股份代號 : 2868
財務資料摘要
物業組合一覽
年度大事紀要
董事長報告
管理層討論和分析
董事、監事及高級管理人員簡介
董事會報告
企業管治報告
監事會報告
合併及公司資產負債表
合併及公司利潤表
合併及公司現金流量表
合併股東權益變動表
公司股東權益變動表
財務報表附註
財務資料摘要
物業組合一覽
年度大事紀要
董事長報告
管理層討論和分析
董事、監事及高級管理人員簡介
董事會報告
企業管治報告
監事會報告
合併及公司資產負債表
合併及公司利潤表
合併及公司現金流量表
合併股東權益變動表
公司股東權益變動表
財務報表附註
非執行董事
李松平先生（董事長）
唐軍先生（總裁）
李曉斌先生
非執行董事
蘇朝暉先生
孫少林先生
獨立非執行董事
黃翼忠先生
審核委員會
黃翼忠先生（主席）
薪酬委員會
劉昕先生（主席）
孫少林先生
黃翼忠先生
提名委員會
劉昕先生（主席）
李松平先生
黃翼忠先生
戰略委員會
李松平先生（主席）
湯亞楠女士
蔣和斌先生
董事會秘書
李斯維先生
李斯維先生
註冊辦事處
中國北京市
開放東路13號院
4號樓第三層
辦公區3071室
3首創置業股份有限公司 二零一七年年報
中國北京市
廣寧伯街2號金澤大廈17層
香港辦事處
香港中環干諾道中一號
友邦金融中心2906-08室
http://www.bjcapitalland.com
普華永道中天會計師事務所
（特殊普通合夥）
香港法律：
香港諾頓羅氏富布萊特
中國法律：
君澤君律師事務所
主要往來銀行
國家開發銀行
中國建設銀行
中國農業銀行
中國工商銀行
香港上海滙豐銀行
3首創置業股份有限公司 二零一七年年報
中國北京市
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普華永道中天會計師事務所
（特殊普通合夥）
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香港諾頓羅氏富布萊特
中國法律：
君澤君律師事務所
主要往來銀行
國家開發銀行
中國建設銀行
中國農業銀行
中國工商銀行
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H股股份代號
香港聯合交易所 2868
路透社 2868.HK
彭博 2868HK
每手買賣單位
H股股份 2,000
H股股份過戶登記處
香港中央證券登記有限公司
香港灣仔皇后大道東183號
合和中心17樓
電話：(852)
傳真：(852)
投資者關係聯絡
H股股份之資料
二零一七年二零一六年
最高最低總成交量最高最低總成交量
（港幣）（港幣）（股份數目）（港幣）（港幣）（股份數目）
第一季度4.02 2.91 350,454,748 3.55 2.60 227,283,700
第二季度3.98 3.30 213,570,938 3.26 2.53 203,192,700
第三季度4.97 3.62 277,156,635 3.62 2.81 263,264,300
4.80 3.74 131,117,800 3.23 2.82 155,273,300
於二零一三年十二月三十一日之收市價：港幣2.64元。
於二零一四年十二月三十一日之收市價：港幣2.94元。
於二零一五年十二月三十一日之收市價：港幣3.48元。
於二零一六年十二月三十一日之收市價：港幣2.91元。
於二零一七年十二月二十九日之收市價：港幣4.06元。
五年財務概要註1（人民幣千元，除非另作說明）
截至十二月三十一日止年度二零一七年二零一六年二零一五年二零一四年二零一三年
（經重述）（經重述）
營業收入21,292,040 20,349,404 16,000,519 10,165,843 11,320,840
利潤總額3,839,317 3,938,468 3,985,486 3,120,949 2,624,192
所得稅費用(1,042,520) (1,074,474) (1,022,018) (726,694) (710,469)
淨利潤2,796,797 2,863,994 2,963,468 2,394,255 1,913,723
歸屬於母公司股東的淨利潤2,112,580 2,017,558 2,056,050 1,820,267 1,522,006
少數股東損益684,217 846,436 907,418 573,988 391,717
2,796,797 2,863,994 2,963,468 2,394,255 1,913,723
於十二月三十一日二零一七年二零一六年二零一五年二零一四年二零一三年
（經重述）（經重述）
總資產141,421,169 119,459,640 107,791,948 80,697,226 56,190,688
總負債109,489,636 91,908,938 82,134,092 57,916,333 39,962,204
31,931,533 27,550,702 25,657,856 22,780,893 16,228,484
下表為本集團經營業績、資產及負債之概要。
呈報的數據以中國企業會計準則編制。
本集團於本年完成同一控制下企業合併收購事項，並相應重述截至二零一六年十二月三十一日止及截至二零一五年十二月三十一日
止年度的財務資料，本集團截至二零一四年十二月三十一日止及二零一三年十二月三十一日止年度的財務資料並無重列，公布的業
績及資產負債表未必可資比較。
物業組合一覽物業組合一覽
7 首創置業股份有限公司 二零一七年年報
7 首創置業股份有限公司 二零一七年年報
未售總未售地上
項目名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積建築面積建築面積
（平方米）（平方米）（平方米）
國際酒店北京市西城區酒店
34% 5,123 58,161 42,900
未售總未售地上
項目名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積建築面積建築面積
（平方米）（平方米）（平方米）
2房山奧特萊斯北京市房山區商業
72.39% 90,766 196,837 196,837
3湖州奧特萊斯浙江省湖州市太湖旅游度假區商業
72.39% 214,317 97,542 97,542
4萬寧奧特萊斯海南省萬寧市禮紀鎮商業
55% 199,807 103,200 103,200
5昆山奧特萊斯江蘇省昆山市東部新城商業
72.39% 93,026 100,527 100,527
6南昌奧特萊斯江西省南昌市商業
86,987 158,080 158,080
72.39% 56,833 129,700 129,700
28.96% 30,153 28,380 28,380
7杭州奧特萊斯浙江省杭州市富陽區商業
72.39% 101,691 112,280 112,280
8武漢奧特萊斯湖北省武漢市東湖新區商業
71.67% 89,757 107,560 107,560
9長沙奧特萊斯湖南省長沙市湘江新區商業
21.72% 71,850 112,070 112,070
10西安奧特萊斯陝西省西安市高新技術產業開發區商業
72.39% 81,301 118,840 118,840
11鄭州奧特萊斯河南省鄭州市商業
72.39% 80,790 96,583 96,583
12濟南奧特萊斯山東省濟南市曆城區唐冶新區商業
72.39% 114,929 121,520 121,520
13合肥奧特萊斯安徽省合肥市濱湖新區商業
72.39% 87,913 96,494 96,494
14重慶奧特萊斯重慶市巴南區鹿角新城商業
72.39% 74,349 113,600 81,600
15昆明奧特萊斯雲南省昆明市五華區商業
61.53% 67,920 135,000 85,500
16麗澤金融商務區北京市豐台區寫字樓╱商業
50% 18,859 150,079 125,569
17北京海淀永豐產業基地B2北京市海淀區寫字樓╱公寓
50% 59,750 106,130 64,859
18北京陽光大厦北京市西城區寫字樓╱商業
35% 8,840 52,095 34,163
19北京首創大厦北京市東城區寫字樓╱商業
100% 7,069 48,431 35,867
項目名稱推廣名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積
（平方米）（平方米）（平方米）
20北京呼家樓項目禧瑞都北京市朝陽區住宅╱商業100% 34,163 55,904 41,346
21北京海淀永豐產業基地F1天閱西山北京市海淀區住宅╱公寓╱
商業╱寫字樓
100% 65,219 113,160 81,193
22北京海淀永豐產業基地B2北京市海淀區寫字樓╱商業50% 59,750 57,132 57,132
23海淀太平莊項目金地華著北京市海淀區住宅╱公寓25% 5,379 13,356 13,356
24麗澤金融商務區北京市豐台區寫字樓╱公寓26,352 38,612 26,254
麗澤F02 100% 15,963 23,221 12,415
麗澤F05天閱公館100% 10,389 15,391 13,839
25北京趙全營F1-01項目派尚國際北京市順義區公寓╱商業100% 27,121 4,937 4,937
26北京趙全營4號地悅樹匯北京市順義區住宅╱公寓100% 104,345 107,901 63,471
27北京趙全營2號地悅樹灣北京市順義區住宅╱公寓╱商業100% 114,154 109,646 69,263
28北京順義17街區項目禧瑞山北京市順義區住宅╱公寓100% 85,056 68,542 41,519
29北京趙全營F2-01項目北京市順義區公寓╱商業100% 17,277 43,155 34,507
30北京順義仁和鎮項目金地未未來北京市順義區住宅╱商業14.55% 40,669 49,383 49,383
31北京順義新城26街區項目旭輝26街區北京市順義區住宅╱商業12.50% 88,702 159,639 159,639
32北京密雲雲鳳山莊項目瀾茵山北京市密雲區住宅100% 334,855 70,166 58,396
33北京密雲新城項目禧悅府北京市密雲區住宅╱商業100% 56,254 240,584 175,695
34北京密雲新城0102街區項目北京市密雲區住宅╱商業24% 13,868 52,290 38,185
35北京密雲檀營鄉項目北京市密雲區住宅╱商業100% 60,999 190,298 139,021
36北京平谷暢春園項目北京市平谷區住宅╱商業25% 220,878 293,854 150,566
37北京長陽4號地項目新悅都北京市房山區住宅╱商業100% 90,389 4,838 2,408
38北京房山高教園項目紫悅台北京市房山區住宅╱公寓╱商業100% 56,138 66,708 39,414
39北京黃辛莊項目伊林郡北京市房山區住宅95% 114,166 138,193 100,573
40北京房山良鄉項目北京市房山區住宅╱商業╱寫字樓11.1% 53,579 139,123 101,380
41北京大興孫村項目悅都匯北京市大興區住宅╱公寓╱商業100% 61,512 34,277 30,365
42北京大興黃村項目北京市大興區公寓╱商業100% 84,213 211,329 168,338
43北京大興瀛海地塊北京市大興區住宅╱商業30% 75,065 199,565 120,412
44北京大興亦莊地塊北京市大興區住宅╱商業╱寫字樓50% 76,286 272,202 177,129
45上海松江項目錦悅上海市松江區住宅╱商業100% 65,239 12,935 10,724
未售總未售地上
項目名稱推廣名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積建築面積建築面積
（平方米）（平方米）（平方米）
46上海青浦盈浦街道項目禧悅上海市青浦區住宅╱商業
100% 129,484 234,897 188,980
47上海青浦徐涇項目上海市青浦區住宅
100% 17,048 30,110 17,493
48上海楊浦平凉項目天閱濱江上海市楊浦區住宅╱商業╱寫字樓
100% 32,360 108,699 88,976
49上海周浦項目上海市浦東新區住宅
51% 69,433 172,459 120,795
50上海新場項目上海市浦東新區住宅
50% 56,887 87,174 65,338
51上海嘉定項目首創旭輝城上海市嘉定區住宅╱商業
60% 123,090 39,000 24,000
52天津雙港121項目福緹山天津市津南區住宅╱公寓╱55% 255,038 66,703 60,510
商業╱寫字樓
53天津雙港122項目天津A-Z Town天津市津南區住宅
55% 183,511 867 –
54天津華明項目溪緹郡天津市東麗區住宅╱公寓╱商業
40% 271,830 70,799 70,799
55天津西青項目福特納灣天津市西青區住宅╱寫字樓
40% 151,596 17,100 17,100
56天津洪泥河項目天津首創城天津市津南區住宅╱商業
100% 257,093 136,397 32,592
57天津梨雙路項目暖山天津市津南區住宅
100% 108,344 24,970 139
58鐵項目天閱海河天津市河北區住宅╱公寓╱49% 66,888 260,365 249,065
商業╱寫字樓
59天津北運河項目大河宸章天津市河北區住宅╱公寓╱商業
100% 62,817 227,382 144,560
60天津中山路項目大都會天津市河北區住宅╱商業╱寫字樓
100% 22,455 99,171 72,171
61天津辛莊五號地項目悅山郡天津市津南區住宅
100% 82,164 38,544 38,544
62天津紅咸里項目北岸中山天津市紅橋區住宅╱商業╱寫字樓
25% 106,920 135,296 113,956
63天津油脂廠項目天津市紅橋區住宅╱商業
100% 38,704 92,852 77,620
64天津西青中北鎮項目天津市西青區住宅
50% 41,175 90,835 76,691
65天津武清項目國際半島天津市武清區住宅╱商業╱寫字樓
1,385,423 605,942 523,315
100% 171,418 21,090 21,090
100% 193,496 15,983 15,983
100% 174,948 21,312 21,312
100% 187,396 50,041 50,041
100% 49,871 23,412 23,412
100% 401,601 39,703 39,703
100% 24,584 19,167 19,167
100% 18,103 18,101 18,101
03-06/03-07地塊
30% 164,005 204,776 170,909
50% 132,169 192,356 143,596
66深圳龍華項目深圳市龍華區公寓╱商業╱寫字樓
100% 9,519 67,596 43,596
項目名稱推廣名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積
（平方米）（平方米）（平方米）
67杭州余杭項目浙江省杭州市余杭區住宅╱商業100% 85,897 176,659 125,903
68重慶鴻恩寺項目鴻恩國際生活區重慶市江北區住宅╱商業100% 229,314 85,374 2,952
69重慶西永項目重慶光和城重慶市沙坪壩區住宅╱公寓╱商業97.83% 146,394 128,894 30,296
70重慶嘉陵廠項目重慶首創城重慶市沙坪壩區住宅╱商業30.40% 218,303 549,674 348,546
71重慶大坪圈項目重慶市渝中區住宅╱公寓╱商業33.00% 14,447 69,413 52,810
72成都建設路項目成都A-Z Town四川省成都市成華區住宅╱商業100% 68,270 1,912 251
73成都勝利村項目成都國際城四川省成都市成華區住宅╱商業100% 78,171 17,042 15,811
74成都北泉路項目東公元四川省成都市龍泉驛區住宅╱商業55% 75,019 50,405 3,998
75成都川師大項目萬卷山四川省成都市龍泉驛區住宅╱商業╱寫字樓55% 106,786 62,120 1,913
76成都青龍場項目成都光和城四川省成都市成華區住宅╱商業100% 87,312 114,155 46,011
77成都華新村項目嬌子1號四川省成都市錦江區住宅╱商業67.50% 95,663 97,573 40,039
78西安鳳城路項目西安國際城陝西省西安市經濟技術開發區住宅╱商業╱寫字樓72.39% 355,909 531,732 315,274
79瀋陽沈營路項目瀋陽國際城遼寧省瀋陽市渾南新區住宅╱公寓╱商業30% 175,348 58,879 35,035
80瀋陽銀河灣項目棋盤山1號遼寧省瀋陽市棋盤山區住宅╱商業50% 420,317 328,487 313,287
81瀋陽沈中大街項目瀋陽光和城遼寧省瀋陽市渾南新區住宅╱商業100% 194,249 341,887 283,204
82瀋陽琥珀灣項目瀋陽琥珀灣遼寧省瀋陽市棋盤山區住宅╱商業100% 231,666 132,069 132,069
83青島城陽項目空港國際中心山東省青島市城陽區商業╱寫字樓100% 92,455 84,071 84,071
84青島公園1號項目公園1號山東省青島市城陽區住宅╱公寓╱商業100% 81,016 13,340 13,340
85青島楊埠寨項目公園1號·東園山東省青島市城陽區住宅╱商業100% 38,805 751 751
86青島千千樹項目陽光香蜜湖山東省青島市李滄區住宅╱商業100% 113,974 183 183
87烟台陽光首院項目烟台陽光首院山東省烟台市福山區住宅╱商業100% 195,609 43,079 46,729
項目名稱推廣名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積
（平方米）（平方米）（平方米）
67杭州余杭項目浙江省杭州市余杭區住宅╱商業100% 85,897 176,659 125,903
68重慶鴻恩寺項目鴻恩國際生活區重慶市江北區住宅╱商業100% 229,314 85,374 2,952
69重慶西永項目重慶光和城重慶市沙坪壩區住宅╱公寓╱商業97.83% 146,394 128,894 30,296
70重慶嘉陵廠項目重慶首創城重慶市沙坪壩區住宅╱商業30.40% 218,303 549,674 348,546
71重慶大坪圈項目重慶市渝中區住宅╱公寓╱商業33.00% 14,447 69,413 52,810
72成都建設路項目成都A-Z Town四川省成都市成華區住宅╱商業100% 68,270 1,912 251
73成都勝利村項目成都國際城四川省成都市成華區住宅╱商業100% 78,171 17,042 15,811
74成都北泉路項目東公元四川省成都市龍泉驛區住宅╱商業55% 75,019 50,405 3,998
75成都川師大項目萬卷山四川省成都市龍泉驛區住宅╱商業╱寫字樓55% 106,786 62,120 1,913
76成都青龍場項目成都光和城四川省成都市成華區住宅╱商業100% 87,312 114,155 46,011
77成都華新村項目嬌子1號四川省成都市錦江區住宅╱商業67.50% 95,663 97,573 40,039
78西安鳳城路項目西安國際城陝西省西安市經濟技術開發區住宅╱商業╱寫字樓72.39% 355,909 531,732 315,274
79瀋陽沈營路項目瀋陽國際城遼寧省瀋陽市渾南新區住宅╱公寓╱商業30% 175,348 58,879 35,035
80瀋陽銀河灣項目棋盤山1號遼寧省瀋陽市棋盤山區住宅╱商業50% 420,317 328,487 313,287
81瀋陽沈中大街項目瀋陽光和城遼寧省瀋陽市渾南新區住宅╱商業100% 194,249 341,887 283,204
82瀋陽琥珀灣項目瀋陽琥珀灣遼寧省瀋陽市棋盤山區住宅╱商業100% 231,666 132,069 132,069
83青島城陽項目空港國際中心山東省青島市城陽區商業╱寫字樓100% 92,455 84,071 84,071
84青島公園1號項目公園1號山東省青島市城陽區住宅╱公寓╱商業100% 81,016 13,340 13,340
85青島楊埠寨項目公園1號·東園山東省青島市城陽區住宅╱商業100% 38,805 751 751
86青島千千樹項目陽光香蜜湖山東省青島市李滄區住宅╱商業100% 113,974 183 183
87烟台陽光首院項目烟台陽光首院山東省烟台市福山區住宅╱商業100% 195,609 43,079 46,729
未售總未售地上
項目名稱推廣名稱地理位置物業類型應佔權益佔地面積建築面積建築面積
（平方米）（平方米）（平方米）
88鎮江國家大學科技園項目鎮江悅府江蘇省鎮江市技術開發區住宅╱商業
100% 111,364 11,804 10,922
89昆山錦溪項目島尚
·東方秘境江蘇省昆山市錦溪鎮住宅╱商業╱酒店
51% 550,037 265,695 265,695
90無錫東亭鎮項目無錫隽府江蘇省無錫市錫山區住宅╱商業
100% 162,911 21,316 15,970
91無錫機場路項目無錫悅府江蘇省無錫市新區住宅╱商業
100% 96,598 17,162 1,456
92江陰敔悅項目江陰瑞府園江蘇省江陰市敔山灣住宅╱商業
100% 78,258 133,946 118,437
93湖州仁皇山項目湖州悅府浙江省湖州市仁皇山區住宅╱商業
55% 53,865 2,531 –
94湖州太湖項目湖州奧特萊斯綜合體浙江省湖州市太湖旅游度假區住宅╱商業
100% 145,153 112,658 105,693
95海南萬寧項目海南奧特萊斯綜合體海南省萬寧市禮紀鎮住宅╱公寓╱商業
440,415 142,061 142,061
55% 94,355 1,320 1,320
2號地、3號地
55% 157,546 1,254 1,254
5號地、6號地
100% 188,514 139,487 139,487
96昆山奧特萊斯項目昆山奧特萊斯綜合體江蘇省昆山市東部新城住宅╱公寓╱商業
100% 354,912 289,442 289,442
97南昌奧特萊斯南昌奧特萊斯江西省南昌市商業
28.96% 30,153 32,560 32,560
98濟南奧特萊斯濟南奧特萊斯山東省濟南市曆城區唐冶新區商業
72.39% 114,929 62,710 61,710
99重慶奧特萊斯重慶奧特萊斯重慶市巴南區鹿角新城商業
72.39% 74,349 15,000 15,000
100 Merrylands項目澳大利亞悉尼市住宅
50% 21,043 13,566 13,566
101 Arden項目澳大利亞布裏斯班市住宅
50% 16,409 7,724 7,724
102 Max項目澳大利亞悉尼╱布里斯班市住宅
50% 37,356 33,081 33,081
103 Auto Alley項目澳大利亞悉尼市住宅
50% 14,287 54,647 54,647
11,543,520 8,933,275
1月，公司境外全資子公司成功新設10億美元有擔保中期票
據及永續證券計劃，並完成首次提取發行4億美元3年期高級
債券，票息率3.875%。此次發行獲得惠譽BBB投資評級，最
終實現逾6倍超額認購，較初始價格指引區間創紀錄大幅降
低32.5個基點。
1月，公司聯合獲取平谷金海湖韓莊項目，項目地處北京市
平谷區，位於世界休閑大會核心功能區內，配套設施齊全；
緊鄰金海湖風景區，景觀資源優越；靠近地鐵平谷線及多條
城市主幹道，規劃地上建築面積15.3萬平方米。
3月，公司通過股權收購方式，成功獲取香港鐵路有限公司
持有的天津河北區小王莊項目49%股權。項目屬於地鐵上
蓋，地處河北區中心，位於子牙河、北運河、新開河三河交
匯處；靠近天津火車站和天津西火車站，並由多條軌道交
通、城市快速路等立體交通網絡覆蓋；周邊生活、教育、醫
療、商業等配套成熟，規劃地上建築面積25.3萬平方米。
3月，公司成功獲取北京密雲區檀營鄉項目。項目位於密雲
核心區域，緊鄰京承高速、京沈高鐵線和密雲汽車站，周圍
教育、醫療、自然景觀等配套設施齊全，規劃地上建築面積
14.5萬平方米。
4月，公司中標獲取北京順義區
北石槽棚戶區改造項目。項目緊
鄰大廣高速和京沈客專鐵路線，
總佔地面積60.8公頃，其中北
部中心區規劃總建築面積43萬
平方米。成功獲取該項目，有助
於公司京津冀一級開發業務的發
展，並有效補充公司核心城市優
質土地資源。
5月，公司分別與澳大利亞大型
開發商Dyldam集團和Arden集
團合作開發4個澳洲項目，其中
3個位於悉尼，1個位於布里斯
班，均地處核心位置，為政府未
來重點打造的規劃區域，靠近火
車站和多條高速公路，交通網絡
發達，生活配套完善。項目總規
劃建築面積約10.4萬平方米，預
期將進一步擴大公司在澳洲的品
牌影響力。
6月，公司順利獲得深圳市龍華
區項目，首次進入深圳市場。項
目地處龍華區核心地段，緊鄰地
鐵4號線清湖站和多條城市主幹
道，周圍配套成熟，擁有大型商
業綜合體、文化廣場、市政公園
等，規劃地上建築面積4.4萬平
方米。該項目的獲取，標誌著公
司成功進入珠三角核心城市，進
一步擴展核心城市版圖，對公司
開拓新市場和新型商業機遇具有
戰略性意義。
7月，公司成功獲取北京大興區
瀛海項目，項目地處大興區中心
位置，位於亦莊經濟開發區和第
二機場之間，有充足的產業支撑
和商務需求支撑；緊鄰地鐵
線瀛海站，周邊擁有多個成熟配
套生活區，靠近北京四大郊野公
園之一的南海子公園，區域環境
優美，規劃地上建築面積13.4萬
8月，公司於上海順利召開首創「禧瑞系」品牌發布會暨上海
「禧瑞裏」VIP品鑒會，向市場隆重介紹了「禧瑞系」產品的打造
歷程和品牌內涵等方面內容，並向重點區域市場做了精準推
廣和項目的有效聯動，是繼「天閱系」之後的公司又一高端產
品品牌發布。
8月，公司成功獲取北京亦莊經濟開發區項目，項目位
於亦莊經濟開發區核心位置，周邊有成熟的產業支
撑，教育、醫療、超市等配套資源豐富；緊鄰地
鐵亦莊線、17號線，靠近京滬高速、京津
高速，交通便利，規劃地上建築面積
18.2萬平方米。
9月，公司通過股權收購方式獲取天津西青項目，項目定位
中高端改善型需求，位於天津南運河經濟帶，周邊商業、教
育、醫療、生態景觀等配套設施豐富；靠近外環線、中北大
道等多條城市主幹道，緊鄰地鐵
2號線曹莊站，交通便利；
規劃地上建築面積7.8萬平方米。
2017年11月
11月，公司與第一創業證券簽署戰略合作協議，雙方擬在產
業投融資、資產證券化、投行並購業務及基金合作、資產管
理等方面展開全方位戰略合作，優勢互補，實現互利共贏，
預計合作規模將達到人民幣100億元以上。此次戰略合作，
標誌著雙方關係邁入新的階段，也彰顯共同股東背景下的互
信合作與優勢互補，有助於促進雙方長期互利共贏、共同發
11月，公司旗下杭州首創奧特萊斯盛大開業，項目位於杭州
富春江畔，環境優美，總建築面積約11萬平方米。開業當天
項目實現客流量近
9萬人次，實現日銷售額近
1,300萬元。杭
州奧萊的成功開業，是奧萊業務線連鎖化優勢及商業價值提
升的進一步體現。
11月，公司通過股權收購方式獲取重慶渝中項目，項目地
處重慶城市副中心的渝中區核心位置，定位中高端改善型需
求；緊鄰大坪商圈，周圍教育、醫療、商業、娛樂等配套設
施完善；區域交通便利，實現輕軌
1號線、2號線和3號線無
縫換乘，規劃總建築面積7.7萬平方米。
2017年12月
12月，公司旗下南昌首創奧特
萊斯盛大開業。項目坐落於南
昌市新建區、經濟開發區和紅
穀灘新區三區交匯處，總建築
面積約13萬平方米，綜合了購
物、休閑、運動、娛樂、閱讀空
間、特色餐飲等系列豐富業態；
3天，實現客流量接近
人次，銷售額達人民幣2,180萬
元，標誌著首創奧特萊斯强勢登
陸中部市場。
李松平 | 董事長
各位股東：
本人謹代表首創置業股份有限公司（「首創置業」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「集團」或「本集團」）之董事會（「董
事會」），欣然提呈集團截至二零一七年十二月三十一日止之年度業績。
二零一七年，全球經濟全面復蘇，經濟增長明顯回升。發達國家經濟總體進一步復蘇，但增速出現分化；其中美國
經濟復蘇勢頭明顯，消費和投資擴張是主要動力，美聯儲全年完成三次加息，並正式啓動縮表進程；歐元區國家經
濟增速低位平穩，歐洲央行繼續保持寬鬆的貨幣政策，區內政治不確定性大幅降低。相較來看，新興經濟體是全球
經濟增長主要動力。年內，中國經濟延續了穩中向好的發展態勢，在穩中求進的工作總基調下，堅持新發展理念，
以供給側結構性改革為主線，創新和完善宏觀調控，實現了經濟發展質量和效益的不斷提升，全年GDP增長6.9%，
是自2010年以來首次經濟加速增長。
首創置業股份有限公司 二零一七年年報16
董事長報告
李松平 | 董事長
各位股東：
本人謹代表首創置業股份有限公司（「首創置業」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「集團」或「本集團」）之董事會（「董
事會」），欣然提呈集團截至二零一七年十二月三十一日止之年度業績。
二零一七年，全球經濟全面復蘇，經濟增長明顯回升。發達國家經濟總體進一步復蘇，但增速出現分化；其中美國
經濟復蘇勢頭明顯，消費和投資擴張是主要動力，美聯儲全年完成三次加息，並正式啓動縮表進程；歐元區國家經
濟增速低位平穩，歐洲央行繼續保持寬鬆的貨幣政策，區內政治不確定性大幅降低。相較來看，新興經濟體是全球
經濟增長主要動力。年內，中國經濟延續了穩中向好的發展態勢，在穩中求進的工作總基調下，堅持新發展理念，
以供給側結構性改革為主線，創新和完善宏觀調控，實現了經濟發展質量和效益的不斷提升，全年GDP增長6.9%，
是自2010年以來首次經濟加速增長。
首創置業股份有限公司 二零一七年年報16
董事長報告
二零一七年，房地產市場全年成交規模平穩增長，城市分化明顯。在堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」基調
下，調控政策從需求端抑制向供給側增加進行轉變，因城施策，分類調控，效果逐步顯現。一線城市及重點二線城
市在嚴厲政策管控下，市場趨於穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮减。三四線城市在寬鬆的政策
環境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。年內，全國各類土地，尤其是住宅用地，推
出量由降轉升，土地成交規模近四年首增長，有效緩解供應壓力。
二零一七年集團繼續以「有質量的增長」為經營理念，快速響應政策和市場變化，加强核心城市核心產品打造推廣，
加快非核心城市沉澱資產去化，堅决落實去庫存。最終實現銷售業績量價齊升，全年實現簽約金額人民幣558.5億，
同比增長22.7%；實現簽約均價人民幣2.3萬元╱平方米，同比增長15.8%。其中京津滬地區實現簽約金額人民幣
374.4億元，佔比67%，北京地區實現簽約金額人民幣225.8億元，同比增長30.9%，聚焦戰略效果顯著。
二零一七年集團制定新五年戰略規劃，區域戰略升級，土地投資將聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市
圈，穩步推進澳洲等海外布局，全年實現土地投資額人民幣367.6億元，總建築面積約318.7萬平米，年內獲取多宗
土地，新增產能儲備達700億以上。年內，公司首次挺進深圳和杭州，獲取深圳龍華地塊以及杭州余杭地塊，三大
城市圈布局戰略落地。年內，公司澳洲新獲5個項目，實現簽約額人民幣72.3億元，海外業務持續穩步發展。
年內，土地一級開發及棚戶區改造業務戰略在京津冀全面落地，新獲北京順義北石槽棚戶區改造項目，並積極推進
多個項目，開發中項目累計達到6個，合計土地面積超過457萬平方米，繼續深耕京津冀核心戰略區域，强化資源獲
取優勢，打造千億資源獲取平台；年內，公司積極參與平谷金海湖世界休閑大會會展中心開發建設，法國「中國之
家」項目取得重大進展，搭建平台聚合頂級資源，大力培育文創業務。
17 首創置業股份有限公司 二零一七年年報
董事長報告
二零一七年，房地產市場全年成交規模平穩增長，城市分化明顯。在堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」基調
下，調控政策從需求端抑制向供給側增加進行轉變，因城施策，分類調控，效果逐步顯現。一線城市及重點二線城
市在嚴厲政策管控下，市場趨於穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮减。三四線城市在寬鬆的政策
環境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。年內，全國各類土地，尤其是住宅用地，推
出量由降轉升，土地成交規模近四年首增長，有效緩解供應壓力。
二零一七年集團繼續以「有質量的增長」為經營理念，快速響應政策和市場變化，加强核心城市核心產品打造推廣，
加快非核心城市沉澱資產去化，堅决落實去庫存。最終實現銷售業績量價齊升，全年實現簽約金額人民幣558.5億，
同比增長22.7%；實現簽約均價人民幣2.3萬元╱平方米，同比增長15.8%。其中京津滬地區實現簽約金額人民幣
374.4億元，佔比67%，北京地區實現簽約金額人民幣225.8億元，同比增長30.9%，聚焦戰略效果顯著。
二零一七年集團制定新五年戰略規劃，區域戰略升級，土地投資將聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市
圈，穩步推進澳洲等海外布局，全年實現土地投資額人民幣367.6億元，總建築面積約318.7萬平米，年內獲取多宗
土地，新增產能儲備達700億以上。年內，公司首次挺進深圳和杭州，獲取深圳龍華地塊以及杭州余杭地塊，三大
城市圈布局戰略落地。年內，公司澳洲新獲5個項目，實現簽約額人民幣72.3億元，海外業務持續穩步發展。
年內，土地一級開發及棚戶區改造業務戰略在京津冀全面落地，新獲北京順義北石槽棚戶區改造項目，並積極推進
多個項目，開發中項目累計達到6個，合計土地面積超過457萬平方米，繼續深耕京津冀核心戰略區域，强化資源獲
取優勢，打造千億資源獲取平台；年內，公司積極參與平谷金海湖世界休閑大會會展中心開發建設，法國「中國之
家」項目取得重大進展，搭建平台聚合頂級資源，大力培育文創業務。
17 首創置業股份有限公司 二零一七年年報
董事長報告
董事長報告
二零一七年，集團全力推進「首創製造
2020」產品戰略，堅决落實「有質量的增長」。年內，公司以主打產品線的標
準化及大數據運用為抓手，深耕住宅主業產品力，高端產品線「天閱」和「禧瑞」快速迭代升級，加速複製布局核心城
市，年內新推6個「天閱」系和「禧瑞」系項目，實現主力產品品牌升級。年內，大數據平台及專利實驗室體系戰略落
地，助力項目精准定位，精准研發；自銷體系全面落地，快速聚集客戶資源，提升費效比，自銷簽約額佔自操盤總
簽約額的52%以上；發布新客服戰略體系，首萬物業「睿服務」體系落地，全面提升客戶服務能力及物業管理，物業
滿意度評價較2016年提升40%；參與投資優客工場股權，輸入品牌與管理，提升自身存量資產價值及管理能力。
二零一七年，本集團奧特萊斯業務線持續增長，首創鉅大有限公司（「首創鉅大」）新獲昆明奧特萊斯、鄭州奧特萊斯
A2地塊等項目，旗下奧特萊斯項目累計布局
14座城市，布局數量繼續保持全國第一，並鎖定多個潜在項目，「五年
二十城」戰略大局已定；同時，杭州、南昌
2家奧特萊斯新增開業，已開業的6家奧特萊斯年內實現營業額近32.4億
元，同比增長近35%。
二零一七年，本集團通過多渠道，構建多元化創新融資體系，同時持續優化債務結構和融資成本。年內，本集團成
功抓住境外美元債券市場窗口，分兩筆成功發行5億美元境外高級債券，年利率分別為3.875%與3.7%，為公司歷次
境外債利率最低水平；年內，公司
A股IPO申報工作穩步推進，完成中國證監會第一輪反饋意見回復及兩期申報材料
更新，上交所主板排名提升193位。同時，本集團也通過CMBS（商業抵押擔保證券）、北金所債權融資計劃、購房尾
款支持證券等渠道，實現創新融資近人民幣50億元。年內，公司還積極探索構建基金平台，加强產融結合，雙輪驅
動業務拓展。
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
董事長報告
管理層討論和分析
二零一七年，本集團實現營業收入人民幣21,292,040,000元，同比增長約5%；營業利潤人民幣
3,835,350,000元，同比增長約1%；歸屬於母公司股東淨利潤人民幣
2,112,580,000元，同比增長約
5%；基本每股收益人民幣0.67元（二零一六年，基本每股收益人民幣0.67元）。董事會建議派發截至二零
一七年十二月三十一日止末期股息每股人民幣0.21元（二零一六年：每股人民幣0.20元）。
年內，本集團繼續堅持「有質量的增長」的經營方針，積極應對政策和市場變化，經營業績再上新台階，
並在多個方面取得重要突破。
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
奧萊布局穩居行業第一，新開兩城助力業績增長
.年內，本集團商業地產平台首創鉅大堅決落實「五年二十城」的戰略目標，持續擴大奧萊業務規模，
新獲昆明奧特萊斯、鄭州奧特萊斯A2地塊等項目，旗下奧萊項目布局14座城市，穩居行業第一；
.年內，本集團杭州奧特萊斯和南昌奧特萊斯實現盛大開業，獲得市場高度認可，已開業奧萊達6
家。其中杭州奧萊開業當天實現客流量
9萬人次，實現日銷售額近人民幣
1,300萬元；南昌奧萊開業
3天實現客流量近18萬人次，銷售額近人民幣2,180萬元。期內，本集團積極提高奧萊運營效率，提
升品牌影響力，有效拓展線上渠道，六家已開業奧萊實現全年營業額近人民幣32.4億元，同比增長
近35%；客流量達
2,540萬人次，同比增長近34%。其中，根據行業雜誌《奧萊領秀》發布的行業排
名，北京奧萊及萬寧奧萊榮登2017中國奧萊行業銷售排名TOP 20，分別位列第三位和第十六位。
多元創新立體融資體系，持續優化債務結構
.年內，面對嚴峻的金融調控政策，本集團積極構建多元化立體融資體系，保持暢通的多樣化融資渠
道；債務融資以控制負債率為核心，總量控制，成本優先。期內，本集團抓住市場窗口，分兩筆
成功發行5億美元境外高級債券，票面利率分別為3.875%與3.7%，為公司歷次境外債利率最低水
平。同時，公司不斷深化融資創新，完成首單
CMBS（商業抵押擔保證券）發行，發行金額人民幣
億元，票面利率4.83%；完成北金所債權融資計劃的發行，發行金額人民幣20億元；完成購房尾款
資產支持計劃，發行金額人民幣12億元。
二零一七年，本集團及合營公司、聯營公司概約落成總建築面積191萬平方米。
建築面積類別應佔權益
（平方米）
北京麗澤F02 196,085寫字樓、商業50%
北京麗澤F03 221,102寫字樓、商業50%
北京瀾茵山17,609住宅100%
北京公園城34,083住宅100%
北京禧瑞墅－河著118,380住宅100%
北京禧瑞墅162,326住宅100%
北京禧瑞山31,461住宅100%
北京伊林郡73,833住宅95%
北京紫悅台211,596住宅100%
上海禧悅86,474住宅100%
天津福緹山12,076住宅55%
成都花與城149,464住宅100%
重慶光和城101,798住宅96.39%
西安國際城102,765寫字樓、商業72.39%
瀋陽銀河灣40,383住宅50%
昆山奧特萊斯住宅108,219住宅100%
南昌奧特萊斯129,698商業72.39%
杭州奧特萊斯112,277商業72.39%
合計1,909,629
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
建築面積類別應佔權益
（平方米）
北京麗澤F02 196,085寫字樓、商業50%
北京麗澤F03 221,102寫字樓、商業50%
北京瀾茵山17,609住宅100%
北京公園城34,083住宅100%
北京禧瑞墅－河著118,380住宅100%
北京禧瑞墅162,326住宅100%
北京禧瑞山31,461住宅100%
北京伊林郡73,833住宅95%
北京紫悅台211,596住宅100%
上海禧悅86,474住宅100%
天津福緹山12,076住宅55%
成都花與城149,464住宅100%
重慶光和城101,798住宅96.39%
西安國際城102,765寫字樓、商業72.39%
瀋陽銀河灣40,383住宅50%
昆山奧特萊斯住宅108,219住宅100%
南昌奧特萊斯129,698商業72.39%
杭州奧特萊斯112,277商業72.39%
合計1,909,629
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
主要項目展示
北京.天閱西山
項目位於北京海淀區中關村北部永豐產業基地
核心位置，臨近西山，盡享三重景觀體系：遠
觀西山、近瞰8萬平米市政公園綠化、內品5萬
平米園區美景，創新最前沿
270度觀景設計，
近百米樓間距組團敕造大師級園林景觀空間。
社區引進國際雙語知名教育品牌幼兒園，提供
專業的國際教育；配備2,000多平米會所配套，
覆蓋健身、養生、休閑、餐飲等。
項目規劃總建築面積：約29.1萬平方米
北京.首創中心
項目地處北京麗澤金融商務核心區門戶位置，
位於西二環和西三環之間，毗鄰北京西站、
北京南站，是京開、京港澳等高速公路的起始
點，靠近地鐵14號線和16號線。項目總體定
位為「金融衛城，麗澤之巔」，充分滿足當代企
業對辦公環境高效和舒適的雙重需求，並以購
物、娛樂、商務休閑等全系商務、生活服務體
驗，矢志營造麗澤商務區中央地標綜合體。
項目規劃總建築面積：約52.0萬平方米
北京.禧瑞墅
北京.禧瑞都
項目地處北京市順義區中央別墅區北核心，緊
鄰京承高速出口，接軌京城核心繁華，25分鐘
直通北三環。項目坐攬牛欄山一中、知名幼兒
園等組成的15年全程名校教育體系，以及8萬
平米頂級商業配套，擁享完美墅居體驗，將建
設成一座具有上千棟別墅規模低密度花園墅區。
項目規劃總建築面積：約9.6萬平方米
禧瑞都位於新CCTV大樓北側50米，坐享央
視、文華酒店和媒體公園等配套資源，是繼銀
泰、御金台之後，CBD核心區高端公寓項目中
最高端配套資源的巔峰鉅作。
項目規劃總建築面積：約13萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
項目地處北京市順義區中央別墅區北核心，緊
鄰京承高速出口，接軌京城核心繁華，25分鐘
直通北三環。項目坐攬牛欄山一中、知名幼兒
園等組成的15年全程名校教育體系，以及8萬
平米頂級商業配套，擁享完美墅居體驗，將建
設成一座具有上千棟別墅規模低密度花園墅區。
項目規劃總建築面積：約9.6萬平方米
禧瑞都位於新CCTV大樓北側50米，坐享央
視、文華酒店和媒體公園等配套資源，是繼銀
泰、御金台之後，CBD核心區高端公寓項目中
最高端配套資源的巔峰鉅作。
項目規劃總建築面積：約13萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
上海 . 天閱濱江
項目位於上海內環內楊浦東外灘板塊，陸家嘴
2.6公里；定位高端首置首改住宅
級寫字樓。項目位於上海內環內，緊鄰城市核
心生活圈，區位價值優越；臨近地鐵
12號線及大連路隧道，交通便利；醫療教育商
業配套齊全，區位條件極其優越；將引領楊浦
區總部基地+濱江豪宅的區域價值重塑。
項目規劃總建築面積：約11.9萬平方米
上海 . 禧悅
禧悅位於青浦新城核心，小體量大圍合布局，
南低北高具有開闊視野，新古典主義建築風
格；作為首創在上海的又一全新力作，其獨具
匠心設計的稀缺退台洋房、三開間朝南陽光公
寓，將為青浦帶來不一樣的生活體驗。
項目規劃總建築面積：約10萬平方米
上海 . 錦悅
天津 . 天閱海河
錦悅位於上海松江新城的核心位置，項目規劃
科學合理，戶型利用分割設計，實現了南北通
透，得房率高、面寬最高達到13.6米的超寬境
戶型產品，完美詮釋了首創「生活+」的理念。
項目高等學府圍繞，市級商業環伺，醫療娛樂
配套林立。
項目規劃總建築面積：約14萬平方米
項目地處河北區中心，屬地鐵上蓋，位於子牙
河、北運河、新開河三河交匯處；靠近天津火
車站和天津西火車站，並由多條軌道交通、城
市快速路等立體交通網絡覆蓋；周邊生活、教
育、醫療、商業等配套成熟。
項目規劃建築面積：約41.6萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
錦悅位於上海松江新城的核心位置，項目規劃
科學合理，戶型利用分割設計，實現了南北通
透，得房率高、面寬最高達到13.6米的超寬境
戶型產品，完美詮釋了首創「生活+」的理念。
項目高等學府圍繞，市級商業環伺，醫療娛樂
配套林立。
項目規劃總建築面積：約14萬平方米
項目地處河北區中心，屬地鐵上蓋，位於子牙
河、北運河、新開河三河交匯處；靠近天津火
車站和天津西火車站，並由多條軌道交通、城
市快速路等立體交通網絡覆蓋；周邊生活、教
育、醫療、商業等配套成熟。
項目規劃建築面積：約41.6萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
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天津 . 悅山郡
項目位於最具升值潜力的天津津南區大沽南路
延長線，臨近津沽公路，連接外環線並直通中
心城區，規劃地鐵1號線延伸線、6號線、地鐵
Z1線將經過本區域，區位優越。項目將生活的
清新閑適展現的淋漓盡致，悠閑低密的高端生
活住區更彰顯城市洋房的稀缺與獨屬。
項目規劃建築面積：約18.7萬平方米
天津 . 大都滙
項目位於天津內環核心位置，定位地鐵上蓋城
市綜合體，緊鄰地鐵3號線中山路站，未來7號
線也將於此換乘，周邊交通條件便利；毗鄰多
所學校、醫院和公園，生活配套設施完善，綜
合價值較高。
項目規劃建築面積：18.0萬平方米
天津 . 大河宸章
天津 . 首創城
項目地處天津市內環核心區域，是公司聚焦核
心城市、核心區域的戰略體現。地塊緊鄰天津
火車西站和北運河，為地鐵六號在線蓋項目，
資源稀缺，綜合價值高。
項目規劃總建築面積：約33.2萬平方米
項目緊臨津沽公路，近距梨雙路，南至機場南
延線地處。為津南精心打造的又一座時代標杆
型住區，依托天津海河教育園區的雄厚資源，
受惠辛莊工業園與技術產業區的發展優勢，坐
擁洪泥河的醇美景觀，區域人文素質高、發展
潜力大、生活環境優越。
項目規劃總建築面積：約48萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
項目地處天津市內環核心區域，是公司聚焦核
心城市、核心區域的戰略體現。地塊緊鄰天津
火車西站和北運河，為地鐵六號在線蓋項目，
資源稀缺，綜合價值高。
項目規劃總建築面積：約33.2萬平方米
項目緊臨津沽公路，近距梨雙路，南至機場南
延線地處。為津南精心打造的又一座時代標杆
型住區，依托天津海河教育園區的雄厚資源，
受惠辛莊工業園與技術產業區的發展優勢，坐
擁洪泥河的醇美景觀，區域人文素質高、發展
潜力大、生活環境優越。
項目規劃總建築面積：約48萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
天津 . 首創國際半島
首創國際半島是公司極為重要的戰略開發項
目，鴻篇巨制構築一座現代化生態宜居新城。
前期概念規劃設計邀請世界著名的建設顧問公
司英國阿特金斯完成，以構築一座國際生態宜
居新城為核心理念。總體規劃由低密度花園洋
房及小高層住宅板塊、文體教育板塊、商業金
融板塊、醫療衛生板塊、城市公園板塊和市政
設施板塊等六部分共同構成。
項目規劃總建築面積：約200萬平方米
重慶 . 首創城
項目位於重慶市沙坪壩區，地處重慶都市功能
核心區，項目規劃為集住宅和社區商業於一體
的大型綜合體；
10分鐘內可抵達沙坪壩商圈、
冉家壩商圈，九重錦商業街、新世紀超市等，
享受城市頂級商圈配套。
項目規劃總建木面積：約85萬平方米
重慶 . 光和城
成都 . 光和城
重慶光和城，是公司首個「光和城」產品，項目
位於重慶主城六大副中心城、五大新商圈－西
永商務中央區核心，簇擁微電園、保稅港、大
學城等國家戰略資源，交通便捷，地段顯赫。
由LOFT、SOHO公寓、高層、商業街區等多業
態聚合的全時生活光和體，旨在城市新區傾力
打造一站式青年國際生活平台。
項目規劃總建築面積：約49萬平方米
項目位於成都市成華區，地處成都「北改」核心
區域，未來將規劃為成都城北副中心。項目以
人性化設計為主題，集住宅、商業、幼兒園於
一體，打造131畝陽光健康的悠遊城，整體建
築立面遵循了東南亞度假休閑風格來設計，是
成都首個互動創意園林。
項目規劃總建築面積：約37.9萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
重慶光和城，是公司首個「光和城」產品，項目
位於重慶主城六大副中心城、五大新商圈－西
永商務中央區核心，簇擁微電園、保稅港、大
學城等國家戰略資源，交通便捷，地段顯赫。
由LOFT、SOHO公寓、高層、商業街區等多業
態聚合的全時生活光和體，旨在城市新區傾力
打造一站式青年國際生活平台。
項目規劃總建築面積：約49萬平方米
項目位於成都市成華區，地處成都「北改」核心
區域，未來將規劃為成都城北副中心。項目以
人性化設計為主題，集住宅、商業、幼兒園於
一體，打造131畝陽光健康的悠遊城，整體建
築立面遵循了東南亞度假休閑風格來設計，是
成都首個互動創意園林。
項目規劃總建築面積：約37.9萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
成都 . 萬卷山
項目位於成都城東金融中心東大街延線，毗鄰
驛都大道和成龍大道和二零一三年通車的地鐵2
號線延長線。項目坐擁川師大成龍校區，南側
緊鄰四川師範大學，所在板塊具有得天獨厚的
生態環境，三聖花鄉、天鵝湖等生態資源形成
區域天然供氧系統。
項目規劃總建築面積：約54萬平方米
北京 . 奧特萊斯綜合體
項目位於北京市房山區長陽鎮，交通便捷，緊
鄰地鐵房山線長陽西站，經京石高速至北京金
融街地區不足
30分鐘車程，是集團以奧特萊斯
世界名品折扣店為主要標誌的新型住宅產業綜
合體產品線在北京的落地項目。
項目規劃總建築面積：約34萬平方米
海南 . 奧特萊斯綜合體
湖州 . 奧特萊斯綜合體
項目位於國際旅遊島東部核心區域－海南省萬
寧市。作為踞守中國南端的海岸城市，萬寧
東臨南海，西瀕瓊中，南接陵水，北與瓊海毗
鄰，具有天獨厚的資源優勢。項目規劃打造環
境獨特，集購物、旅游為一體的國際旅游文化
項目規劃總建築面積：約31萬平方米
項目位於南太湖旅遊度假區中部，北鄰太湖，
東連長兜港，西接梅西路，中心貫穿濱湖大
道。主要的業態有奧特萊斯世界名牌折扣中
心、以別墅為主的高端住宅區。住宅部分以歐
洲小鎮為藍本，由獨棟別墅、聯體別墅、花園
洋房、觀湖公寓組成，依托豐富的水景資源，
融入托斯卡納風情，建築臨湖觀景，營造具有
國際高端居住質量的濱水別墅區。
項目規劃總建築面積：約25萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
項目位於國際旅遊島東部核心區域－海南省萬
寧市。作為踞守中國南端的海岸城市，萬寧
東臨南海，西瀕瓊中，南接陵水，北與瓊海毗
鄰，具有天獨厚的資源優勢。項目規劃打造環
境獨特，集購物、旅游為一體的國際旅游文化
項目規劃總建築面積：約31萬平方米
項目位於南太湖旅遊度假區中部，北鄰太湖，
東連長兜港，西接梅西路，中心貫穿濱湖大
道。主要的業態有奧特萊斯世界名牌折扣中
心、以別墅為主的高端住宅區。住宅部分以歐
洲小鎮為藍本，由獨棟別墅、聯體別墅、花園
洋房、觀湖公寓組成，依托豐富的水景資源，
融入托斯卡納風情，建築臨湖觀景，營造具有
國際高端居住質量的濱水別墅區。
項目規劃總建築面積：約25萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
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昆山 . 奧特萊斯綜合體
項目位於昆山市東部新城核心區的東南角，依
托南部高新技術企業產業園，有著廣闊的服務
人群和市場基礎。項目是首創置業在昆山的首
次亮相，含有
18萬平方米的奧特萊斯等商業建
築，同時規劃有部分沿街商鋪，整體綠化率近
40%，建築采用ART DECO建築風格，高貴、
時尚感鮮明。
項目規劃總建築面積：約130萬平方米
杭州 . 奧特萊斯綜合體
項目位於杭州中心城區與富陽區之間主要幹道
旁，可共享雙城經濟發展之力，靠近杭富輕軌
與地鐵6號線，可達性良好。項目於2017年11
月開業，開業當天實現客流量近9萬人次，實現
日銷售額近人民幣1,300萬元。
項目規劃總建築面積：約11萬平方米
南昌 . 奧特萊斯綜合體
悉尼 . Merrylands項目
項目位於南昌市新建縣核心區域，緊鄰經濟開
發區和多條城市主幹道。周圍三公里範圍內涵
蓋當地核心居住區、核心商業區等，規劃打造
成為集零售、餐飲、休閑、娛樂於一體的奧特
萊斯綜合體。
項目規劃總建築面積：約19.1萬平方米
項目位於悉尼市西部Merrylands區，毗鄰悉尼
第二大商務中心Parramatta CBD，距悉尼CBD
約25公里，臨近Merrylands火車站，教育資源
及生活配套完善。
項目規劃總建築面積：約10.6萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
項目位於南昌市新建縣核心區域，緊鄰經濟開
發區和多條城市主幹道。周圍三公里範圍內涵
蓋當地核心居住區、核心商業區等，規劃打造
成為集零售、餐飲、休閑、娛樂於一體的奧特
萊斯綜合體。
項目規劃總建築面積：約19.1萬平方米
項目位於悉尼市西部Merrylands區，毗鄰悉尼
第二大商務中心Parramatta CBD，距悉尼CBD
約25公里，臨近Merrylands火車站，教育資源
及生活配套完善。
項目規劃總建築面積：約10.6萬平方米
首創置業股份有限公司 二零一七年年報
管理層討論和分析
管理層討論和分析
悉尼、布里斯班 . MAX項目
項目旗下擁有4個子項目，其中3個位於悉尼，
1個位於布里斯班，均地處核心位置，為政府未
來重點打造的規劃區域，靠近火車站和多條高
速公路，交通網絡發達，生活配套完善。
項目規劃總建築面積：約10.4萬平方米
悉尼 . Auto Alley項目
項目位於悉尼西部，地處第二大市中心
Paramatta CBD的核心地帶，該區為政府重點
規劃區域，臨近多條高速公路和鐵路線路，交
通網絡發達，生活配套設施齊全。
項目規劃總建築面積：約9.8萬平方米
管理層討論和分析
二零一七年，本集團及合營公司、聯營公司售樓簽約金額人民幣558.5億元，同比上升22.7%；簽約面積
240.0萬平方米，同比上升6.0%；簽約均價超人民幣2.3萬元╱平方米，同比上升15.8%。
概約簽約概約簽約概約簽約
城市銷售面積銷售均價銷售金額
（人民幣元╱
（平方米）平方米）（人民幣千元）
北京565,103 39,963 22,582,967
上海146,500 28,820 4,222,199
天津545,532 19,494 10,634,779
重慶202,107 9,033 1,825,685
成都275,601 13,281 3,660,354
其他522,535 10,900 5,695,695
悉尼和布里斯班142,286 50,795 7,227,366
合計2,399,664 23,274 55,849,045
年內，在面臨市場強調控政策的背景下，本集團堅決落實「有質量的增長」的經營方針，以產品力打造為
主線，加快高端產品布局速度，全面強化各區域自銷團隊建設；保障核心城市簽約主力的同時，加快非
核心城市庫存去化速度；搭建客戶大數據平台，實現通盤通客，促進銷售業績再創新高。
核心城市繼續保持簽約主力地位，非核心城市加速去化。年內，六大核心城市及澳洲實現簽約額人
民幣501.5億元，佔比近90%；其中北京地區銷售主力地位進一步顯現，實現簽約額人民幣
億元，同比增長
30.9%，佔比達
40.4%以上。非核心城市有效抓住市場窗口，超額完成年度去化目
標，實現簽約人民幣57.0億元，同比增長135.1%。
高端產品全面布局核心城市，品牌溢價進一步顯現。年內集團加快高端產品線落地速度，體系化打
造產品品牌；以客戶需求為導向，以產品服務為保障，有效提升產品品質，創造品牌溢價。期內，
集團天閱系項目簽約均價超人民幣8萬元╱平方米，天禧項目簽約價格超人民幣18萬元╱平方米。
全面建立各區域自銷團隊，強化營銷管理體系建設。年內集團持續推進自銷團隊建設，建立以營銷
為核心的資源整合機制，統籌安排，因城施策，建立「通盤通客，動態管理」的資源共享利用方式。
自銷團隊全年實現簽約額人民幣172億元，人均貢獻簽約額近人民幣6,000萬元。
管理層討論和分析
二零一七年，本集團土地投資聚焦三大城市圈，並積極獲取京津冀土地一級開發資源。年內，本集團新
獲取19個二級開發項目，總建築面積318.7萬平方米，土地投資額人民幣367.6億元；其中六大核心城市
及澳洲市場投資佔比
93%，北京地區抓住土地供應窗口，全年實現土地投資額
174.7億，佔比近一半。
年內，本集團首次進入深圳和杭州，分別獲取深圳龍華項目和杭州余杭項目，有效落子大灣區核心城市
的同時，持續擴大長三角城市圈版圖。
年內，本集團積極採用併購方式獲取項目，新獲北京房山良鄉、天津天閱海河、天津西青中北鎮等多個
優質項目，實現低成本獲取核心城市資源。其中，天津天閱海河項目屬於地鐵上蓋綜合體項目，位於天
津河北區核心地段，總建築面積43.6萬平方米。
二零一七年，本集團積極發力京津冀土地一級開發及產業地產業務，並作為長期發展的核心業務之一。
年內，本集團新獲北京順義北石槽棚改項目，佔地面積60.8萬公頃，有效補充核心城市優質土地資源。
截至二零一七年十二月三十一日，本集團擁有土地儲備總建築面積1,154萬平方米（本公司權益面積805
萬平方米），土地儲備總地上建築面積
893萬平方米（本公司權益面積
620萬平方米）。土地儲備總建築面
積中，約82%為發展物業，18%為投資性物業及其他。現有土地儲備規模適中，且核心城市資源充足，
可以滿足本集團未來三年規模突破及業績提升之需要。
管理層討論和分析
二零一七年新投資二級開發項目
（平方米）
（平方米）
（平方米）
北京北京平谷金海湖暢春園項目220,878 316,069 153,116
北京北京密雲檀營鄉項目60,999 215,323 145,149
北京北京大興瀛海項目75,065 231,532 133,506
北京北京大興亦莊項目76,286 305,512 181,983
北京北京房山良鄉項目53,579 160,668 101,510
北京北京密雲新城0102街區項目13,868 60,106 38,830
上海上海青浦盈浦街道22-05項目21,491 48,221 32,236
上海上海青浦盈浦街道25-04項目14,909 33,767 22,364
深圳深圳龍華項目9,519 67,596 43,596
天津天津北運河一期項目66,888 415,950 252,650
天津天津紅橋項目38,704 106,010 80,000
天津天津西青中北鎮項目41,175 106,555 78,232
天津天津武清國際半島項目296,174 497,296 320,050
重慶重慶大坪圈項目14,447 76,603 60,000
杭州杭州余杭項目85,897 195,424 128,846
鄭州鄭州奧特萊斯A2項目18,168 15,513 15,513
昆明昆明奧特萊斯項目67,920 133,500 87,000
悉尼、布里斯班MAX項目37,356 103,953 103,953
悉尼AutoAlley項目14,287 97,758 97,758
合計1,227,610 3,187,356 2,076,292
截至二零一七年十二月三十一日，本集團擁有規模為2,224人的專業化團隊。員工整體平均年齡33.6
歲。學歷方面，大學本科及以上學歷員工佔
74.9%，其中碩士及以上學歷員工佔
12.4 %。專業方面，具
有中高級職稱員工佔20.7%。
二零一七年，圍繞新一輪戰略升級，集團開展了自上而下的戰略實施能力重塑，各項關鍵戰略舉措陸續
落地，同時以戰略為導向進行組織、人才、激勵機制的匹配，持續加強文化與業務的融合，實現了從高
層到基層、從思維到行動的全方位戰略更新，為集團新戰略啟航奠定堅實基礎。
集團繼續堅定「有質量的增長」這一發展主題，以打造健跑型組織為目標，緊隨戰略完成組織架構升級工
作，不斷加強核心區域業務平台建設，完成北京、江蘇等區域升級，積極推進創新業務發展，培育文創
產業，拓展金融業務，為集團十三五戰略目標實現提供保障。
管理層討論和分析
集團始終秉持人才是第一資本的理念，不斷完善重點人才梯隊建設，獵聘行業翹楚，圍繞戰略需求打造
員工全生命周期培訓體系，並輔以標杆學習、實戰演練等成長平台，人才結構持續升級，為集團的可持
續發展提供智力支持。
集團始終倡導激情進取、值得信賴的統一文化導向，營造幸福工作、協同創新的組織氛圍，將文化建設
與集團戰略緊密結合，促進文化落地的同時，著力打造集團戰略宣貫和傳遞的文化載體。
聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈，實現資源優勢聚焦與區域重點開發；以中高端住
宅產品為引領，針對改善型客戶和首置客戶，全面提升以精準研發為核心的產品創新能力，推進產品標
準化建設，打造領先的服務水平以建立公司的品牌特色。
本公司住宅開發的代表產品線包括「天閱系列」、「禧瑞系列」、「A-Z Town系列」、「首創國際城系列」及
「首創城系列」等。
奧特萊斯綜合體
以首創鉅大商業地產平台為依託，通過自建、併購和合作等多元化策略，輕重並舉，快速布局國內戰略
目標城市，搭建國內最大奧特萊斯運營平台，建立規模競爭優勢；為品牌商在國內布局奧特萊斯提供渠
道，將消費者、品牌商進行連接，通過綜合營運，實現多方共贏。
本公司奧特萊斯綜合體的代表項目包括北京房山奧特萊斯項目、海南萬寧奧特萊斯項目、浙江杭州奧特
萊斯項目、江西南昌奧特萊斯項目等。
城市核心綜合體
聚焦北京、上海、深圳等核心城市核心區域地鐵上蓋項目，產品定位城市高端商業綜合體。項目通過引
入頂級合作夥伴，整合土地、金融、品牌、營運等各項資源，打造核心地標，收穫增值收益和證券化核
心資產，推動核心綜合體業務發展和資源擴張平台的建立。
本公司城市核心綜合體的代表項目為北京麗澤金融商務區項目、北京國際中心項目等。
管理層討論和分析
土地一級開發（含棚戶區改造）
一般位於公司住宅開發的聚焦區域。通過土地一級開發（含棚戶區改造）業務，本公司能夠分享區域土地
增值收益，有利於以較低成本儲備優質的土地資源。同時，公司借助區域成片開發探索產城融合發展模
式，帶動土地價值提升，打造差異化核心競爭力。
本公司土地一級開發（含棚戶區改造）的代表項目包括北京呼家樓棚戶區改造項目、北京北石槽棚戶區改
造項目、天津武清一級開發項目等。
發展與展望
展望二零一八年，房地產行業將繼續在新常態中行進，短期政策調控與長效機制建立將持續並存，行業
預計仍將處於平穩發展的通道中；與此同時，房地產市場區域分化趨勢延續，核心城市土地供應充足，
行業集中度將繼續提升，房地產行業面臨更多新的機遇和挑戰，本集團將繼續以「實現有質量增長」為經
營方針，執行以下發展策略：
堅持衝規模快周轉，確保全年充足貨源，全年簽約額確保實現750億以上，力爭超過800億。其中
住宅項目加快開發速度，實現快速供貨快速銷售；非住宅存貨繼續加快處置，快速回籠資金。
以「天閱系」、「禧瑞系」等高端產品線的快速複製及大數據運用為基礎，提升產品核心競爭力及核心
運營能力，深入推進「首創製造2020」。全面提升前期規劃、設計研發、工程質量、品牌營銷、物業
服務等業務全價值鏈管控，實現精準研發、品牌提升、精益管理，打造綜合營運領先優勢。
投資區域布局由核心城市升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區核心城市圈，深度協同首創集團軌
交業務、京津合作示範區、小城鎮基金等資源優勢，加大土地一級開發和棚戶區改造的土地資源獲
取力度，積極尋求項目併購機會，大力獲取核心區域核心資源。
管理層討論和分析
打造不動產資管平台，全面提升項目運營，獲取穩定現金流與資產增值，聚焦京滬深寫字樓，並探
索集體土地發展長租公寓項目；聚焦北京地區泛文創、高精尖與大健康三大產業，打造文創與產業
地產平台，重點發掘北京地區舊廠房、舊商場、舊辦公樓等存量物業改造升級機會；利用京津冀資
源優勢，繼續加大土地一級開發及棚戶區改造投資力度，獲取穩定收益並分享區域土地增值收益，
增強二級開發資源獲取能力；奧特萊斯業務輕重並舉，按照「五年二十城」發展戰略，快速布局全
國，同時機會性把握行業併購、整合機遇，鞏固全國奧特萊斯布局規模優勢，提升經營業績。
繼續積極推進各項股本融資方案，加大合作開發等權益性融資力度，做大做強基金平台，業務拓展
與資本運營複合驅動；積極應對資金面趨緊的市場環境，持續拓寬融資渠道、優化融資成本、控制
融資風險，尤其是進一步拓寬資本市場直接融資渠道，企業債、中期票據、住房租賃可續期債、境
外債等多品種債券共同推進，為業務發展提供多元化、低成本資金支持。
管理層討論和分析
二零一七年，本集團的營業收入約為人民幣
21,292,040,000元（二零一六年：人民幣
20,349,404,000
元），較二零一六年增加約5%。營業收入增加的主要原因是本期新竣工入住項目增加以及一級開發業務
收入增加。二零一七年，本集團實現營業稅後毛利率約27%，與二零一六年13%的毛利率相比上升14個
百分點，主要原因是本期新竣工入住項目毛利率增加以及一級開發業務毛利率較高。
二零一七年，本集團的營業利潤約為人民幣3,835,350,000元（二零一六年：人民幣
3,815,077,000元），
較二零一六年上升約1%。
1. 財政資源、流動資金及負債狀況
於回顧期內，本集團的資金流動性維持在健康水平，而財政資源亦作出合理分布。於二零一七年十
二月三十一日，本集團的資產總額達人民幣141,421,169,000元（二零一六年十二月三十一日：人民
幣119,459,640,000元），其中，流動資產為人民幣111,827,343,000元（二零一六年十二月三十一
日：人民幣
94,588,284,000元），非流動資產為人民幣29,593,826,000元（二零一六年十二月三十
一日：人民幣
24,871,356,000元），總負債為人民幣109,489,636,000元（二零一六年十二月三十一
日：人民幣
91,908,938,000元），其中，流動負債為人民幣66,045,368,000元（二零一六年十二月三
十一日：人民幣48,065,234,000元），非流動負債為人民幣43,444,268,000元（二零一六年十二月三
十一日：人民幣43,843,704,000元），股東權益為人民幣31,931,533,000元（二零一六年十二月三十
一日：人民幣27,550,702,000元）。
本集團的資產流動性良好，償債能力充分。本集團於二零一七年十二月三十一日的流動比率為1.69（二零一六年十二月三十一日：1.97）。
於二零一七年十二月三十一日，本集團貨幣資金為人民幣21,038,178,000元（二零一六年十二月三
十一日：人民幣
17,926,073,000元），有充足資金滿足運營需求。於二零一七年十二月三十一日，
本集團銀行貸款及公司債券共計人民幣66,454,653,000元（二零一六年十二月三十一日：人民幣
58,188,779,000元），其中長期貸款及債券為人民幣40,829,869,000元（二零一六年十二月三十一
日：人民幣41,312,450,000元），銀行借款的主要用途是滿足本集團的房地產開發項目的資金需求。
本集團於二零一七年十二月三十一日的資產負債率約為
77%（二零一六年十二月三十一日：
本集團資產負債率的計算方法是總負債除以總資產。
管理層討論和分析
2. 主要附屬公司和主要共同控制實體和聯營公司的變動
本集團之附屬公司北京翔能置業有限公司於二零一七年一月成立，本集團持有其100%股權。
本集團之附屬公司重慶首鉅奧特萊斯置業有限公司於二零一七年一月成立，本集團持有其72.39%
的淨資產份額。
本集團之附屬公司昆明首創奧萊商業運營管理有限公司於二零一七年五月成立，本集團持有其
61.53%的淨資產份額。
本集團之附屬公司聚源信誠（天津）商業管理合夥企業（有限合夥）於二零一七年五月成立，本集團持
有其100%股權。
本集團之附屬公司深圳首龍房地產開發有限公司於二零一七年七月成立，本集團持有其100%股權。
本集團之附屬公司天津興泰吉昌置業有限公司於二零一七年八月成立，本集團持有其100%股權。
本集團之附屬公司上海瓴毓置業有限公司於二零一七年九月成立，本集團持有其100%股權。
本集團之附屬公司上海首淀置業有限公司於二零一七年九月成立，本集團持有其100%股權。
本年內，本集團收購瀋陽昊華置業有限公司100%股權。
本集團之合營公司北京騰泰億遠置業有限公司（以下簡稱「騰泰億遠」）於二零一七年七月成立，本集
團持有其25%股權。
本年內，本集團收購首創嘉銘新城鎮投資發展有限公司（以下簡稱「首創嘉銘」）35%股權。收購完成
後，本集團合計持有首創嘉銘70%股權，首創嘉銘成為本集團之附屬公司。
本年內，本集團與原合營公司北京同創金龍置業有限公司的合作方達成協議，之後本集團對同創金
龍享有控制權，北京同創金龍置業有限公司成為本集團之附屬公司。
本年內，本集團與合作方共同出資設立北京創遠亦程置業有限公司。出資完成後，本集團持有合營
公司北京創遠亦程置業有限公司50%的股權。
本年內，本集團與合作方共同出資設立北京遠創興茂置業有限公司。出資完成後，本集團持有合營
公司北京遠創興茂置業有限公司30%的股權。
本年內，本集團收購天津城鐵港鐵建設有限公司
49%股權，收購完成後，天津城鐵港鐵建設有限公
司成為本集團之合營公司。
管理層討論和分析
本年內，本集團與合作方約定以本集團之原附屬公司天津永元置業有限公司（以下簡稱「天津永元」）
為平台，共同開發武清19號地塊房地產項目。本集團持有天津永元原有房地產項目100%的淨資產
份額，持有新合作項目30%的淨資產份額，合作方持有新合作項目70%的淨資產份額。
本年內，本集團與合作方約定以天津吉慶置業有限公司為平台，共同開發武清24號地塊房地產項
目。本集團與合作方分別持有項目50%股權。
本年內，本集團與合作方約定，由合作方向本集團之附屬公司南昌華創興洪有限公司（以下簡稱「南
昌華創」）增資，增資完成後，本集團持有南昌華創40%股權，南昌華創成為本集團之聯營公司。
3. 委託存款及逾期定期存款
截至二零一七年十二月三十一日，本集團無任何委託存款存放於中國金融機構，本集團主要現金均
存放於中國的商業銀行，並符合適用之法例及規則。本集團並未遇到銀行存款到期而未能收回的
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣5,864,651,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣7,773,813,000元）系本集團取得的信用借款。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣5,204,164,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣3,343,360,000元）由本集團為子公司提供擔保借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣5,500,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣6,500,000,000元）由首創集團為本集團提供擔保借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣700,000,000元（二零一六年十二月三十一日：人民幣
700,000,000元）由本集團子公司為本公司提供擔保借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣2,298,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
無）為本公司為子公司╱第三方為子公司提供擔保借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣3,219,375,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣3,636,190,000元）以若干相關開發中物業作抵押。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣3,190,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣743,000,000元）以投資性房地產中的土地使用權和房屋建築物作抵押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣1,698,240,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣2,802,040,000元）由本集團為子公司提供擔保，並由子公司以若干相關開發中物業為抵押借
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣885,000,000元（二零一六年十二月三十一日：人民幣
540,000,000元）由本集團為子公司提供擔保，並由子公司以投資性物業及其土地使用權為抵押借
管理層討論和分析
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣200,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
無），由本集團之子公司為本集團之子公司提供擔保，並由子公司以投資性物業及其土地使用權為
抵押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣1,220,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣1,220,000,000元）由首創集團為本集團提供擔保，並由本集團開發成本中的土地使用權作為
抵押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣224,743,000元（二零一六年十二月三十一日：人民
幣739,327,000元）由本集團以銀行存款作質押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣1,482,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
人民幣500,000,000元）由本集團提供擔保，並由本集團持有的子公司股權作為質押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣1,090,000,000元（二零一六年十二月三十一日：
無）由本集團為子公司提供擔保，本集團子公司以投資性物業及其土地使用權作為抵押，並由本集
團收益權質押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣888,000,000元（二零一六年十二月三十一日：人民
幣720,000,000元）由本集團子公司開發成本中的土地使用權對應的收益權作為質押借入。
於二零一七年十二月三十一日，銀行貸款人民幣150,000,000元（二零一六年十二月三十一日：無）
由本集團為子公司提供擔保，本集團子公司以應收賬款質押借入。
5. 公司債券
於二零一五年五月，本集團發行五年期人民幣公募債券3,000,000,000元，年利率為4.58%。
於二零一五年十月，本集團發行三年期人民幣私募債2,500,000,000元，該債券第2年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為5.4%。
於二零一五年十二月，本集團發行三年期人民幣私募債2,500,000,000元，年利率為4.78%。
於二零一六年四月，本集團發行三年期人民幣私募債700,000,000元，該債券第2年末附發行人調整
票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為4%。
於二零一六年四月，本集團發行五年期人民幣私募債2,300,000,000元，該債券第3年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為4.2%。
於二零一六年六月，本集團發行三年期人民幣私募債2,300,000,000元，該債券第2年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為4.1%。
管理層討論和分析
於二零一六年六月，本集團發行五年期人民幣私募債1,700,000,000元，該債券第3年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為4.26%。
於二零一六年七月，本集團發行三年期人民幣私募債2,000,000,000元，該債券第2年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為3.71%。
於二零一六年七月，本集團發行五年期人民幣私募債1,000,000,000元，該債券第3年末附發行人調
整票面利率選擇權和投資者回購選擇權，當前年利率為3.84%。
於二零一七年九月，本集團非公開發行三年期人民幣公司債券500,000,000元，年利率為5%。
於二零一七年十一月，本集團非公開發行三年期人民幣公司債券500,000,000元，年利率為5.7%。
於二零一四年二月，Central Plaza Development Ltd.（「Central Plaza」）設立有擔保中期票據及永續
證券計劃（「該計劃」），而International Financial Center Property Ltd.（「IFC」）或本公司（視情況而定）
就根據該計劃將予發行的證券提供擔保。根據該計劃，
Central Plaza可提呈發售及發行證券，本金
額上限為1,000,000,000美元。
於二零一四年二月，
Central Plaza根據該計劃進行提取，從而提呈發售及發行總票面值三年期人民
幣2,000,000,000元票據，年利率為5.75%。於二零一七年二月，上述票據已償還。
於二零一四年二月，
Central Plaza根據該計劃進行提取，從而提呈發售及發行總票面值五年期人民
幣250,000,000元票據，年利率為6.875%。
於二零一四年四月，
Central Plaza根據該計劃進行提取，從而提呈發售及發行總票面值三年期人民
幣1,000,000,000元票據，年利率為5.75%。於二零一七年二月，上述票據已償還。
於二零一五年七月，本集團子公司
Rosy Capital Global Limited（「Rosy Capital」）發行三年期人民幣票
據1,300,000,000元，年利率為
5.25%，由本集團子公司提供擔保，並由首創集團提供維好及流動
資金支持契據。
於二零一七年一月，Central Plaza更新該計劃，而IFC或本公司（視情況而定）就根據更新之該計劃將
予發行的證券提供擔保。根據更新之該計劃，
Central Plaza可提呈發售及發行證券，本金額上限為
1,000,000,000美元。
於二零一七年一月，
Central Plaza根據更新之該計劃進行提取，從而提呈發售及發行總票面值三年
期美元400,000,000元票據，年利率為3.875%。
於二零一七年七月，
Central Plaza根據更新之該計劃進行提取，從而提呈發售及發行總票面值三年
期美元100,000,000元票據，年利率為3.7%。
管理層討論和分析
7. 權益工具
截至二零一七年十二月三十一日，
Central Plaza累計發行
850,000,000美元高級永續證券。該證券
由本集團若干子公司提供擔保，其中包括IFC。該證券並無到期日且發行人Central Plaza可選擇贖
回該證券；發行人
Central Plaza可選擇遞延分紅，遞延次數不受任何限制，但如
Central Plaza或本
公司宣告或支付股利，則不能遞延分紅。該證券被分類為權益類別，其中：於二零一三年四月，
Central Plaza發行價值為400,000,000美元高級永續債，分派率為8.375%，於二零一四年十一月，
Central Plaza根據中期票據及永續證券計劃，發行450,000,000美元永續證券，分派率為7.125%。
於二零一五年一月，天地方中募集人民幣1,200,000,000元，根據投資協議的條款，扣除可預見未
來不可避免的分紅後，確認少數股東權益人民幣1,075,200,000元。於二零一六年七月，本集團宣
告將於二零一七年一月清償該資管計劃的
50%。於二零一六年十二月三十一日，扣除重分類至一年
內到期非流動負債後，剩餘少數股東權益為人民幣537,600,000元。於二零一七年一月，上述資管
計劃已全部清算。
於二零一六年七月，本集團通過興瀚資產募集人民幣3,000,000,000元，根據《投資協議》的條款，
扣除可預見未來不可避免的分紅後，確認其他權益工具人民幣2,895,291,000元。
於二零一七年九月，本集團通過華鑫國際信託募集人民幣2,000,000,000元，根據《投資協議》的條
款，扣除可預見未來不可避免的分紅後，確認其他權益工具人民幣1,970,027,000元。
於二零一七年十二月，本集團通過華澳國際信託募集人民幣1,100,000,000元，根據《投資協議》的
條款，扣除可預見未來不可避免的分紅後，確認其他權益工具人民幣1,024,650,000元。
管理層討論和分析
8. 或然負債
本集團為若干物業買家安排銀行融資，並提供擔保保證有關買家的還款責任，於二零一七年十二月
三十一日，尚未履行的擔保餘額為人民幣7,966,533,000元（二零一六年十二月三十一日：人民幣
6,648,906,000元）。上述擔保情況將於下列情況終止：
(i)發出房地產所有權證後，而房地產所有權
證一般會在本集團將有關物業的擁有權移交至買家後六個月至兩年內發出；
(ii)完成按揭註冊後；及
(iii)發出有關物業的房地產他項權利證後。
於二零一七年十二月三十一日本集團對子公司提供貸款擔保人民幣11,236,092,000元（二零一六年
十二月三十一日：人民幣13,487,075,000元）。
於二零一七年十二月三十一日，本集團子公司IFC為本集團子公司Central Plaza發行的250,000,000
元人民幣票據，500,000,000美元中期票據以及850,000,000美元高級永續證券提供擔保。
於二零一七年十二月三十一日，本集團子公司首創鉅大為本集團子公司Rosy Capital發行的
1,300,000,000元人民幣票據提供擔保。
於二零一七年十二月三十一日，本集團為合營公司瀋陽吉天置業有限公司長期借款人民幣
200,000,000元提供人民幣100,000,000元擔保。
除上述擔保外，本集團不存在其他對外重大擔保。
董事長及非執行董事
李松平，55歲，於二零一六年二月獲委任為本公司非執行董事，並於二零一六年八月獲委任為本公司董
事長。李先生目前為高級會計師。李先生自二零零六年三月加入首創集團，歷任黨委常委、董事、副總
經理，並自二零一五年十一月起擔任首創集團黨委副書記、董事、總經理職務。李先生亦於二零一六年
二月至二零一六年十二月擔任首創鉅大非執行董事。加盟首創集團之前，李先生於一九八四年八月至一
九九五年三月在國營761廠工作，先後擔任財務處副處長、處長，一九九四年起擔任副廠長。一九九五
年三月至一九九六年四月擔任北京市人民政府電子工業辦公室副主任，一九九六年四月至一九九七年七
月擔任北京京芝電子信息產業有限責任公司董事、總會計師，一九九七年七月至二零零零年三月擔任北
京電子信息產業（集團）有限責任公司董事、總會計師，二零零零年三月至二零零六年三月擔任北京電子
控股有限責任公司董事、總會計師。李先生於二零零九年在長春理工大學取得管理學碩士學位。
唐軍，58歲，於二零零二年十二月獲委任為本公司執行董事兼總裁。唐先生為若干本公司附屬公司之董
事。於二零一三年十二月至二零一七年一月，唐先生亦擔任首創鉅大董事會主席、執行董事。唐先生於
一九八六年六月至一九八九年七月就職於北京市發展計劃委員會，於一九八九年七月至一九九五年十月
就職於北京市綜合投資公司。一九九五年十月至二零零四年五月，唐先生擔任北京陽光房地產綜合開發
公司總經理。唐先生自一九九七年十月起擔任陽光新業地產股份有限公司（深交所股份代號：000608）董
事長，自二零零八年十月至二零一八年二月擔任華遠地產股份有限公司（上交所股份代號：
600743）董
事。唐先生於一九八二年在合肥工業大學取得建築工程學士學位。
李曉斌，48歲，於二零一七年五月獲委任為本公司執行董事。李先生於二零零三年四月加入首創集團，
於二零零三年四月至二零一三年十月，先後擔任首創集團人力資源部職員、副總經理及總經理。李先生
自二零零七年八月至二零一七年五月擔任首創集團董事會秘書，並於二零一三年八月至二零一七年四月
擔任首創集團董事會辦公室主任，於二零一四年一月至二零一六年十二月兼任首創集團協同發展部總經
理。李先生自二零一七年五月起擔任公司黨委書記。在加盟首創集團之前，李先生於一九九二年八月至
二零零一年三月在中國包裝進出口總公司歷任總裁辦公室秘書、秘書科長、總裁辦公室副主任、黨支部
書記，於二零零一年三月至二零零二年七月在卓京投資控股有限公司歷任辦公室副主任、董事會秘書，
人力資源部經理、人事行政總監、董事長助理，於二零零二年七月至二零零二年十月任北京君士投資控
股集團有限公司行政總監，於二零零二年十月至二零零三年一月任北京大地投資有限公司人事行政總
監，於二零零三年一月至二零零三年四月任星美傳媒有限公司人事行政管理中心主任。李先生於一九九
二年七月在北京大學取得文學學士學位，並於二零一二年七月在北京大學取得公共管理碩士學位。
51首創置業股份有限公司 二零一七年年報
董事、監事及高級管理人員簡介
非執行董事
蘇朝暉，49歲，於二零一七年十月獲委任為本公司非執行董事。蘇先生為高級經濟師。蘇先生自二零一
一年八月加入首創集團，任副總經理，並自二零一七年三月起兼任首創集團黨委常委。加盟首創集團之
前，蘇先生於一九九一年七月至一九九八年八月在中國黃金報社工作，先後擔任報社編輯、第一編輯室
主任、編輯部負責人。一九九八年八月至二零零四年一月在國家經濟貿易委員會黃金管理局工作，先後
擔任辦公室幹部、副處級調研員、辦公室副主任。二零零四年一月至二零一一年八月，在中國黃金集團
公司工作，先後擔任辦公室主任、辦公室（法律事務部）主任、總法律顧問、法律事務部經理。蘇先生於
一九九一年七月在華中理工大學取得法學學士學位，並於二零零二年七月在中國人民大學取得法律碩士
孫少林，59歲，於二零一六年九月獲委任為本公司非執行董事。孫先生為工程師。孫先生自二零零五年
一月加入首創集團，歷任戰略規劃部副總經理兼產業結構調整辦公室副主任、戰略規劃部總經理。孫先
生於二零一三年四月至二零一七年四月擔任首創集團戰略管理部總經理，並自二零一四年八月起擔任首
創集團戰略管理總監；二零一七年一月起擔任北京首創股份有限公司（上交所股份代碼：600008）董事。
孫先生亦自二零一六年十二月起擔任首創鉅大非執行董事。加盟首創集團之前，孫先生於一九八二年一
月至一九八五年九月擔任陝西師範大學電化教育系教師。一九八八年七月至一九九六年十月，歷任航空
航天工業部政策法規司主任科員，航天工業總公司新聞辦公室主任科員、副主任。一九九六年十月至二
零零三年八月，歷任國務院特區辦公室綜合司助理調研員，國務院經濟體制改革辦公室特區司副處長、
調研員、產業體制司調研員、處長。二零零三年八月至二零零五年一月擔任國家發展改革委員會經濟體
制綜合改革司專項改革二處處長。孫先生於一九八二年一月畢業於大連工學院無線電系，於一九八八年
十月獲得哈爾濱工業大學工學碩士學位。
51首創置業股份有限公司 二零一七年年報
董事、監事及高級管理人員簡介
非執行董事
蘇朝暉，49歲，於二零一七年十月獲委任為本公司非執行董事。蘇先生為高級經濟師。蘇先生自二零一
一年八月加入首創集團，任副總經理，並自二零一七年三月起兼任首創集團黨委常委。加盟首創集團之
前，蘇先生於一九九一年七月至一九九八年八月在中國黃金報社工作，先後擔任報社編輯、第一編輯室
主任、編輯部負責人。一九九八年八月至二零零四年一月在國家經濟貿易委員會黃金管理局工作，先後
擔任辦公室幹部、副處級調研員、辦公室副主任。二零零四年一月至二零一一年八月，在中國黃金集團
公司工作，先後擔任辦公室主任、辦公室（法律事務部）主任、總法律顧問、法律事務部經理。蘇先生於
一九九一年七月在華中理工大學取得法學學士學位，並於二零零二年七月在中國人民大學取得法律碩士
孫少林，59歲，於二零一六年九月獲委任為本公司非執行董事。孫先生為工程師。孫先生自二零零五年
一月加入首創集團，歷任戰略規劃部副總經理兼產業結構調整辦公室副主任、戰略規劃部總經理。孫先
生於二零一三年四月至二零一七年四月擔任首創集團戰略管理部總經理，並自二零一四年八月起擔任首
創集團戰略管理總監；二零一七年一月起擔任北京首創股份有限公司（上交所股份代碼：600008）董事。
孫先生亦自二零一六年十二月起擔任首創鉅大非執行董事。加盟首創集團之前，孫先生於一九八二年一
月至一九八五年九月擔任陝西師範大學電化教育系教師。一九八八年七月至一九九六年十月，歷任航空
航天工業部政策法規司主任科員，航天工業總公司新聞辦公室主任科員、副主任。一九九六年十月至二
零零三年八月，歷任國務院特區辦公室綜合司助理調研員，國務院經濟體制改革辦公室特區司副處長、
調研員、產業體制司調研員、處長。二零零三年八月至二零零五年一月擔任國家發展改革委員會經濟體
制綜合改革司專項改革二處處長。孫先生於一九八二年一月畢業於大連工學院無線電系，於一九八八年
十月獲得哈爾濱工業大學工學碩士學位。
董事、監事及高級管理人員簡介
蘇健，44歲，於二零一六年九月獲委任為本公司非執行董事。蘇先生為工程師。蘇先生自二零零四年
五月加入首創集團，歷任首創置業方舟房地產發展有限公司總經理助理，首創集團運營管理部房地產高
級經理、運營管理部副總經理、房地產部副總經理，並自二零一四年六月起擔任首創集團房地產部總經
理。蘇先生亦自二零一六年十二月起擔任首創鉅大非執行董事。加盟首創集團之前，蘇先生於一九九五
年八月至一九九九年三月擔任山東省濟南市三聯集團基建處技術負責人，一九九九年三月至二零零一年
十二月擔任山東省濟南市三聯商社股份有限公司基建項目負責人，二零零一年十二月至二零零二年五月
擔任山東省濟南市三聯城市建設有限責任公司地產項目工程經理。蘇先生於一九九五年七月畢業於煙台
大學工業與民用建築專業，於二零零四年七月取得清華大學經濟管理學院工商管理碩士學位。
獨立非執行董事
李旺，54歲，於二零一四年十二月獲委任為本公司獨立非執行董事。李先生為清華大學法學院教授，
博士生導師，北京市法學會及中國國際法學會理事。李先生自二零一五年六月起擔任中國農業銀行股份
有限公司外部監事。一九九三年四月至一九九四年三月，李先生擔任（日本）京都大學法學院助教。一九
九四年四月至一九九七年十一月，李先生先後擔任（日本）阪本律師事務所、（日本）大江橋律師事務所及
北京京融律師事務所律師。李先生先自一九九七年十一月起後擔任清華大學法學院講師、副教授及博士
生導師。二零零零年十月至二零一五年十月，李先生擔任北京天馳洪范律師事務所律師，並自二零一五
年十月起擔任北京天馳君泰律師事務所律師。李先生於一九八六年在中國政法大學取得法學學士學位，}