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资产评估第8章
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房
源不同有差异，详情请咨询经纪人。
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第五章商业银行产业务.ppt 157页
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贷款情况： 新达贸易公司于1999年9月向C银行申请一笔5年期的按揭贷款240万元，用于购置商场，分60期归还，物业的购置价为320万元，抵押率为75%。 由于借款人经营不善，产品销路不畅，在归还第10期的楼款之后，借款人再也无法归还每月的贷款本息。 截止到2000年末，尚有48期的楼款未付，逾期贷款本金余额198万元。借款人已经停止经营活动，大部分员工已离开公司，借款人正申请破产倒闭。银行在诉诸法律程序后，业已取得该商场的所有权，并与分类日的上周举行了拍卖，拍卖价为150万元，扣除费用30万元后，银行预计可收回资金120万元。 请对198万元的贷款余额进行分类，并简要说明理由。 计算题：假定银行正在审查一笔一年期的500万元的流动资金贷款申请，并决定承诺这笔贷款，同时以0.5%的比率收取贷款手续费。据预测，该借款人在这一年中贷款的平均使用额度为450万元。年存款服务费为60000元，其存款的加权平均成本为10%，贷款的风险管理费用为15000元，银行税前产权资本目标利润率为15%，产权资本对贷款的比例为10%，补偿余额的投资收益率为13%，请计算在补偿余额分别为50万元和30万元条件下的贷款利率水平。 阅读贷款档案 审查贷款基本情况 确定还款可能性 确定分类结果 信贷讨论 填写信贷状况报告表 目的、来源、还款记录 评估还款能力 评估担保抵押 非财务因素分析 综合分析 定义特征 分类 贷款分类流程图 借款人红星啤酒厂，成立于1986年，是海滨市的第一家啤酒生产企业。在90年代，生产销售量占到本市啤酒销售的25%，成为市里的重点企业，利税大户。2001年，企业为进一步提高产品质量，扩大销售，增加利润，于2001年8月，向市某商业银行申请了技术改造贷款1200万元，期限三年（日—日），按季归还贷款本息，还款来源为折旧和销售收入。海滨市东方房地产公司提供700万元的担保，并用红星啤酒厂的一套价值700万元的啤酒生产设备作为抵押。
【案例5-2】 借款人的情况： 1．借款人按约使用贷款，并能按期偿还贷款本息； 2．借款人2001年末的财务报表资料表明：其财务状况良好，销售收入和经营利润稳中有升，现金净流量为正值，足以偿还贷款本息； 第一次分类（时间：2002年1月） 3．经过技术改造，借款人的产品质量有所提高，产、销量稳中有升，管理层在严格产品质量管理的同时，积极开拓销售市场，市场占有率从去年同期的25%上升到32%； 4．在管理、行业、市场竞争和经济环境方面不存在影响借款人未来还款能力的不利因素。 正常贷款 借款人财务状况良好，现金净流量为正值，有充足的还款来源，还款情况正常
借款人情况： 1．借款人能按期偿还贷款本息； 2．借款人的财务状况是可以接受的，现金净流量为正值，但经营净利润和净现金流量等几项财务指标较去年同期有所下降； 3．经过调查分析，海滨市在2002年度，有三家新的啤酒厂投产，其中，一家中外合资企业生产、销售一种世界名牌啤酒，市场竞争十分激烈，借款人的市场份额已经下降到19%，而同时，由于国家大幅度调整农副产品价格，啤酒的原材料成本上涨。
第二次分类（时间：2003年1月） 关注贷款 从借款人的财务和现金流量分析来看，虽有下降趋势，但目前的还款能力没有问题；但在市场竞争和原材料成本方面存在一些影响借款人未来经营情况的不利因素，如果这些因素持续下去，将可能影响借款人的还款能力，需要引起银行的关注。
借款人情况： 1．在过去的年度中，借款人在还本付息方面出现三次延迟现象，其中一次拖欠利息达两个多月； 2．借款人2003年度的财务报表分析显示，从2003年9月开始，经营利润呈现亏损，年末累计亏损20万元，净现金流量为-50万元； 第三次分类（时间：2004年1月） 3．受市场竞争和原材料成本上升的持续影响，借款人的生产经营状况较不理想，在去年末，负责生产管理的副厂长被合资啤酒厂高薪聘任为厂长，企业的产品质量有所下降，在市场竞争中处于十分不利的地位，销售严重下降，市场份额只有8%，产品积压现象较为严重，大量贷款被拖欠。
次级贷款。
借款人的还款能力出现明显问题，正常生产、经营收入已经不足以归还贷款本息。 借款人情况： 1．截止2004年末，借款人已经逾期贷款本息520万元，逾期时间达165天； 2．借款人财务报表表明：亏损严重，净现金流量和资产净值均为负值； 3．借款人的大部分生产线已经停工，只保留了原1/3的生产能力，产品出现滞销，市场占有率已经降到2%；
第四次分类（2005年1月） 4．本市的中外合资啤酒厂有意向兼并收购红星啤酒厂，双方正在磋商过程中，借款人申请对逾期贷款进行重组。 银行贷款管理情况：
银行认为借款人被收购的可能性较小，不愿重组贷款，已经诉诸
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装修程度：毛坯
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公积金贷款
商业贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
是指所贷款的额度总额占房款总额的比例。按揭成数=贷款的额度/房款总额
备注：本房为满二唯一，免收营业税（如非普通住宅，需收取营业税）和个人所得税。税费由营业税、个人所得税、契税等构成。具体税费因房源不同有差异，详情请咨询经纪人。
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贷款金额：168.00万&(&成&)
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