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土地前期开发
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土地前期开发是土地储备工作的一项重要环节，是指土地储备中心通过委托或公开招标的形式确定施工企业，对纳入政府储备的土地进行必要的基础设施建设，使土地达到“三通一平”、“七通一平”的出让要求，实现土地升值的工作环节。
由土地储备中心为实施主体，通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业，对已纳入政府储备的土地进行拆迁、安置、市政基础及配套设施等内容的建设，使其达到达到土地招拍挂出让条件。
其与土地一级开发的区别在于，土地前期开发是土地储备工作的一部分，不包括房屋拆迁、安置房建设等内容。而土地一级开发包含房屋拆迁、安置房建设在内。
清除历史记录关闭土地费用，是指在土人使用权取得和转让活动中发生的各种费用。一般可按照获取土地的不同方式来划分，每种方式的土地费用包括的内容不一样。其它还有一些管理性费用和服务性费用等。
一、在偿取得国有土地使用的土地费用
1、土地有偿使用费
土地有使用，是指国家在土地使用出上中应取得的土地纯收益。土地有偿使用的交费人是一切以出上方式取得土地使用的单位和个人。土地使用人在土地使用权出让年限内，应当按照出让地块的面积，每年向土地管理部门缴纳土地有偿使用费。征收土地有偿使费，不是为了增加财政收入，而是为了实行严格的土地管理制度而采取的重要措施。
⑵安置补助费；
⑶地上附作物和青苗的补偿费。
3、土地地开发费
⑴基础设施、公共配套费，它是指国家为进行基础设施、人共配套设施所耗费的成本。包括为建设住宅小区内的道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、警卫以及绿化等项工程发生的支出；
⑵建造房屋以及配套设施时缴纳的前期工程费，包括：规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘查、测绘以及&三通一平&支出；
⑶建筑安装工程费，饭帮以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程；
⑷开发间接费，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。
4、新开发建设基金
用地单位缴纳新菜地开发建设基金的法律依据主要是《》和《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办理》（以下简称《新菜地开发建设基金暂行管理办法》）以及有关地方法规。
二、以种拨方式取得使用时，用地单位是否缴纳有关费用分为两种情况
1.无偿取得土地使用权，不需方向国家支付土地有偿使用费，也无需支付安置补偿费。
2.不需缴纳土地有偿使用费，但是需缴纳补偿费等费。
三、管理性费用
管理性费用是指房产、土地管理部门在履行其管理职能，规范地早活动时所收取费用，包括土地登记费、调查勘测费、书证费、手续费等。
⑴土地总登记费，按照实际收取。
⑵土地变更登记费
2.调查勘测费
调查勘测费，是因土地管理机关组织[实施土地实地调查和测量工作，而向土地权利人收取的费用。
对于《国有》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》等土地证书按件收取的费用。
⑴房到产买卖，按照交易成交价格向买卖双方收取7%的手续费；
⑵办理房地产继承、赔与、交换等手续的，按房屋或土地的评估价向受让人取评估价1%的手续。
四、服务性费用
服务性费用，是指由房产、土地管理部门或其下属单位对其向社会或个人提供的特定服务所收取的费用。包括：
1.拆迁工作费
是由承办房屋及其附属物拆迁工作单位收取的费用。由于没有统一规范，因此拆迁工作费有各地不一，一般按照拆迁人向被征地单位及其成员支付的拆迁补偿总额的一定比例收取。
是房地产评估机构的费用。它一般按照价金额的一定比例收取。
五、已购公房和经济适用房上市出售，土地使用权让金的使用分配和管理
因为在我国职工个人购买的经济适应住房和按成本价购买的公有住房的房屋价格中都不含有土地使用权出让金，这是国家对职工的经济优惠措施。但是，当房屋产权归职工个人所有后，职工个人出售其购买的经济适用住房或按成本价购买的公有住房时，该经济适用房或者公有住房的购买人就需按照规定缴纳土地出让金或相当于土地让金的价款。
根据《城市房地产管理法》以及、和建设部联合发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[号）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，购买人需缴纳土地出让金或相当于土地出让金价款和所得收益。
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为全面贯彻落实国务院《关于印发土壤污染防治行动计划》(国发〔201　　近日，国家税务总局下发《》（国税函[号），对国有土地出让的契税计税依据问题做出明确。国税函[号文件规定，根据《》（[号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过&招、拍、挂&程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 　　根据我国法律规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。如何确定出让国有土地使用权时缴纳契税的计税价格，我们在《》第四条第（一）款及《》第九条中可以找到相应的依据，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地，房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币，实物，无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，也不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 　　2004年财政部、国家税务总局对国有土地使用权出让当中的契税计税价格曾单独发文明确。财税[号文件规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：　　一是评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。　　二是土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 　　这次国税函[号文件主要是对财税[号文件当中确定竞价方式出让国有土地使用权的契税计税价格事项进行了补充解释，进一步明确了对通过&招、拍、挂&程序承受国有土地使用权契税的计税依据。所谓&招、拍、挂&程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称。查寻《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第11号令）当中的相关概念，招标是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。通过&招、拍、挂&程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用同样包括在内。文件中&承受国有土地使用权&的方式，根据理解应指直接从国家手中出让取得，而不包括转让、租赁方式。 　　值得注意的是，国税函[号文件中提到了土地前期开发成本不得扣除，但&土地前期开发成本&包含什么内容没有明确。参考财税[号文件及其他规定，我们认为应包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费，旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费，其他经营服务性费用如拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等，也就是说基本上和财税[号文件第一条第一款中协议出让内容一致。现实情况中，有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖，房开企业通过&招、拍、挂&程序取得的开发用地一般应为净地，土地出让之前为达到出让条件的前期必要的&七通一平&开发，包括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设一般都由土地储备机构负责，成交价格中包含政府所有应收的费用。有的则仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如果开发企业承受土地权属签订合同时注明按现状取得土地（可能土地未平整），需另行再支付前期开发费用的，则此部分费用也应当计入契税成交价格，不允许从支付总价中扣除。 　　我们可以这样认为，房开企业&招、拍、挂&程序取得国有土地使用权不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么，只要构成了取得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款作为契税的计税依据。 责任编辑：zoe
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转让土地前期开发费用财税处理实例分析
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