境外汇款限制趋严，对海外房地产投资产生了这些影响...
多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注海外华人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多的国家和地区。
“一带一路”路线图
在境外投资热潮兴起之时，2017年1月，国家外汇管理局对购汇用途进行细化和重申。虽居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但购汇流程相比以往更加复杂。
其中重申，在个人客户购买外汇时，需要填写《申请书》，明确购汇时，不用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，当年及之后两年不享有个人便利化额度。
外管局的解释是：这既是经济金融分析的需要，也是与国际合作反洗钱的需要，当然也是为了堵住个人购汇漏洞的需要，其中就包括海外购房和投资等利用经常项目从事资本项目的交易。
仲量联行上海及华东区投资部总监邵律则指出，近期国内资金的流动性趋紧，有可能令国内房地产市场小幅降温，更利于国内房地产发展。
“接下来资金流动会与金融层面以及经济增长层面的整体政策相关。”邵律认为，后续还会有相关动作，会使得在稳住人民币贬值压力的同时，也能控制国内资产贬值。
人民币流向变化
仲量联行发布的《中国商业地产投资市场年度回顾》显示，2015年-2016年3季度全球资本流动、购买与销售净额来看，来自中国大陆的资金非常活跃，约为330亿美元成交量，增长53%。
世邦魏理仕此前发布的报告显示，2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资总额达到270亿美元。其中，中国投资者的海外房地产投资占总额的60%，达161亿美元，约合1075亿元人民币，该数据比2015年同期增长超过一倍。
邵律指出，购汇用途重申，将令中国资本继续加码国内商业地产市场，2017年将保持超过80%的投资份额在这一领域。而21世纪经济报道记者从多个信息源获悉，近期外资退出也有难度，这将会影响到外资后续的进入。
“中长期是宽松政策，短期之内会严格控制，因此外资还是会对中国保持乐观。”邵律说。
多家分析咨询机构均表示，预计2017年人民币境外投资额度跌幅会较大。
综合境外第三方机构美国无线电公司（RCA）与仲量联行的数据显示，人民币资金偏好投资的国家与城市为：纽约为18%、伦敦16%、香港14%、悉尼11%、吉隆坡8%、新加坡4%、墨尔本4%、洛杉矶3%，安特卫普2%。
实际上，过去两年房企加快布局海外、个人投资者购买海外房产，也是出于分散风险考虑。“其他国家的房地产市场都遵循一个规律：比如纽约市中心房价很贵，郊区房价很便宜。” 绿地控股董事长、总裁张玉良此前接受21世纪经济报道记者采访时指出，比如距离市中心一个小时地铁的房价都很便宜，而中国部分城市比如上海，全市房价都偏高，这不太健康。
曼哈顿与新泽西隔河相望，不少纽约客每日来曼哈顿工作，却选择在新泽西买房
从五大行多名人士的分析来看，目前人民币资产仍然保持平稳。值得关注的是，金融创新在2016年给予中国资本流出境外很大助力，资产证券化是最明显的趋势。作为资产配置的空白，境外地产已成部分中产阶段投资房产的首选，比如通过资产证券化手段投资境外养老地产。
邵律认为房企在境外投资规模并不大，因此，重申加强管理资本外流之后，房企的境外融资能力也很重要。
影响将出现差异
目前由于人民币资金成本属于较低周期，将来走势如何将对流动性进一步释放带来影响。
不少房企相关人士指出，中国人投资比较集中的国家与城市、原有华侨较少的国家将会因此受到影响。比如亚洲市场中的日本、马来西亚由于中国人投资比重逐渐增加而受影响也会比较大。
邵律指出，这些国家对中国资本的依赖度非常高，规定重申也将对当地市场带来影响。
也有房企人士指出，英国市场中70%-80%都是来自全球市场的投资资本，澳洲、美国是华人基数很大的区域，将不会受到太大影响。
从多家境外投资中介机构反馈的信息来看，目前在为客户设计境外投资方案时，会尽量避免触及前述外管局提到的 “被视为异常情况以及需要密切关注的境外投资业务”。
主要涉及到监管部门明确表述将密切关注的房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资时也会避开。
然而，购买境外房产的操作路径依然存在，比如成立境内有限责任公司，替代境内合伙企业作为境外直接投资主体。此时大部分境外投资第三方机构会建议客户合理安排资金出海的路径、步骤、时间，研究可能的替代方案。尽早排队办理各项监管部门手续，主动约谈监管部门说明投资情况。在交易文本中做好关于政府审批风险分配（尤其是中国政府投资审批），对审批是否和反向分手费挂钩，以及反向分手费占交易价金的比例和额度进行妥善的、符合市场管理的安排，做好交易的风险控制。
多名业内人士认为，如果个人投资者对房地产兴趣仍然很大，可以关注上述提及的海外华人占比较高的国家和地区，还有就是“一带一路”利好之下，中国资本进入较多的国家和地区。包括美国、加拿大、英国、迪拜、澳洲等。
来源：21世纪经济报道
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海外买房如何解决外汇管制问题
来源：作者：北美购房网时间：
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一、利用经常项目下个人结汇和境内个人购汇年度限额
我国《个人外汇管理办法实施细则》规定，对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额为每人每年等值5万美元。如果个人出于在海外探亲、旅游、消费等需要，只要能提供真实用途，每年可购买5万美元的外汇。一些希望海外购房的个人往往联合亲属、朋友分别在5万美金的年度限额内购汇，以解决外汇管制问题。另据媒体报道国家外汇管理局有望于近期将5万美元额度提高至20万美元，因此在&沪版个人境外直接投资方案&审批通过前，联合多人购汇或许依然是境内个人解决外汇管制问题实现境外直接投资的主要方式。
然而，不得不提的是：所谓《实施细则》规定的&年度总额&仅适用于境内个人&经常项目项下非经营性购汇&，如果为进行境外购房在&年度总额&以内购汇的，则属于虚假申报的违规行为。只是基于对个人实际购汇用途的监管存在难度，以及购房者的侥幸心理，这种方式成为目前最常见的方式。
二、利用跨境公司两地平衡的方式、地下钱庄等渠道
此种方式常见于东南沿海经济较为发达的地区，就从事非法买卖外汇、跨境汇兑为主要业务的地下钱庄来说利用两地平衡的方式，实现境内境外资金的分别对应循环是其最常见的方式。笔者也遇见过非地下钱庄性质的跨境公司，进行此种操作的情况。
地下钱庄已成中国金融秩序&毒瘤&，又往往与非法经营或洗钱等行为密不可分，属于刑法等相关法律、法规明文规定犯罪行为。依照相关法律、法规非地下钱庄性质的跨境公司进行此种行为也可构成上述犯罪行为。
三、利用投资或经常项目下的交易形式
采用投资或经常项目下的交易形式的主要是企业管理人员或具体业务的负责人。他们通常是通过企业海外投资或者利用进出口商品货款支付的时间差、伪造佣金、关联交易等方式，将资金转移至境外。在境外以企业的名义购买房产，实现名义上的企业境外投资，实际上的个人购买房产。或者，在境外先以各种形式实现对上述相关资金的占有，然后以个人的名义购买房产。
就投资形式来看，这种资金向境外转移的方式是合法的。同时，这种资金转移过程中往往出现英属维京群岛、百慕大等离岸金融中心的身影，使得资金流动难于监管。正是基于这些特点，也使得这种方式往往与公职人员贪腐行为、企业非法经营（外汇）密不可分。
而利用经常项目下的交易形式实现资金跨境则往往与伪造文件、编造虚假交易密不可分，属于法律严厉打击的行为。
上述的各种方式，或多或少都会构成对目前现行法律、法规的违反，提醒广大买房人，切勿为了贪图一时便利，进行如此操作。但是，境外购房也并非没有合法的方式可循。比如：境内个人以其境外合法收入、继承的财产、境外亲友馈赠或移民、留学需要等进行海外购房的，属于合法的行为。此种方式也是目前高端人群在海外购房最为稳妥的方式。
另外，前文提到的《温州市个人境外直接投资试点方案》虽然禁止涉足股市和房地产，但是从法律的角度讲，如果在该试点方案允许的投资范围内设立境外公司，再以该公司的名义购买境外房产，则属于合法的规避行为。只是该试点方案对于投资者限制颇多，选择此种方式进行海外房买房的应该并不多见。
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标签：海外,买房,外汇
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个人购汇不得用于境外买房
日07:30&&来源：
原标题：个人购汇不得用于境外买房
　　昨日，记者从本市多家银行获悉，个人购汇的监管已经收紧，无论是手机网银还是网点柜台购汇，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。该申请书明确，“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”不过，个人购汇额度可能下调的传言有了明确说法，国家外汇管理局表示，个人年度5万美元的购汇额度没有变化，但会加强对银行办理个人购付汇业务真实性合规性检查，加大对个人购付汇申报事项的事后抽查和检查力度。
　　旅游留学正常购汇不受影响
　　昨日，记者尝试通过工商银行客户端购买外汇，屏幕信息显示需要填写一份《个人购汇申请书》。除了不能用于尚未开放的资本项目，个人购汇更不得参与洗钱、地下钱庄交易等违法违规活动。
　　对于存在购汇违规行为的个人，外汇管理机关将会依法列入“关注名单”管理，当年及之后两年不享有个人便利化额度，即此后两年都会被取消5万美元购汇额度。同时，还将依法移送反洗钱调查，可能面临非法套汇金额30%左右的罚款，情节严重的还将追究刑责。
　　申请书还对个人购汇用途进行了更详细的划分，分为因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务及其他共9大项，而每大项后面还设有三四个子项。
　　“过去购汇也不能用于境外买房、证券投资、分红保险等资本项下的投资，但由于过去资本是净流入的，央行对5万美元额度内的换汇用途和流向并未做严格监控和跟踪，仅在换汇的时候让居民申报购汇用途，导致部分灰色渠道的存在。”中国银行国际金融研究所王有鑫告诉记者。
　　国家外汇管理局相关负责人表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括通过海外购房和投资等方式，这在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为。
　　很多市民可能担心，海外留学和旅游的花费较高，5万美元的购汇额度难以覆盖。对此，外汇管理局方面解释说，超过5万美元便利化额度的，提供本人因私护照及有效签证、境外学校录取通知书、学费证明或生活费用证明就可以购汇；出境旅游，可以在便利化额度内按需购汇，也可在境外使用银行卡消费，用汇不受影响。
　　打击“蚂蚁搬家”式购汇
　　近年来，国人到海外置业已逐渐演变成一种趋势。根据世邦魏理仕发布的报告，中国买家近些年已成为悉尼、纽约地区最大的海外置业大军，在伦敦住宅市场中也愈发活跃。“蚂蚁搬家”式购汇，成为多数人海外置业的主要手法。
　　对目前部分个人在境内配置外币资产或购买外币理财现象，外汇局相关负责人表示，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医等。”
　　据悉，个人在境内配置外币资产的选择面较窄，只能持有外币存款或购买品种有限的外币理财。目前，主要发达经济体利率水平仍处于低位，欧、日实施“零利率”政策，美国利率水平也较低，外币存款利息和外币理财收益率明显低于人民币存款利息和理财收益率，且国际汇市波动频繁。相比之下，目前人民币利率水平仍显著高于其他主要货币，境内人民币理财产品的收益率相对较高，产品种类丰富，投资者也更为熟悉，能够满足多元化的资产配置需求。
　　理财规划师吴新婷分析，“加强个人购汇监管，对一般老百姓正当的换汇需求没什么影响，主要打击的是恶意换汇以及‘蚂蚁搬家’式的海外置业行为，防止外汇大量流失和恶意做空人民币。”
　　另据了解，2016年年初，外汇局升级了针对居民购汇5万美元的监测系统，对于一些购付汇特征进行甄别，有分拆购汇嫌疑的个人，将被列入关注类名单。
　　记者从多家商业银行网点了解到，在居民购汇时，每家银行网点的屏幕上都会有该居民个人信息以及年内已购汇金额和余额。这意味着，过去在A银行购汇5万美元后再去B银行继续购汇的做法已经行不通。
(责编：孔海丽、伍振国)中国在外国买房 美元如何从中国汇出
中华写字楼网　发布日期： 8:40:09
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新闻提要 &&&
　刘先生最后出牌――“我提出全款现金支付，不用贷款，这对老夫妻立即决定把房子卖给了我。”房子的最终成交价格是200万美元。但是，在现行外汇管理制度下，200万美元如何从中国汇出，成为了一个头痛的问题。
&&& （）：中国在外国买房 美元如何从中国汇出
图片来源：视觉中国
　　日趋火热的中国人海外购房行为，正在“促使”这一新兴投资行为与传统资金进出境渠道的结合。在中国人海外购房投资的资金进出渠道中，虚假外贸和地下钱庄都已经隐现其中。
　　有知情人士透露，部分在外贸中“有出无回”的外贸企业，已经接到了监管层的现场核查通知。而作为外汇监管部门的国家外汇管理局（下称“外汇局”）则回复《中国经营报(,)》记者表示，去年以来，外汇局对存在货物出口却没有相应货款收入现象的企业进行了重点监测、专项核查以及分类管理。
　　但是，外汇局在回复中也表示，不存在为“对指定企业的外汇流通情况进行现场调查”进行专门对外发文的情况。
　　钱庄又现
　　春节还在江南赏梅的刘先生，此时此刻正在旧与友人叙旧，为了唯一的孩子能够在上学和定居，刘先生已经举家移民到美国。
　　刘先生在国内多地都有房产，同时，他又开设有大型外贸公司和工厂，再加上自身的受教育情况，四年前，他提出申请，很快获得了美国绿卡。在这种情况下，为了安顿好家人的起居，他开始四处看房。“有一对老夫妻在卖他们的房产，一共有三个买家来看房，大家都想买这套房。”
　　刘先生最后出牌――“我提出全款现金支付，不用贷款，这对老夫妻立即决定把房子卖给了我。”房子的最终成交价格是200万美元。但是，在现行外汇管理制度下，200万美元如何从中国汇出，成为了一个头痛的问题。
　　中国外汇局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况下，监管层将界定其为个人分拆结售汇行为，这种行为被监管规定禁止。
　　这种蚂蚁搬家的转移外汇，对刘先生的200万美元房款显然是杯水车薪。“如果用这种蚂蚁搬家的行为，只能买到很便宜的房子。”给了刘先生一个选择是地下钱庄，“其实做外贸已经很久了，对地下钱庄有一定的了解，现在监管特别严，但是地下钱庄目前还是首选。”刘先生说。
　　记者向一位同在美国的咨询如何解决此类问题，他直言不讳地给出答案――地下钱庄。根据所需业务的情况，地下钱庄有不同的“收费标准”。刘先生向记者透露，“有地下钱庄报价是3%的手续费。”而前述北美人士透露，手续费为人民币和当地外汇的汇率差额。
　　地下钱庄一般的通行操作方式是，在中国境内以人民币汇入，地下钱庄在海外的账户以美元或其他货币汇出。一位跟踪地下钱庄的研究人士透露，这些地下钱庄的注册公司通常是在香港和澳门，在2008年前，地下钱庄最为繁盛，该研究机构曾经在广东跟踪调查过30多家地下钱庄。地下钱庄最突出的特点就是到账快，海外账户到账不超过一小时。
　　刘先生向记者表示， “前几年，地下钱庄管制没有这么严格的时候，确实有很多中国人来美国买房子，现在管制严了，就少一些。”
　　虚假外贸
　　做外贸出身的刘先生向记者透露，“在东南沿海的外贸公司，很多都可以将一部分外汇截留在海外。”也就是说，在外贸中，对方用美元支付的货款，可以暂时放在海外账户，不用转回国内。
　　“这种也很难说算不算地下钱庄，可能只截留一部分，不会把钱全部留在海外。”刘先生说。他提醒记者，“目前一些商品的出口退税已经达到了17%，不能全额退税也有10%到12%的退税，如果在国外截留货款太多，还是有很大影响的。”
　　外汇局在给《中国经营报》记者的回复中表示，《货物贸易外汇管理指引实施细则》规定：境内机构应当按照“谁出口谁收汇、谁进口谁付汇”原则办理贸易外汇收支业务，出口后应当按合同约定及时、足额收回货款或按规定存放境外。因此，企业的贸易外汇收支应当具有真实、合法的贸易背景，与货物进出口一致，这是货物贸易外汇管理制度的基本要求。
　　知情人士透露，“近期，有一些企业就接到了通知，就资金有去无回的问题，监管部门要进行现场核查。”
　　对此，外汇局表示：“在日常监管中，通过对企业贸易外汇收支进行非现场监测与总量核查，对存在异常或可疑情况的企业进行现场核查并实施分类管理，其中包括企业出口后未按合同要求及时足额收回货款的情况。”
　　同时，去年以来，外汇局对存在货物出口却没有相应货款收入现象的企业进行了重点监测、专项核查以及分类管理。但是，这位负责人也表示，不存在为“对指定企业的外汇流通情况进行现场调查”专门对外发文的情况。
　　风险最小化
　　美国德汇律师事务所合伙人洪世宏向记者表示：“现在通过地下钱庄向海外转移资金的风险非常大。”他提醒两点，“如果是小型地下钱庄，那么资金本身安全的风险就会特别大。如果是所谓大型地下钱庄公司，其业务量越大，被监管部门处罚或者监控的可能性就越大。这是事后的合规风险。”
　　外汇局向《中国经营报》记者表示：“近两年来，外汇局在日常监管中发现，有的企业存在货物出口却没有相应货款收入现象，不符合等价交换的市场规律。其原因既有企业特定经营模式（如保税区仓储转口、代理出口、现金收汇等）以及企业出口与收汇时间差较长等业务因素，也不排除少数企业资金违规滞留境外、地下钱庄收付款、违规代理等异常违规的行为。”
　　即便通过地下钱庄把钱运往国外，“你要看到一点，现在的交易都是电子化的，不是现钞交易。你和地下钱庄的往来都记录在案，钱庄出了问题，你也会被牵扯。” 洪世宏提醒。
　　而利用贸易公司海外截留资金，他认为同样存在风险，目前外汇局对此的监管非常严格。但是中国富豪海外购房的步伐并没有停滞。美国地产Aaron Kirman向记者透露了几宗中国富豪购买豪宅的交易过程。
　　“有一个价值亿万美元的房产，买家3天之内就交付了现金全款。”Aaron Kirman说，另外一处2000万美元的豪宅，“付全款也只用了5天。中国买家都是比较快做决定的，尤其是1000万美元的住宅，一般是一个月就会决定。” Aaron Kirman评价。
　　这样大规模的资金合法合规的输出方式，又是怎样呢？
　　洪世宏表示：“有的中国买家通过基金或者设立公司的方式，可以将资金合规地输送到海外。但是对于普通的个人购房者而言，为了买一个房子还要成立一个公司，显然是太周折了。”
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海外投资买房水很深 小心被忽悠
　　本报国际问题资深编辑 北大三剑客
　　北京一套房等于休斯顿六套？
　　新闻背景
　　来自美国全国房地产经纪人协会7月8日发布的最新数据显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。而中国人在截至3月的以往一年间，共计花费220亿美元在美国买房，环比增长72%，超过所有外国客户群体。
　　蒋林：最近中国人在海外买房为什么这么热呢？我觉得有几个原因：一是国内经济放缓，楼市形势不明朗，成交率比较低；而美国房价处于低谷，但开始呈现复苏态势。所以有很多人卖了国内房产，去国外投资。另外，美国房租确实比较高，而且还有不少家长为了子女出国留学方便而选择海外置业。
　　王希怡：不同群体海外置业有不同的目的，原因很复杂。除了你刚才说的经济方面的考量，有人通过海外置业作为移民跳板、有人希望借海外置业转移财产等，都可能是动机。
　　李明波：国内房价太高也是一个很重要的因素。最新报道称上海、北京的生活成本已经超过伦敦和纽约，位居世界第十、十一位。这其中住房成本高肯定是推高整体生活成本的主要原因。
　　提防好处被夸大
　　蒋林：但其实在美国买房涉及很多杂费。除了请中介，美国买房子必须请律师，光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外，当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。
　　李明波：最近的新闻说，一个北京人卖掉一套房子筹得300多万元，然后用这笔钱在休斯顿成功入手了六套房。我觉得这可能是一条由房产中介制造出来的假新闻。我特地跟休斯顿的朋友打听了一下，据说休斯顿好一点的房子一套至少三十万美元，如果是几万美元的房子，比较难租出去。另外报道没有提到的重要一点就是海外置业涉及的税的问题。我个人怀疑这是一些无良中介忽悠出来的新闻。
　　王希怡：这条新闻不一定完全是假的，但确实有可能会对海外置业的一些细节，特别是其中隐藏的成本和风险选择避而不谈，而只是着重强调甚至夸大账面上的“合算”。我觉得就像你质疑这条新闻一样，我们对海外置业也应该保持一种审慎、合理怀疑的态度，特别是对那些“看上去很美”的方案。
　　海外投资买房水很深
　　李明波：其实海外投资买房这个领域水很深。比较我去年在欧洲考察买房移民所观察到的，感觉国内在宣传买房移民方面很多资料都是中介提供的信息，很少有看到来自买房者本身一手的体验和信息，而这些宣传资料上的信息和实际情况往往有很大的出入。
　　王希怡：所以说如果是以前的富豪阶层，钱够多亏得起，尝试一下海外置业也未尝不可。但如果是中产阶级，在国内倾家荡产去换一套国外的房子，就要特别慎重了。
　　蒋林：对，在美国炒房的成本很高。我看到一个报道说，甚至有移民投资公司的总经理估计：“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。”
　　多国政府给海外买家设限
　　李明波：2008年美国因为房地产泡沫破灭引发次贷危机，楼市陷入低谷。而最近美国房市开始呈现复苏迹象，我觉得这和来自海外特别是中国的买家对美国房地产的投资分不开。
　　王希怡：但是另一方面，英国、澳大利亚、韩国和新加坡等国家都有报道称中国等外国买家的涌入推高当地房价。一些国家政府为了保护本国国民的利益，正研究推行一些针对外国买家的政策，方向无非是增加限制和提高成本，这些风向也是值得国内买家注意的。
　　李明波：比如在英国伦敦，就有市政官员提出多个应对方案，其中包括对外国人购房提高印花税、对外国人购买的房产征收高额的地方房屋税、对外国人在伦敦购房实施最少居住时间要求等等，希望借此能令海外购房潮降温。
　　蒋林：另外外国的经济形势也是要密切注意的。比如说现在美国楼市出现复苏迹象，但是如果像之前那样不断地炒，房产泡沫的风险又会重新出现，甚至会重蹈次贷危机的覆辙。
　　还有一点是买房和移民其实没有什么必然联系。如果投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会，绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。
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