农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~
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农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~
&▌先来看一个例子：&张某和陈某系崇明同村村民，两人关系一直不错，后来陈某因工作发展需要搬去上海市区居住，于是想将崇明的宅基地房屋卖掉，张某了解情况后，便与陈某商量购房事宜，两人一拍即合，张某便以10万元的价格买下了陈某的宅基地，双方还签订了书面协议。&时隔两年之后，陈某感觉崇明发展趋势变好，原来的宅基地房屋大有拆迁之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便与张某商量。可是张某不同意，张某认为，当初宅基地房屋买卖双方都是自愿的，白纸黑字的签订了协议，而且自己早已支付了38万元价款，履行了协议上的各项内容，自己还花费了大量的心血和金钱在修缮改造房屋上，如今陈某突然想要回房子，实在不合情理。双方协商不成，于是陈某便起诉到了法院。一审判决张某返还房屋，张某非常不服，于是上诉至上一级法院，二审法院判决陈某败诉，张某与陈某之间的购房合同有效。&根据《土地管理法》的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说农村房屋是可以买卖的，但出卖以后不得再重新申请宅基地。&但是，根据建设部《房屋登记管理办法》第八十七条的规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。从这个规定可以知道，同一个农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。&▌什么是同一农村集体经济组织呢？是以生产队为单位？还是以村为单位？亦或是以镇为单位？这个问题的判断要根据集体土地的物权归属、发包主体等进行认定。而法院在案件审理过程当中，一般根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。&意见规定：第一，&&对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。&本起纠纷中，由于张某与陈某系同镇同村村民，按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》之规定，可以认定两人之间的房屋买卖合同有效。若两人不属于同一乡镇，而宅基地房屋拆迁，那么补偿款应当在扣除购房人的房屋款后，并且充分考虑购房人重新购房的合理支出之后，一般可考虑购房人与出卖人按照约7：3的比例享受。&文 | 港西司法所PS. 上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，上海将取消农业户口与非农业户口性质区分，建立统一的城乡户口登记制度，统一登记为居民户口。消息一出，持有上海农业户口的居民纷纷疑问，登记居民户口后，农村宅基地使用权问题如何解决。当然，《若干意见》也明确要求，将会完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。
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TA的最新馆藏农村房屋及宅基地买卖存在的问题及对策
来源：中国法院网
作者：邹旭 徐雷健
　　一、农村房屋买卖纠纷案件特点
　　一是案情较为明确。诉讼主体一般是房屋、宅基地买卖的双方，即出卖人和买受人；诉讼请求多是请求确认合同无效，并要求被告也即买受人返还房屋或宅基地；房屋和宅基地是一体的，处理房屋纠纷时需同时处理宅基地问题。
　　二是调解难度大。该类案件的标的是当事人居住的房屋，房屋作为最基本的生活资料，是农民的命脉，关系当事人的切身利益，一旦合同被确认无效、返还房屋或宅基地，有的可能导致当事人居无定所，因此，该类案件一般调解难度较大，处理不好矛盾也易激化。
　　三是买卖时间较长。买卖行为大多发生于同村庄邻之间，双方相互熟知，甚至是至亲好友，因此买卖房屋或宅基地时相关手续不尽周全完善，多为口头约定。另有案件为要求单独返还宅基地，和要求返还房屋类似，双方在买卖或赠与宅基地时，口头约定，并无书面协议。事隔几年后，因各种主客观原因致使一方反悔，请求买卖无效、返还房屋。
　　四是房屋或宅基地已实际交付、使用。该类买卖的房屋、宅基地大多已按照约定履行完毕，出卖人交付了房屋，买受人交付了房款，而且大多数房屋已经过装修、改建、翻建等添附行为，但未变更房屋产权及宅基地使用权手续，埋下纠纷隐患。宅基地的买卖或者赠与，受让方已经在宅基上建设房屋等，无法还原。单独处理宅基地难度较大。
　　二、农村房屋买卖纠纷成因
　　一是买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同，或者虽签订买卖合同但内容不规范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议，酿成纠纷。
　　二是房屋升值的利益驱动，使当事人背弃诚信。近年来农村逐步试行向社区化发展，不再规划宅基地，一方面使得农村宅基地资源趋向紧张，另一方面，实行以农村平房折换社区楼房或者以面积折换面积措施，房屋的巨大增值空间和前景，与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。另外，号中央下发了一号文件，要求加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，全面开展农村土地确权登记颁证工作。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，导致该类纠纷时有发生。
　　三是城镇居民购买农村房屋的政策禁止性，为当事人请求返还提供了空间和依据。受我国传统思想的影响，很多在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产，以便老来“叶落归根”。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺，国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为，为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。
　　三、解决问题的对策建议
　　一要加强立案审查和诉前调解。由于该类纠纷多发生于同村庄邻之间，涉及土地房产不动产及村集体经济组织成员资格等问题，村民自治组织或行政机关对问题发生的历史原因和实际情况更加了解，由基层组织处理社会效果往往强于诉讼。因此，对于该类纠纷法院应慎重受理，或者受理后积极组织村民自治组织、行政机关、人民调解委员会进行诉前调解，尽量将矛盾解决在基层。
　　二要加大该类案件调解力度。房屋买卖合同纠纷具有特殊性，案件审理前要对实际情况进行实地调查、了解、取证，多调查走访当地村民、村干部、相关行政部门及人员，详细掌握第一手证据资料，为案件快速审理和公正裁判打好坚实基础，避免因案情不清、证据不足而无法调判。同时，基于该类案件的特殊性，还应借力当事人同族长辈、亲朋、有威望的庄邻、村干部及有关组织等力量，最大限度地做好调解工作，避免矛盾加深和激化，力争案结事了人和，以实现法律效果与社会效果的有机统一。
　　三要综合案件实际情况。审理过程中要根据案件实际情况，对纠纷发生的成因、过程、当事人的过错程度、房屋的居住使用情况，特别是买卖后买方对房屋的增建、翻新、装修以及周围同类房屋的增值情况，全面综合考虑，将法律、政策与民风民俗相结合，实现当事人利益和法律效果的最大化。
　　四要加强法律宣传。建议联合房管部门、土地管理部门，在村民自治组织的配合下，多方式多渠道地加强《物权法》、《合同法》、《土地管理法》及有关法律、行政法规、政策的宣传，提高群众法律知识水平和对该类买卖行为的认知辨别能力。同时，要加强房地产管理部门对该类房屋买卖过户交易的审查审核，严把法律关，防止产生矛盾隐患及不良后果，从根源上解决问题。
　　（作者单位：山东省莒南县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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1月11日，最高人民法院召开新闻发布会，公布了《最高人民法院关于审理商标授权确权行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定...&&nbsp老人有些困倦，将双脚伸进了炉堂取暖。
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　　外村人可以购买本村的宅基地房屋吗？法律当中的规定到底是否认可外村人购买宅基地房屋？通常来说，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。
　　其法律依据为1999 年《土地管理法》的第43条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
　　关于外村人购买宅基地的普遍观点
　　关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
　　当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
　　外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式
　　这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
　　由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。
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李先生与于某在1999年签订了农村宅基地房屋的买卖协议，协议约定李先生将自有的位于松江区九亭镇的一处宅基地房屋以9万元的价格卖给于某，房款已全部付清，房子交给于某居住。2010年涉案房屋需要动迁，动迁组根据双方的买卖协议及房屋的居住情况与于某签订了动迁协议。后李先生得知涉案房屋拆迁的事实，要求于某分一套房屋给自己，于某不同意，李先生起诉至法院要求享有拆迁所得的百分之三十份额。
经法院审理查明，李先生与于某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可，但李先生认为农村房屋不允许买卖，合同应为无效，双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议，不涉及宅基权益的转让。法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效，当时人的权益应予以保护，涉案房屋已经交付给于某，于某与动迁组签订的动迁合同有效。根据地随房走的原则，李先生的诉请缺乏法律依据。法院判决驳回了李先生的诉讼请求。
因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。
方知违法要求改正
2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。
房屋价值产生分歧
陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。
诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物（实测建筑面积245.4平方米）及装修，于日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。
卖方承担主要责任
法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。
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　　1、对于转让给外村居民的合同应认定为有效合同
　　其一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，都难以找出禁止转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；其二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
　　2、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同
　　(1)以社会功能的视角分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现，解放后我国实行住房保障制度的城乡二元结构，对于城镇居民政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现，在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。
　　(2)以法律文意的视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。笔者认为，上述观点有失偏颇：对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点，笔者予以认同，虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情，此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。
　　综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。
　　（三）宅基地使用权效率功能的实现——合同无效后果的处理
　　笔者认为，尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转，但仅就上市流转的行为性质而言，农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性，体现了效率功能。因此笔者认为1999年后虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效，但在无效后果的处理时，可以将效率功能的实现作为考量的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。具体表现在以下几个方面：
　　首先，赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。
其次，确定过错责任应体现效率功能。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，农村房屋买卖作为一种你情我愿的交易方式，是双方当事人真实的意思表示，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈，这没有法律依据，而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时，我们应当以纯粹的市场规则理念去判断谁具有过错。诚然在交易之初，买卖双方都有规避法律的故意，双方都有过错，对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见，但审理中纠纷产生的根源也应当作为认定的依据之一，是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担，这也符合诚实信用原则的要义。
　　再次，添附物的处理应体现效率功能。依据纠纷的实际情况，购房者如为居住（而非投资）大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附还是恶意添附，笔者认为在交易中双方的真实意思表示是房屋的买卖，而出售方通过买卖将房屋交由购买方处分，购买方基于买卖获得房屋的处分权是正常的逻辑思维，故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。
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农村宅基地自建房能否出售
农村自建房的宅基地证上的名字是我爷爷的，已经过世了，房子以前是我哥哥盖的，也办理过房产证，后来，他需要买商品房，但是没钱，父亲让我把这个房子买了，因为想省点手续费，我哥就把房产证注销了，实际也没有签订什么买卖合同，现在我想把房子卖了，可以么？需要准备什么资料或者证件么？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
现在随着国家经济的不断发展,国家对农村的大好政策,好多村民都开始在自家宅基地上兴建房屋,那么现在农村的宅基地自建房有产权吗,下面就东阳农村宅基地自建房是什么产权?到期怎么办做做分享: []
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