多投资客在退出。”
孟祥远说，到了今年，国家调控继续有保有压，去投资化继续进行，投资客手上有富余资金，因此40年产权不限购不限贷的小公寓被炒热了。
“但这种小公寓转手税费很高，想通过买卖做差价比较难，基本只能靠租金收益，建议大家谨慎投资。即使要投资，也要选择成熟地段的项目。”
南工大房地产管理系主任吴翔华：
只是小部分投资客在寻找资金出口
吴翔华认为，虽然目前刚需有所释放，但2012年限购令不会取消，预计全市销量基本会与去年持平，不会有太大涨幅，40年产权的小公寓销量只是小幅上扬，不会对整体楼市带来太大影响。
“最近，40年产权、不限购不限贷的商业性质小公寓，出现投资热，这和整体楼市没有太大的联系。这种商住两用的小公寓属于住宅市场和商业地产市场的交叉市场，再热也只能拉动局部市场。一小部分投资者受到银行降低存款准备金率等利好政策影响，积极寻找资金出口，希望这一块将来能形成独立的市场，获得收益。但在我看来，投资这一块不如去投资办公项目。”陈曦
(本文来源：南京龙虎网-金陵晚报
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