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如何做好房地产项目的目标成本管理
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　　摘要:有效地控制成本是房地产项目实现盈利的重要保证。房地产项目的目标成本管理对企业有着重要意义，笔者就如何对项目进行目标成本管理进行一些初略的探讨。
　　 关键词:房地产管理；目标成本；成本管理
　　 0引言
　　 随着房地产行业进入调整期，竞争日趋激烈，企业利润将趋向微利。房产是商品,它就有与其他商品一样的共性，可以应用价值工程进行管理,即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下,争取获得最佳的经济效益。项目目标成本管理并不是一个新的名词，它已经推行多年了，但效果并不尽人意，原因有:一是部分人员成本测算水平不过关，以致目标测算“失真”，测算资料形同虚设，只能作为项目最终盈亏分析的参考资料，而无法实现目标成本管理最重要的环节，即成本控制;第二，虽然目标测算已有，但在开发的过程中没有真正的做到将任务落实到人头上，尤其是成本控制的责任人身上，使得成本责任无法传递，造成目标测算无从谈起;。因此，制定一套完善的目标成本管理体系是非常必要的。
　　 然而完善该体系，把握以下两条原则尤为重要:一是遵循谁实施，谁负责成本控制的原则，将各个环节工作的目标成本与实际工作责任人紧密对应起来，力求实现成本控制责任到人。二是遵循建立成本控制，核算、分析系统，力求做到控制的同时，进行核算，及时发现与目标成本的偏差，并分析造成的原因，及时纠正。
　　 有效的进行体系运行，则项目成本的过程控制处于受控状态，能真正做到项目成本事前有目标，过程控制有依据，成本分析较直观，而且成本责任明确，便于落实和考核责任人的工作绩效。最重要的是，面对目前的市场环境，推行目标成本管理，有利于增强管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机制上保证项目成本在过程中的控制，这对房地产企业今后的生存和发展是至关重要的。
　　 1项目目标成本管理的成本估算和任务分解
　　 成本估算是目标成本管理的第一步，它是对完成项目所需发生成本的估计和计划，是目标成本管理的一个重要组成部分。要实行成本控制，首先要进行成本估算。成本估算即首先把项目任务进行合理的细分，分到可以确认的程度，如某一活动单位(前期准备或土建工程)，某种材料等。然后估算每个要素的成本。同样，每个要素的成本可以根据如经验估算法、因素估算法、WBS基础上的全面详细估算法等计算，这些都是我们日常常用的方法，在这里，我就不再详述了。
　　 如何有效的进行过程中的成本控制，关键是任务分解要合理，根据成本估算中各个子项分类将成本控制划分为若干个责任区域，如通常来讲，项目可划分为9个大的成本控制责任区域，即征地补偿费、前期准备费、建安费、基础设施配套费、管理费、营销费、财务成本和税金、其他。其中每个大的责任区域又可划分为若干个子责任区域。对每个责任区域均按照成熟的方案计算出相应的合理消耗量，以便进行过程中的成本控制。
　　 2项目目标成本管理的成本控制
　　 进行了成本估算和任务分解后，就开始了成本控制，各个责任区域要根据要求，将任务及时落实到责任人身上，总体上责任人落实要合理可行，细步分工可以结合项目自身的特点自行寻找合适的方法，但不论采用什么方法，推行目标成本管理的项目，均要形成书面的责任人名单，明确责任传递的方法，成本目标如果不能及时落实到责任人身上，过程控制就没有依据，就不可能有效展开。在设计阶段，成本控制可以从以下几个方面进行。
　　 2.1推行设计招标择优选择设计单位
　　 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
　　 2.2开展限额设计控制造价
　　 设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，有时候也可以说是关键因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目目标成本估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。在建设阶段，成本控制可以从以下几个方面进行。
　　 2.2.1完善的设计变更、现场签证体制
　　 在开发建设过程中，设计变更是不可避免的，它涉及到工程量、材料的变化和不可预见费用的发生等，因此，对开发建设目标成本的影响很大。为有效地控制成本，应制定完善的设计变更、现场签证管理体制，明确变更，签证的权限范围。实行“分级控制，限额签证”。涉及变更费用少、有涉及承包方的，可在风险费中由承包方包干。涉及费用多或承包方未包风险费的，实行限额签证。大的设计变更，要先算账后变更，以便在符合工程实际需要的前提下，从经济效益角度衡量其利弊。对非发生不可的变更、签证，应尽量提前实现。变更发生的越早，损失越小，反之，损失越大。为此，建立相应的管理制度，使工程成本得到有效控制是非常必要的。
　　 2.2.2严格控制材料用量，合理确定材料价格
　　 在建筑工程中材料费所占比重很大，一般占预算价值50%左右，占直接费的60%左右，因此材料用量，材料价格对工程成本的影响很大，只有严格、合理控制材料用量，合理低价确定材料价格，才能有效地控制工程成本。合同签订之前，仔细审核工程清单，基准单价，控制主要材料价格是至关重要的。对于主要材料，钢材，水泥等建议统一采购，既保证工程质量，工程进度，也有利于工程成本的控制，主要材料费用的有效控制使得整个施工阶段的造价比较容易地控制在承包价内。
　　 工程技术人员要经常深入现场、市场等，真正了解工程进展情况并进行合理签证，在材料价格上凡是需要询价的都逐一询价，以校正原有资料的失实之处。利用深入现场、市场的机会力争获取第一手资料，以便为日后办理竣工决算提供有力依据。
　　 2.2.3推行单项或单位工程项目责任制，加强投资控制
　　 切实有效的投资控制，基于有效地企业管理制度。为有效地控制工程目标成本，从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，如可以实行单位工程按单项工程或专业项目划分，从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算，造价分析等，实行全过程管理，严格控制各个单项工程造价，分项工程从技术上采取措施，在施工阶段严格审核施工组织设计方案，监督施工质量，控制施工工期等，从技术领域研究节约投资的可能，在经济上采取措施，严格审核各项给用支出，进行动态跟踪，收集资料并分析各个时期的材料信息等。
　　 在工程款支付上，制定相关管理规定，支付工程款要求必须是负责该项目的技术负责人，财务，监理人员审核后，严格按已完成的工作量，报有关领导审批支付工程进度款。
　　 在工程竣工决算时，坚持按合同办事，工程预算外按费用必须严格控制，严格控制各单项工程造价，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的签证一律核减费用，凡合同条款明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律核减费用。
　　 3项目目标成本管理的成本核算分析
　　 成本核算和分析即完成某工作所需支出按成本项目进行归集和分配，并与目标成本进行对比分析的过程。如何能行之有效的进行核算、分析，我认为一是合理选取成本归集对象。成本核算对象不能过细，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能太大太广，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在目标成本管理上的作用。应该以项目的工程内容、工期进度作为确定成本归集对象选取的主要依据。对大的项目应该适当分块，便于费用的归集，这样才能充分发挥成本核算和分析的作用。二是合理的设立项目成本核算，对于及时发现过程中存在问题起到了至关重要的作用。如按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目?我认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用等。对于各个项目责任区域而言，通过目标成本估算、过程控制、成本核算等过程形成的各类基础资料(台帐、报表、凭证)，为各责任区域分析成本控制完成情况提供了系统的依据。这样，可以很好的确保项目成本处于受控状态，真正实现项目成本控制从事后反映向事前和事中控制的转变。
　　 4项目目标成本管理的考核
　　 目标成本控制考核，即将目标成本控制的完成情况同奖惩制度结合，并以此激励相关人员的管理行为。当成本控制低于目标成本或在过程检查中确认成本处于受控状态时，经考核确认，将给予超利奖励。相反，将进行罚款等。实践证明，这个环节必不可少。
　　 综上所述，项目目标成本管理是房地产企业管理的核心内容，目标成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。在今后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目目标成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。
　　作者简介：周新，生于1966年，东南大学毕业，工民建及房地产经营管理专业，从事房地产开发建设管理和研究近15年，曾在苏宁地产、永泰地产、金鹰地产集团担任高管，成功完成多个大型开发项目的经营管理，取得显著成绩。
本文出自：http://www.starlunwen.net/jianzhushigong/140074.html
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毕业设计（论文）
课题名称 二手房销售技巧论述
系(分院) 商学院
业 市场营销专业
级 营销3111
指导教师 洪玉花 副教授
企业指导教师 余志平
1链家地产简介 4
2二手房市场发展前景 5
2.1北京二手房市场需求状况 5
2.2链家地产公司形象建设及SWOT分析 5
2.2.1优势分析 5
2.2.2劣势分析 7
2.2.3机遇分析 7
2.2.4威胁分析 8
2.3链家地产二手房经营优势及前景 8
3链家营销战略 9
3.1链家地产目标市场定位 9
3.2链家地产经营理念 9
3.2链家地产组织结构 9
4销售工作任务及销售技巧 10
4.1房源的采集及工作技巧 10
4.2客源及接待技巧 10
4.3带看工作及技巧 11
4.4成交谈判技巧 12
4.4.1逐点成交法 12
4.4.2试探成交 12
4.4.3以客为先 13
4.4.4隔离谈判技巧 13
4.5工作的最后事项 13
参考文献 15
本次论文报告为实习工作销售技巧的总结论述，阐明实习工作的六个月的总结，概述。运用在公司实习期间的实际工作行程，表达出销售工作的技巧在现实社会的应用。
本报告分别从房源的开发、客源的开发、签约谈判的技巧等多方面进行一个简要分析，描述了在北京链家地产经纪有限公司实习期间的一些销售技巧的培训，以及相关技巧的熟悉掌握分析，主要表达的从学校的的理论知识，到现实工作的实际应用，
在六个月的实习期间，对销售技巧的中对实际应用的销售技巧的一个总结性概述。
关键词：房源开发、客源开发、谈判技巧
1链家地产简介
链家地产创立于日，截至十周年来临之际，已在北京、大连、天津、南京、成都、青岛、上海、杭州，开设直营分支机构逾1000家之多，旗下经纪人达数万名，与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系。链家的复合增长率超过了100%。员工人数大于30000人
链家地产二手房市场方面的概况
链家是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、& 央产房 & 上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者
2二手房市场发展前景
信贷收紧、自住型商品住房、降价舆论等共同作用，带动购房需求产生观望，价格预期有所转变。短期来看，买卖双方的博弈态势还会延续一段时间。不过，此轮调整或有助于买卖双方尤其是业主方形成更为合理和理性的房价预期，未来房价上涨的趋势将有所放缓
2.1北京二手房市场需求状况
北京的一手房市场出现萎缩，二手房市场交易量大幅上升，取而代之是必然趋势，城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。未来二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。
2.2链家地产公司形象建设及SWOT分析
2.2.1优势分析
（1）完全透明交易
为了使中介市场健康、有序、规范的发展，让广大消费者 链家地产权益得到最大限度的保障，2004年，链家地产在业内率先发起“透明交易 不吃差价”行动，链家地产在交易中明示收费标准，让买卖双方做到明明白白消费，并且链家地产在为二手房买卖双方提供服务时，坚持买卖双方见面，拒绝“欺上瞒下”行为，签署三方居间服务合同，从不赚取差价，我们所收取的费用仅仅是居间服务费，即按国家中介行业标准规定的按成交价的一定比例收取的佣金，给交易双方一个公开、公正、透明、规范的操作环境。
（2）直营连锁门店
链家地产服务模式采取直营连锁门店形式，各连锁门店按照链家地产统一VI设计，VI是企业的视觉识别系统，包括基本要素（企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等）和应用要素（产品造型、办公用品、服装、招牌等），通过具体符号的视觉传达设计理念，留下对企业的视觉影响。企业形象是企业自身的一项重要无形资产，它代表着企业的信誉、产品质量、人员素质等。链家地产各直营连锁门店全面实施网络化管理，采取基于三层结构的分布式服务模式，使各门店资源共享，最大限度满足客户各种个性需求。
（3）保障交易安全
房屋标的额一般比较大，其交易的安全性是每位业主最为关心的问题，为此，2003年，链家地产在业内率先推出“年付月租”和“百易安二手房资金托管”业务，有效规避二手房交易中风险。 “年付月租” 顾名思义指业主可一次获
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求一篇 我对当今房地产的看法 的论文
主要写关于房价方面的问题，从以下四个个方面撰写：一 当今我国社会房地产的现实二 房价过高的原因是什么三 房价过高可能对国家和百姓造成的负面影响即危害四 如何解决房价过高的问题不少于2000字。请各位大侠帮帮在下了！不论你是自己原创的还是复制粘贴的，只要满足要求就行！谢谢~
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今年上半年，中央重拳出手调控楼市，力度之大近年罕见。时至2011年年中，在严厉的房地产调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘“零成交”，部分楼盘价格也出现松动，但市场观望气氛仍在加剧。业内人士预计，今年下半年，内地楼市有望步入艰难的全面调整阶段，房价将有明显下降。
在内地经济刺激政策的带动下，2009年，中国房地产市场迅速升温，全年商品房销售面积、销售额，均创1998年住房市场化改革以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。
中国社科院发布的《2011年经济蓝皮书》称，“目前房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无力买房。”房价过高、上涨过快，已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。
为遏制部分城市房价的过快上涨，政府频频出手调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、“国四条”、土地出让金比例调高至50%、“国十一条”等楼市降温措施后。今年4月中央疾风骤雨出台一系列房地产调控政策后，北京、青岛、上海、广州等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响也逐步显现。
国家统计局公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势明显。
根据一份非官方的统计数据，5月份，一线城市成交量减少一半，30个主要城市成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至历史最低水平。
受政策影响，从4月中旬开始，杭州推出的30个左右新盘中，目前零成交楼盘已达7个。6月上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中，147个楼盘出现零成交。同期，上海有36个豪宅楼盘出现零成交。
随着调控政策的不断深入，开发商资金压力不断加大，从6月中旬开始，一些开发商通过打折促销、无理由退房等手段已在或明或暗的降价。
今年下半年，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，房价有望回调。如果市场博弈能够迅速摆脱目前的胶着状态，最快价格可能在三季度见底，如果市场继续陷于多方角力之中，房价探底有可能要等到年底。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，今年楼市，仍存在供应总量和保障性住房不足，以及流动性过剩和收入差距过大的问题。今年的房地产新政，在遏制不合理需求同时，加大了土地和保障性住房的供应力度。到2011年，新政效应有望完全释放，投资性购房将明显收敛。由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，楼市也将重归稳定。，希望可以帮到
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房地产泡沫成因与对策 2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文...
房地产泡沫成因与对策 2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。 一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。 无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。 从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。 房地产泡沫产生的主要原因是： 1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。 3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。 4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。 6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。 二、房地产泡沫的危害 房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。 三、房地产泡沫的防范措施 随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼： 1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。 2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。 4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。 5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。 6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。 总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。
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