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购买商品房公积金贷款如何使用，请大家告诉我啊？
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二套住房办理公积金贷款条件如下：&1、购买商品房;&2、购买二手房(含开发单位转为自管产的商品房);&3、购买公有住房;&4、购买经济适用房;&二、公积金贷款首付比例如下：&1、买方公积金贷款购买首套住房，最低首付比例为20%，贷款比例为80%;&2、买方公积金贷款购买二套住房，最低首付比例为40%，贷款比例为60%;&3、买方公积金贷款购买三套以上住房，无法使用公积金贷款。&三、公积金贷款利率如下：&1、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)，年贷款利率为3.25%；&2、个人住房公积金贷款五年以上，年贷款利率为3.75%。
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你可能喜欢二手房交易注意事项
近年来随着住房二级市场的活跃，二手房交易量逐年扩大，但二手房的产权状况比较复杂，再加之不规范中介公司的违规操作，因此在交易过程当中经常发生争议，导致市场主体鱼龙混杂，市场处于无序状态，导致交易
过程中存在大量侵害买卖双方权益的案件，比如不符合上市条件的房屋上市出售、吃差价、吃定金、虚假宣传、房价上涨后一方反悔等诸多问题，但买卖双方往往不能发现这些问题，发现后也不能很顺利地解决这些问题，造成这种后果的原因是多方面的，其中一个原因就是买卖双方对房屋买卖方面的知识不了解，在签订合同及履行合同时应该注意的没有注意到，或者轻信中介公司，造成这种后果的责任不能归结于买房人或卖房人，因为二手房买卖涉及到法律、金融、房改政策、税费、交易程序等领域的专业知识，普通人很难在几天之内融会贯通，因此不能苛求买房人或卖房人都成为这方面的专家。规范房地产市场、保护消费者权益应该由相关主管部门尽最大的努力，但是作为二手房交易主体的买房人或卖房人也不完全是被动的，可以利用现有的条件及环境争取自己应得的利益。本章从房屋所有权、上市交易条件、如何签订二手房买卖合同、如何识别及避免中介公司设定的陷阱、房屋质量、房屋预售转让、二手房买卖合同的效力、房屋使用权转让、律师在二手房买卖中的作用等方面进行解释，力图向买房人或卖房人介绍清楚如何签订房屋买卖合同，买卖房屋时如何避免受到侵害，如何保护自己的合法权益。
第一节　房屋所有权
1 ．房产证的重要性
房屋所有权证是所有权人拥有房屋的法定凭证，是确认房屋所有权人的重要依据，也是国家保护公民合法财产依据。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得完全房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分，买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记，并申领房屋所有权证，一个完整的房屋买卖过程才基本结束。只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有完全所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。
如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处仍然属于售房人一方，购房者不能取得如下权利或存在下列风险：
）不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定可能会被宣布无效，或者无法实现合同目的，如果出现无效的情形，那么法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担。
）无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
（ 3 ）在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
）如因买卖的房屋非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。
（ 5 ）无法部分改建所购房屋。
（ 6 ）在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。
）在房产存在纠纷的情况下购房者可能不能占有使用所购房屋，即使占有了该房屋，也有腾退的危险；&&&
）永远无法办理过户手续，房屋所有权一直处在不确定的悬而未决的状态。基于上述法律上的风险及房产证的重要性房屋买卖一定要办理房屋所有权证。
．不想办理房屋所有权证的后果
有些购房人认为，我的房子不卖，也不抵押，觉得房产证没用，交易过程当中还要交纳各种税费，增加了负担，因此主观上不想办房产证。有这些想法的购房人法律及权利观念都存在极大误区，除了上文提到的不办理房产证对个人可能产生的风险，而且也违反了相应的法律法规。按照
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：＂国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。＂《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定：＂城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。＂从以上规定也可以看出，办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，他不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。因此可以说，办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段，也是公民应尽的义务。为了不交税费不办证不仅损害了国家的利益，而且也损害了自己的利益，是一个“双输”的选择。
3 ． 土地使用权的年限
对一般的购房人而言，一般弄不清楚土地使用年限是四十年、五十年还是七十年。实际上土地使用年限是按土地的用途确定的，是由国家规定的。居住用地土地使用权期限是七十年；工业用地土地使用权期限五十年；综合用地或者其他用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权期限五十年；商业、旅游、娱乐用地土地使用权期限四十年。
4 。 购买二手房时应关注土地剩余的使用年限
二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40
年，房主已使用近二十来年，对于买受人来说还有 20 多年的土地使用年限， 20
多年后可能还需补交土地出让金，这样无疑是变相增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为确定价格的一个考虑的因素。住宅的使用年限是从批准土地使用权的日期开始算七十年，但有些房屋的土地使用权取得后并未立即建房，而是搁置了若干年后才建房，这样土地使用权的期限会变短，比如有些上个世纪九十年代初批准的土地使用权，到现在已经十几年，剩余的土地使用年限还有五十多年，因此对于购买这样二手房的买房人来说，五十多年后要补交土地出让金，这样无疑增加了购房人今后的负担，因此在购买二手房时应关注二手房的土地使用年限，应将其作为一个考虑的因素。
．土地使用权期限界满后房屋所有权归属
我国目前现行的法律法规一直没有回答购房人一个问题：我们购买的房屋产权从批准土地使用权日期开始到底是多少年？现有的规定只告诉购房人所购买的房屋土地使用权是
40 年、 50 年或 70 年，超过土地使用权期限之后土地使用权是可以申请延期的。如果土地所有者不同意延期，土地上的房屋怎么办？
针对这一问题，《物权法》（草案）规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。在此后的修改稿中，规定了土地使用权期限界满后自动延期，但在
2006 年 10
底的审议中将此规定删除，未规定土地使用权期限界满后如果处理房屋的权利归属。目前《物权法》（草案）的规定仍未解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题。如果不解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题，那么只规定
建设用地使用权期限 70 年太短。住宅用地使用权最长出让期限为 70
年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。至少应延长为一百年或更长一些。如果取消出让年限的规定，我国人多地少的矛盾比较突出，尤其是随着城市化的发展，城市人口必将大量增加，人地的矛盾也将更为突出。实行永久性土地使用权制度必将使得城市管理者难以进行土地的调剂和有效利用，从而加剧人地的矛盾。对居住用地实行一定期限限制，有利于管理者适时调节和有效利用土地资源。让土地使用权成为永久性权利，那么可能对国家今后物质安全及经济运行产生不利影响。笔者认为可以规定在土地使用权期限届满后，自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。
但现有的法律规定仍未解决有产者的担心。从现行法律法规来判断，个人从来就没有获得过建立在土地上的所谓房屋所有权。对房屋产权年限的问题，各方争议是非常大的。如果不规定房屋所有权的时间，那么七十年之后政府收回房屋怎么办？有人担心七十年后土地由国家收回，私有住房没有法律保障，这种担心不是没有道理的。七十年土地制度问题的解决已然无法回避。
1988 年修宪，中国废弃了禁止土地交易的规定，土地使用权制度的出现获得了宪法依据，但宪法并没有给出明确的土地出让年限。 1990
年国务院出台的 55
号令，给出了统一的土地使用期限和具体办法。但七十年之后房屋所有权归属的问题应该列入议事日程。对土地使用年限的制度设计一定要慎重，合理的土地制度可使民众对财产完整有可预期性，心里踏实，更能激发起社会责任感及对法制的信赖和敬仰，不失为
“ 寻求公平效率，个人与国家利益的平衡点 ” 。
．不能办理房产证的原因
二手房买卖不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有卖方的原因，也有买方的原因，有时也有中介公司的原因。不能办理房屋所有权证的主要原因如下：
（ 1 ）卖方所售房屋是不合法的开发项目或非法的建筑物；
（ 2 ）卖方所售房屋没有取得合法的房屋所有权证；
（ 3 ）卖方没有行为能力或代理人没有代理权；
）卖方反悔或其它原因不卖房或其它原因不能亲自到场办理过户手续又没有公证委托他人代办。
（ 5 ）中介公司将持有的房屋所有权证原件丢失；
（ 6 ）土地或房屋被查封或抵押，在查封或抵押未解除之前；
（ 7 ）买卖双方未按规定交纳办理过户的相关税费；
（ 8 ）买卖双方未提交符合房屋交易主管部门要求的证件及资料；
（ 9 ）买方悔约，不协助办理过户手续。
7 ．经济适用房的产权
按照国家相关的房改政策，
经济适用房产权归个人。因为经济适用房用地是行政划拨，免交土地转让金。同时，政府实行 21
项税费的减半优惠，这两项之和约占经济适用房成本的 10
％左右。因此，经济适用房在转让时或再次上市出售时应该补交土地出让金，以弥补国家的利益。另外，经济适用住房不能办理赠与。
房改房、集资房、危改回迁房的产权与经济适用房的产权管理一致，房屋的产权都归购房人，但在转让时有一些限制。
8 ．住宅合作社所售房屋有产权
按照北京市房管局、北京市房改办 2000 年 8
月下发的《关于房改售房若干问题的通知》第 五“关于居民和单位参与住宅合作社建房的产权规定”的内容，
居民加入住宅合作社手续后，参加住宅合作社集资建房，社员按实际建造成本集资且每平方米单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。
单位参与住宅合作社建房，再以届时房改政策向职工出售所建集资住房，按房改售房的有关规定办理产权登记。居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后，应申请房地权属登记，同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。凭社员集资建房协议和入社证明（社员证）即可办理登记发证手续。
．房屋所有权的限制
房屋所有权的限制包括房屋设定抵押、房屋被查封等限制房屋所有人行使权利的一些规定及措施。
（ 1 ）抵押
抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
①抵押对购房人有什么危害
如果售房人将房屋或土地使用权抵押，在不能按期归还债权人款项时，作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖，这样购房人将得不到所购房屋，或者因抵押未按时解除，不能按时办理房屋所有权证，或者能顺利入住该房屋，但无法办理房屋过户手续，购房人不能取得房屋所有权证。
②重复抵押的解决办法
在抵押过程当中，可能存在重复抵押的问题，比如某自然人向银行先后借了两笔款，两次都是以同一房屋做抵押，且抵押物的价值远远低于两次贷款的数额。造成重复抵押的原因很多，既有登记机关的问题，也有民事主体的责任问题，但重复抵押明显有损抵押权人的利益。在深圳有这样一个案例：一家公司向建设银行贷款，这家公司以国有土地使用权作为抵押，后经查，该土地使用权在这家公司抵押之前已经抵押过了，显然第二次抵押是重复抵押，后来这家公司欠付银行的贷款无力偿还，银行无法通过拍卖土地使用权获得赔偿，最终还有
万元追不回来。银行先通过民事诉讼，起诉这家公司，但在诉讼期间，这家公司已经破产，银行认为发生的抵押登记错误责任在国土房管局，就起诉国土房管局要求赔偿，后来法院判决，驳回银行的起诉，银行不服，向广东省高院上诉。最后高院做出支持银行的诉讼请求，判决由深圳国土房管局赔偿
万。因抵押登记错误的责任由谁承担？第一种观点认为由民事主体来承担赔偿责任，谁损害谁赔偿。第二种观点认为应由行政机关赔偿。第三种观点认为损害民事主体与行政机关承担连带责任，受害人可选择。最高院认为是补充责任，首先向民事主体主张权利，穷尽救济手段之后，剩余部分由行政机关补充，如果行政机关与民事主体串通，就应该承担连带责任。因此存在重复抵押，抵押权人的利益受损时抵押权人首先向民事责任主体追偿，在损失得不到弥补时再向登记错误的行政机关要求损害赔偿。
③房屋抵押与土地抵押的关系
房屋与土地是不可分离的，根据 《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定：
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。从上述法律规定来看，
无论是房屋抵押还是土地抵押都应当视同土地与房屋同时抵押。目前北京的普通住宅及公寓项目房屋行政主管部门只颁发房屋所有权证，而不另行单独颁发房屋所有权证，只有别墅项目才颁发房屋所有权证和土地使用权证。
④经济适用房能做抵押吗
根据日 京国土房管权字［2000］第 456
号文《关于已购公有住房和经济适用住房抵押登记有关问题的通知》的规定，以取得房屋所有权证的已购公有住房和经济适用住房作为债务履行的担保，抵押当事人申请办理抵押登记的，登记部门应按房屋抵押登记的有关规定予以办理抵押登记。
⑤贷款的房屋产权证办理完毕后一定要押在银行吗
很多贷款的购房人认为，自己贷款买的房，贷款未还清之前房产证一直押在银行，只有贷款还清后才能把房产证“赎回来”，其实这是一种误解。在房产证办理下来之后，购房人可以与银行一起去房屋行政主管部门做一个抵押登记，做完抵押登记之后购房人就可以拿回自己的房产证了，不过房产证上要记载抵押的事实，只有抵押解除后才能再次办理过户手续。
（ 2 ）查封
查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。
①预查封：人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封： A
：作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； B ：被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；
C ：被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。
②查封的后果
查封是临时性、控制性的执行措施，是为今后拍卖和变卖做准备的。查封的实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权。查封解除了被执行人对执行标的物的占有，但有些查封不解除被执行人或相关权利人对房屋的占有，只是向房屋交易管理部门下达查封的通知，限制该房屋转让，这种查封也称为“软查封”。
．法院拍卖或变卖的房屋购买后能否办理产权证
法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。
11 ．如何查询所购房屋的产权状况
房屋所有权的真实与否是决定交易成败及实现购房人利益的关键。购买房产要投入相当大的一笔资金，因此购房的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到严重影响。因此购房人要对房屋的权属状况了解清楚才能签订买卖合同。了解房屋的产权情况，首先，购房人要求售房人出示房屋所有权证的原件及身份证的原件，查看房产证上的产权人与售房人的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。购房人应到房屋产权登记部门
查验产权记录。包括： （ 1 ）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及所有权形式；（ 2
）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；（ 3
）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；（ 4 ）成交价格，即该项交易的成效价；（ 5
）其他内容，如房屋平面图等。将查询的内容与房主或中介机构提供的房产证及证件对比，看有无出入。如没有出入，就可以安全交易，如果有出入，应当进一步核实，或者放弃购买。再次查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。最后，购房人可以到房屋行政主管部门了解所购房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，购房人应要求售房人提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
．如何识别假《房屋所有权证》
近年来，有些不法人员伪造房产证办理过户手续，以实现其将无处分权的房屋出售的目前。那么如何辨别《房屋所有权证》的真伪？房屋所有权证有很多版本，格式内容并不统一，可以说各种各样的房产证样式都有，单纯从颜色上看，有纯红色的，有红褐色的，个别地区还有绿色的。
年以前的产权证大多数没有任何防伪措施，而且发证的机关也不一致。发证机关有的叫房地产管理局，有的叫建设委员会，有些地主中建设局，有些地方以市政府的名义发，还有些地方以房管所、房管处、房管科、产权科等名下发放。产生这种现象的原因比较多，有些地方政府没有设立专职的房屋行政管理部门，有些是因为房屋行政主管的政府机关名称变更或机构调整等原因。现在以
年以后印制房屋所有权证作为标准告诉读者如何识别真假房屋所有权证。老的房产证是没有任何防伪标志的，因此伪造或者辨认都比较困难，即使是房屋交易中心的工作人员也很难发现，除非与档案仔细核对才有可能发现破绽。识别新版的房屋所有权证应注意如下几个问题：
一看房屋所有权证用纸。真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，是由北京印钞厂证券分厂印制的。
二看防伪底纹。真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为 “ 房屋所有权证
” 六字，字迹清晰， 2000 年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强。
三看房屋所有权证的封皮。真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。
四看团花及建房注册号。真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的 11001,
数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制”。
五看微缩文字。 2000
年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨 “FWSYQZ” （
“ 房屋所有权证 ” 汉语拼音第一个字母的大写）。
六看发证机关印章。真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的 “
北京市建设委员会”（ 2004 年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。
七看流水编号。真房屋所有权证的流水号是机器印制的， 2000
年后印制的权证编号下方，还印有 “ 北京印钞厂证券分厂印制（ 200& ） ” 字样。
八看房屋所有权证的内容。内容一般包括房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、共有人、土地证号、权属性质、使用年限、设定他项权利摘要、附记等，通过核实这些信息确定房屋所有权证的真伪。
九看房地产平面图。真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章。
十看产权的性质种类。目前房屋的产权性质基本分三类，一是商品房，二是房改房，三是经济适用房。这是由我国特殊的住房制度决定的。不同产权性质的房屋在产权证上记载的信息是不一致的，比如商品房，以海淀区的为例，房产证的编号为“（海）私字第
XXX 号”或“京房权证海私字第 XXXXXX 号”，如果该商品房以前发生过转让交易房产证的编号为“（海）私移字第 XXX
号”或“京房权证海私移字第 XXXXXX 号”。北京市管理的房屋产权编号与各区不太一致，北京市权属的编号为“（京）私字第 XXX
号”，括号内是京字而不是各区的简称，除产房证之外，一般北京市权属的房产证还有一个黄色的土地证，而一般区县房屋是没有土地证的。房改房的产权证编号与商品房不一致，下面仍以海淀区举例，房改房的编号也分几种，房改房分成本价与标准价的房屋，因此以成本价购买的房屋其产权证编号为“（海）私成字第
XXX 号”或“京房权证海私成字第 XXXXXX 号”，以标准价购买的房屋其产权证编号为“（海）私标字第 XXX
号”或“京房权证海私标字第 XXXXXX 号”。以昌平区为例，经济适用房的产权证其编号为“京房权证昌私字第 XXXXXX
号”或“京房权证昌私移字第 XXXXXX
号”，并在下面盖有“经济适用住房”的小红章，另外，如果面积超标，在附记一栏内还盖有“超标补交综合地价款房屋建筑面积 XX
平方米”红章并手写填有具体的超标面积数字。
对于没有防伪标志的房屋所有权识别比较困难，伪造也比较容易，即使是专业人员也很难确定真伪。对于以前没有防伪标志的房产证最好的办法就是到房屋交易主管部门查询，了解原始档案，并与原始档案核对，这样才能辨别真伪。
13 ．发现伪造房屋所有权证的处理
根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以 1000
元以下罚款；非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1 万 —3
万元的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果持假证人处分了合法产权人的财产，则真正权利人可以申请撤销该房产证，对买方来说，可能会造成比较大的损失。
第二节　房屋上市交易条件
1 ．不能交易的房屋
按照国家的法律、法规及政策规定，有些房屋是不能买卖的 ，或者不能转让，如果购买了这样的房屋，可能导致合同无效或合同无法履行，不能保证购房人实现合同目的，因此购房人对不得转让或买卖的房屋应该有所了解，千万不能购买这样的房屋。
下列房地产，不得转让或买卖：
）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；
（ 2 ）依法收回土地使用权的；
（ 3 ）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（ 4 ）权属有争议的；
（ 5 ）未经依法登记取得房地产权属证书的；
（ 6 ）已被列入危房的房屋；
（ 7 ） 按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房屋，不得分割转让；
（ 8 ） 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让；
（ 9 ）处于户口冻结地区并已列入拆迁公告范围的；
（ 10 ）抵押的房屋未解除抵押或者未经抵押权人同意的
）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房款的，比如以标准价购买的房屋；
（ 12 ）房屋使用性质已改变的房屋；
）军产、医院产、学校产权的公房与本单位的办公场所在一个院子内的房屋；
）使用权的房屋（暂时没有上市细则，现阶段只有东城和朝阳区的各别房屋可上市）；
（ 15 ）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；
（ 16 ）法律、行政法规、房改政策、地方政府规定不得转让的其他情形。
．房屋上市交易的条件
下列房屋可上市交易：
（ 1 ）商品房
①有产权证且未在抵押期间的；
②有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；
③有产权证且未被法院查封的。
（ 2 ）已购公房
①有产权证且未在抵押期间的；
②原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制，需征询原产权单位同意，方可上市出售）
③符合各区县房屋行政主管部门的其他规定；
④以低于房改政策的价格购买（如标准价或优惠价购买）的房屋，按规定补足成本价可上市交易；
⑤符合央产房上市交易的国管房改（ 2003 ） 165
号文件规定的央产房；
⑥未被法院查封的。
（ 3 ）经济适用房
①尚未住满五年只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
②已经住满五年可以依照目前市场价格进行出售，但出售后卖方需按房屋成交价的
10% 补交综合地价款。
③按照房改政策按经济适用房产权管理的政策性住房，如危改回迁房、
住宅合作社所建住宅 等允许上市的政策性房屋。上市办法参照经济适用住房的上市办法。
．允许上市交易的公房
市属的企事业单位职工按照成本价或标准价购买的产权房可以直接上市交易；中央在京的企事业单位职工在出售已购公有住房的时候需要依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》操作，经央产房交易大厅审批合格后方可上市交易。
4 ． 不得上市出售的个人购买的公有住房
下列几种情况的已购公有住房都不得上市出售：
①以标准价购买的房屋未经单位同意或未由标准价改为成本价的房屋；
②央产房未经央产权单位备案同意出售的；
③处于户籍冻结地区，已经被列入拆迁公告范围的；
④产权共有的房屋，其中一人不同意出售的；
⑤房屋已经抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
⑥依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
⑦已购公有住房出售后购买人尚未取得房屋所有权证的；
⑧乡产权房屋；
⑨军产；
⑩法律、法规以及政府主管部门规定的其他情形。
．央产权房屋上市对出售单位的限制
涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。
法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
如果该房属于房改政策规定不可售住房但已向职工出售的，不能上市出售。
部级干部住房上市出售不属于《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》范围内。
6 ．下列单位的央产房可以上市出售
全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检查院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位的房屋可以上市出售。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房可以上市出售。
7 ．公房上市出售需要原来产权单位同意吗
北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即北京市属的产权房，依据
2003 年 3 月 1 日
开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》的规定，如果原产权单位与购房职工没有特殊约定，不用经原产权单位同意即可以上市出售，也没有五年期的限制，但如果原售房单位与职工有特殊约定，那么从其约定，比如售房单位与职工约定职工必须为企业服务十年以上，不足十年服务期的，所购房屋不得上市出售或其它条件，如果售房单位与职工有这种约定，那么这种约定是合法有效的，职工要受此约束，这样的房屋就不能上市交易。另一种是中央在京国家机关、企事业单位的公房即
“ 央产房 ” ，依据 2003 年 10 月 1 日
开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，并且经央产权房屋上市交易办公室备案批准后，具备上市资格才可以上市出售，否则不能办理上市及过户手续。
8 ．取得房产证但贷款未还清的房屋能否办理过户手续
如卖方所售房屋未还清银行贷款，房屋所有权证也没有办理，则无法办理过户，只能通过预售转让的方式办理转让手续。如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭
( 跨行转按揭 )
，这种情况也办不了过户手续。如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭，贷款银行允许就可以上市出售。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。
．未取得房产证的二手商品房能否过户
办理二手商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条的规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的
。因此这类房屋的交易可能被认定为无效，或者被认为合同目的无法实现被解除。
10 ．上市成交价格明显低于市场价格的已购公房和经济适用房能否办理过户
已购公房和经济适用住房成交价格明显低于市场价格是可以办理过户手续的。衡量已购公房和经济适用房上市成交价格是否明显低于市场价格的标准，参考《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》来判断。
11 ．乡产权的房屋能否再次上市出售
有一购房人看中了一套别墅，是在集体土地上所建房屋，乡里也同意在此建房，但市里一直未给办规划及土地手续，但这里已形成一个别墅区，据说好多影视及娱乐名人都在这里买房，这个小区是十几年前建的，现在有人要卖一套房，购房人很喜欢这套房屋，但也有些担心，可是这里买房的人都住了十多年了，也没什么问题，这样的房子我能买吗？在集体所有土地上所建房屋，违反房地产开发基本程序，也违反了国家法律法规，购买非法开发的房屋，不可能取得产权证，无法上市转让。另外，非法建筑不受国家法律保护，如该建筑影响公共利益有被拆除的风险，另外，如遇合法的征地拆迁按法律规定购房人也不能得到补偿。购买这样的房屋售房人与买房人签订的合同应属于无效合同，不受法律保护。
外国人 ( 或港澳台同胞 ) 购房或卖房有什么限制
从日开始，建设部、商务部、国家工商行政管理总局、国家发展与改革委员会、中国人民银行、国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外的单位及个人在中国境内购房进行了规范，其中规定境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。而且对于符合上述规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门对境外机构及人人不符合自用、自住原则购买的房屋不予进行产权登记。
13 ．境外单位售房或买房规定
境外单位可以在中国购买房屋，但需到北京市涉外安全项目审查办公室办理准予购房证明。单位售房或买房与个人售房或买房程序一样，只不过提交的材料或证件不一样，单位售房要符合法律法规对处分财产的要求，不能违法或越权处分单位的房产。
14 ．二手商品房还分内销房和外销房吗
北京市在销售一手商品房时已取消内销房和外销房的规定，房屋再次上市销售时，除了政策性房屋如经济适用房、房改房有限制外，其它住房在内销、外销方面已经已没有限制，无论外国人还是港澳台人士符合现在的购房审批条件均可购买。
15 ．二手商品房从交易状态上分哪几类
（ 1 ）已取得房屋所有权证，未贷款，未做任何抵押；（ 2
）已取得房屋所有权证，贷款未还清，贷款银行设定抵押，抵押未解除或银行以外的抵押权人设定抵押未解除；（ 3
）已取得房屋所有权证，有贷款，但还未办理抵押登记手续，房屋所有权证在银行或开发商或代办房产证的中介机构留存；（ 4
）未取得房屋所有权证，无贷款，房屋已交付；（ 5 ）未取得房屋所有权证，无贷款，房屋未竣工，还未交付；（ 6
）未取得房屋所有权证，有贷款，房屋未竣工，还未交付；（ 7 ）未取得房屋所有权证，有贷款，房屋已竣工，还未交付；（ 8
）一次付款，刚签订完买卖合同，未办理预售登记；（ 9 ）一次付款，刚签订完买卖合同，已办理预售登记；（ 10
）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，未办理预售登记；（ 11
）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，但未与银行签订贷款合同，已办理预售登记；（ 12
）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，未办理预售登记；（ 13
）买卖合同已签订，通过贷款支付房款，已与银行签订贷款合同，已办理预售登记；（ 14 ）与开发商签订认购协议书。
16 ．二手房来源的分类
二手房的来源主要有两类，一类是商品房的来源，即出售的二手房在购买时是商品房，另一类是房改房，房改房属于政策性房屋，包括的种类比较多，其中有已购公有住房（已购公有住房又包括北京市的已购公有住房和中央国家机关在京单位住房）来源的二手房、经济适用房来源的二手房、集资房来源的二手房、危改回迁房来源的二手房、个人存量私房来源的二手房、旧村改造来源的二手房、农村宅基地来源的二手房。不同来源的房屋在上市交易时手续及办理程序都有所不同。上述来源房屋中，既有政策及法律、法规及规章依据的合法的可上市出售的房屋，也有现行法律、法规、规章及政策限制或禁止交易的房屋，因此在判断某一来源的房屋能否合法上市出售时，应根据法律及政策规定，符合要求才能上市交易。
在购买或出售商品房，要考虑很多因素，比如价位、地段、成本、质量、环境、配套设施等，了解与购买或售房相关的因素才能做出正确的决策。本章简要介绍二手房买卖决策的一些基本依据，以期读者能结合自身的情况做参考。
第一节　买房一方的决策
1 、购房决策及购房时机
买方的购房决策包括很多内容，比如买什么样的房子、房屋的价位、地理位置、房屋的质量、物业管理等等，但最重要的决策就是自己是否需要购房。决定自己是否购房的决定因素是自己对住房的需求及自身的经济条件。首先自己要有购房的经济实力，然后根据自己的经济实力再判断是否能买得起房。其次考虑自己是否应该买房，买房是否是自己目前最迫切的需求。最后综合确定买房是否内心确信值得花钱买房。通过买房与不买房的决策，综合分析买房的利与弊，最终做出自己认为正确的选择。
买房与租房哪个更合算实际上是衡量买房与租房对消费者来说哪个获益最大，成本最低。要找到买方与租房利益的平衡点比较困难，因为衡量这个标准有几个变量，一是时间，二是房价的高低，三是房租的高低，要算出这个变量的平衡点比较困难，即使是经济学家或金融专家估计也无能为力，因为市场是随着时间不断变化的，你很难确定市场的走向。而且，在中国买房与租房并不是一个衡量成本与收益的问题，还有文化心理问题。在国人的心目中，住在自己买的房子里，
才会真正有家的感觉。在发达国家，有一部分人一生不买房，他们用不买房省下的钱进行投资、旅游等行为，提高自己的生活水平，不想为房子拖累。为了粗略地计算买房与租房哪个合算，可以
举一个买房还是租房决策的例子：小周夫妇工作已经 6 年多，两人月收入合计在 10000
元左右，由于两人在北京一直租房居住，每月的租金为 1500 元。他们现在存款 25 万元。小周夫妇一年的租房成本为 18000 （
1500&12 ）元， 15 年的租房成本为 27 万（ 18000&15
），同时这种成本的支出属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。如果小周夫妇购买一套 65 万的房产，首付 20 万，贷款 45
万，年限 15 年，则 15 年的还款利息支出约为 22 万元，相比 15 年的租房成本少支出 5
万元，并且这种利息成本的支出是源于价值积累而产生的，也就是在成本付出后的一定时间内，房产仍然存在于投资的价值中。而且，贷款还清后，该成本已经不复存在，房屋完全属于自己，以后既不用交房租也不用交月供。但上述的计算是静态的，也没有考虑其它的细节，比如物业费的开支、政策变化导致的持有房屋的业主成本增加、房屋价格的变动、贷款利息的变动、资金成本与投资收益等因素。买房与租房是一个很难的选择。
什么时间及什么条件选择购房对购房人来说非常重要。一般来说，
当房价跌到低谷时，便可放心购房。在购房前，
要冷静地分析近期房价的走势，目前全国的房地产市场现实是房价太高。尽管目前的高房价让人望而生畏，但仍需购房人做出判断：现在的房价从房地产发展的历程来看，是否是房价已经涨到了最高点，还是远远没有达到最高点，现在的房价只不过是房价上涨的一个中间过程而已。判断这个问题有些困难。如果能断定现在房价已经涨到了最高，那么就不要急着买房，再观望一段时间，如果判断房价还会继续上涨，那么不妨在有住房需求的情况下购房。
近一年多时间，国家出台了一些重大政策，以抑制房地产市场，避免房价的过快上涨，导致损害房地产及国家的金融安全，从现在来看，总体上还是起到了作用，但房价依然在上涨，尤其是个别地区，上涨还是比较快。这两年国家对房地产宏观调控政策出台后，尤其是二手房税费政策对二手房市场的影响最为明显。目前房价的走势给购房人出了难题，近期房价是涨还是跌，是买房还是不买房？如果购房的目的是自住，还是应考虑自身的情况决定是否进行置业，比如准备结婚，子女上学，住在郊区上班不便，经济条件较好、想改善住房条件等情况，笔者还是建议不要考虑房价，有需求时就决定买房。就笔者个人的判断，北京的房价近期不太可能有大幅降低，因为北京土地资源比较稀缺，再加之资金密集，支撑房屋的购买力比较强，购房需求旺盛，因此房价不太可能大幅回落，除非出现大的经济波动周期。总之，预测房价的涨跌是困难的，还需购房人根据自己的实际情况进行决断。
、购房成本预算
购房成本主要由下面几个部分组成，一是房屋的总价款，二是房屋的装修费用，三是税费，四是贷款的费用，五是每月的还贷本金及利息，六是各种中介组织的费用。
（ 1 ）房屋总价款。
房屋的总价款是购房房屋的实际价格。二手房交易市场基本上有三种付款方式，第一种是全款支付，第二种是按揭贷款，第三种是分期付款。如果购房人有足够的资金，可以按照自己的住房需求购买符合自己要求的房屋，房款支付方式所受限制不多。如果购房没有足够的资金，借助银行贷款购房，就要考虑自有资金与银行贷款之间的关系，以及自有资金在购房的总费用之间如何分配，否则就会出现不能按照自己的意愿办理贷款数额，或者贷款办下来了，但是装修或交纳税费的钱不够了。为了避免出现这种尴尬局面，风购房人最好拥有买房预算的三至四成作为自有资金。
（ 2 ）房屋的装修装饰及家具电器的费用。
装修装饰费用的支出，根据房屋面积大小及装修标准的不同，所需费用也不同，但再小的房屋装修也需几万元，因此装修装饰的费用必须预留，有些没有入住过的二手房是毛坯房，不装修是无法居住的，还有装修好坏直接关系到购房人的生活品质。另外，房屋装修完后必须要配置家具、电器等生活必需品，所以必须列入购房的预算。
（ 3 ）税费。 购房人支付的税费并不多，主要是成交价 1.5% 或 3%
的契税，但目前售房人经常将自己应交纳的税费，比如营业税、个人所得税转嫁到买方身上，这样就不得不考虑税费占整个购房的支出。如果购房人将所有的税费都转嫁到买方身上，在某些情况下，买方应交纳的税费占到了总房价款的
8% － 11% ，这是一笔必须要考虑的费用。
（ 4 ）贷款的费用。
如果购房人通过银行贷款购房，那么贷款还发生一笔费用，比如律师费、保险费、评估费、担保费等，这几笔费用加起来大约又是几千块钱。
（ 5 ）贷款的利息及本金。
在考虑贷款数额时，还应考虑每月的还款额占家庭收入的百分比。从月供不影响生活质量的角度来衡量，月供不应超出家庭收入总和的三分之一为或四分之一为宜，如果每月还款总额超过家庭收入的二分之一，则生活质量会下降，而且还要考虑工作及收入的稳定性问题，发生意外事件的急需用钱的问题，考虑宏观调控银行加息的问题。总之，贷款一定要留有足够的变动空间，并且需要对未来月收入的稳定性作出判断，以免未来变数太大，给家庭生活造成负担。
（ 6 ）中介的费用。 一般正规的中介公司收费是按照成交价的 2.5%
来收取的，也有的公司收 3%
，不正规的中介公司收取客户的差价款。除了中介费之外，有些中介公司还另加收办理过户手续的费用，代办贷款的费用，如果需要中介公司垫资还有垫资费等费用。如果购房人委托律师还有律师费等费用。
．买房要考虑的最基本要素
买房是大事，有些人可能一生只买一次房，因此买房前必须谨慎。买房前要考虑以下几个基本要素：一是资金准备。如果有足够的资金，可以考虑一次性付款，如果资金不太宽裕，应该考虑银行按揭贷款，在通过银行贷款付房款时也应考虑月还款能力，不要因为月还款额占家庭收入比例过高影响家庭的日常生活或生活质量。二是地段。选择地段首先要考虑方便自己及家庭成员的出行及生活、教育等方便。地段的好坏最主要取决于交通。有好的道路网、离市中心不远，只要有人气，暂时不繁华的地段就能慢慢发展起来。三是户型。选择户型要考虑到家庭现居人口或将来居住的人口、私密性、采光等因素。四是朝向。一个设计合理的房屋能使房屋的面积空间更有效地使用，在设计方面能在通风、隔音、使用率方面做到最优。五是楼层。一般高层的塔楼是楼层越高，采光、通风、景观越好。六是考虑面积。对于刚刚参加工作或者收入不是特别高的人群来说选择小户型，以后条件具备后再换。对于经济实力比较好的人群可以选择适合自己居住目的的房屋。七是考虑周边环境及居住安全。比如家中有老人就要考虑离医院或药店近一些，有孩子的家庭就要考虑幼儿园或学校的远近，另外小区没有物业管理的房屋安全性较差，应该考虑封闭式管理的小区。八是选择合法的房屋及放心的中介。有信誉的合法的中介实力及信誉决定你所购房屋资金使用安全及履行过程当中是否顺利，一般选择有实力有信誉有经验的中介比较安全。九是学习购房的专业知识，包括房屋方面的法律知识、建筑知识等。总而言之，买房之前当然是考虑得越全面越好，但在所有的需求不可能全部满足的情况下，先找出最关键的需求，买房决策时就会有的放矢。
4 ．购房信息来源
个人购买二手房的信息来源多种多样，但从成交的情况看一般通过两种方式获得购房信息，一是自己主动寻找，二是通过中介公司帮助寻找。
（ 1 ）购房人自己寻找购房信息一般通过下面的途径：
①通过熟人介绍或亲戚朋友介绍；
②在看中的社区公告栏中张贴求购广告或者在看中的社区内寻找欲出售房屋窗户或门上张贴的出售信息；
③在二手房展销会上或者一手房 尾房的售楼处；
④七十年代后出生的购房人通过互联网搜寻售房的信息，或者直接发布求购信息，直接与售房人联系，但互联网上信息真伪难辨，大多数是中介公司发布或者转载的。
自己寻找购房信息效率比较低，成功率也低，对信息真实性的审查因为购房人并非专业人士，可能会出现错误的判断，损害自己的利益。另外，买卖双方对交易的过程及贷款等未必了解，因此在合同的履行过程当中可能会出现各种问题。
（ 2 ）通过中介公司寻找
有些购房人没有获得信息的渠道，又没有时间，于是就直接委托中介公司提供信息。通过中介公司找寻效率最高，因为中介公司是专业机构，在房源方面信息灵通，因此对购房人来说省时省力。正规的中介公司能控制双方的交易，为买卖双方的交易安全起保证作用，保证双方的利益不受损害，使交易能顺利进行。但如果遇到黑中介反而适得其反，损失更大。
．房屋建筑基本知识
（ 1 ）房屋的建筑结构分类
房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。
（ 2 ）楼房分类
① 多层住宅，也称板楼，指 4 ～ 6
层的住宅，一般是砖混结构，没有电梯，南北通透，采光好，分摊的建筑面积小，目前在大城市新建多层住宅一般分布在郊区。
②塔楼，也称
塔式高层住宅，以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，一般每层分布 8 ～ 16
套不等的住宅。与多层住宅相比，采光、通风差一些，公摊面积大，使用率低。
③小高层 ：小高层住宅指 7 ～ 12
层的住宅，一般一梯两户，南北通透。也有人将其称为“板式小高层”，这是一种不规范的叫法。我们目前常说的“板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在
9 ～ 12 层左右。板楼由许多单元组成，每个单元有自己单独的楼梯、电梯。从其外观上看，有的呈“一”字型，有的呈 L
型，有的呈扇形。
（ 3 ）房屋用途的划分
房屋有多种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种房屋的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为
70 年，用于娱乐业的商用房是 40
年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当作住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房
40 年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外 ，商业用房办理产权转移登记时契税是按 3%
收取，而住宅一般是按 1.5% 收取。在选择二手房时应考虑二手房屋的用途。
（ 4 ）房屋的开间
开间即住宅的宽度。
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过
3.0 ～ 3 .9 米 ，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米 。 在 1987
年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上规定：砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米 、 2.4 米 、
2.7 米 、 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米
。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间 5 米 以上，进深 7 米 以上的大开间住宅可为住户提供一个 40--
50 平方米 甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2% ，便于灵活隔断、装修改造。
（ 5 ）房屋的进深
在建筑学上
房屋进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在 5 米
左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足且通风不良，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。在
1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米
、 3.9 米 、 4.2 米 、 4.5 米 、 4.8 米 、 5.1 米 、 5.4 米 、 5.7 米 、 6.0 米
（ 6 ）层高与净高的区别
层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于
。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑，尤其是房间面积较大时，感觉会更明显。
．社区环境与配套
看房首先买一张地图，从地图上查看房屋所处的位置，以及交通基本情况，然后按照地图实地查看周边的交通情况。看房最好不要打车，如果自己有车，可以开车去，没有车最好亲自乘座公交车，以实地查看公交车站离房屋的远近、走行时间以及公交车发车的频率，这样对交通就有了一个感性的认识。到现场后，应在小区周围走一走，了解一下小区周边的道路情况及有无其它车站设置，周边是否有超市、菜市场、学校、医疗机构等。了解完周边情况后，再进入小区，找到所购房屋的位置，查看想购买楼栋是否在整个小区的边缘，是否靠近交通繁忙的主干道，或者交通流量比较大的次干道，或者是否有重型卡车经常通行，噪声是否超标，交通引起的尘土是否能进入房间，污染是否严重。再察看小区内部环境与配套，如小区规模、楼间距、采光、视野、绿化面积、容积率、社区路况、车库、停车位、安全程度、小区内配套公建是否齐全等，以上这些因素都是影响日后居住品质的重要因素。
7 ．房屋的市政配套
在确定购买房屋之前应该对房屋周边的市政基础配套设施进行了解，重点应关注水、电、供热等与居住相关的内容。
）水：打开自来水龙头观察水的颜色、流量大小；有些小区并没有接通市政自来水，而是自备水井。如果自来水有浑浊、发黄或呈铁锈色，一般是楼内或小区内供水管道生锈引起的，也有可能是地下水有害物质含量超标引起的；如果水的颜色发白，说明水中漂白粉放的过多，水质可能较差，可以尝一下水中是否有异味。查看一下房主家用过的烧开水的壶，如果水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。如果水龙头水流小说明水压不足，有经常停水的可能。
）电：看供电容量大小，是否能满足房屋开空调时的满负荷运行，是否双回路供电或双路供电，了解该房屋的供电容量是否能满足需求，是否安装卡式电表并到银行去买电，如果不是卡式电表，则该小区可能是临时供电。临时供电存在不稳定的问题，可能损坏电器或随时被供电部门停电的可能。另外，看电线是否存在老化，电线老化容易引起火灾，这一点要特别注意。
）暖：看暖气供应状况，询问供暖方式，是独立供暖还是市政供暖，还是小区自备锅炉供暖，供暖方式是一次供热还是二次供热。查看室内暖气片数量够不够，如果是夏天看房，询问小区老住户，上一个供暖季室内温度够不够
，是否能达到北京市要求最低 16 ℃ 的标准。对温度不达标的情况，供暖单位解决的是否及时，是否让用户满意。
如果冬天去看楼，可以摸一摸暖气片的温度高低及感受一下室内的温度。
）气：看天然气供应状况：目前北京大部分小区已经换用天然气，但也有一些小区还在用煤气管道，在了解情况时应考虑煤气置换天然气的费用。在远郊区县没有煤气管道的的住房占有一定数量，还有一些小区自建升压站，不是市政管道。
）有线电视：看是否安装了有线电视，是否有国际频道。现在北京几乎所有的小区都安装了有线电视，但仍然有个别小区和家庭未能装上有线电视，有的是因为整个小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理有线电视的开通的手续，或者长期不交费，按停机处理。购房人在看房时最好打开电视看看，是否有电视信号，如果有，看图像是否清楚。
）宽带网络：了解一下所购房屋是否有宽带网络接口，如果有，是哪一家公司提供服务，收费是多少。
）热水供应状况：一般的小区没有集中的热水供应，只有极个别的小区有集中的热水供应。没有集中热水供应的小区一般业主都自装热水器，现在的热水器几乎都是电热水器，在九十年代初燃气热水器较多，但安全性较差，尤其是已经禁止生产的直排式热水器，危险程度最高，如果是这样的热水器，建议购房人如果真正购买房屋后应当更换。
．买房时如何挑选户型
现在市场上出售的二手房户型可供选择的余地比较大，但具体到想购买的小区房屋在户型方面的选择上又显得太少，因为选择户型首先要选择小区，确定小区后还要考虑户型的大小，户型的大小在购房时基本就确定了，比如根据家庭人口选一个三居室或二居室，因此真正选择户型时可供选择的范围就非常小，这也是购房者觉得户型难选、难以买到合适户型的原因之一。另外，对于九十年代之前建筑的房改房可选择户型的余地不大，该年代的房改房基本都是依据一套图纸建筑的，大多都是
56 平方米 的户型，厅只有 6 平方米 左右，更像一个过道。在选择户型时大致应考虑如下几个问题：
一是居室的使用功能。首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩，至少要两居室以上，以备老人或保姆居住，其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用，是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好。
二是室外景观及采光。如果室外景观优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎，比如北向是一城市公园，这样的房子比较好卖。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，人们很少在家享受到阳光，而对优美自然景色的需求有所增加。如果家中有老人，那么应该优先考虑采光。
9 ．购买底层与顶层房屋注意事项
有些二手房是底层或顶层，与其它楼层的房屋相比，底层与顶层有其劣势，但也并非完全不能考虑购买。在准备购买底层或顶层时应注意下面的问题：
（ 1 ）底层容易出现的问题 ：底层住宅容易出现的质量问题是
下水管道容易堵塞，底层住宅经常出现地面潮湿、地下有设备振动、噪音、热污染，其它问题是安全问题、蚊虫多、灰尘大。但底层住宅比较适合有老人的家庭居住。因此在选择底层住宅时应注意：
①购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施，在挑选二手房底楼时，最好在连续下雨的情况下去观察房屋地面及墙壁的潮湿程度；
②了解是否有地下室、地下几层、地下室是否有水泵、热水锅炉房，如果楼层下有这些设备，则可能设备运行时产生振动，室内噪音过大，可能影响购房人无法入睡，如果有热水锅炉房，则在运行时室内可能温度会非常高，无法居住。如果一层下面还有设备层，这样的房屋最好不买。
③查看房子门窗的防盗措施是否到位，因为一层没有防盗设施不安全。
④多层住宅的下水管道容易堵塞，如果是多层住宅，在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道是独立的，不与上面五层相通，自成系统，那么一般不会发生堵塞的情况；如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。一般老式的居民楼一层管道与上面都是相连的，经常发生管道堵塞，一楼室内污水、粪便四溢。
⑤看窗户外地面化粪池口是否离自己住宅较近，窗户附近是否有地下室的排风口，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，窗户附近是否有车库的出入口等。
（ 2 ）顶层容易出现的问题
：顶层住宅的价格一般会比其它层的价格低，但也有一些顶层有阁楼或赠送平台或露台的，价格并不低或者还高。顶层住宅经常出现的质量问题是渗漏或过热，因此在购买顶层住宅时应注意下面两个问题：
）查看顶层的防水、防雨措施。一般房屋年久失修，比如基础下沉、缝隙收缩等都可能导致破坏楼顶的防水层，导致顶层漏水。在选择顶层时应该仔细查看室内是否有水渍的痕迹，如果有，说明房屋顶层漏水。
）顶层的防热。顶层的隔热直接关系到顶层房屋的居住环境。购房者在挑选顶层时，要考察顶层隔热的措施和效果。如顶层做成坡屋顶或退台形式，就有利于顶层的隔热。另外，建筑材料也直接关系到顶层隔热是否合格。如果顶层隔热不合格，那么在夏天室内居住会非常热，有时房屋即使全天打开空调都不能降温。
10 ．内部装修的状况及房屋的内部结构图
（ 1 ）房屋的装修情况见房屋交付验收质量问题的章节。
）了解住宅的内部结构图，确定承重墙，确定电、水、暖气管线的走向，如果购买之后想装修，一定要弄清基本的内部构造。
．了解物业管理水平好坏
①先到小区内走一遍，查看小区的整体管理水平，如小区绿化、卫生情况，如小区绿化好、小区内没有垃圾、没有杂物，说明小区整体管理较好；
向小区老住户了解对小区的物业管理是否满意；
小区是否封闭管理，保安是否询问进入小区的每一个人，保安是否巡逻和有责任心；
基本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度及开启时间，电梯是否有人值班，晚上最晚开到几点等；
⑤物业管理费的收取标准是否合理；
⑥车位的费用是否合理。
12 ．了解行情与房价
对于买方来说，了解房屋的市场价格至关重要，因为这直接关系到自己的切身利益，关系到自己买房时会不会吃亏，购买的房屋是否物有所值。购房人可以通过下面的方法了解市场行情与房价：
）通过房地产经纪公司查询：如果自己是买方，将自己所购房屋的区位、房屋建成年代等基本信息告诉经纪公司，要求其报价。至少应问三家以上经纪公司，最好是五家，对比几家公司的报价是否一致，如果五家报价基本相同，则说明房产的购买价格基本可信。然后再转换身份，以卖方的身份要求经纪公司对相同的房屋进行报价，最好也是询问五家经纪公司，以自己或朋友的身份来询问，然后得出一个基本售价。如果经纪公司对买方与卖方的报价基本相同，则意味着这个房产的价格基本是真实的，反映了该房屋的市场价格；如果两者的报价差别很大，说明不是房产的真实价格。
）通过房地产业内人士打探真实的价格。对二手房的价格最了解的莫过于房地产经纪公司，因此可以通过一定的关系，比如亲属、朋友等从事这个行业的人员，可以让他们帮助了解真实的房屋价格。如果没有业内的亲属或朋友，可以与房地产经纪公司的工作人员成为朋友关系，然后让他们帮助了解真实的房价。
）通过周围刚刚已购房的亲属、朋友、熟人等了解房地产市场的最新价格。
）向中介机构支付费用，直接委托中介机构咨询房屋的价格，但委托的前提必须明确，只了解房屋的真实价格，中介公司不参与交易，按服务的内容收费。如果中介公司没有按要求了解到真实的价格，可在合同中约定承担违约责任。
）以北京市建委公布的已购公房和二手商品房指导价格作为参考。通过该指导价，可以对某个区域房价有初步的整体认识，然后以此为参照值进行调整，再综合其它的信息，得出一个相对比较真实的价格。市建委的指导价每半年公布一次，在时间上不及时，不能满足市场价格的瞬息万变，即使是刚刚公布的指导价格，这个指导价与市场的真实成交价格仍有一些差距。
．影响房价的因素
一般来说，影响房价的因素有很多，从宏观的方式来说，影响因素有国民经济发展状况、国民储蓄水平、消费水平、 供求比例、
投资水平、金融形势、国家的宏观政策、全社会整体物价水平、建筑费用、利率、居民收入、 居民的居住水平和居住结构情况、
文化心理、消费心理等。其中最重要的是居民的收入水平，这也是限制我国居民购房的最主要障碍。通常随着居民收入水平迅速增加，房价一般也会上涨。一个地区经济发展水平越高、发展速度越快，人们收入水平增加的快，房价就较高。
14 ．买房如何侃价
买房侃价是一门学问，既要了解房地产市场的真实价格，又会灵活运用谈判技巧，更要掌控卖方的心理。有人会谈价格，有人不会谈价格，会谈价格的人侃价时各有各的办法。总结起来大致有下面几种办法：
）不要流露出特别强烈的购买欲望，不要表露对房屋有好感，对任何方面都满意；
）要表露出正在看几套房子，其中的某一套比较满意，比这套好，并告知卖方已付订金，但也看中这套房，如果便宜点儿补偿另一套房屋的定金损失可买这套房；或者用其他周边的房屋价值作比较，要求再减价；
）不停地找房屋的缺点，比如质量问题、地理位置、周边环境等要求降价，但这招有时会适得其反，可能会惹怒房主；
）告诉卖方自己很满意，但家人不满意或有其他的想法，希望再便宜点儿成交，自己表现出强烈的购买欲望；
（ 5 ）告诉卖方自己准备一次性付款，给一点折扣；
）谈判陷入僵局，走人，试探对方的底线；如果真想买，对方又不让步，通过中间人或自己直接报出底价；
）称自己经济能力不好，能力有限买不起，钱不够作为理由，即俗语所称的“哭穷”；
（ 8 ）与对方拉近感情；
当然，上面的方法对每个人来说未必奏效，最好根据你平时与人打交道的风格选择其中一种或几种方式。如果购房人实在不会谈价格，那么只能对方报多少就付多少了，只要买方心理能接受就行。另外，购房人可以找一位比较好的朋友且擅于侃价的人陪同一起购房，让朋友
帮忙侃价。
．确定房屋面积是否属实
要知道自己所购房屋面积大小是否物有所值，应了解房屋面积方面的知识。一般二手房产权证上标注面积方面的几个数据：一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是阳台面积，四是公摊面积。建筑面积也称“建筑展开面积”，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多层、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
建筑面积其计算公式为：建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积。套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）。套内墙体面积＝
1 ／ 2 共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积。公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数 &
套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内。 (
建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）。
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。
住宅的使用面积，也称居住面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
通过上面的介绍我们知道房屋的建筑面积是套内建筑面积面积与公摊面积之和，而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和。从房屋的使用功能来说，购房人能实际使用的其实是房屋的套内使用面积，即净使用面积，而净使用面积在房产证上又没有标注，这就给购房人出了一个难题，即所购房屋净使用面积到底是多少，以某一固定价格买这样的一套房屋到底值不值？如果从房屋单价方面考虑房屋是否值不值，应该以净使用面积作为单价的衡量因素，而不应该以建筑面积作为衡量房屋单价的依据。在确定房屋净使用面积方面，购房人可以自己用尺子大致量一下，并测量算一下房屋到底净使用面积有多大。
第二节　售房一方的决策
1 ．售房决策
决定是否卖房是一件比较困难的事情，甚至比决定买房还困难，因为卖房时售房人对这套房屋的感情因素也包含在售房的决策当中。卖房的原因有很多，大致有下面几个原因：一是升级置业，以旧房换新房；售房人经过努力，经济条件与最初购房时相比大为提高，可以有更强的经济实力购买更大的或更符合自己意愿的房屋，但由于毕竟经济实力有限，不太可能再重新购置一套，只有将先买的房屋卖掉，利用旧房的售房款再加一部分钱再购置一套更好的房屋；二是售房人本身就是利用房屋来进行投资，只要价格涨起来，符合自己最初的预期，有钱有赚就出手上市；三是因特殊原因急需用钱，比如用钱救急、用钱投资其它行业；四是因个人原因，比如工作变动需要搬家，所住房屋离工作单位太远，或者到另外一个城市或国家发展；五是个人经济状况出现恶化，无力继续月供，或者投资房屋太多，压力太大，急需出手。
不同的原因售房的决定可能不太一致，比如用钱救急，可能不考虑房价、市场涨跌等详细情况，只要能卖、基本不赔钱就可以，但有些售房人可能会考虑我是否现在应该卖房，以后卖房是不是获得的利益会更大，对市场房屋的价格走势成了售房人决定是否售房的关键因素。市场房价如何判断？事实上二手房市场的价格很难把握。其实二手房市场的价格只是影响售房的一个因素，关键还是就个人的最终需求及目的做出考虑，并以此作为是否售房的标准。售房人在售房时考虑的因素有：国家宏观政策明示或显示将来可能会增加售房成本，那么在免征期内考虑卖房；房屋出租的投资目的不能达到，租金不能弥补每月的利息及本金，还款压力太大；其它项目比房屋投资的收益更大，可退出房屋投资转投其它行业；所住房屋综合考虑不符合自己的居住要求，比如离工作地点太远、交通不便、房屋太小，不能满足家庭人口对居住的需要、子女上学太远、房屋太旧、格局不好等等；个人预期房地产市场会降价，现在是拐点，是抛售的最好时期。如果售房人结合自己的实际情况决定售房，那么就根据自己的判断去行事。
2 ．售房成本
相对于买房人来说，卖方的售房成本比较低，但是随着宏观调控政策的实施，对购买不足五年的房屋征收营业税及个人所得税使售房人的成本骤增。由于二手房市场的供求关系失衡，售房人几乎都将所有的应由售房人交纳的税费转移到买方身上，事实上在真正的交易当中税收以售房人几乎没有什么影响，影响的反而是买方。售房人的成本有下列几种：
）各种税费，主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税，土地增值税暂时不征，营业税、个人所得税上面已经提到，绝大多数都转嫁给买方，或者将房价款提高，印花税非常低，只有成交价的万分之五，可以忽略不计。
）房屋交接之前的物业费、供暖费、水电气及通讯费用，有些业主因与物业存在纠纷，可能欠费数额较高，有些业主按年或按月交，几乎没有欠费，因此不产生这笔费用；
）委托中介公司的中介费。目前二手房市场供求不平衡的状况导致中介公司为获得房源信息不收取卖方的中介费，但有些中介公司按一定
比例收取中介费，高低差别比较大。
）其它成本支出。比如看房的时间成本、交通费用、通讯费用或对房屋进行简单粉刷、清洁的费用。
．什么样的房子应该尽快卖
缺陷明显的房子应该尽快卖。绝对没有缺点的房子是不存在的。但如果缺陷明显，则贬值更快，首先应当考虑出手。比如，光照时间在冬至日不足一小时的、靠近交通主干线的，分摊多使用率低的、朝向没有向南的、物业管理差且收费高的等等。
建成年代久远的房屋应该尽快卖。所有的房屋都会折旧，房屋建成年代越久，房价越低，即便在房屋快速涨价的背景下，折旧因素也会抵消涨价因素。
户型落后的房屋应尽快卖。楼房的类型或户型落后的如小厅大室型的，没有车库与停车位的，没有小区的等等。
自有购房资金比例低，用供及物业费等供养困难，房养房比较吃力，经济压力太大，一旦房屋出租不了，资金就会断链，因此应尽快出手。运用银行贷款为投资的，在宏观调控之下政策不是十分明朗的前提下，有机会房子就应该出手；房主拥有多套房源，且租赁行情不佳，有空置情况就应当尽快出手。
房主拥有的房屋适销不对路，面积较大、地段较差、层次不佳的，应尽快出手。
4 ．出售时机的把握
房地产市场价格变化较大，既受政策影响，也受市场的影响，因此要对市场有一个正确的判断，选择在价格最高时出手。所以想要出售二手房的售房人要把握好时机，不要盲目追求升值。
．从经济的角度决断房屋是否该出售
在正常的情况下，对卖方来说，卖房的价格至少不赔，售房的价格与自己的实际支出相等或大于实际支出。实际支出的计算比较复杂，根据所售房屋的不同的情况，实际支出也不一样。比如贷款的房屋与一次性付款的房屋实际支出不同、普通住宅与非普通住宅实际支出不同、五年之内与五年之外出售实际支出不同。下面举例从保本的角度来计算一下
手头的房子该不该卖。
（ 1 ）贷款购买的办完契税或产权证未超过 5
年的普通住宅保本价格为：房价款＋契税＋营业税＋个人所得税＋贷款利息＋贷款支出的保险费、律师费、公证费、评估费＋中介费＋印花税＋公共维修基金
其中契税按买入总价的 1.5%
收取，而营业税、城市建设维护税、教育费附加按其卖房总价的 5.5% 收取；
贷款利息 = 买入价 & （ 1- 首付比例 )& 贷款利率 &
已贷款日期
贷款费用：包括保险费、公证费、律师费、、评估费。
公共维修基金：房款的 2%
其它费用：印花税、中介费等
（ 2 ）贷款购买的办完契税或产权证超过 5
年的普通住宅保本价格为：房价款＋契税＋贷款利息＋贷款支出的保险费、律师费、公证费、评估费＋中介费＋印花税＋公共维修基金
其中契税按买入总价的 1.5% 收取
贷款利息 = 买入价 & （ 1- 首付比例 )& 贷款利率 &
已贷款日期
贷款费用：包括保险费、公证费、律师费、、评估费
公共维修基金：房款的 2%
其它费用：印花税、中介费等
如果是非普通住宅，则契税变为 3% 。成本增加 1.5%
。如果没有贷款则不发生利息及贷款的费用。
．卖房人如何为自己的二手房估价
二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态不同，双方对房屋的价格有不同的心理预期，卖方总与同地区商品房的新房价格来做比较，开价与商品房差别不大，又由于近期房价上涨，二手房的开价甚至比周边商品房的还高；而买方认为，无论如何，自己买的也是一个旧房子，再新也不能与新房子做比较。因此，买卖双方往往是对价格的心理预期较大，无法成交。其实从市场的角度来说，二手房与一手房在价格方面来说还是不一样的，二手房的价格还是有规律可循的。如果给二手房估价，应考虑以下几个因素：
）折旧因素：房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，一般房屋的折旧期限为 50 年，每年的折旧率为 2
％。房改售房规定的旧房折旧率就是每年 2% 。
）户型因素。旧房的套型落后，功能陈旧，房屋所有建材属于淘汰落后，房屋质量不如新房，这些因素与新建商品房无法相比，一般小厅、小厨、小卫的旧房减
（ 3 ）楼层对价格也产生影响。以 6 层楼房为例： 2 层和 5
层为基准价， 1 层和 6 层减 3 ％， 3 层和 4 层＋ 3 ％，房间如无朝南门窗，－ 5 ％。
）环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房与新房都有所不同。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减
5 ％，位于省、市重点中小学区的＋ 15 ％。
）心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房；如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。
7 ．售房信息发布途径
售房人发布信息有两种渠道，一是自己主动发布，二是通过中介公司帮助发布。
（ 1 ） 售房人的出售信息通过主动发布的途径：
①通过熟人介绍或亲戚朋友介绍；
②在本小区的社区公告栏中张贴出售信息或者在自家房屋窗户或门上张贴出售信息。
③通过买方主动上门
④在二手房展销会上发布出售信息
⑤通过互联网发布售房的信息。
（ 2 ）通过中介公司寻找
有些售房人没有获得买方信息的渠道，又没有时间，于是就直接委托中介公司发布信息。通过中介公司售房有几种方式，一是多家代理，向多个中介公司登记自己的房源，二是独家代理，三是限时出售。通过多家中介售房的缺点是：卖方在等待成交的时间里得不到任何的时间补偿，且遇到不法中介的几率增加，同时又要忍受不同经纪公司多个经纪人的电话等频繁打扰，使房主烦不胜烦。通过独家代理的方式，避免了多家代理中业主时常被打扰的尴尬，同时规避了由于接触多家中介公司而带来的不确定性风险。限时出售的具体作法是：经纪公司与业主商定委托时限（一般为一个月，最长不应超过三个月），若超时未售出，经纪公司承诺赔付业主一定金额。到期如果没有出售，业主还可以继续委托中介公司限时出售，也可以另行委托其它机构出售或者自行出售。
．价格协商
卖房人与售房人的价格协商首先要确定在市场价格的基础上。在买方看房时，希望房价越低越好，或者买房人的心理预期与卖房人的心理经期较大，这时卖方就应当通过市场情况来决定如何定价。比如来看房的人多，成交意向较强烈看房人也多，说明这套房子比较好卖，可以适当高报一些价格，或者对已报出的价格没有商量退步的余地。如果看房的人少，频率低，自己又急于出手，那么可以适当降低房屋的报价，以利于成交。
9 ．如何尽快拿到卖房的尾款
买卖双方签订合同前，对房屋价款的支付一般都有明确约定。一般来说，一次性付款拿到房款最快，但买方未必能同意这种付款方式。通过贷款拿到房款的速度慢一些。另外，根据双方约定，一般房屋的尾款都是在办理完毕过户及交接手续后才能最终拿到，如果有这样的约定，售房人应当尽快办理过户手续及房屋的交付手续。
．卖二手房的技巧
有些二手房因建成年代或使用等原因，从外观上感觉比较旧，看房人未必满意房屋的新旧程度，第一感觉可能不好，或者认为不值，如果所售二手房从感观上看比较差，售房人可以通过给二手房美化，来达到吸引买房的目的。对二手房外观进行处理，支出的只是一小部分钱，却能使出售的房屋在房价上或在成交概率上都明显占据优势。那么，究竟该如何给二手房进行处理呢？
将房屋的卫生打扫干净。一般出售的二手房售房人都不在此居住，或者空置，室内灰尘很厚，房子显得很旧，或者由其它人租住，搬走时留下很多不要的东西，室内显得凌乱不堪。当客户进入房屋内部，“第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。如果购房人看到室内很脏，很乱，一般对这套房屋的第一印象会很差，因此保持房间的整洁是至关重要的。
如有必要，可将房屋简单装饰一下，比如修补墙的裂缝、墙漆的剥落。如发现房屋内有水渍，应进行修补。若厨房显得陈旧，可将厨房擦拭一新，可使用家具清洁上光剂进行增光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。总之，对感觉比较旧的部分进行翻新处理，给购房人的感觉比较好，这样经过对细节的处理，一定能提高房屋的可售性及适当增加房屋的售价。
．卖二手房的注意事项
（ 1 ）确定是否选择中介公司。
售房人售房方式基本有两种，一是通过中介公司出售，另外一个是自己出售。目前中介公司的信誉较差，不能让买卖双方放心，只有极个别的大的中介公司是比较可信的。
卖方可以将房屋委托给这样的的中介公司。大且有品牌的中介公司除了能够保证比较多的信息外，还能提供担保、垫资等业务，能促使买卖双方在特殊条件下进行顺利交易，并且能指导买卖双方办理过户手续、贷款手续等，一般都能够保证交易的安全性。委托小公司不仅安全得不到保障，而且还可能出现新的麻烦。自行自由交易也可以，但在买卖双方都不信任的情况下比较难于成交，但可以考虑公证提存或资金托管。
如果选择中介代为出售，有两种代理方式，这两处方式各有利弊。委托中介机构代理出售的有
独家代理方式和一般方式。独家代理方式的房主只能将同一套房源委托给一家中介出售，而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险及增加售房人的工作量。
如果签了一份独家代理合同，就需要在签定合同的时候约定一个有代理的最长期限，即多长时间能将房屋出售，在代理期限内未能达成交易就可以自动解除合同。代理期限最好不要超过一个月。时间过长，可能会发生各种变化，比如三个月内房价有大幅波动，最初销售的底价与最后成交的价格有较大差距，售房人就会吃亏，尤其是在中介与业主有协议的情况下，房主只拿销售底价，那么差价都被中介吃走，时间越长，房价上涨越高，中介吃的差价越多。因此委托期限越短越好。如果签了三个月或者半年的话，就只能被
“ 套牢 ” 了。
（ 2 ）如果买卖双方不通过中介交易应保证安全。
有一些卖房者不信任中介，自己自行办理过户手续。这时卖方一定要注意保证资金的安全，即一定要全款到帐后才能办理过户，或者首付款到帐后办理贷款手续，或者办理公证提存或资金托管手续，以保证能拿到房款。另外要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
（ 3 ） 交钥匙要谨慎
许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。因为不同的购房者肯定会反复的看房，而卖房人不一定有时间及精力。这种作法的确节省了售房人的精力，但可能存在风险。风险之一就是不法中介利用该房屋进行不法活动，比如骗取租赁费等，风险之二房屋内如果有财物存在被盗的可能性。因此许多中介公司也并不主张房主交钥匙的做法，为了避免财物被盗等意外事件发生后，说不清的责任。房主如果要交钥匙的话，房屋最好是空房、中介公司也是比较可信的。&
&&&&&&&&&&&
第五节 二手房买卖合同的效力问题
．什么是无效合同以及无效合同的分类
无效合同是相对有效合同而言的，它是指合同虽然已经成立，但因欠缺合同生效要件，其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此确认为无效。
无效合同不具有法律效力，不受法律保护。无效合同自始无效。合同一旦被确认无效，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。无论当事人已经履行，或者已经履行完毕，都不能改变合同无效的状态。当事人订立无效合同后，不得依据合同约定的权利和义务履行，也不承担因不履行合同约定的权利和义务的违约责任。确认合同无效的机构是人民法院和仲裁机构，其他任何组织和个人均无此项权利。
无效合同的分类，根据合同无效的程度来划分，可以将无效合同划分为部分无效和全部无效的合同。部分无效的合同，是指合同的部分内容无效，而且无效的部分并不影响整个合同的法律效力。全部无效合同，是指内容违法的合同，自始不具有法律效力。
根据无效合同发生的原因划分，无效合同可以划分为以下几类：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强}